Le sens et le non-sens des enchères en ligne

Un sujet brûlant à la Vereniging Eigen Huis est toujours les pratiques d’enchères déloyales des agents immobiliers. Les enchères en ligne devraient être la solution à tous ces problèmes. Mais est-ce vraiment le cas ? Contre quoi exactement cette enchère en ligne doit-elle se prémunir ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Et y a-t-il une autre alternative ?

Comment fonctionnent les enchères en ligne ?

En bref, il existe deux façons d’enchérir en ligne. La première est en fait une simple vente aux enchères en ligne. Tout le monde peut faire une offre et tout le monde peut voir quelle est l’offre la plus élevée. L’enchère se termine à une heure fixe, mais si une offre est déposée à la dernière minute (ce qui est exactement ce qui se passe), l’enchère est prolongée de quelques minutes à chaque fois. Cette opération est prolongée jusqu’à ce qu’il n’y ait plus de surenchère.

L’autre moyen de soumissionner est l’inscription en ligne. Les enchérisseurs ne peuvent pas voir ce que chacun a offert et les enchères se terminent toujours à un moment précis.

Dans les deux systèmes d’enchères, les offres peuvent être vues ultérieurement (après la fin de la période de réflexion) par tout le monde. L’offre la plus élevée n’est pas nécessairement celle qui l’emporte, car le vendeur examine aussi de près les conditions et peut-être le profil ou le message personnel de l’enchérisseur.

La pression sur le courtier

Où est-ce que ça ne va pas exactement ? Ou, pour le dire autrement : qu’est-ce que les enchères en ligne sont censées empêcher et à quoi servent-elles exactement ? En bref, il y a un certain nombre de choses qui ne vont pas bien en ce moment. Dans un marché extrêmement surchargé, beaucoup de désespoir, de frustration et d’émotion surgissent. Le logement est un bien de première nécessité pour tout le monde, et les chercheurs de logement sont, pour dire les choses crûment, en concurrence les uns avec les autres. Il peut donc arriver que le chasseur de maison exerce une forte pression sur l’agent acheteur pour qu’il en fasse encore plus pour marquer le coup cette fois-ci. Et cela encourage à son tour des offres extrêmement élevées et éventuellement des pratiques d’enchères déloyales.

Si nous regardons du côté de l’agent vendeur, il y a aussi beaucoup de pression. Le parc immobilier est très réduit et les agences immobilières sont nombreuses. De nombreux vendeurs de maisons invitent plusieurs agents immobiliers à faire une proposition de vente. L’une des conséquences de cette situation est que les agents immobiliers placent la valeur de vente prévue d’une maison aussi haut que possible dans leur proposition de vente. Les vendeurs veulent vraiment en tirer le maximum. Les vendeurs sont extrêmement sensibles au niveau du produit attendu de la vente qu’un agent immobilier fournit dans son évaluation. Comme le choix d’un agent commercial dépend souvent fortement de la hauteur de la valeur de vente attendue, les agents commerciaux se fixent souvent déjà la barre (trop) haute.

La boîte à malices de l’agent immobilier

L’agent commercial dispose d’une panoplie d’astuces dans le livre, mais aussi parfois en dehors du livre. Par exemple, il est tout à fait légitime « dans les règles de l’art » de donner un style à la maison, de la présenter, de jouer avec les outils de marketing et de créer un sentiment de « peur de manquer ». Pour ce faire, il faut s’assurer que lorsque vous partez, vous rencontrez toujours les nouveaux téléspectateurs à la porte d’entrée.

Sortir des sentiers battus

Le système actuel se prête à ce que les agents acheteurs fassent pression sur l’agent vendeur pour qu’il fournisse des informations sur le dernier statut des offres. En d’autres termes, il s’agit de pêcher l’offre la plus élevée disponible à ce moment-là. Des informations peuvent également être recherchées sur les conditions des offres qui sont faites (soumises ou non à un financement). Combien de fois cela se produit-il ? Nous ne le savons pas et nous ne le savons pas. Il est vrai, cependant, que l’actuelle méthode traditionnelle d’appel d’offres ne permet pas de se prémunir de manière adéquate contre les pratiques déloyales telles que les fuites d’informations.

Nous faisons des affaires dans tous les Pays-Bas et nous pensons que c’est dans les régions où le marché du logement est le plus surchauffé (Haarlem, Amsterdam, Utrecht, etc.) que ces pratiques sont les plus courantes. En outre, il est absurde qu’à l’heure actuelle, l’affiliation à une association professionnelle telle que le NVM ou le VBO réduise ou exclue le risque de pratiques d’enchères déloyales. Les associations professionnelles disent qu’elles le font, mais aujourd’hui, elles ne vérifient tout simplement pas les offres qui ont été faites.

Il est très frustrant pour les agents immobiliers (et pour nous aussi) que les choses puissent être faites de manière injuste. Lorsque nous faisons une offre sur un bien, nous voulons avoir la certitude que notre offre ne sera pas prise en otage et que nous ne serons pas victimes d’une fuite de notre offre vers un autre agent immobilier. Cependant, le problème, une fois encore, est qu’il n’y a tout simplement pas de suivi des offres et/ou des négociations de toutes les maisons qui sont actuellement vendues.

Des acheteurs déçus et méfiants

Mais que les enchères aient été équitables ou non, dans la grande majorité des maisons vendues, plusieurs personnes sont déçues parce qu’elles n’ont pas gagné. Cette déception est renforcée par une part de désespoir (c’est la énième fois qu’ils ratent) et d’émotion. On a vu, entendu et lu beaucoup de choses sur les pratiques déloyales des courtiers en matière d’appels d’offres, si bien que l’on peut se demander si ces appels d’offres ont été faits de manière équitable.

Des vendeurs déçus et méfiants

Dans une autre partie des maisons, les vendeurs ne sont pas si heureux. Les vendeurs se seraient alors attendus à un produit des ventes beaucoup plus élevé. Après tout, dans sa proposition de vente, l’agent immobilier avait écrit un produit de vente attendu, qui s’est avéré ne pas avoir été atteint. Il n’est pas rare que les vendeurs soient mécontents d’une vente et soupçonnent parfois leur agent immobilier de ne pas avoir agi dans leur intérêt, mais d’avoir travaillé avec un agenda caché. Il a peut-être fait un marché avec un agent d’achat et en a tiré de l’argent. Nous avons également été accusés de cette dernière.

Les problèmes en bref :

Les appels d’offres traditionnels actuels ne sont pas suffisamment résistants aux pratiques déloyales.
Il n’y a plus de contrôle ni de supervision de la part des associations professionnelles sur les offres qui sont faites.
Il existe une méfiance entre les soumissionnaires
Il existe une méfiance entre les vendeurs

Les enchères en ligne sont-elles la solution aux pratiques déloyales ?

Voyons si les enchères en ligne sont la solution. Nous examinons d’abord l’offre ouverte en ligne, puis l’appel d’offres en ligne.

Appel d’offres ouvert en ligne

Voilà à quoi ça ressemble :

Une explication simple :

Tout le monde peut créer un compte, faire une offre et ajouter ses conditions d’enchères (réserve financière, délai de livraison, etc.).
Tout le monde peut voir toutes les offres, y compris la plus élevée.
Les enchères se terminent à une heure fixe, à moins qu’une offre plus élevée ne soit faite à la dernière minute et/ou que les gens continuent à enchérir les uns contre les autres.
Les vendeurs choisissent l’offre qui leur paraît la plus intéressante.

Est-ce la solution ?

Réponse simple : non.

La raison en est que les conditions dans lesquelles les offres sont faites ne sont pas publiques. Les vendeurs peuvent choisir l’offre qui a terminé en^3ème position (c’est-à-dire inférieure à l’offre la plus élevée) car elle n’a pas de réserve financière.

Le résultat est que vous obtenez toujours l’indignation et la méfiance parce que les personnes qui ont fait une offre supérieure à l’offre gagnante ne comprennent pas pourquoi elles n’ont pas gagné.

Le problème est qu’avec ce système, seul le prix d’achat est public, mais pas les conditions (réservations, délai de livraison, etc.).

Inscription en ligne

Une autre forme d’enchère en ligne est l’enregistrement en ligne. Voici à quoi cela ressemble lorsque vous vous inscrivez en ligne :

Une explication simple :

Tout le monde peut créer un compte, faire une offre et ajouter ses conditions d’enchères (réserve financière, délai de livraison, etc.).
Les offres ne sont PAS publiques
L’enchère se termine à une heure fixe, quoi qu’il arrive.
Les vendeurs choisissent l’offre qui leur paraît la plus intéressante.

Est-ce la solution ?
Encore une fois, vous avez toujours le problème que les conditions sur lesquelles les offres sont faites ne sont pas publiques. Vous avez donc le même problème qu’avec les enchères en ligne.

Ce qui est plus discutable, c’est de savoir s’il est correctement scellé pour qu’aucune information sur les offres ne puisse être divulguée.

Avec le NVM Online Bidding, les offres sont publiques pour le courtier pendant l’enchère, voir ici :

(Source : nvmbieden.nl le 27-05-2022)

Le courtier vendeur peut donc voir ce qui a été offert ! Dans ce cas, l’information peut toujours être divulguée par l’agent vendeur, alors que l’enchère en ligne veut donner aux gens l’impression qu’elle est étanche. À notre avis, c’est une très mauvaise chose.

Enchères équitables est une plateforme d’enchères où cela semble bien se passer. Là, pendant l’appel d’offres, le courtier peut seulement voir combien d’offres ont été faites, mais pas quelles sont ces offres. Source.

Enchères en ligne obligatoires ?

Un autre problème se pose alors : peut-on obliger les propriétaires à vendre leur maison par le biais d’un système d’enchères en ligne ? En Norvège, par exemple, c’est le cas, mais ce qu’on oublie là-bas, c’est que le courtier a un rôle complètement différent. Il agit à la fois pour le compte du vendeur et de l’acheteur.

En outre, une maison n’est pas toujours vendue par le biais d’un enregistrement. Il se peut également que quelqu’un soit extrêmement désireux d’acheter un bien et soit prêt à payer un montant disproportionné pour l’acquérir, à condition qu’il soit attribué immédiatement. Cela peut ne pas être agréable pour les autres demandeurs, mais selon nous, le propriétaire devrait toujours avoir le droit de choisir comment et à qui sa propriété est vendue.

Quelles sont les meilleures solutions pour lutter contre les pratiques d’appels d’offres déloyales ?

Tout d’abord, vous devez définir l’enchère en ligne de manière à ce que soit tout le monde voit les montants, soit personne ne les voit. L’enregistrement de NVM Online Bidding n’est pas juste maintenant. Ensuite, je pense qu’il est important de ne pas forcer les vendeurs à vendre via les enchères en ligne. Ce qui doit se passer, cependant, c’est que, dans les appels d’offres traditionnels, les organisations du secteur prennent réellement leurs responsabilités et commencent à exercer un contrôle actif. Le métier d’agent immobilier consiste à classer constamment sur de nombreux fronts, et ce classement doit toujours être présent dès les offres. À la première demande d’une association professionnelle (au hasard ou après des plaintes), le courtier devrait simplement pouvoir remettre son dossier d’offres à tout moment. Ce à quoi cela ressemblerait en détail, nous l’avons élaboré ci-dessous.

Mise en place d’une surveillance pour lutter contre les pratiques déloyales en matière d’appels d’offres (proposition)

Chaque organisation de branche de courtiers aura son propre « comité de supervision des enchères ».
Les associations professionnelles interdisent explicitement à leurs membres (= courtiers) de soumissionner dans le rôle d’agent d’achat lorsqu’une date de clôture est passée. Si un courtier joue le rôle d’agent de vente et qu’il reçoit une offre après la date de clôture, il doit toujours le signaler immédiatement au « Comité de supervision des offres ».
Chaque courtier affilié continuera à faire des offres et à négocier comme il le fait actuellement. Cela peut se faire par e-mail, par un système d’enchères interne, par un système d’enchères d’Amsterdam, par le biais de Honest Bidding ou par le biais de NVM Online Bidding, par exemple.
Chaque agent immobilier est tenu de conserver un « fichier d’offres » pour chaque vente, dans lequel sont archivés tous les courriels contenant les offres qui ont été faites. Si une vente a été effectuée par le biais d’un système d’enchères en ligne, une impression du « journal » contenant toutes les offres doit être incluse.
Ce fichier d’offres contient également la communication aux soumissionnaires de l’heure de clôture des offres. Ça ressemble à ça.
Si les gens ont des plaintes à formuler à l’encontre des enchérisseurs ou des vendeurs après la vente, ils peuvent les soumettre au comité de suivi des enchères. Ce comité contactera le courtier et lui demandera de lui remettre immédiatement le dossier d’appel d’offres contenant toutes les offres en une seule fois.
Un contrôle de la Commission de supervision des offres porte, entre autres, sur la date et l’heure de clôture communiquées dans les courriels d’offres. On regarde donc la chronologie du dossier de vente. Ce qui ne va pas maintenant, c’est que l’information sur l’offre la plus élevée peut être divulguée après l’heure de clôture des offres et, sur la base de cette information, les offres peuvent être envoyées par courrier après l’heure de clôture. Il se peut également que l’agent vendeur agisse équitablement, mais que l’agent acheteur fasse simplement une offre agressive en dehors des règles du jeu après la date de clôture. Après tout, cet agent acheteur sait que l’agent vendeur est légalement obligé de soumettre chaque offre aux vendeurs.
En tant qu’agent vendeur, vous devez simplement être en mesure de prouver que l’offre gagnante a été envoyée avant la date de clôture qui a été communiquée. Exemple : une date de clôture du 1er juin à 12h00 a été communiquée. Il y a 10 offres. Une vérification ultérieure par le « Comité de supervision des enchères » révèle que l’offre de l’acheteur n’a été reçue qu’à 12h15. Cette offre s’avère être supérieure à l’offre la plus élevée qui était présente à 12h00. L’agent vendeur doit pouvoir prouver qu’il a signalé cette offre de 12h15 à la commission de surveillance des offres. L’agent acheteur qui a fait cette offre après l’heure de clôture sera appelé à rendre des comptes par le « Comité de supervision des offres ».
En cas de responsabilité insuffisante, le courtier en question peut être nommé par la « Commission de surveillance des offres » à la commission disciplinaire de l’association sectorielle concernée. Là, le comité disciplinaire peut statuer sur l’affaire et infliger une réprimande, une amende ou même une suspension au courtier. Toute décision de la commission de discipline est publiée.
Chaque courtier fait l’objet d’une inspection inopinée 1 à 2 fois par an par le « Comité de supervision des appels d’offres ». Les courtiers qui reçoivent plus de plaintes peuvent s’attendre à être contrôlés plus souvent.

Pour les agents immobiliers, la création de fichiers est toujours importante. La création d’un dossier de candidature ne demande pratiquement aucun effort supplémentaire. Si tous les bureaux d’agents immobiliers agréés sont obligés par l’association sectorielle de signaler les offres faites après les heures de fermeture et de travailler avec un dossier d’offres, ce sera le grand bâton pour tous les agents d’achat et de vente pour arrêter les pratiques d’offres déloyales.

Conclusion

Les enchères en ligne sont un excellent complément au système d’enchères actuel, mais elles ne résolvent pas le problème. De plus, les enchères en ligne (à partir de NVM Online Bidding) donnent l’impression d’être 100% équitables, alors qu’il s’agit simplement d’un système qui présente des fuites (le courtier vendeur peut toujours faire fuir l’offre la plus élevée). En outre, dans une économie de marché libre, vous ne devriez pas vouloir que les propriétaires puissent décider eux-mêmes de la manière de vendre leur bien. Selon nous, la meilleure solution consiste toujours à laisser le marché libre de choisir et à chercher une solution dans la supervision, le contrôle et l’application. Cela est parfaitement possible par le biais des associations professionnelles, d’un « comité de surveillance des appels d’offres » et de procédures disciplinaires.

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