Cette fois, il s’agit d’un blog de connaissance de ma propre zone de travail en tant qu’agent immobilier : Haarlem et ses environs. Vendre sa maison dans la région de Haarlem, qu’est-ce que cela implique et ai-je des conseils à donner en tant qu’agent immobilier de Haarlem ?
Bien sûr, j’ai des conseils ! C’est parti :
Acheter d’abord, vendre ensuite
Dans la plupart des cas, il est conseillé d’acheter d’abord une nouvelle maison et de ne vendre la vôtre qu’ensuite. Le délai moyen de vente à Haarlem est très court. En résumé, la vente n’est pas un problème ici. Mais pour acheter quelque chose de nouveau. Ne faites pas l’erreur de vendre votre maison sans en avoir déjà acheté une nouvelle. Dans la plupart des cas, je recommande également que toute la présentation de la maison soit terminée avant même l’achat de la nouvelle maison. Ainsi, les photos, les textes de vente, les plans d’étage, etc. Dès que vous avez réussi à acheter un nouveau logement, l' »ancien logement » peut être mis en ligne sur Funda. Cela vous permet d’avoir deux maisons et des charges doubles pendant une période aussi courte que possible. Elle limite également le risque de chute soudaine de la valeur.
Choisissez un agent immobilier qui vous convient
Il existe de nombreuses agences immobilières à Haarlem. (Et oui, nous, les agents immobiliers VK, en faisons partie). Posez-vous ces questions :
– Vous recherchez un grand bureau qui est le leader du marché dans la région ou vous préférez un petit bureau avec une approche plus personnelle ?
– Cherchez-vous l’agent immobilier le moins cher de la région, ou estimez-vous que la qualité et l’expérience de vente sont plus importantes ?
– Et le plus important : avez-vous un déclic avec le courtier (la personne elle-même) ? C’est pourquoi nous aimons montrer beaucoup de photos et de vidéos de nous-mêmes pour donner une première impression de nous en tant que personne.
Dans mon cabinet (VK Makelaars), nous avons choisi de nous concentrer sur la qualité du service par le biais d’un accompagnement personnalisé. Donc pas de personnel de bureau et/ou d’agent immobilier différent à chaque fois que le client doit traiter avec l’un d’eux. En conséquence, les résultats des ventes et la satisfaction des clients sont supérieurs à la moyenne. Par exemple, nous ne nous battons pas contre les prix et pratiquons simplement des tarifs justes et transparents.
Préparation à la vente
Il est vraiment payant d’investir du temps et de l’argent pour rendre votre maison apte à la vente. Réparez les défauts, effectuez les travaux d’entretien en retard, nettoyez le désordre, faites le ménage, entretenez le jardin, etc. J’ai créé un blog séparé à ce sujet , sur la préparation de votre maison à la vente. Faites prendre les photos de préférence par un jour clair ou ensoleillé.
Activez votre VvE
Vous vendez un appartement ? Assurez-vous ensuite que votre association de propriétaires est active.
Une association de propriétaires occupants en sommeil est difficile ou impossible à financer. Ne vous inquiétez pas, dans ce blog , je vais vous expliquer exactement comment activer votre automate dormant et vous donner tous les fichiers pratiques pour vous aider à le faire.
Ne fixez pas le prix demandé trop haut
Ne fixez PAS le prix demandé trop haut. Si le prix demandé est trop élevé, vous courez le risque de ne pas attirer suffisamment de visiteurs et que la maison reste en vente trop longtemps. Si une propriété n’est pas vendue rapidement à Haarlem, les gens pensent qu’il y a un problème avec la propriété et l’intérêt est perdu.
Ce que vous voulez, c’est attirer sur une propriété un grand nombre de visiteurs qui deviennent enthousiastes. Cet effet fait en fait grimper le prix. Pour ce faire, nous déterminons avec précision la valeur marchande réaliste d’une maison, puis nous fixons le prix demandé juste en dessous de cette valeur.
Par exemple, si nous vendons une maison dont la valeur marchande est d’environ 1,5 million d’euros, nous pouvons nous attendre à ce qu’elle soit vendue. 380 000 €, nous recommandons alors de fixer le prix de vente à 375 000 €.
Ne fixez pas le prix demandé trop bas
Je constate régulièrement qu’un bien est mis sur le marché par un agent immobilier à un prix inutilement bas. Pensez à une maison qui vaut 550 000 euros et qui est ensuite mise sur le marché pour 500 000 euros. En conséquence, toutes les places d’observation disponibles sont réservées en une journée. Cela semble être une bonne nouvelle, mais vous souhaitez que le plus grand nombre possible de spectateurs disposent d’un budget approprié et soient prêts à faire des offres aussi élevées que possible au-dessus de la valeur du marché. La conséquence est que vous pouvez recevoir toutes sortes de personnes qui cherchent dans une fourchette de prix inférieure à la valeur réelle du marché de cette propriété. Et sur une liste d’attente se trouvent toutes les personnes qui étaient, en fait, prêtes à payer la valeur du marché pour ce produit.
C’est donc peu judicieux et également injuste pour tous ceux qui ont pris le temps de venir voir une propriété au-dessus de leur budget.
Stratégie d’appel d’offres
De nombreux agents immobiliers souhaitent utiliser un « appel d’offres » comme stratégie de soumission. Il s’agit de dire à tous les téléspectateurs que toute partie intéressée peut soumettre une offre finale unique avant une certaine date et heure. Je vous le déconseille dans la plupart des cas.
Supposons que votre propriété ait une valeur marchande d’environ 1 000 euros. €475.000. Le prix demandé est de 465 000 €. L’agent d’achat du premier spectateur fait immédiatement une offre d’ouverture du prix demandé (cela arrive assez souvent, d’ailleurs). Tous ceux qui viennent ensuite se font dire par l’agent vendeur qu’une offre d’ouverture a déjà été faite et qu’ils ne peuvent faire qu’une seule offre finale. Cet effet a souvent pour effet de « tromper » les agents acheteurs et leurs clients en les incitant à faire une très bonne offre finale. Parfois, il s’agit même d’une « offre d’élimination » assortie d’un « délai de blocage ». Cela signifie qu’une offre exceptionnellement bonne est soumise bien au-dessus de la valeur du marché, à condition que l’offre soit valable pendant une courte période (par exemple, seulement ce jour-là).
Les gens agissent ainsi parce que le système d’enchères d’Amsterdam offre cette possibilité et la « provoque » souvent. Le soumissionnaire élimine toute concurrence possible avec son offre exceptionnellement bonne. Il est prêt à payer plus que le prix du marché à condition que les autres téléspectateurs n’aient pas la possibilité de faire quoi que ce soit les jours suivants. Une approche très difficile et ennuyeuse pour les autres téléspectateurs, mais qui aboutit souvent à de bien meilleures ventes.
Si vous vendez une maison avec un enregistrement, vous avez moins de chances d’obtenir cet effet d’augmentation des prix. Vous ne pouvez pas le faire si vous dites à toutes les parties qu’il s’agit d’une procédure d’appel d’offres et que tout le monde a jusqu’à 12 heures vendredi prochain pour faire une offre et que soudain la maison est vendue plus tôt.
Je commencerais toujours par un système d’appel d’offres à Amsterdam et vous pourrez toujours le convertir en appel d’offres au cours du processus de vente s’il s’avère que les offres à prix cassés ne se concrétisent pas.
Lors d’une enchère à mort, les maisons se vendent facilement plus de 10 % au-dessus de la valeur extrême du marché.
Présentation des ventes
Assurez-vous toujours :
- Des photos de vente professionnelles sans gros plans inutiles
- Plans d’étage
- Un rapport de mesure
- Photos à 360 degrés
- Une vidéo amateur
- Bons textes de vente
Nous laissons toujours Object&Co s’occuper de 1 à 5.
Pas de gros plans
Cela m’irrite quand je vois des maisons sur Funda où le photographe a fait des gros plans sur des détails de style. Comme une statue de Bouddha ou une pièce de décoration. Je me demande alors ce qui est à vendre : la maison ou la statue de Bouddha. Les personnes qui veulent acheter une maison savent très bien ce qu’elles veulent et ce qui est important pour elles. Ce genre de gros plans ne met pas l’accent sur la maison, mais sur les objets, et je trouve cela très peu judicieux.
Pas de douceur
Nous rédigeons toujours le texte de vente dans un format clair et sans fioritures. Nous ne faisons PAS de discours doux. Je lis régulièrement quelque chose comme ça :
« Vous vous voyez assis ici ? Déguster un verre de rosé sur la terrasse du toit avec votre amoureux en regardant le coucher de soleil…’.
Terrible ! Ne faites pas cela. Lorsqu’un agent immobilier décrit une propriété avec ces choses, je pense immédiatement qu’il y a quelque chose qui ne va pas avec cette propriété parce qu’elle est si « gluante ». Réfléchissez à ce que vous recherchez lorsque vous cherchez des maisons sur Funda. Sur quoi cliquez-vous en premier et que regardez-vous ? Les photos, les plans d’étage, la vidéo et vous parcourez d’abord le texte à la recherche des points essentiels. Il doit être bien lu et agréable. Il doit vous donner les informations les plus importantes sur le bien en quelques secondes.
Choisissez des acheteurs fiables
C’est agréable quand quelqu’un veut vous payer 50 000 € de plus que le prix du marché pour votre maison. Mais peut-il se le permettre ? S’il offre sans réserve de financement, alors probablement oui. Mais s’il offre cela avec une condition de financement complet, cela devient difficile. Il y a de fortes chances que l’évaluateur ne valorise pas le bien à ce prix d’achat exceptionnellement élevé. En conséquence, une demande de financement de ce prix d’achat est refusée par une banque et la vente est annulée.
Mais même si c’est sans réserve de financement, en tant que courtier vendeur, je veux aussi avoir la certitude que l’acheteur peut payer. S’il ne sait pas ce qu’il fait, s’il a des problèmes et ne peut pas payer la maison, nous avons droit à une compensation de 10 %, mais on ne peut pas plumer un poulet chauve.
Nous examinons toujours très attentivement les candidats acheteurs et donnons à nos clients des conseils complets sur la partie qui, à notre avis, est le meilleur acheteur.
D’autres conseils ?
Vous envisagez de vendre votre maison et vous avez besoin de plus de conseils et d’informations, n’hésitez pas à m’appeler ou à me contacter. Il est également possible d’utiliser VK Makelaars comme agent commercial à Haarlem. Nous sommes heureux de vous débarrasser de vos soucis !
Floris van Kuijeren, géomètre agréé chez VK Makelaars
floris@vkmakelaars.nl
06-47470404
023-2052296