Choisir un courtier
Commençons par la PIRE stratégie pour vendre votre propriété, à savoir la vendre vous-même. Ne cherchez pas non plus un courtier à petit budget qui le fait pour la moitié du prix. Invitez 2 ou 3 agents immobiliers de votre région qui jouissent d’une bonne réputation sur Funda. Utilisez www.verkoopmakelaaroffertes.nl si nécessaire.
Bonne fréquentation
Choisissez un forfait de démarrage avec des photos professionnelles, une vidéo de la maison et des photos à 360 degrés. Vous devriez prendre la vidéo de la maison et les photos à 360 degrés car elles donneront à votre maison un meilleur classement sur Funda.
Prix demandé intelligent
Dans la plupart des cas, il peut être utile de fixer le prix demandé juste en dessous de la valeur du marché.
Si le bien vaut 360 000 €, il peut être judicieux de l’évaluer à 350 000 €.
Un prix plus compétitif attire généralement plus de spectateurs, ce qui peut faire grimper le prix. Un autre argument en faveur d’un prix demandé de 350 000 € dans notre exemple est que cela vous place exactement entre 3 fourchettes de prix sur Funda, ce qui vous donne une plus grande portée.
Toutefois, veillez à ne pas miser trop fort. Non seulement il est inutile d’avoir 50-60 spectateurs sur le sol. C’est également injuste pour les personnes qui pensent pouvoir acheter votre maison au prix demandé, alors qu’en réalité elle devrait atteindre au moins 10 000 euros de plus.
Vous avez aussi la stratégie de l’écrémage. J’entends par là : miser trop haut et baisser un peu le prix à chaque fois jusqu’à ce qu’un acheteur fasse le grand saut. C’est une stratégie terriblement stupide. Ne faites pas ça !
L’utilisation de la valeur réelle moins 2 à 3 % est souvent suffisante. Vous découvrirez la valeur réelle en demandant aux 2-3 agents immobiliers que vous avez invités de procéder à une évaluation.
En vente bientôt
Votre agent immobilier peut être en mesure de donner la maison comme un teaser via ses canaux de médias sociaux ou ses listes de diffusion, par exemple. Donner aux demandeurs le premier rang peut aider à recruter le premier groupe de personnes intéressées. Les agents immobiliers du NVM le font également en rendant la maison visible 1 à 2 jours plus tôt pour les personnes effectuant une recherche via un agent immobilier du NVM, avant que la maison n’apparaisse sur Funda.
Timing
J’aime souvent qu’une propriété soit mise en ligne sur Funda le mercredi ou le jeudi matin. La raison en est que la maison sera alors encore relativement « fraîche » pour le week-end. Le vendredi et le samedi sont des jours où beaucoup de gens regardent Funda. Vous pourrez également visiter le bureau les jours ouvrables, lorsqu’il est le plus accessible. Lorsque les gens voient une propriété, ils veulent prendre rendez-vous tout de suite. C’est dommage si ce n’est pas possible parce que le bureau de l’agent immobilier est déjà en train de fêter le week-end et que les gens doivent attendre le lundi pour être rappelés.
Funda
Un agent immobilier peut vous présenter des outils de vente tels que sa vitrine, les médias sociaux, son propre site web pour votre propriété, un mailing dans le quartier, un mailing à une base de données de demandeurs, etc. Autant de bons outils que je ne rejetterai pas, mais il y a une chose que vous devez savoir :
Funda = leader aux Pays-Bas ! 95% des acheteurs finissent par passer par Funda !
Veillez donc à ce que la présentation sur Funda soit vérifiée, vérifiée deux fois et vérifiée encore ! Si votre propriété est sous tension, faites-le immédiatement. Il arrive très souvent que des erreurs soient commises dans l’annonce, ce qui crée une confusion inutile pour les parties potentiellement intéressées.
Alors concentrez-vous sur l’annonce de Funda. Le reste des outils de vente est moins important !
Agents d’achat
S’il y a beaucoup de candidats, je donnerai toujours la priorité aux spectateurs accompagnés d’un agent immobilier. D’après mon expérience, les offres les plus élevées sont toujours celles des agents acheteurs. Les particuliers ne savent souvent pas quoi offrir. Ils se fient trop au prix demandé et ne comprennent pas ce qu’ils doivent rechercher pour faire une offre ciblée et intelligente. En outre, le risque d’annulation d’une vente dans le cas de particuliers est beaucoup plus grand. Par exemple, ils n’ont pas encore trouvé de conseiller hypothécaire qui puisse commencer à travailler pour eux immédiatement, il y a plus de chances qu’ils abandonnent le projet pendant le délai de réflexion et les particuliers ne savent pas ce qu’il faut faire après la conclusion de l’accord. Résultat : des retards, des problèmes, un manque de clarté, une lutte contre le feu qui prend du temps et de l’irritation. C’est pourquoi les agents immobiliers réservent généralement les premières places de visite aux seuls agents d’achat.
À propos, considérez ceci : une partie des personnes qui n’ont pas d’agent d’achat n’en ont souvent pas parce qu’elles veulent économiser ces coûts. S’ils veulent économiser quelques milliers d’euros sur l’achat le plus important de leur vie, pourquoi devraient-ils faire une offre élevée sur votre propriété ?
Investisseurs
Les investisseurs constituent un groupe cible très fin. Les personnes qui ont de l’argent et qui achètent régulièrement des maisons (avec ou sans agent d’achat) offrent toujours sans réserve, font des offres élevées, peuvent acheter rapidement et ne sont pas effrayées par les particularités architecturales. Gardez cela à l’esprit !
Visites guidées
Les visionnements sont prévus directement l’un après l’autre. Assurez-vous que votre courtier ne prévoit pas trop de temps, mais pas non plus trop peu. Pour une maison individuelle de 130 m², il faut prévoir 30 minutes par visite ; pour un appartement de 45 m², il faut prévoir 20 minutes par visite.
Cela permet également de s’assurer que le téléspectateur qui part rencontre le téléspectateur qui arrive. Cela crée une bonne dose de « peur de manquer ». C’est très étrange, mais si vous, en tant que spectateur, avez regardé quelque part, que vous êtes enthousiasmé par le bien, que vous voulez faire une offre mais que vous avez l’impression d’être le seul à être venu le voir, alors vous avez le sentiment qu’il y a peut-être quelque chose qui ne va pas avec le bien. La concurrence active le « sens de la chasse » des gens.
Panneau de vente
Si la propriété est en direct sur Funda, assurez-vous qu’il y a un panneau. Un panneau est visible pour toute personne qui passe en voiture, à vélo ou à pied, et ces passants renseignent les personnes de leur réseau qui souhaitent vivre dans ce quartier. Il arrive trop souvent que le panneau ne soit mis en place par l’agent immobilier que lorsque lapremière visite commence. Ceci alors que la maison est en direct sur Funda depuis moins d’une semaine. Une occasion manquée !
Stratégie d’appel d’offres
En fait, je commence toujours par un système d’enchères à Amsterdam. Si une partie fait une proposition initiale et qu’elle est suffisamment bonne pour entamer officiellement des négociations, les autres parties ne peuvent faire qu’une proposition finale. Il peut en résulter un certain nombre de bonnes offres ou une partie qui fait une offre TRÈS élevée et y associe un créneau horaire. Cela signifie qu’une partie peut enchérir, par exemple, 50 000 euros de plus que le prix demandé à condition d’être informée le jour même, ou le lendemain matin au plus tard, si elle a gagné ou non.
La partie qui fait cette offre TRES élevée, en quelque sorte, achète le fait que d’autres personnes peuvent encore venir voir la maison. Cette méthode est dure et agressive, mais elle permet souvent aux vendeurs d’obtenir des revenus supérieurs à la moyenne.
Si aucune offre n’est assortie d’un délai mais que plusieurs parties sont désireuses de faire une offre, nous fixons une date de clôture des offres et disons, par exemple, que toute partie intéressée peut faire une offre finale à l’agent immobilier avant, disons, mercredi de la semaine prochaine.
Un autre système d’appel d’offres est l’appel d’offres. Avant de commencer toutes les visites, vous indiquez que toutes les offres seront clôturées à 12 heures vendredi prochain, par exemple, et que chacun peut faire une dernière offre avant cette heure. La maison est ensuite présentée au plus grand nombre possible de parties intéressées et chacun peut soumettre son offre « en aveugle ». Je ne suis pas un fan de l’enregistrement. Les raisons : vous tirez avec la grêle. Il est toujours inutile de faire visiter une maison à 40-60 personnes. En effet, à l’ère du Covid-19, c’est également irresponsable. Le rendement sera-t-il plus élevé avec 60 visionnements qu’avec 30 visionnements ? Je ne le pense pas. L’acheteur d’une propriété se trouve généralement dans les 20 premières visites. Ces personnes sont au sommet de la recherche d’un logement, elles sont motivées, ont souvent un agent d’achat et savent donc mieux quoi offrir. Avec l’enregistrement, vous évitez les offres intermédiaires « knock-out » (qui peuvent être très intéressantes) et un rendement plus élevé ne peut souvent être obtenu que si l’agent immobilier ne se tait pas et monte les gens les uns contre les autres illégalement.
Les offres
N’optez pas automatiquement pour l’offre la plus élevée. Si le prix demandé a été surenchéri, il y a de fortes chances qu’il l’ait été au-dessus de la valeur estimée. Cela signifie que la valeur maximale que l’évaluateur des acheteurs peut inscrire pour votre propriété a été dépassée. Si l’évaluateur dévalorise une valeur inférieure au prix de vente, les acheteurs ne peuvent pas financer la totalité du prix de vente et la réservation du financement échoue. L’achat sera alors annulé et nous pourrons tout recommencer. Par conséquent, optez toujours pour une offre dans laquelle la réserve financière est limitée ou totalement absente. Par exemple, une réserve financière limitée avec un prix de vente de 380 000 € peut être qu’un prêt hypothécaire doit être obtenu pour un maximum de 380 000 €. €350.000.
En outre, il est très important que vous sachiez si les acheteurs potentiels ont vraiment fait le point sur leurs finances et quel est leur profil. Les employés ayant un contrat à durée indéterminée obtiennent souvent un financement plus rapidement que les entrepreneurs. En tant qu’agent commercial, je pose toujours des questions. L’achat est-il subordonné à la finalisation de la convention de divorce ? Ne le faites pas. La misère.
Un relevé architectural est-il inclus ? Dans ce cas, convenez clairement à l’avance du montant maximal des frais de réparation en dessous duquel vous n’êtes pas autorisé à résilier le contrat. Prenez ça largement. Une maison qui est en bon état et dont vous pensez qu’elle n’a pas grand-chose à se reprocher, a facilement 5 000 € de coûts de réparation directs dans un rapport architectural. Mettez ce montant beaucoup plus haut.
Laissez les biens disponibles
Tant que l’acte de vente n’est pas signé, laissez la maison en vente et laissez votre agent immobilier tenir une liste de nouveaux candidats intéressés. Une chose à la fois. Non signé = toujours officiellement à vendre. Continuez à faire pression avec ça.
Accélérer le processus
Veillez à ce que l’acheteur programme l’inspection architecturale et l’évaluation dans les deux jours suivant la vente (le cas échéant), au plus tard la semaine suivante. J’ai eu une vente où cela n’a pas été fait après une semaine et tout a été retardé. En conséquence, la réservation du financement a été reportée.
Garder les parties intéressées au chaud
Toute personne qui a fait une offre mais n’a pas été sélectionnée doit être dûment appelée et informée (de préférence le jour même). Dites aux personnes en2ème,3ème et4ème position que si quelque chose change (l’achat est annulé), vous les contacterez immédiatement.
S’il arrive ensuite que la réservation de financement expire et qu’un report soit demandé, et si vous voulez jouer dur, vous pouvez évaluer si vous avez un ou plusieurs « acheteurs de réserve ». Vous pouvez alors refuser cet ajournement. Je ne le ferais jamais tout de suite. Accorder quelques jours ou une petite semaine supplémentaires pour le financement est souvent judicieux et également équitable. Cependant, j’ai fait l’expérience qu’après la réservation de 6 semaines + le report d’une semaine, une autre semaine était demandée. Nous savions que nous avions un autre candidat acheteur pour presque le même montant. Nous avons alors délibérément choisi de prendre la ligne et de refuser ce report supplémentaire afin de forcer la vente à devenir inconditionnelle. Et cela a été réalisé.
Bonne chance avec la vente !