Durante anos, foi relativamente fácil para os locadores particulares alugar uma casa temporariamente. Se você fosse morar no exterior por um tempo ou quisesse esperar para ver se ia vender sua casa de vez, muitas vezes dava para fechar um contrato de aluguel de um ou dois anos. No final desse período, o contrato expirava automaticamente e o inquilino podia deixar o imóvel. Desde 1º de julho de 2024, porém, isso mudou radicalmente. O legislador restringiu bastante as possibilidades de aluguel temporário e, hoje em dia, os inquilinos têm proteção de aluguel em muito mais situações. Mesmo assim, isso não significa que o aluguel temporário tenha se tornado totalmente impossível. Em alguns casos específicos, a lei ainda permite que você alugue uma casa temporariamente.
Por que as regras mudaram?
Antes de 1º de julho de 2016, os inquilinos na Holanda tinham bastante proteção no aluguel. Com a entrada em vigor da Lei de Flexibilização do Mercado de Aluguel de 2015, ficou mais fácil fazer contratos de aluguel temporários de até dois anos. Ao final desse período, os locadores não precisavam mais apresentar um motivo legal para rescindir o contrato; ele simplesmente terminava na data combinada.
No fim das contas, o legislador achou que essa regra prejudicava demais a situação jurídica dos inquilinos. Por isso, as regras foram alteradas de novo a partir de 1º de julho de 2024. Desde então, o princípio básico voltou a ser que o locatário recebe imediatamente um contrato de locação por tempo indeterminado, incluindo proteção total contra aumentos de aluguel. Só em um número limitado de situações excepcionais é que ainda pode ser feito um contrato de locação temporário.
Em que casos ainda é possível fazer um aluguel temporário?
Atualmente, a lei prevê oito situações em que ainda é permitido um contrato de aluguel temporário.
1. Locação com base na Lei de Imóveis Desocupados
A casa tá vazia porque tá à venda, vai ser demolida em breve ou vai passar por uma reforma radical? Nesse caso, às vezes dá pra alugá-la temporariamente com base na Lei de Imóveis Vazios. Mas, pra isso, é preciso ter uma autorização da prefeitura.
2. Moradias flexíveis
No caso de moradias flexíveis construídas com uma licença ambiental temporária, o aluguel temporário continua sendo permitido, desde que a moradia seja usada dentro do prazo legal previsto para isso.
3. Aluguel para públicos específicos
Para certos grupos-alvo, ainda é possível fazer um contrato de aluguel temporário. Pensa, por exemplo, em estudantes, doutorandos, jovens com menos de 28 anos, idosos, pessoas com deficiência ou famílias numerosas. Assim que o locatário deixar de pertencer ao grupo-alvo em questão, o contrato de aluguel poderá ser rescindido, sob certas condições.
4. De curta duração por natureza
Alguns contratos ficam fora da proteção normal do locatário porque, por natureza, são feitos apenas por um curto período. Um quarto de hotel ou uma casa de férias são exemplos conhecidos disso.
5. Aluguel de quartos
Quem aluga um quarto na própria casa pode aproveitar o regime de hospedagem. Nos primeiros nove meses, há um período de experiência em que o locador pode rescindir o contrato com o locatário de forma relativamente simples. Depois disso, o locatário em regime de hospedagem também passa a ter proteção locatícia e valem as regras legais normais.
6. Locação temporária por meio da cláusula diplomática
Você vai trabalhar no exterior por um tempo e quer voltar por conta própria para a sua casa depois? Então, a cláusula diplomática ainda é uma excelente opção para alugar a casa temporariamente enquanto você estiver fora. Mas é preciso deixar bem claro de antemão que o proprietário vai voltar a morar na casa depois que o período de aluguel terminar.
7. Morar junto por um tempo, só pra testar
Mesmo quando alguém vai morar junto temporariamente para ver se o relacionamento dá certo, a casa própria pode ser alugada temporariamente, sob certas condições. Se a convivência não der certo, o dono pode voltar pra sua própria casa.
8. Locação temporária para um filho ou pai/mãe
A lei também permite que você alugue uma casa temporariamente até que um filho ou um dos seus pais passe a morar nela. Mas tem algumas condições adicionais, incluindo as regras sobre uso próprio urgente.
O que precisa constar em um contrato de aluguel temporário?
Quando um contrato de aluguel temporário for permitido, é importante que o contrato seja redigido com cuidado. Por exemplo, precisa ficar bem claro por quanto tempo dura o aluguel, em qual exceção legal o contrato se baseia e por que justamente essa exceção se aplica. Além disso, é preciso deixar claro que o locatário pode rescindir o contrato antes do prazo. O locador, em princípio, não pode fazer isso sem motivo.
Um erro comum é prorrogar um contrato de aluguel temporário. Isso pode parecer prático, mas, do ponto de vista jurídico, pode ter consequências graves. Em muitos casos, o contrato passa automaticamente a ser um contrato de aluguel por tempo indeterminado, o que dá ao locatário proteção total em relação ao aluguel.
O locador pode simplesmente rescindir o contrato de aluguel?
Muita gente acha que o locador pode simplesmente mandar o inquilino embora assim que quiser vender o imóvel ou assim que encontrar um comprador. Isso é um equívoco muito comum.
Um locador só pode rescindir um contrato de locação se houver um motivo legal para isso. Alguns exemplos são:
- o inquilino não está se comportando como um bom inquilino;
- o locador precisa urgentemente do imóvel para uso próprio;
- o locatário se recusa a aceitar uma proposta razoável de alteração do contrato de locação;
- A casa é necessária para a execução de um plano de uso do solo.
O fato de um comprador querer que o imóvel seja entregue sem contrato de aluguel, por si só, não constitui um motivo válido para rescisão do contrato.
E se o inquilino não concordar com o aviso de rescisão? Nesse caso, o locador não pode rescindir o contrato por conta própria. Nessa situação, sempre cabe ao juiz decidir se o contrato de locação pode realmente ser rescindido.
Conclusão
Já ficou para trás a época em que praticamente qualquer locador particular podia, sem muito esforço, firmar um contrato de aluguel temporário de até dois anos. Desde 1º de julho de 2024, a regra geral é que os inquilinos recebam logo um contrato de aluguel por tempo indeterminado e, assim, tenham ampla proteção no aluguel.
Isso não quer dizer, porém, que o aluguel temporário tenha se tornado totalmente impossível. Em situações específicas, como aluguel por meio da cláusula diplomática, aluguel de quartos em casa de família, imóveis vagos ou aluguel para públicos-alvo especiais, a lei ainda oferece algumas possibilidades. Justamente porque as regras hoje em dia são muito mais rígidas e um pequeno erro pode ter grandes consequências legais, é bom avaliar com cuidado, antes de tudo, qual forma de aluguel temporário ainda é possível na sua situação.