Uma das perguntas mais frequentes depois da transferência de propriedade de um imóvel é se o vendedor ainda pode ser responsabilizado por um defeito que só venha à tona depois disso. Muita gente acha que o vendedor é automaticamente responsável assim que um defeito é descoberto, enquanto outros acham que, depois que as chaves são entregues, o comprador não tem mais como recorrer a nada. A realidade fica bem no meio disso. Afinal, uma questão importante não é só se existe ou não um defeito, mas também se esse defeito era perceptível para o comprador, quais informações o vendedor forneceu a respeito e quais acordos as partes fizeram sobre isso no contrato de compra e venda.
Nem toda falha leva automaticamente à responsabilidade
Quando um defeito atrapalha o uso normal do imóvel, o vendedor pode, em certas circunstâncias, ser responsabilizado. Mas isso não quer dizer que o vendedor seja sempre responsável por qualquer defeito descoberto depois da transferência de propriedade. É preciso, de fato, levar em conta a chamada “questão da detectabilidade”. O defeito era visível ou identificável para o comprador? E o vendedor cumpriu seu dever de informar? São justamente essas questões que têm um papel importante na avaliação da responsabilidade.
A obrigação de informar do vendedor
O vendedor tem o dever de informar. Isso significa que ele não pode ocultar informações importantes sobre o imóvel que conheça ou deva conhecer. Afinal, o comprador pode, em princípio, confiar que as informações que o vendedor fornece sobre o imóvel são corretas. O princípio básico na jurisprudência é, portanto, que o comprador pode confiar nas informações fornecidas pelo vendedor.
Essa regra é importante porque, durante uma visita, o comprador não consegue descobrir tudo. Por isso, ele pode partir do princípio de que o vendedor é honesto e completo em relação a questões relevantes para o imóvel.
A obrigação de verificação do comprador
Em contrapartida ao dever de informação do vendedor, existe o dever de verificação do comprador. O comprador também tem sua própria responsabilidade e não pode simplesmente ficar de braços cruzados. No entanto, esse dever de verificação nem sempre fica claro logo de cara.
De acordo com a jurisprudência constante, analisa-se primeiro se o vendedor cumpriu seu dever de informar. Só quando estiver claro que o vendedor não ocultou nenhuma informação que devesse ter fornecido é que se avalia se o comprador fez uma investigação suficiente por conta própria.
Em outras palavras: a questão de saber se o comprador deveria ter prestado mais atenção só vem à tona se o vendedor tiver cumprido primeiro sua obrigação de informar.
A obrigação de informar vem antes da obrigação de investigar
Essa talvez seja a regra geral mais importante para você lembrar.
Se o vendedor tiver informações que deveria ter fornecido, mas não as forneceu, ele não pode, em princípio, alegar que o comprador violou seu dever de investigação.
Ou, em outras palavras: um vendedor não pode primeiro esconder informações importantes e depois dizer ao comprador que ele mesmo deveria ter descoberto isso.
É justamente por isso que a jurisprudência determinou que o dever de informar tem prioridade sobre o dever de investigar. Primeiro, avalia-se se o vendedor foi honesto e completo. Só depois é que se analisa se o próprio comprador deveria ter feito uma investigação mais aprofundada.
Uma cláusula de vencimento pode enfraquecer bastante a posição do comprador
Além do dever de informação do vendedor e do dever de verificação do comprador, há ainda uma cláusula que, na prática, pode ter consequências enormes: a cláusula de idade do imóvel. Principalmente no caso de imóveis mais antigos, essa cláusula costuma ser incluída no contrato de compra e venda. Muitos compradores dão só uma olhada rápida ou acham que é só um texto padrão, mas as consequências jurídicas podem ser bem sérias.
Em um contrato de compra e venda “normal”, o artigo 6º geralmente estabelece que, no momento da transferência de propriedade, o imóvel deve possuir as características necessárias para o uso normal como residência. Isso oferece uma proteção importante ao comprador. Se, após a transferência de propriedade, o comprador descobrir um defeito que impeça o uso normal do imóvel, o vendedor pode, em determinadas circunstâncias, ser responsabilizado por isso.
No entanto, uma cláusula de idade coloca essa proteção sob pressão considerável.
Com uma cláusula de idade, o comprador e o vendedor concordam que o comprador entende que a casa tem uma certa idade e que a qualidade da construção, os materiais usados e as instalações não precisam mais atender aos requisitos exigidos hoje em dia para casas modernas. Com isso, o comprador aceita que certas partes possam simplesmente estar desgastadas ou desatualizadas e que esse risco seja, em grande parte, de sua própria responsabilidade.
Isso não quer dizer que o vendedor esteja automaticamente livre de toda responsabilidade. Afinal, a obrigação de informar continua valendo. Se um vendedor souber de um defeito que deveria ter comunicado, ele não pode esconder essa informação. Se fizer isso, ainda pode ser responsabilizado, mesmo com uma cláusula de prescrição.
Mas, em todos os outros casos, a situação do comprador fica bem mais complicada. Se, por exemplo, depois da transferência de propriedade, descobrir que o sistema de esgoto precisa ser totalmente substituído, a instalação elétrica está muito ultrapassada, a estrutura do piso de madeira está no fim da vida útil ou o telhado está em condições muito piores do que o esperado, vai ser bem mais difícil para um comprador com uma cláusula de idade argumentar que o vendedor é responsável por isso. Justamente porque o comprador aceitou de antemão que uma casa mais antiga pode, naturalmente, apresentar mais defeitos e falta de manutenção acumulada.
Na prática, dá pra ver assim: o artigo 6 do contrato de compra normalmente oferece ao comprador uma garantia importante de que o imóvel está apto para uso normal. Uma cláusula de antiguidade não elimina totalmente essa garantia, mas muitas vezes limita tanto o seu alcance que fica bem mais difícil para o comprador invocar o artigo 6º com sucesso. Para muitos defeitos relacionados à idade do imóvel, isso significa, na prática, que, após a transferência de propriedade, muitas vezes o comprador acaba arcando com os custos de reparo.
Isso não quer dizer que, como comprador, você automaticamente “tenha azar” assim que houver uma cláusula de desgaste natural no contrato de compra e venda. Afinal, o vendedor continua obrigado a informar honestamente ao comprador sobre defeitos conhecidos que ele deveria ter comunicado. Mas, no caso de muitos outros defeitos que simplesmente decorrem da idade do imóvel, o risco passa, na verdade, para o comprador. A proteção que o artigo 6 normalmente oferece fica, por isso, bem menor.
Por isso, no caso de imóveis mais antigos, é ainda mais importante fazer uma boa avaliação antes da compra. Uma inspeção estrutural pode custar algumas centenas de euros, mas, no fim das contas, pode significar a diferença entre uma surpresa desagradável e um prejuízo de dezenas de milhares de euros. Quem comprar uma casa mais antiga com uma cláusula de deterioração deve ter em mente que a chance de ter que arcar com as despesas depois da entrega das chaves é bem maior. É exatamente por isso que, na prática, essa cláusula tem tanta influência na situação jurídica de quem está comprando.
Conclusão
Se um vendedor é responsável por um defeito após a transferência de propriedade não depende, portanto, apenas da existência desse defeito. É pelo menos tão importante quanto saber se o defeito atrapalha o uso normal do imóvel, se era perceptível para o comprador, se o vendedor cumpriu corretamente seu dever de informar e quais acordos as partes fizeram a respeito disso no contrato de compra e venda.
A lição mais importante pode ser resumida de forma simples: Em princípio, um comprador pode confiar nas informações que o vendedor fornece. Se o vendedor tiver ocultado informações que deveria ter compartilhado, ele geralmente não pode alegar que o comprador não fez uma investigação suficiente. Só quando o vendedor cumprir seu dever de informar é que o dever de investigação do comprador entra em jogo.
Se, além disso, for acordada uma cláusula de antiguidade, a proteção que o artigo 6º do contrato de compra normalmente oferece fica bem mais limitada. Isso não quer dizer que o vendedor nunca mais possa ser responsabilizado, mas sim que o comprador terá muito menos chances de invocar essa cláusula com sucesso. Para muitos defeitos relacionados à idade do imóvel, o comprador acabará tendo que arcar com os custos de reparo depois da transferência de propriedade. É justamente por isso que é sensato fazer uma análise crítica antes da compra e não subestimar as consequências de uma cláusula de idade.