O antigo proprietário ainda aluga a sua nova casa por algum tempo depois de se tornar proprietário

por | fev 24, 2023 | Aconselhamento jurídico

Comprou uma casa nova. Na maioria dos casos, receberá também as chaves dessa nova casa no notário. Mas, muito por vezes, é acordado que os vendedores da propriedade podem permanecer na propriedade por mais algum tempo, enquanto já se tornou o proprietário.

Neste artigo, explicamos o que devemos ter em atenção e quais são os riscos.

Entrega legal e entrega efectiva

Antes de mais, precisamos de lhe explicar estes dois conceitos. Isto porque existe uma grande diferença entre a entrega legal e a entrega efectiva. A entrega legal é a entrega em papel no notário onde todos assinam a escritura de entrega, com a qual você, o comprador, se tornou o proprietário de uma propriedade. A propriedade é então ‘entregue’ a si em papel. A entrega efectiva é quando as chaves são entregues. Essas chaves simbolizam a obtenção de uso exclusivo sobre uma propriedade. Mais uma vez: que a entrega efectiva (a transferência da chave) acontece sempre na maioria dos casos no notário ao mesmo tempo que a entrega legal. Mas por isso não é necessário.

Explicamos-lhe tudo usando o seguinte exemplo:

O comprador Koos compra casa ao vendedor Vincent a 1 de Julho. Fica acordado que o comprador Koos se tornará proprietário legal a 1 de Setembro, mas as chaves ainda não serão entregues. De facto, o vendedor Vincent pode continuar a utilizar o imóvel por mais 1 mês até 1 de Outubro. Vincent pagará uma taxa de 1000 euros a Koos pela utilização da propriedade este mês. Vincent ainda não está a cancelar o seu contrato de energia e água, pelo que, durante o mês de Setembro, ele próprio continuará a pagá-lo nas empresas de serviços públicos.

Seguros

Antes de mais, é importante saber que o vendedor – que continua a viver na propriedade sem que a propriedade seja realmente entregue – deve manter a propriedade assegurada pelo próprio. Além disso, como comprador, certifique-se também de que fez TAMBÉM um seguro de edifícios na propriedade e indique de forma clara a esse seguro de edifícios que o antigo proprietário continua a ocupar a propriedade durante x período de tempo. Certifique-se de comunicar isto tanto verbalmente como por escrito à seguradora, para que possa sempre provar que o comunicou correctamente.

Obrigação de manutenção

O vendedor que continua a viver no imóvel durante algum tempo (enquanto o imóvel já tiver sido transferido) tem uma obrigação de manutenção. Isto significa simplesmente que qualquer coisa que se parta (máquina de lavar loiça, janela partida, fuga, sanita entupida, etc.) ele (o vendedor) é responsável por ela, e deve resolver estes problemas.

Notário e credor hipotecário

O momento em que este acordo, de que o vendedor permanece no imóvel vendido após a transferência de propriedade, não é conhecido do banco e/ou do notário (porque não está incluído no acordo de compra assinado), pode causar alguns problemas agradáveis.

O notário tem uma procuração do banco hipotecário para estabelecer o direito hipotecário, assumindo que o comprador irá ocupar o imóvel ele próprio. Se o notário vir ou ouvir que foi acordado fora do acordo de compra que a entrega efectiva só terá lugar mais tarde porque o vendedor continua a viver durante algum tempo, é seu dever comunicar isto ao credor. Aos olhos do notário, isto pode ser uma “construção fictícia” e o notário deve então comunicar isto àquele credor hipotecário. Este credor (banco) pode então revogar a permissão para transferir o empréstimo concedido ao vendedor, bem como proibir o notário de hipotecar o imóvel. Se isto acontecer, então a propriedade do imóvel não pode de modo algum ser transferida porque os fundos estão bloqueados e o direito hipotecário não pode ser estabelecido. E isto com todas as suas consequências. Isto pode dar ao vendedor o direito de declarar o comprador em falta (afinal de contas, ele não aceita a entrega do imóvel mesmo que isto tenha sido contratualmente acordado) e um comprador que não aceite a entrega arrisca-se a sofrer a penalização contratual de 10% do preço de compra.

Entrega legal

Neste exemplo, a propriedade é legalmente entregue em 1 de Setembro pelo vendedor Vincent ao comprador Koos no notário. As assinaturas são acrescentadas à escritura de entrega (=novo título de propriedade) e o notário regista esta escritura no registo predial, após o que a propriedade é transferida. Na maioria dos casos, é acordado que o preço de compra completo é também pago nesta entrega legal, portanto, também aqui.

Aluguer

É 1 de Setembro e a propriedade do imóvel passou do vendedor Vincent para o comprador Koos. As chaves não foram transferidas, pois foi acordado que Vincent poderia continuar a viver na casa por mais um mês. Mas Vincent deve então pagar uma taxa de 1.000 euros por esse mês. Esta empresa poderia ser interpretada como uma construção de venda e relocação financeira que poderia então ser interpretada pelos tribunais como: ‘ALUGUEL’. Isto porque, de acordo com o código legal holandês, há renda quando se dá algo em uso a outra pessoa, durante um certo período de tempo e se houver uma contra-presentação. É exactamente esse o caso aqui. Por conseguinte, é absolutamente aconselhável a elaboração de um contrato de arrendamento ou de utilização, e dados os riscos envolvidos na utilização do imóvel, recomenda-se a elaboração deste contrato de arrendamento por um advogado imobiliário.

Entrega efectiva

É 1 de Outubro às 09:00 da manhã e o comprador Koos e o Vendedor Vincent concordaram em entregar finalmente as chaves. A propriedade deve agora ser transferida de Vincent para Koos vazia e livre de direitos de uso. É importante notar que o imóvel deve estar nas mesmas condições durante esta ‘entrega’ oficial que estava no momento da compra (a 1 de Julho desse ano).

Regime de sanções contratuais

Agora acontece na “entrega efectiva” que o vendedor Vincent tem negligenciado bastante a propriedade. Os armários da cozinha estão danificados, há marcas de queimaduras nos tapetes, o forno não funciona e há uma grande poça de água da chuva no conservatório. Há também um estudante a viver no sótão que se recusa a deixar a casa. Devido a este acordo, entre outros, é muito importante que estipule no contrato de compra que se a entrega efectiva for posterior à entrega legal, continua a aplicar-se a “cláusula de penalização contratual”. Resumidamente, este regulamento significa que o vendedor tem de pagar uma penalização de 10% ao comprador no momento em que não entregar o imóvel, conforme acordado no acordo de compra. Neste exemplo, Koos e Vincent felizmente arranjaram que o regime de penalidades contratuais também se aplica a esta entrega posterior efectiva.

O comprador Koos pode, por conseguinte, notificar agora o vendedor Vincent de incumprimento e exigir-lhe que restaure o imóvel no estado em que se encontrava no momento da compra (ou seja, sem todos estes defeitos) e que entregue o imóvel vazio e livre de inquilinos ou utilizadores. Se o vendedor não o fizer no prazo de oito dias, o contrato de venda estabelece que o vendedor é obrigado a pagar ao comprador uma penalização de 10% do preço de compra.

Montante detido em depósito

No momento em que o vendedor do imóvel não entrega correctamente, mas o preço de compra completo já lhe foi pago, torna-se um processo dispendioso e difícil de recuperar os danos que lhe foram causados. Portanto, no momento em que concordar ao comprar que o vendedor pode continuar a utilizar ou alugar o imóvel por um determinado período de tempo, seria muito sensato que tivesse um pau. Pode tratar disso acordando no contrato de compra e venda que apenas após a entrega legal, digamos, 80% do preço de compra será pago pelo notário e os restantes 20% serão pagos de volta quando a entrega efectiva tiver lugar. Por conseguinte, seria sensato assegurar que o aluguer ou a taxa de utilização acordada a ser paga pelo vendedor ao comprador/novo proprietário seja deduzida ou possa ser deduzida deste montante de depósito. Com isto, como novo proprietário, fica melhor coberto se o vendedor que continua a utilizar o imóvel não pagar a taxa de utilização acordada.

Se vai concordar desta forma, o conselho urgente é que o contrato de compra seja elaborado de forma estanque por uma firma notarial bem conceituada. É claro que, como agentes imobiliários, também fazemos acordos de compra, mas não somos advogados. Um bom notário tem conhecimentos jurídicos suficientes para melhor colocar tais acordos no papel em termos jurídicos.

Os nossos conselhos

Primeiro, dizemos: realmente, preferimos não o fazer. Há realmente muitos problemas numa construção em que o antigo proprietário continua a usar/alugar a propriedade durante algum tempo. Se optar por fazê-lo, certifique-se de que o faz:

– todos os acordos serão registados de forma transparente no contrato de compra

– tem autorização por escrito do credor

– o antigo proprietário mantém o imóvel segurado e também faz um seguro do imóvel, informando-os de que o imóvel ainda está temporariamente ocupado por outra pessoa

-não é pago o preço total da compra no momento da entrega legal. Certifique-se que o contrato de compra prevê, por exemplo, que 20% do preço de compra permanece em depósito junto do notário até que o imóvel seja efectivamente entregue correctamente.

-concorda que a taxa (renda) que o antigo proprietário pagará, em caso de incumprimento, pode ser deduzida deste montante em depósito junto do notário

– a cláusula de penalização contratual do contrato de compra aplica-se tanto à entrega legal como à entrega efectiva.

-o acordo de compra estipula claramente que o antigo proprietário mantém uma obrigação de manutenção

-há um contrato de arrendamento a prazo fixo adequado, elaborado no qual pode com toda a certeza obter o antigo proprietário que vai alugar fora do imóvel.

-E “por último mas não menos importante”: tem todos estes documentos legais redigidos por um advogado especializado. Esta poderia ser uma firma notarial bem conceituada, ou uma boa firma de advogados. Se tivermos de fazer este tipo de coisas, temos Van de Sande Advocaten (altamente recomendável!) a redigi-lo.

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