No outro dia, como agente imobiliário, fui confrontado com o seguinte: Tinha encontrado um belo apartamento para os meus clientes alugarem ao proprietário durante um ano. No último minuto, o agente de locação entregou documentos que os meus clientes tiveram de assinar do banco e VvE em ligação com a penhora de depósitos de aluguer. O quê!
Não me tinha deparado com isto antes. Através de algumas pesquisas na Internet e inquéritos com colegas, o banco em questão e um advogado que lida com direito de propriedade e arrendamento, as coisas tornaram-se claras para mim:
Quando um proprietário ou senhorio aluga a sua propriedade, assina um contrato de arrendamento com os novos inquilinos. Um contrato de arrendamento é um contrato entre o arrendatário e o senhorio que estabelece determinadas disposições, tais como a renda.
Desde que a renda seja transferida ordenadamente todos os meses, não há nada de errado. Mas e se o senhorio não puder/ não quiser cumprir a sua obrigação de pagamento ao credor hipotecário por qualquer razão? Como inquilino, está longe de esperar por isso. No entanto, isto ocorre.
O penhor é a hipoteca de bens móveis. Se não pagar o resgate ou juros sobre o seu imóvel, o banco tem o direito de o reclamar. A promessa de pagamentos de aluguer ao banco cria o direito de o banco reclamar o pagamento directamente ao inquilino. Não é ideal para o senhorio, que agora está a perder rendimentos da sua renda.
Diferenças em penhoras
Os créditos de arrendamento podem ser penhorados de duas maneiras; silenciosos ou públicos. Se isto acontecer silenciosamente, o inquilino não está ciente disso. Isto acontece na maioria dos casos. No entanto, uma escritura desta natureza deve ser do conhecimento das autoridades fiscais.
Em caso de penhor público, o arrendatário está ciente do penhor dos pagamentos do aluguer, concordou com o mesmo assinando a escritura de penhor.
Mas qual é a razão para um senhorio hipotecar o seu pagamento de renda?
Em muitos casos, um proprietário tem uma hipoteca com um credor hipotecário. Qualquer pessoa que deseje alugar a sua propriedade deve pedir autorização ao banco e (obviamente apenas em apartamentos) também autorização à Associação de Proprietários. De forma alguma todos o fazem e isso pode representar grandes riscos. Se o banco descobre que um proprietário está a alugar a sua propriedade sem a sua autorização, o banco pode imediatamente exigir o empréstimo.
Isso significa apenas que tem de vender o imóvel nesse momento. De facto; o banco pode mandar leiloar a propriedade. Além disso, há uma boa probabilidade de o banco incluir o proprietário no Registo de Remessa Interno e no Registo de Remessa Externo durante um período de oito anos. Isso é um registo de fraude e significa que não receberá uma hipoteca em lado nenhum durante os próximos oito anos.
Além disso, o banco pode impor-lhe juros de penalização. Isso pode somar-se consideravelmente. Portanto, não o faça! O(s) inquilino(s) nela(s) também têm direito directo à protecção de arrendamento. Terá portanto de vender o imóvel num estado alugado. Não é o ideal.
Por isso, certifique-se sempre de pedir autorização ao credor hipotecário para alugar o imóvel com antecedência. A promessa de pagamento de renda pode ser silenciosa. O inquilino não precisa de saber disto. Só quando o senhorio deixar de pagar ao banco é que este será convertido em penhor público e o empréstimo será cobrado directamente ao inquilino.
Em resumo, o credor hipotecário pode exigir que o proprietário do imóvel hipotecado penhore os pagamentos do aluguer a fim de obter mais garantias de que o empréstimo será reembolsado.
Conceitos:
Penhor: penhora de um objecto como garantia de reembolso.
Ficha de aluguer: uma ficha de aluguer é outra palavra para alugar um inquilino que tem de pagar o imóvel ao senhorio para aí viver.
Autor: Kim van Straten (VK Makelaars & Taxateurs)