O que é que um agente de locação faz? Um agente de arrendamento está (como também seria de esperar) principalmente encarregue das propriedades de arrendamento. O agente de arrendamento faz a mediação entre o potencial arrendatário e o senhorio. Mas há muito mais a fazer.
Neste artigo, vamos levá-lo ao longo de todo o processo de arrendamento para que possa ver com toda a clareza o que um agente de arrendamento faz.
Método de trabalho de um agente de arrendamento
Por favor note: o seguinte é como NÓS, como agente de arrendamento, funcionamos e também pensamos que um BOM agente de arrendamento deve funcionar. No entanto, não se deve assumir o mesmo com todos os agentes de arrendamento.
Primeiro contacto em novo aluguer
Deixar parecer muito simples, mas aqui tem de lidar com várias áreas do direito que, se não as compreender bem, podem causar grandes problemas. A primeira tarefa de um bom agente de aluguer é fazer perguntas exaustivas sobre cada novo aluguer e oferecer conselhos.
Começa com um cliente que telefona à agência de aluguer a perguntar se pode alugar a sua casa. O agente de locação vai querer ter uma ideia inicial da potencial atribuição e, portanto, quer saber, entre outras coisas:
- Porque é que o quer alugar?
- Por quanto tempo pretende alugá-lo?
- A partir de quando é que o quer alugar?
O agente de arrendamento irá sugerir uma breve reunião com o cliente no imóvel para uma gravação do imóvel e uma consulta de arrendamento. Entretanto, o agente de arrendamento já está a começar a trabalhar e, entre outras coisas, a descobrir o seguinte:
- A Lei de Protecção de Compra e Venda é aplicável aos bens a que este se aplica? Em caso afirmativo, é bom assinalar isto ao cliente antes de uma visita do corretor?
- Existe algum regulamento de habitação aplicável a este imóvel?
- A propriedade tem um Índice Energético, um rótulo energético ou nenhum dos dois?
Gravação do imóvel
Durante a visita ao imóvel, o agente de arrendamento fará uma breve gravação do imóvel. Nessa ‘gravação’, o corretor estabelece, entre outras coisas, o seguinte
- A zona de estar
- Classificação
- Número de quartos
- Estado de reparação
- Grau de luxo
- Edifícios externos
- Plus e minuses sobre o imóvel
- Acções para tornar o imóvel pronto para aluguer
Com base nisto, o agente de arrendamento pode posteriormente trabalhar para estabelecer o valor de aluguer e criar um plano de arrendamento.
Consultoria de aluguer
Agora que é claro que tipo de propriedade deve ser alugada, é altura de fazer as perguntas certas ao proprietário da casa.
Exemplos de perguntas numa sessão de aconselhamento sobre a contratação:
- O que é que o senhorio considera importante quando se trata de inquilinos (tipo de inquilinos, animais de estimação, não-fumadores, família, um casal, expatriados, etc.)?
- Que tipo de cláusula contratual pretende o cliente? Por exemplo, 12 meses ou 24 meses?
- O cliente quer co-alugar certas instalações como mobiliário, energia, água e/ou internet?
- O aluguer é permitido pela Associação de Proprietários ou o cliente quer que o agente de aluguer descubra?
- Existe uma proibição de arrendamento ou cláusula de ocupação do proprietário aplicável, ou o cliente quer que o agente de arrendamento verifique isso?
Pontos de aluguer
Na reunião de aconselhamento sobre arrendamento, o agente de arrendamento aconselhará o que pode ser feito para obter pontos de aluguer suficientes para deixar cair o imóvel no sector de propriedade livre. Isto pode significar que a propriedade pode ser melhorada através de uma série de “ganhos rápidos” em termos de energia e/ou luxo e conforto, a fim de alcançar pontos de aluguer suficientes.
Índice energético
Em preparação, o agente de arrendamento já descobriu se o imóvel tem um índice energético ou um rótulo energético. Se o imóvel tiver uma etiqueta energética, o agente imobiliário aconselhará o cliente a ignorá-la e mandará elaborar um índice energético (uma etiqueta BENG) o mais rapidamente possível.
A razão é que uma etiqueta energética destrói frequentemente uma contagem de pontos de aluguer e uma propriedade do sector ostensivamente livre é marcada como alojamento social alugado pela comissão de avaliação do aluguer após objecção por parte de um inquilino esperto. Como resultado, todo o aluguer pago em excesso (aluguer do sector livre de diferença menos o aluguer social) tem de ser pago de volta.
Regulamento da habitação
O agente de arrendamento também descobriu previamente se um regulamento de habitação se aplica ao imóvel. Em caso afirmativo, o agente de arrendamento explicará as consequências disto ao senhorio e dará conselhos sobre a melhor forma de lidar com o assunto como uma parte do arrendamento.
Hipoteca
Se ainda houver uma hipoteca sobre o imóvel, o agente de arrendamento explicará as consequências se começar a alugar o imóvel sem a autorização do banco e o risco de o banco descobrir que está a ser alugado sem a sua autorização. O agente de arrendamento também dará conselhos sobre o que e também como pode arranjar tudo para legitimamente alugar o imóvel com jeitinho junto do banco.
Determinação do valor de aluguer
O agente imobiliário vai determinar o valor de aluguer do imóvel com base nas observações feitas durante o seu levantamento imobiliário. Ao fazê-lo, utiliza referências de arrendamento, o grupo-alvo pretendido, a velocidade a que o imóvel precisa de ser arrendado e o seu conhecimento do mercado sobre o actual mercado de arrendamento em torno do imóvel a ser arrendado.
Plano de aluguer
Depois disso, o agente de arrendamento elaborará um plano de arrendamento que propõe o aluguer e o plano de acção completo para o arrendamento do imóvel. Após aprovação pelo cliente, este plano será implementado.
Arrendamento de uma propriedade
É redigido um bom texto de oferta, são tiradas fotografias profissionais e plantas baixas da propriedade. O imóvel está listado em vários sites de habitação e as visualizações estão agendadas com os candidatos.
Visualizações
Durante as visitas, o agente de arrendamento pode responder a quaisquer perguntas que os potenciais inquilinos possam ter e garantir que as pessoas tenham uma boa impressão do imóvel. O que é ainda mais importante, porém, é que o agente de aluguer faça uma primeira triagem dos candidatos de aluguer de imediato.
Faz isto fazendo as perguntas certas aos telespectadores (que estão interessados) no visionamento para obter um perfil deste candidato e também faz uma avaliação inicial para saber se o candidato é e faz quem diz ser.
Nb: Há muitos criminosos e outras pessoas com intenções erradas a operar no mercado de aluguer. O agente de arrendamento tem um importante papel de guardião para reconhecer e afastar estes riscos.
Rastreio
O agente de aluguer convida os candidatos interessados a enviar uma proposta de aluguer. O agente de aluguer selecciona os melhores candidatos para aluguer e faz uma extensa selecção (verificação dos antecedentes destes candidatos). Depois o agente de arrendamento faz uma recomendação ao seu cliente sobre os melhores candidatos a agentes de arrendamento. A pedido dos senhorios, o agente de arrendamento pode apresentar pessoalmente ao senhorio vários candidatos ao arrendamento se o senhorio se sentir mais confortável com isto e só então escolher em que candidato pode alugar o imóvel.
Arrendamento
O agente de arrendamento elabora um contrato de aluguer legalmente sólido, no qual nada é deixado ao acaso. O agente de arrendamento responde a todas as perguntas que o senhorio e os potenciais arrendatários têm sobre o arrendamento, após o que este pode ser assinado.
Em cheque / check in
O agente de arrendamento trata do controlo dos novos inquilinos. Isto é quando os inquilinos recebem a chave. Muito importante, o agente de aluguer não procederá à entrega das chaves até que o depósito tenha sido pago.
Durante este controlo, são feitas leituras dos contadores, são tiradas muitas fotos e é elaborado um novo relatório de inspecção de aluguer. Tudo é registado de forma extremamente completa e precisa para que, se mais tarde se verificar que há danos na propriedade ou que faltam coisas, não possa haver discussão.
Gestão
Muitos agentes de locação também oferecem aos seus clientes a opção de gerir subsequentemente gestão do imóvel alugado. Isto inclui o corretor ser o ponto de contacto para os inquilinos, coordenar as avarias e a manutenção, recolher as alterações no próprio aluguer, indexar (aumentar) o aluguer anualmente, controlar os termos do contrato e rescindir os contratos em tempo útil (para evitar a protecção do aluguer)
Porquê usar um agente de arrendamento?
Soa tudo bem, mas porquê usar um agente de arrendamento? Em princípio, não é necessário utilizar um agente de aluguer. Em alguns casos, são as próprias pessoas que o fazem. No entanto, a cada um dos seus ofícios. Os erros nos alugueres são imediatamente muito caros.
Os inquilinos nos Países Baixos estão imensamente protegidos e existem muitas regras e legislação que se podem molhar como proprietário. Considerar leis e regulamentos locais, direito privado (entre outros ocupantes do imóvel), direito hipotecário, aspectos de direito público (tais como regulamentos de habitação, lei de protecção de resgate, sistema de avaliação de habitação) e assim por diante. Este é um exemplo das coisas que o agente de aluguer irá cuidar para si, entre outras coisas.
Vamos colocar as coisas desta forma:
Como agência imobiliária, utilizamos profissionais de TI para as nossas TI e, por sua vez, os profissionais de TI utilizam agentes de aluguer profissionais quando alugam as suas propriedades.
Quais são os custos de um agente de arrendamento?
Os honorários do agente de aluguer a nível nacional são normalmente de cerca de 1 mês de aluguer, excluindo total de IVA (incluindo fotos, taxas de inscrição, sítios Web de alojamento, selecção de candidatos, etc.)
Por vezes a comissão de aluguer é de 1 mês de aluguer incluindo IVA, mas depois os custos para fotografias, taxas de registo para websites imobiliários e selecção de candidatos são muitas vezes adicionados por cima.
Porquê a VK Makelaars como agente de locação?
Agora que já sabe exactamente o que um agente de letting faz, gostaríamos de tirar um momento para explicar porque nos pode escolher como seu agente de letting. Poder-se-ia dizer que somos um simpático “idiota do comércio” quando se trata do que fazemos.
Não implementamos cegamente o que os clientes nos pedem para fazer. Pensamos juntamente com os nossos clientes solicitados e especialmente não solicitados e especialmente no caso de alugueres. Fazemo-lo porque não queremos apenas clientes felizes a curto prazo, mas também a longo prazo. É claro que realizamos os desejos do cliente, mas avisaremos sempre alto e claro se virmos perigo na estrada e aconselharemos como evitá-lo. O aluguer é uma coisa recorrente. Os inquilinos normalmente só ficam durante alguns anos e depois o processo tem de ser feito de novo. Queremos ser o parceiro do senhorio que assegura que o senhorio realmente não tem quase nenhuma preocupação com o seu investimento. É por isso que os clientes escolhem a VK Makelaars como seu agente de locação!