Quando é que os inquilinos podem deixar de se opor a um aluguer excessivo?

por | fev 24, 2023 | Agente de aluguer

Suponha que aluga um imóvel acima do limite máximo de renda enquanto esse imóvel não se encontra efectivamente no sector livre. Até quando podem os inquilinos opor-se a esta renda e quais são as suas consequências?

Primeiramente: a protecção do arrendamento explicada de forma simples

Para explicar isto correctamente, explicaremos primeiro de novo quando os inquilinos obtiverem protecção de arrendamento. Nos Países Baixos, os inquilinos recebem SEMPRE protecção de aluguer:

– de cada arrendamento

-e/ou após 24 meses.

Explicar-lhe-emos isso brevemente.

A partir de cada arrendamento.

Suponha que aluga um imóvel por um período fixo de 1 ano. Gosta dos inquilinos e após um ano decide dar ao inquilino um novo contrato a prazo fixo por mais 1 ano. Neste momento, os seus inquilinos têm protecção de arrendamento e não os tirará da sua propriedade se eles quiserem ficar. E agora, e se os inquilinos ainda estiverem nele ao fim de 1 ano e não tiverem conseguido de todo um novo contrato de arrendamento? Depois, os inquilinos também têm protecção de arrendamento. Um arrendamento não tem de ser por escrito (não há “requisitos de forma”). Um acordo verbal ou uma renovação tácita também conta como um contrato de arrendamento.

Após 24 meses
O prazo máximo de arrendamento do arrendamento a prazo fixo sem protecção de arrendamento do arrendatário é de 24 meses. Se o senhorio quiser que os arrendatários saiam, o senhorio deve avisar o arrendatário por escrito, não antes de 3 meses e o mais tardar 1 mês antes do final do contrato de arrendamento, de que o contrato terminará. Isto parece estranho porque se trata de um contrato a prazo fixo, mas é essa a lei. Assim, um contrato a prazo NUNCA termina por conta própria (a menos que os próprios inquilinos saiam).

Quando é que os inquilinos podem deixar de se opor a um aluguer excessivo?

Agora voltamos a esta questão principal. “Quando é que os inquilinos podem deixar de se opor a um aluguer excessivo?” Faz esta objecção fazendo com que a renda seja “revista” pela comissão de avaliação da renda. Agora há 3 cenários:

  1. Existe um contrato de arrendamento por tempo indeterminado (um contrato em curso)
  2. Existe um contrato de arrendamento a termo certo (um contrato a termo certo)
  3. Havia um contrato de arrendamento a prazo fixo mas agora foi convertido num contrato de arrendamento por tempo indeterminado.

Proibição do arrendamento num contrato de arrendamento por tempo indeterminado

Com um contrato de arrendamento por tempo indeterminado (um contrato contínuo), os arrendatários podem opor-se ao aluguer nos primeiros seis meses do contrato. Uma vez decorridos estes seis meses, os inquilinos deixarão de poder objectar e o aluguer do sector livre aplicar-se-á enquanto estes inquilinos arrendarem o imóvel em questão. Se os inquilinos se opuserem e uma decisão da comissão de avaliação da renda se seguir a uma renda não liberalizada (ou seja, muito poucos pontos de aluguer para o sector livre), então os inquilinos só terão de pagar a renda que o sistema de avaliação da habitação indica. Isto é um máximo de 763,47 euros por mês de renda na primeira metade de 2022, no limite actual de 145 pontos de renda. O senhorio deve então reembolsar retroactivamente aos inquilinos todos os alugueres pagos em excesso. A propósito, se quiser saber como descobrir qual é actualmente o limite da liberalização e o número de pontos de aluguer, leia estenosso blogue.

Proibição do arrendamento por um contrato de arrendamento a prazo fixo

Normalmente, para os novos arrendatários, os senhorios dão primeiro um contrato de arrendamento a prazo fixo. Isto pode ter qualquer duração até um máximo de 24 meses. Por vezes verá um contrato de seis meses, outras vezes um contrato de um ano e muitas vezes verá um contrato com a duração máxima de 24 meses de imediato. Com um contrato a prazo fixo, a objecção funciona de forma diferente. Nesta situação, os arrendatários podem opor-se ao aluguer até seis meses após o término do contrato.

Um exemplo: o seu imóvel tem muito poucos pontos de aluguer para o sector livre. De acordo com o censo de pontos de aluguer, pode cobrar um máximo de 750 euros de aluguer. No entanto, irá alugar o imóvel por 1250 euros por mês. O arrendamento terá início a 1 de Janeiro de 2022 por um período de dois anos. A 1 de Outubro de 2024, avisa os seus inquilinos por carta registada de que o arrendamento vai parar a partir de 1 de Janeiro de 2024. Os inquilinos têm de abandonar a propriedade, mas ainda podem opor-se ao aluguer que pagaram no tribunal de arrendamento até 1 de Julho de 2024. Se se verificar que os inquilinos estão no direito, o senhorio deve reembolsar retroactivamente toda a renda paga em excesso aos inquilinos que partiram.

Objecto para um arrendamento que foi convertido de prazo fixo para prazo indeterminado

Como já indicado: normalmente os senhorios começam com um arrendamento a prazo fixo. No momento em que um contrato de arrendamento a prazo fixo é renovado, ele muda sempre por lei para um contrato de arrendamento sem termo. Independentemente do que inclua no contrato de arrendamento.

No momento em que um arrendamento é convertido em indefinido, os arrendatários têm seis meses a partir desse momento para se oporem ao arrendamento. Uma vez decorridos estes seis meses, os inquilinos deixarão de poder objectar e o arrendamento do sector livre aplicar-se-á enquanto estes inquilinos arrendarem o imóvel em questão. Se os inquilinos se opuserem e uma decisão da comissão de avaliação da renda se seguir a uma renda não liberalizada (ou seja, demasiado poucos pontos de aluguer para o sector livre), então os inquilinos apenas terão de pagar a renda que o sistema de avaliação da habitação indica. Isto é um máximo de 763,47 euros por mês de renda na primeira metade de 2022, no limite actual de 145 pontos de renda. O senhorio deve então reembolsar retroactivamente aos inquilinos todos os alugueres pagos em excesso.

Um exemplo:

Um exemplo: o seu imóvel tem muito poucos pontos de aluguer para o sector livre. De acordo com o censo de pontos de aluguer, pode cobrar um máximo de 750 euros de aluguer. No entanto, irá alugar o imóvel por 1250 euros por mês. O arrendamento terá início a 1 de Janeiro de 2022 por um período de dois anos. Esqueceu-se de notificar atempadamente o contrato de arrendamento, o que resultou na sua conversão num contrato de arrendamento por tempo indeterminado, por força da lei, a partir de 1 de Janeiro de 2024. Os seus inquilinos opõem-se à sua renda na Comissão de Rendas a 1 de Maio de 2024. A Comissão de Arrendamento visitará e realizará um teste de arrendamento.

Se a comissão de avaliação da renda decidir a favor dos inquilinos, então o senhorio, na sua qualidade de proprietário, deve reembolsar retroactivamente toda a renda paga em excesso.

Como posso saber se os meus inquilinos apresentaram objecções à Comissão de Rendas?

Depois isto. Se os seus inquilinos se opuserem à comissão de avaliação do arrendamento, será notificado em qualquer altura. De facto, o senhorio também é convidado pela comissão de avaliação do arrendamento a estar presente durante a avaliação do arrendamento.

Quanto tempo leva a Comissão de Rendas a chegar a uma decisão?

A Comissão de Rendas leva cerca de nove meses a apresentar um relatório.

E quanto ao aluguer de quartos?

O aluguer de quartos é na realidade sempre um aluguer social (aluguer por pontos). Isto porque um quarto é na realidade sempre um espaço limitado e terá sempre muito poucos metros quadrados de espaço para chegar a pontos de aluguer suficientes. Ou deveria ser uma sala de, digamos, 100m2, mas isso não é muito realista.

Posso opor-me a uma decisão da Comissão de Rendas?

Se houver uma decisão da comissão de avaliação do arrendamento, terá então oito semanas para recorrer para o tribunal subdistrital.