Acontece cada vez com mais frequência: licitações de propriedades sem que se tenha realizado uma visualização. Como requerente de propriedades, duvida que isto seja sensato? Então aqui está brevemente a nossa resposta: Não, nunca é sensato. A menos que seja um comprador profissional (como um promotor imobiliário) e saiba exactamente o que está a fazer. Mas neste blog, queremos alertar precisamente os vendedores domésticos para os riscos deste tipo de licitação.
Em primeiro lugar: as licitações sem visualização são chamadas “licitações cegas”.
Há várias razões pelas quais as pessoas fazem isto. As mais comuns são:
-As pessoas querem tentar comprar um imóvel antes de começarem a ter lugar as visualizações, a fim de cortar o concurso (outros pesquisadores).
-Não houve mais oportunidades de visualização e as pessoas ainda estão muito interessadas em arriscar na propriedade.
-Há uma licitação por parte de um concessionário/investidor imobiliário e também quer cortar os outros buscadores& espectadores.
Suponha que está a vender a sua casa e recebe ofertas de pessoas que ainda não viram a sua propriedade. Será então sensato responder a isto?
Depende. Se for uma oferta de um comprador não profissional (qualquer pessoa que NÃO a compre em nome de uma empresa), desaconselhamos sempre a aceitação de tal oferta. Vamos explicar porquê abaixo.
Possibilidade de dissolução é demasiado elevada
Suponha; acabou de ter tudo pronto e alinhado na Funda e já tem bastantes compromissos de visualização. Depois alguém vem com uma oferta cega e boa que o senhor aceita. Em seguida, cancelar todos os compromissos de visualização e colocar o imóvel em Funda como “Vendido sujeito a condições”. Ao fazê-lo, perde-se toda uma série de potenciais compradores que são chamados a sair e também compradores que já não fazem um pedido de visualização porque o imóvel já não está listado na Funda como disponível.
O comprador privado que acabou de comprar a sua casa através de uma oferta cega tem pelo menos 3 dias para pensar sobre o assunto. Muitas licitações cegas são feitas por capricho. Oportunidades razoavelmente altas de o comprador ter dúvidas de qualquer maneira. É também frequente que as pessoas ainda queiram ver o imóvel dentro do período de reflexão. As pessoas visitam então a propriedade e verifica-se que na realidade a propriedade se encontra de forma diferente do que imaginavam com base no anúncio da Funda. Boom, e aí está a dissolução. Não tem perna para se manter de pé, não tem direito a compensação e pode recomeçar tudo de novo.
O equilíbrio legal é enviesado
A outra razão para nunca o fazer é porque quer que o comprador cumpra ao máximo o seu dever legal de investigar e que você ou o seu agente de vendas cumpram ao máximo o seu dever legal de revelar. O que queremos dizer com isto, explicamos simplesmente através de um exemplo.
Em breve, a transferência da chave terá tido lugar e no prazo de dois dias terá recebido um e-mail dos compradores. As janelas colam, o armário da cozinha não fecha devidamente, O degrau da escada está solto. Foi identificada uma fenda na fachada. A água no telhado plano não escorre. Os compradores são incomodados com o ruído da estrada. O trabalho do kit na casa de banho é pobre. E assim por diante. Colocado de forma plana: todos a choramingar. Este tipo de problema é inevitável se vender a sua propriedade a um comprador privado sem que este tenha tido uma visualização. Pela sua responsabilidade legal, como vendedor, encontra-se numa má posição em tal situação. Afinal de contas, também quer precisamente que o comprador tenha sido capaz de ver todos os defeitos e/ou ser informado sobre eles. O equilíbrio entre o conhecimento e a investigação versus o dever de divulgação da parte vendedora parece então ser o seguinte:
Isto também é como e juiz vê isto. Como proprietário, sabe tudo sobre o imóvel e também foi assistido por um profissional (nomeadamente um agente de vendas). O “pobre pobre comprador” nunca poderia ter tido conhecimento destes defeitos (afinal, ele nunca tinha visto a propriedade) e você e o seu agente de vendas estavam numa posição muito mais forte para poderem informar o comprador desconhecido sobre estes problemas.
O ideal, portanto, é que o comprador venha para uma visualização e também seja assistido por um agente de compras. Melhor ainda é se o comprador também vai ter o imóvel inspeccionado estruturalmente. Se algum problema vier a lume mais tarde, o vendedor encontra-se numa posição jurídica muito forte. Afinal, o comprador foi assistido na compra por dois especialistas (um agente de compras e um agrimensor arquitectónico). Isto deu-lhe realmente todas as oportunidades para pesquisar o que ia comprar. Se mais tarde se verificar que e um defeito importante for descoberto que o vendedor não poderia razoavelmente ter conhecimento, um juiz terá muito mais probabilidades de estar ao lado do vendedor. De facto, o equilíbrio entre o conhecimento e a investigação versus o dever de divulgação da parte vendedora parece então ser o seguinte:
O comprador profissional
Quando pode ser interessante vender o seu imóvel sem uma visualização está na seguinte situação.
-A sua casa está cheia de defeitos e/ou difícil de vender
-Parece haver muito pouco ou nenhum apetite pelos seus bens
-Tem sido efectuadas recentemente uma avaliação.
-Uma oferta muito boa chega do comprador profissional sem quaisquer condições muito acima do valor de avaliação.
-O lance é sem quaisquer condições.
-Pode cobrir-se no contrato de compra até ao limite máximo de defeitos e/ou outros problemas/factos adversos no imóvel ou em redor do mesmo sem objecção por parte do comprador.
Nesse caso, pode certamente ser interessante vender o imóvel através de licitação cega. Se tem estado a prestar muita atenção neste artigo, pode agora estar a perguntar-se:
Mas não pode o comprador cancelar a venda dentro do período legal de reflexão?
A resposta a esta pergunta é: não, a dissolução não é possível. E isso tem a ver com o facto de um comprador profissional (ou seja, uma empresa) não ter direito ao período de reflexão legal. De facto, a exigência de forma escrita também não se aplica aqui. Isto significa que já existe oficialmente uma venda sem a necessidade de um acordo de compra. Isto significa que imediatamente após aceitar a oferta, vendeu definitivamente o imóvel.
Resumo
Nunca venda a sua propriedade a um comprador privado sem uma visualização. Em alguns casos, porém, pode ser sensato quando se trata de vender a uma empresa.