Suponha que vende o seu imóvel através de um agente de vendas. Depois chega uma boa oferta. O seu corretor pode aceitar esta oferta em seu nome?
Para responder a essa pergunta, devemos primeiro explicar o seguinte. O corretor não é o vendedor. O papel principal do corretor é que ele é basicamente o ‘mensageiro’ que veicula informações entre as partes e medeia neste processo. Além disso, o corretor terá um papel consultivo em relação ao seu cliente para o aconselhar em todas as etapas possíveis que funcionem melhor para o seu cliente. Pense no preço pedido a ser utilizado, no tipo de sistema de licitação, fazendo uma contraproposta ou qual a licitação que lhe parece ser a melhor. O corretor não pode fazer actos legais em nome do vendedor. Portanto, se um agente imobiliário lhe disser: ‘parabéns, a sua oferta foi aceite’, então não vale efectivamente nada.
Mas eu assinei uma ordem de mediação com o corretor, isto não implica uma procuração?
Não, diz o Supremo Tribunal. Uma instrução para mediar não implica uma procuração (HR 26 de Junho de 2009, NJ 2021/664 – Wiggers/Makelaardij Sneek).
Acordo de licitação com comprador e/ou vendedor profissional
Mas onde isto se torna interessante é quando um comprador profissional e/ou um vendedor profissional estão envolvidos num negócio. Neste blog anterior, já explicámos que quando se vende uma propriedade de um particular a outro particular (ou seja, não a um investidor profissional ou a uma empresa), existe um requisito de escrita. Resumindo: nenhuma nota de venda assinada = nenhuma venda. Mas se uma empresa ou um investidor profissional fizer uma oferta e esta for aceite, então não há nenhuma exigência escrita e mesmo uma compra verbal é vinculativa.
Se o corretor aceitar uma oferta de uma empresa, será importante para a própria responsabilidade do corretor que ele possa sempre provar que os seus clientes lhe deram um acordo escrito para aceitar esta oferta. Escrito pode também ser um “whatsapp” do vendedor para o corretor com o seu acordo à oferta. A propósito, é importante que os seguintes elementos essenciais sejam suficientemente incorporados na oferta que é aceite: preço de compra, exactamente que bens imóveis estão envolvidos e quais as condições (resolutivas) que foram incluídas.
Então, um corretor pode aceitar uma oferta em meu nome?
Resposta: o corretor só pode transmitir que uma oferta seja acordada em seu nome se o tiver claramente instruído por escrito para o fazer. Assim, o corretor nunca deve aceitar uma oferta sem o consentimento do vendedor.