Uma questão frequentemente colocada é o que nós, como avaliadores, procuramos quando avaliamos um imóvel. Vamos contar-lhe aqui e dar-lhe algumas dicas úteis de imediato.
Ao contrário da venda de uma casa, onde se quer tudo super limpo e arrumado, isso não deve ter qualquer relação com a avaliação. Afinal de contas, um avaliador deve olhar com olhos muito diferentes de um potencial comprador.
Não será capaz de influenciar a maioria das coisas (pelo menos a curto prazo). No entanto, damos-lhe algumas dicas sobre o que pode fazer para obter o maior valor possível avaliado.
Entre outras coisas, é a isto que um avaliador presta atenção durante a avaliação:
Localização
A localização é muitas vezes um factor sobre o valor da casa. Um imóvel está no centro de Amesterdão ou é um imóvel num subúrbio de Almere?
Isso fará uma grande diferença no valor. A fim de chegar a um valor, um avaliador procurará o maior número e o mais próximo possível de propriedades comparáveis na vizinhança imediata da propriedade a ser avaliada. Assim, um avaliador nunca irá comparar uma propriedade de Amesterdão com uma de Almere.
Lote
Obtemos o tamanho da parcela no registo predial. Normalmente uma propriedade tem 1 parcela, mas não tem de o fazer. Pode também haver 1 ou mais parcelas adicionais pertencentes à propriedade que foram compradas mais tarde. Quanto maior for a parcela total de uma propriedade, mais valor tem.
No caso de apartamentos, uma parcela não se aplica. Apenas o tamanho do jardim se existir um (por exemplo, no caso de apartamentos de rés-do-chão).
Nível de acabamento
O nível de acabamento é um factor muito importante na avaliação. Em particular, analisamos então como uma propriedade é de alta qualidade, moderna, luxuosa e com bom gosto. No caso ideal, um lar:
- acabados com bons materiais (uma cozinha Bulthaup cara pode marcar melhor do que uma cozinha Gama barata)
- não foram feitas poupanças (pense na cozinha com todos os tipos de aparelhos caros embutidos)
- e está especialmente bem acabada (uma cozinha muito moderna que é cor-de-rosa não é boa para o valor, pois quase ninguém quer uma cozinha cor-de-rosa)
Eficiência
O avaliador também quer saber se o que encontra dentro e à volta da propriedade faz ‘sentido’.
Pode haver uma bela casa de 120m2 com quatro casas de banho. Isto não faz sentido. Ou existe, por exemplo, uma casa com quatro quartos, dos quais dois são tão pequenos que não podem ser realmente utilizados. Outro exemplo é que não existem casas-de-banho no andar de cima. Tudo isto não faz sentido.
Em termos simples, estamos realmente a olhar através dos olhos dos potenciais compradores desta propriedade. Aqueles potenciais compradores a que chamamos “o mercado”. E como reagiria agora o “mercado” à forma como esta propriedade é construída e disposta?
Situação da propriedade
É a propriedade e a terra em que se encontra em plena propriedade ou é um direito de arrendamento. E se for um direito de arrendamento de longa duração, quais são os termos e custos associados a ele? Por vezes, pode também aplicar-se um contrato de arrendamento de um edifício ou outro direito.
O que também vemos muito é que existe um direito de enfiteuse aplicável que é perpétuo (para sempre) e que também é redimido perpetuamente. Nesse caso, algo como isto pode realmente ser comparado a uma propriedade semelhante que é totalmente propriedade/na sua própria terra.
Edifícios externos
Para edifícios exteriores, pense em garagens, barracões, barracões de jardim, armazéns, etc.
Se tiver 2 imóveis semelhantes e 1 desses imóveis tiver uma grande garagem com a casa e o outro não tiver nada dessa natureza, pode imaginar que o imóvel com garagem terá melhor pontuação na avaliação nesta área.
Manutenção
A manutenção de um bem é uma componente muito importante na determinação do valor avaliado. Durante o registo da avaliação dentro e em redor do imóvel, o avaliador é obrigado a preparar um estado de levantamento do edifício no qual cada componente do edifício é valorizado pela qualidade. Alguma coisa pode ter as seguintes pontuações:
G – Bom
R – Feira
M – Moderado
S – Mau
NÃO – Mais investigação
NW – Não observável
Se um avaliador avaliar um componente do edifício (por exemplo, as caleiras, as empenas, os pavimentos, as paredes, o telhado, etc.) na MATTRY ou REDUCED, o avaliador é obrigado a incluir no relatório o custo estimado da reparação desse componente.
Por exemplo: o telhado é mau e precisa de ser substituído. O avaliador inclui um custo de 30.000,00 euros para isto. As fachadas também precisam de ser todas re-criadas. Um custo de, digamos, 8000 euros. O total destes itens de custo pesa sobre o valor avaliado.
Agora, porém, um avaliador não sobe (pelo menos na maioria dos casos) pelo telhado com uma escada ou rasteja até ao espaço de rastejar para chegar até debaixo do chão. O que o avaliador não consegue ver, também valorizará ‘Inobservável’. Portanto, se um avaliador avalia a sua casa e não vê que o telhado está completamente podre e não ouve isto de si, isto também não afectará o valor.
A zona de estar
E, claro, há o espaço vital. Na realidade, na maioria dos casos, este é o componente mais pesado para o valor avaliado. Pode ler como é calculada esta área de habitação no nosso blog:“Como calcular a área de habitação da sua propriedade“.
Obviamente; quanto maior for a área habitável, melhor será o seu valor. A área de habitação de um escritório no jardim conta? Em suma, sim. De facto, pode ler isso novamente no nosso blogue:“A área de vida de um prédio conta se não estiver licenciado“?
Damos-lhe algumas dicas e truques muito importantes mais adiante neste artigo sobre como pode influenciar isto para mais espaço de vida. Por isso, fique atento…
O tamanho de outros espaços
Se tiver um terraço no telhado super grande e outras propriedades não têm, então pontua melhor no componente chamado “espaço exterior relacionado com a construção” para classificar a sua propriedade.
Se tiver um espaço de armazenamento maior ligado à casa (espaço interior) ou separado da casa (espaço de armazenamento exterior), volta a pontuar melhor nestes componentes.
A associação
Para os apartamentos, o avaliador olha para a saúde da Associação de Proprietários (AEE). Ele então olha:
- A associação está registada na Câmara de Comércio?
- O VvE poupa dinheiro mensalmente numa conta bancária especial VvE?
- Existe um plano de manutenção plurianual (MJOP)?
- O dinheiro que o VvE está a poupar é suficiente para satisfazer os itens de manutenção orçamentados do MYP acima mencionado ou será que vão ficar com falta de dinheiro? Caso contrário, isto pode ser um quebra-cabeças para os credores de potenciais compradores e o imóvel é menos atractivo para comprar.
- Se não houver MJOP, o VvE poupa pelo menos 0,5% do valor de reconstrução em cada ano? Caso contrário, isto poderia ser um quebra-galho para os credores de potenciais compradores e o imóvel é menos atractivo para comprar.
- Há alguma manutenção em atraso e, se assim for, há dinheiro suficiente no CoE para isso? Exemplo: vemos regularmente que um telhado e/ou caixilhos de janelas e/ou tubagens para baixo precisam todos de ser substituídos e o VvE não o pode emprestar. Os membros do VvE têm então de começar a contribuir com este “do bolso” ou o VvE tem de contrair um empréstimo caro para isto. Em ambos os casos, estas são questões que podem ter um impacto negativo na avaliação do avaliador.
Sustentabilidade
O rótulo energético tornou-se incrivelmente importante para os compradores. Uma propriedade com um rótulo energético C terá um valor muito melhor neste componente do que uma propriedade com um rótulo energético G.
Organização de uma avaliação
Depois do nosso artigo, saberá exactamente o que um avaliador procura! Boa sorte e se quiser ter a sua casa valorizada, podemos ajudá-lo com isso.
Ainda tem perguntas sobre as avaliações ou gostaria de obter mais informações sobre o que um avaliador procura? Então, pode contactar-nos sem qualquer obrigação.
Ligue para o avaliador Floris no 06-47470404 ou floris@vkmakelaars.nl ou simplesmente preencha este formulário.