Quando você avalia ou compra um imóvel em uma cidade como Amsterdã, logo se depara com o conceito de arrendamento. Isso geralmente levanta a questão: “O direito de propriedade do apartamento é total?” À primeira vista, isso parece lógico. Afinal de contas, você compra um imóvel, tem uma escritura pública e pode fazer qualquer coisa com ele. No entanto, a resposta legal geralmente é: não.
Neste blog, explicamos por que um direito de apartamento não conta como propriedade plena se o terreno subjacente for arrendado. E por que isso também tem implicações sobre como avaliar a situação da propriedade.
Afinal, o que é o aluguel do terreno?
O arrendamento é uma construção legal que dá a alguém o direito de usar um terreno que não lhe pertence. O proprietário do terreno (geralmente um município, como Amsterdã) concede esse direito a um usuário (o arrendatário) por um longo período de tempo. Em troca, o arrendatário paga uma taxa: o cânone. Às vezes, esse cânone é comprado por um longo período de tempo.
E o que você acha dos direitos de propriedade horizontal?
Um direito de apartamento é um direito de participação em um edifício (e possivelmente no terreno) que é legalmente dividido. Assim, você tem o direito de uso exclusivo, por exemplo, da sua casa no térreo, e a copropriedade das partes comuns, como o telhado e as escadas.
Quando um complexo de apartamentos está em seu próprio terreno, o direito ao apartamento é uma participação na propriedade total. Mas se o complexo estiver em um terreno arrendado, seu direito ao apartamento é apenas uma participação no terreno arrendado, ou seja, um direito de uso, não de propriedade do terreno.
Duas perguntas, duas vezes “não
Muitos relatórios de avaliação fazem duas perguntas aparentemente semelhantes:
- Você tem o direito de propriedade total do apartamento?
- O complexo de apartamentos está localizado em um terreno particular?
Para propriedades em terrenos arrendados (como é comum em Amsterdã), a resposta para ambas as perguntas é: não.
- A pergunta 2 é simples: a terra pertence ao município. Portanto, não é sua própria terra.
- A pergunta 1 é mais sutil: mesmo que você seja o proprietário legal do edifício (a superfície), seu direito ao apartamento é um direito parcial no arrendamento e, portanto, não é a propriedade total do todo.
Mas então, o prédio não pertence a mim?
Sim e não. A superfície (a propriedade em si) pertence legalmente a você. Você tem o direito de usá-la, convertê-la, vendê-la e assim por diante. Mas o direito que você tem sobre a terra é derivado, ou seja, por meio de arrendamento do terreno. Você não é proprietário do terreno e, portanto, não é proprietário pleno do todo sobre o qual você tem um direito plano.
Quais são as implicações?
Para compradores e avaliadores, isso significa:
- A propriedade não fica em um terreno particular.
- O direito ao apartamento não é uma propriedade plena, mas um direito de uso por meio de arrendamento.
- Essa nuance jurídica pode afetar o valor, a capacidade de financiamento e a avaliação de risco.
Para os advogados, a diferença é nítida; para os leigos, às vezes, é confusa. Mas a clareza sobre isso é importante na compra ou venda, financiamento e avaliação de propriedades.
Em conclusão
Amsterdã está repleta de casas que estão em terrenos arrendados. Muitos compradores não se dão conta de que não são proprietários plenos de seus terrenos. Na prática, isso geralmente não é um problema, desde que as pessoas entendam como isso funciona legalmente. Para os avaliadores, é essencial interpretar adequadamente essa diferença em seus relatórios.
Uma casa pode ser seu lar, mas o terreno embaixo dela não.