Vai comprar uma casa, mas ainda tem uma casa própria para vender? Então talvez não queira correr o risco de ter 2 casas mais tarde. Afinal, é isso que lhe acontece quando compra uma casa mas não consegue vender a sua antiga casa.
Para eliminar esse risco, existe uma solução: a Cláusula de Não Risco.
Esta é uma cláusula que coloca no contrato de compra e regula que pode cancelar a venda da sua nova casa se não conseguir vender a sua antiga.
Explicamos aqui de forma super simples como isso funciona, utilizando um exemplo.
Explicação simples da Cláusula de Não Risco num exemplo
Jip compra a casa de Janneke por 500.000 euros a 1 de Julho. Jip está agora a viver noutra casa ocupada pelo proprietário e esta propriedade precisa de ser vendida o mais rápido possível. Mas suponha que não conseguimos vender esta casa? Então Jip terá 2 casas do que ele obviamente não quer. Para evitar qualquer risco, ao comprar a sua nova casa, concorda com a vendedora Janneke que uma Cláusula de Não Risco será incluída no acordo de compra.
Joanna gosta de tudo, mas é claro que ela quer acordos claros sobre quais são as condições para a venda da antiga casa de Jip. Quanto tempo é que Jip tem de vender a sua casa? Agora e se Jip vende a sua casa com prejuízo? E imagine que os compradores da casa de Jip desistem de qualquer maneira, e depois?
Por conseguinte, Jip e Janneke concordam com o seguinte na cláusula de ausência de risco:
Jip pode rescindir a venda da casa de Janneke por escrito se a casa de Jip estiver em A. Hofmanweg 5A em Haarlem não tenha sido vendido incondicionalmente até 1 de Agosto de 2023 por um preço de compra de pelo menos 400.000 euros. Entretanto, Janneke pode continuar a colocar o imóvel à venda.
Isto torna imediatamente claro quais os bens a vender (A. Hofmanweg 5A Haarlem), até que o comprador tenha tempo para ser autorizado a vender a sua própria propriedade (1 de Agosto de 2023) e que a casa de Jip é incondicional (por isso, há sem reservas financeiras mais etc.) deve ter sido vendido.
E se houver outro comprador com uma cláusula de ausência de risco?
Suponha que outro comprador chega em 15 de Julho e o seu nome é Annie (comprador II). Annie faz uma grande oferta na propriedade do que onde Jip (comprador I) comprou o imóvel para. De facto, ela está a oferecer 525.000 euros sem reservas de financiamento. Joanna (vendedora) indica ao seu corretor de vendas que é a favor da oferta da Annie (compradora) II) quer ir.
No entanto, a propriedade já foi vendida a Jip, então como deve isto ser resolvido agora?
Conclusão do acordo de venda com o2º comprador
Isto é o que se segue. Primeiro, Janneke conclui um acordo de compra com o comprador II (Annie) no qual ela inclui uma cláusula que regula que Janneke pode rescindir a venda com Annie (comprador II) como a venda com Jip (comprador I) irá em frente de qualquer maneira. Para isso, pode esta cláusula utilização.
Depois disso, é importante que o acordo de compra com a Annie seja assinado pelo comprador II+vendedor. Isto porque, depois disto, o período de arrefecimento legal começa a decorrer. Suponha que o acordo de compra é assinado na segunda-feira, então ficará claro após quinta-feira 23.59 se a venda será ou não realizada. A propósito, se quiser saber como funciona esse período de reflexão legal, basta reler este artigo ou ver este vídeo explicativo.
É agora sexta-feira de manhã e o período de reflexão já terminou. Annie (comprador II) NÃO cancelou a venda e por isso está agora presa à compra.
Informar os compradores pela primeira vez e dar-lhes a escolha
A partir daí (aquela sexta-feira), Janneke ou o seu corretor de vendas vai ter com Jip (comprador I) e dá-lhe esta mensagem, tanto verbalmente como por escrito:
“Jip, tenho más notícias. Vendi o imóvel a mais uma pessoa. De acordo com a Cláusula de Não Risco, isto significa que tem de fazer uma escolha agora. Tem 2 escolhas e DEVE escolher uma:
Escolha 1: Renuncia ao direito de rescindir a venda. Isto significa que a reserva Sem Risco (vender a sua própria casa) e também todas as outras reservas (incluindo a reserva de financiamento) caducarão.
Escolha 2: Renuncia a esta venda e nós venderemos o imóvel à Annie (comprador II)”.
Se Jip não responder ao vendedor ou ao corretor de vendas no prazo de 2 dias úteis, o acordo com o comprador I é dissolvido.
O que precisa de saber sobre a Cláusula de Não Risco?
Se você e um imóvel vendido com uma cláusula de não risco, não precisa necessariamente de assinar um acordo de compra com umsegundo comprador. Mas é tão seguro. Impede assim que o comprador 1 se retire e o comprador 2 também se retire e em breve não terá qualquer comprador.
Estar bem informado sobre os prazos aplicáveis, tanto sobre o efeito do período legal de reflexão como a partir de quando começam a decorrer exactamente os 2 dias úteis.
Este artigo é baseado na norma NVM No Risk Clause. Em termos de conteúdo, pode e pode emendar tudo o que estiver nessa cláusula. Por exemplo, poderá também concordar que o vendedor não tem 2 dias úteis mas, digamos, 12 horas para fazer uma escolha após receber uma notificação por escrito no seu endereço electrónico (a especificar) de que existe outro comprador.
A Cláusula de Ausência de Risco arranja (se a aplicar correctamente) que o vendedor capture tanto o comprador I como o comprador II e não fique sem compradores mais tarde. Deve ainda tornar a venda à prova de água. Para o comprador, esta Cláusula de Não Risco regula que o comprador não acabe com 2 casas. A desvantagem para o comprador, no entanto, é que se outro comprador se apresentar, deve também renunciar imediatamente a todas as outras condições resolutivas, tais como a reserva financeira. E isso pode ser bastante complicado. Se tiver azar e correr o risco, poderá estar em sérios problemas se ainda assim não conseguir vender a sua antiga casa e/ou se não conseguir obter o financiamento para a nova.
Na nossa opinião, a cláusula de não risco é mais protectora do vendedor do que do comprador a que efectivamente se destina.