Você precisa prestar muita atenção ao comprar um imóvel com direito de usufruto. E, principalmente, ao tipo de regime de usufruto que se aplica. Vamos explicar como isso funciona aqui.
O cânone atual e, principalmente, o futuro
A renda é o valor que você paga pelo direito de arrendamento perpétuo. O valor dessa renda geralmente está sempre indicado no anúncio da Funda. Mas o que geralmente não fica claro é como e a partir de quando essa renda pode ser aumentada. Não estamos falando da indexação (aumentos por inflação), mas da chamada “revisão”.
Grande parte dos direitos de arrendamento vitalício diz respeito ao chamado arrendamento vitalício contínuo. Esse arrendamento tem duração determinada, por exemplo, de 50 anos. Depois desse período, o valor do aluguel do direito de usufruto é redefinido e, aí, como dono da casa, você pode se deparar com surpresas bem desagradáveis. Pode ser que, de repente, você passe de pagar algumas centenas de euros por ano para algumas milhares de euros por ano de aluguel do direito de usufruto.
Por isso, dica nº 1:
Ao comprar um imóvel com direito de usufruto perpétuo, tente sempre descobrir primeiro quanto será o valor da renda após o término do período atual. Melhor ainda: contrate um bom corretor imobiliário que verifique isso pra você.
Regimes de arrendamento vitalício
Agora vamos te levar para conhecer duas casas de verdade.
Imóvel 1 – BURGERSDIJKSTRAAT 23, AMSTERDÃ
Nesse imóvel, o aluguel anual é de €75,78 por ano, e o prazo atual vai até 15/08/2030.
As chaves dessa casa foram entregues no cartório no dia 2 de maio de 2024, por um valor de €555.000.
Imóvel 2 – EMANUEL VAN METERENSTRAAT 12, AMSTERDÃ
Nesse imóvel, o aluguel anual é de €75,78 por ano, e o prazo atual vai até 01/05/2030.
As chaves dessa casa foram entregues no cartório no dia 3 de maio de 2024 , por um valor de €520.000.
Ambas as casas são bem comparáveis em termos de localização, acabamento, área do terreno, área útil e valor do aluguel do direito de superfície. Elas foram vendidas no mesmo período. A casa 2, portanto, foi vendida por € 35.000 a menos que a casa 1.
É um bom negócio, né?
Mas vamos dar uma olhada no regime de arrendamento vitalício dessas duas casas.
Imóvel 1
No caso da residência 1, foi aplicado um regime de transição vantajoso, pelo qual o valor do aluguel do direito de usufruto, a partir de 16/08/2030, será de: €377,19 por ano. Esse valor passará a ser reajustado anualmente apenas pela inflação. Veja aqui.
E agora fica ainda mais interessante: descobrimos em um outra descobrimos que o valor do resgate definitivo do direito de usufruto vitalício é de apenas € 15.243. Então, com esse valor, nunca mais vai precisar pagar o aluguel do direito de usufruto vitalício. Dá uma olhada aqui.
Imóvel 2
Vamos ver como fica a situação da casa 2. No caso da casa 2, não foi utilizado nenhum regime de transição vantajoso. O extrato do contrato de arrendamento vitalício infelizmente não mostra qual será o valor do aluguel do direito de usufruto a partir de 01/05/2030. Se a gente pesquisar um pouco mais, descobrimos em outra fonte que (presta atenção!) o valor do aluguel do direito de usufruto a partir de 01/05/2030 será de: € 3.466,57 por ano, mais a indexação anual. Veja aqui.
Pior ainda: o valor total do resgate do direito de usufruto é de € 133.295!
Tenta só juntar tudo isso! E se a gente deduzir o valor total de resgate da casa 1, de € 15.243, junto com o valor de compra mais baixo, de € 35.000, do valor total de resgate do direito de usufruto da casa 2, de € 133.295, o resultado é: € 83.052.
Na verdade, dá pra dizer que provavelmente pagaram 83.000 € a mais pela casa 2!
A moral da história
Na hora de comprar um imóvel com direito de arrendamento perpétuo, é preciso saber muito bem no que você está se metendo. Nas nossas avaliações, vemos com frequência grandes diferenças nas consequências financeiras dos diversos regimes de arrendamento perpétuo. Por isso, ao comprar um imóvel com direito de arrendamento perpétuo, certifique-se de contratar um bom corretor imobiliário. Isso custa caro? Não, de jeito nenhum, dá uma olhada aqui.