Ao comprar o imóvel, o comprador normalmente aceita uma “reserva de financiamento”. Isto significa simplesmente que o comprador pode sair da venda se não obtiver um empréstimo hipotecário. Na prática, os compradores muitas vezes levam isto demasiado pouco em conta. Neste artigo, explicamos-lhe onde se encontram as armadilhas da reserva de financiamento.
O comprador de um imóvel tem uma obrigação de esforço para obter financiamento. Isto implica que ele deve fazer esforços razoáveis para assegurar o financiamento.
Na maioria dos casos, está incluído na escritura de venda, que o comprador deve poder fornecer 1 carta de rejeição do banco declarando que o financiamento não lhe será concedido.
Problema 1 – o requisito de documentação
Onde muitas vezes corre mal é a exigência de documentação. Como comprador, deve permitir ao vendedor mostrar como fez um esforço. Como se faz isto, não há regras estabelecidas para isso (é “sem forma”). Assim, certifique-se de que, como comprador, pode demonstrar a comunicação em que tem estado ocupado a solicitar um empréstimo hipotecário. Para os vendedores de propriedades, é bom saber que isto está lá. Suponha que o comprador dissolve a propriedade e descobre que ele conseguiu obter uma carta de rejeição do banco simplesmente por ter deixado o seu emprego. Então, como vendedor, poderá questionar fortemente o dever de esforço do comprador, e poderá então exigir legalmente o cumprimento do acordo, afinal de contas.
Pitfall 2 – montante do empréstimo em dinheiro
Suponha que compra um imóvel por 500.000 euros. Queria tornar a sua licitação mais atractiva para os vendedores, razão pela qual limitou o financiamento a 300.000 euros. De facto, na pior das hipóteses, poderia pedir emprestados 200.000 euros aos seus pais. Agora, solicita ao banco o empréstimo monetário no montante total de 500.000 euros e o banco recusa-se a conceder-lhe o empréstimo. A carta de rejeição do banco diz que não lhe vão conceder um empréstimo hipotecário no montante de 500.000 euros. Isto NÃO lhe permitirá rescindir com sucesso a venda. De facto, o vendedor não tem de concordar com isto, uma vez que foi acordado que a reserva de financiamento seria de um montante até 300.000 euros e não 500.000 euros. Portanto, terá de solicitar um empréstimo hipotecário de 300.000 euros algures e receber uma carta de rejeição com base nesse montante. O prazo da reserva de financiamento já expirou? Então fica preso à compra e DEVE receber a entrega na data de entrega acordada (data de transferência chave) ou então pagar uma penalização de 10% do preço de compra.
Pitfall 3 – peças extra
Em muitos casos, é acordado na escritura de venda que terá de ser fornecida mais documentação para além da carta de rejeição de um banco. Este é frequentemente o pedido de empréstimo monetário apresentado ao banco no qual se solicita o empréstimo monetário e possivelmente os detalhes de rendimento com base nos quais o empréstimo monetário foi solicitado e ou inspecção do seu património. Por exemplo, tal artigo pode parecer-se com isto:
“Para além disto, as partes concordam que o comprador deve apresentar o(s) seguinte(s) documento(s) para satisfazer o requisito “bem documentado”: uma rejeição de uma instituição bancária de crédito reconhecida + o formulário de requerimento assinado da hipoteca solicitada, bem como os detalhes do rendimento que constituíram a base da hipoteca solicitada”.
Certifique-se de que não leu sobre isto, porque se não enviar a documentação acordada completa na sua rescisão, não poderá rescindir a venda.
Pitfall 4 – uma carta de rejeição extra
Aqui está apenas mais um exemplo de como a reserva de financiamento pode aparecer na escritura de venda:
Se o comprador desejar invocar a dissolução como resultado da falta de financiamento (atempada) tal como referido no artigo 18.1 sub 1, salvo acordo em contrário das partes, “bem documentado” significa uma rejeição de uma instituição bancária mutuante autorizada deve ser submetida ao vendedor ou ao seu corretor.
Além disso, as partes concordam que o comprador deve apresentar o(s) seguinte(s) documento(s) para satisfazer o requisito “bem documentado”: uma rejeição de uma instituição bancária de crédito reconhecida + o formulário de requerimento assinado da hipoteca solicitada, bem como os detalhes dos rendimentos que constituíam a base da hipoteca solicitada”.
De facto, como comprador, comprometeu-se agora a ser capaz de produzir não uma, mas DUAS cartas de rejeição. De facto, o artigo fala de “uma rejeição” com o suplemento incluindo também “uma rejeição”. São DOIS rejeições no total.
Pitfall 5 – prolongar a reserva financeira
Pode acontecer que seja necessário mais tempo para completar o financiamento e por isso, por exemplo, foi solicitada uma prorrogação de 1 semana. Por exemplo, pode ter sido acordado que a reserva financeira se estende até terça-feira, 1 de Novembro de 2022. Foi então concedida uma prorrogação por e-mail até terça-feira, 8 de Novembro de 2022.
A escritura de venda inclui frequentemente este artigo na secção de reservas:
“A parte que invoca a rescisão deve assegurar que a notificação de rescisão seja recebida pela outra parte ou pelo seu corretor o mais tardar no primeiro dia útil após a data referida na respectiva condição resolutiva”.
Isto significa que, em primeira instância, a rescisão deveria ter sido invocada por escrito o mais tardar 1 dia útil após terça-feira, 1 de Novembro, juntamente com toda a documentação acordada (carta de rejeição, etc.). Assim, é na quarta-feira, 2 de Novembro de 2022. O momento em que obtém um adiamento de uma semana, porque não é automaticamente que este dia de trabalho extra em que pode cancelar também está incluído. Isso depende da clareza com que isto é descrito na extensão escrita dada pela parte vendedora. Isto poderia resultar numa disputa jurídica desagradável. Por isso, certifique-se de que invoca sempre a rescisão a tempo, o mais tardar no último dia da prorrogação (neste exemplo, é terça-feira 8 de Novembro de 2022) e, assim, jogue “a salvo”.
Um exemplo de um e-mail solicitando financiamento diferido pode ser encontrado aqui.
Pitfall 6 – garantia / depósito bancário
Se for concedida reserva de financiamento diferido, esquece-se frequentemente de incluir também a data da garantia/depósito de segurança bancária. Isto leva a que o notário lhe emita um aviso e também ao vendedor no momento em que o depósito não é recebido. Não está então a cumprir um acordo contratual da escritura de compra e venda.
Um exemplo de um e-mail solicitando financiamento diferido pode ser encontrado aqui.
Pitfall 7 – não fique demasiado rico como vendedor
Depois, uma armadilha para os vendedores que já se contam ricos quando os compradores já não podem rescindir e obter um empréstimo hipotecário. Basicamente, isto irá custar aos compradores 10% do preço de compra como penalização que irá beneficiar os vendedores. Mas os compradores podem solicitar ao tribunal que “mitigue” esta multa. Um indivíduo com uma história genuinamente patética pode geralmente apelar com sucesso para a atenuação da multa. Apesar de achar que o vendedor tem razão, o tribunal pode moderar a pena do comprador e esta moderação pode mesmo ir até 100% (pena zero).