Tudo parece muito bom. Você vê uma propriedade com parte dela alugada. Pode ser um sótão alugado, um quarto alugado, uma vaga de estacionamento alugada ou talvez até mesmo um depósito/garagem alugado.
Assim, você terá imediatamente um bom dinheiro extra no bolso todo mês. Você tem razão? Ou não! Não! Você deve ter muito cuidado com isso. Há algumas coisas muito importantes que podem dar errado se você comprar uma propriedade da qual parte ou toda ela está alugada!
O relatório de avaliação é muito complicado
Suponha que você compre um imóvel com um sótão alugado ou uma garagem alugada. Vamos supor, por um momento, que você (como 95% de todos os compradores de imóveis) não tenha esse dinheiro em mãos e, portanto, precise solicitar uma hipoteca. Para essa hipoteca, na maioria dos casos, você precisará de um relatório de avaliação do imóvel vendido. Entretanto, se parte ou todo o imóvel estiver alugado, você não poderá fazer um laudo de avaliação padrão.
Você precisa fazer um relatório de avaliação que leve em conta o estado de arrendamento parcial. Esse é um relatório de avaliação bastante difícil de ser feito e ainda mais difícil de ser “validado”. E, com isso, queremos dizer que esse relatório de avaliação deve receber o “selo” necessário do Instituto Holandês de Valor Habitacional. Será difícil encontrar um avaliador para isso. Se você encontrou esse avaliador, é importante que ele escreva no relatório de avaliação o que ele acha que é a proporção da (sub)parte alugada do imóvel no todo. Isso ocorre porque é necessário para o notário e para as autoridades fiscais, e voltaremos a esse assunto mais tarde.
Os bancos consideram a contratação muito interessante
O corretor de vendas terá de incluir claramente no contrato de compra e venda que uma (sub)parte do imóvel “vendido” está alugada. O avaliador também mencionará isso em seu relatório de avaliação.
Em seguida, o contrato de venda e o relatório de avaliação são enviados ao banco para que você solicite uma hipoteca. Como uma (sub)parte da propriedade está alugada, sua solicitação será feita em uma pilha completamente diferente. Esse não será um pedido de hipoteca padrão. Como o “aluguel” é visto pelo banco (na maioria das vezes, com razão) como um risco muito maior para suas garantias. Portanto, pode se tornar muito mais difícil obter uma hipoteca para algo que é parcialmente alugado, e a taxa de hipoteca também deverá ser muito mais cara como resultado.
Imposto de transferência adicional
Suponha que você compre esse imóvel com o sótão alugado por €600.000. Por conveniência, o valor de avaliação também é de € 600.000 e a parte alugada da propriedade ocupa 1/3 do valor de acordo com o avaliador. Portanto, € 200.000. Então você deve a alta taxa de imposto de transferência sobre esses €200.000 (a parte alugada). Em 2026, essa taxa será de 8%. Esse também é o motivo pelo qual o notário desejará ler em um relatório de avaliação de um avaliador qual é a parcela do valor da (sub)parte alugada no valor como um todo, para saber sobre qual parcela do valor deve ser cobrado o imposto de transferência mais alto.
A filha compra a propriedade e se muda para lá com um colega estudante
Ah, isso é bom. A filha pequena compra uma casa do papai com uma hipoteca familiar. Satisfeita, ela se senta no cartório e, enquanto assina, diz que vai morar lá com sua colega de fraternidade Annemijn. Annemijn vai alugar metade da casa para ela. Ótimo, para cobrir os custos da hipoteca do papai querido. O tabelião ouve isso e diz: “Não quero estragar a festa, mas agora que tomei conhecimento de que você vai alugar metade da casa, infelizmente preciso cobrar de você a alta taxa do imposto de transferência (8% em 2026) sobre metade do valor da casa.”
Ops, então morar com seu colega de fraternidade se torna um pouco mais hostil.
Basta manter a boca fechada e alugar secretamente de qualquer maneira
Ok, suponha que você compre o imóvel com a garagem ou o sótão alugados. Você não pode simplesmente incluir tudo isso e dizer que vai usar a propriedade “vendida” inteiramente para você? Bem, em teoria você pode (mas obviamente não deveria), mas na prática isso dá errado:
-O fato de algo ter sido vendido em condições parcialmente alugadas será declarado na escritura de venda, e essa escritura de venda será lida pelo tabelião.
-O avaliador possivelmente verá, durante o registro da avaliação, que uma propriedade está parcialmente alugada e, então, terá que ajustar seu relatório de avaliação de acordo.
-Muitas pessoas que alugam secretamente sem a permissão/conhecimento do banco deixam o aluguel entrar em uma conta bancária no mesmo banco em que têm a hipoteca. O banco percebe isso rapidamente e começa a aplicar a lei (com consequências terríveis).
-Além disso, pode ser que o inspetor de impostos o procure após a transferência de propriedade se ele tiver motivos para acreditar que você comprou a propriedade em um estado parcialmente alugado.
Conclusão
Há realmente muita coisa envolvida na compra de um imóvel em condições parcialmente alugadas. E também se você comprar um imóvel sem aluguel, mas mais tarde for alugá-lo (parcialmente) de qualquer maneira, sem a permissão do banco, para sua colega de república, por exemplo. Um bom agente imobiliário deve saber de tudo isso e proteger você. Infelizmente, há muitos “fast boys” no negócio de corretagem que não sabem disso. Portanto, certifique-se de que você seja crítico ao escolher um agente de compras.