Desta vez um blog de conhecimento da minha própria área de trabalho como agente imobiliário: Haarlem e os seus arredores. Vender a sua casa na zona de Haarlem, o que está envolvido e tenho alguma dica sobre isso como agente imobiliário Haarlem?
Claro que tenho dicas! Aqui vamos nós:
Primeiro comprar, depois vender
Na maioria das situações, o conselho é de comprar primeiro uma nova casa e só depois vender a sua casa. O tempo médio de venda em Haarlem é muito curto. Resumidamente, a venda não é um tal problema aqui. Bem para comprar algo novo. Não cometa o erro de ter vendido logo a sua casa sem já ter comprado uma nova. Na maioria dos casos, também recomendo que toda a apresentação da casa esteja pronta mesmo antes da nova casa ser comprada. Assim, o texto de venda de fotos, plantas baixas, etc. Imediatamente após ter conseguido comprar uma nova propriedade, então a “propriedade antiga” pode ser imediatamente colocada em funcionamento na Funda. Isto assegura-lhe a existência de 2 casas e encargos duplos durante o menor tempo possível. Também limita o risco de quaisquer quedas repentinas no valor.
Escolha um corretor que lhe convenha
Há uma grande quantidade de agentes imobiliários em Haarlem. (E sim, nós na VK os agentes imobiliários somos 1 deles). Faça a si próprio estas perguntas:
– Está à procura de uma grande empresa que seja líder de mercado na região ou prefere uma pequena empresa com uma abordagem mais pessoal?
– Está à procura do agente imobiliário mais barato da região ou considera mais importante a qualidade e experiência de vendas?
– E o mais importante: tem um clique com o corretor (a própria pessoa)? É por isso que gostamos de mostrar muitas fotos e vídeos de nós próprios para dar uma primeira impressão de nós como pessoa.
Na minha firma (VK Makelaars), escolhemos estar muito concentrados na qualidade do serviço através do apoio pessoal. Portanto, não uma agência interna e/ou um corretor diferente cada vez que o cliente tem de lidar com ele. Como resultado, os resultados de vendas e a satisfação do cliente são melhores do que a média. Por exemplo, não somos um combatente de preços e simplesmente cobramos taxas justas e transparentes.
Disponibilidade de vendas
Realmente compensa se investir tempo e dinheiro para tornar o seu imóvel completamente apto para a venda. Reparar defeitos, fazer manutenção em atraso, limpar a desarrumação, limpar adequadamente, cuidar do jardim, etc. Sobre isto, criei um blogue separado sobre como preparar a vossa casa para a venda. Tirar as fotografias de preferência num dia brilhante ou ensolarado.
Activar o seu CoE
Está a vender um apartamento? Depois certifique-se de que a sua Associação de Proprietários está activa.
Uma CoE inactiva torna difícil ou impossível para os compradores obterem financiamento. Não se preocupe, neste blog explicar-lhe-ei exactamente como activar o seu BoE adormecido e dar-lhe-ei todos os ficheiros úteis que o ajudarão a fazê-lo.
Preço de pedido não demasiado elevado
NÃO defina o preço pedido demasiado alto. Com um preço demasiado elevado, corre-se o risco de atrair muito poucos ou nenhuns espectadores e de a propriedade estar à venda durante demasiado tempo. Se uma propriedade não se vender rapidamente em Haarlem, as pessoas pensam que há algo de errado com a propriedade e que os juros se dissipam.
O que se pretende é atrair muitos espectadores para uma propriedade que se entusiasmam. Este efeito faz de facto subir o preço. Fazemos isto determinando muito cuidadosamente o valor de mercado realista de um imóvel e depois subcotando-o apenas um pouco com o preço pedido.
Um exemplo: vamos vender um imóvel com um valor de mercado de aproximadamente. 380.000 euros, então recomendaremos que o preço pedido seja fixado em 375.000 euros.
Preço de pedido não muito baixo
Vejo regularmente um imóvel a ser colocado desnecessariamente baixo no mercado por um agente imobiliário. Pense num bem no valor de 550.000 euros que é depois colocado no mercado por 500.000 euros. Como resultado, todos os locais de visualização disponíveis foram totalmente reservados no prazo de um dia. Isto parece ser uma boa notícia, mas pretende o maior número possível de espectadores com um orçamento apropriado e vontade de licitar o mais alto possível acima do valor de mercado. A consequência agora é que todos podem ter pessoas a vir procurar num intervalo de preços mais baixo do que o verdadeiro valor de mercado desse imóvel. E depois numa lista de espera estão todas as pessoas que estavam apenas WELL preparadas para pagar o valor de mercado por ela.
Tão pouco sensato e também não justo para todos aqueles que reservaram tempo para vir e olhar para uma propriedade acima do seu orçamento.
Estratégia de licitação
Há muitos agentes imobiliários que querem usar ‘concurso’ como estratégia de licitação com antecedência. Isto implica dizer a todos os telespectadores que qualquer parte interessada pode apresentar uma oferta final única antes de uma determinada data e hora. Aconselho contra isto na maioria dos casos.
Suponha que o seu imóvel tem um valor de mercado de aproximadamente. €475.000. O preço pedido é de 465.000 euros. O agente comprador do primeiro telespectador faz imediatamente uma oferta de abertura do preço pedido (isto acontece com bastante frequência, a propósito). Qualquer pessoa que venha depois disto será informada pelo corretor de vendas que já foi feita uma oferta de abertura e só se pode fazer uma oferta final única. Este efeito muitas vezes ‘engana’ os agentes de compra com o seu cliente para fazerem uma oferta extrema muito boa. Por vezes até uma “oferta nocturna” com um “bloqueio de tempo”. Isto significa que uma oferta excepcionalmente boa é apresentada muito acima do valor de mercado com a condição de que a oferta seja válida por um curto período de tempo (por exemplo, apenas nesse dia).
As pessoas fazem-no porque o sistema de licitação de Amesterdão dá essa possibilidade e muitas vezes “provoca-a”. A oferta excepcionalmente boa do proponente compra toda a concorrência possível. Ele está disposto a pagar mais do que o preço de mercado, desde que outros espectadores nos dias seguintes não tenham qualquer hipótese de fazer nada. Uma abordagem muito dura e, para os outros telespectadores, irritante, mas que muitas vezes resulta em receitas de vendas muito melhores.
Se vender um imóvel com um registo, é menos provável que consiga este efeito de condução de preços. Também não poderá fazê-lo se disser a todas as partes que se trata de uma proposta e todos têm até ao meio-dia da próxima sexta-feira para apresentar uma proposta e, de repente, a propriedade é vendida antes disso.
Começaria sempre com um sistema de licitação de Amesterdão e depois poderia sempre convertê-lo num concurso durante o processo de venda, caso se verificasse que as propostas eliminatórias não se concretizavam.
Em “ofertas eliminatórias”, as casas chegam facilmente a atingir mais de 10% acima do valor de mercado extremo.
Apresentação de vendas
Fornecer sempre:
- Fotos de vendas profissionais sem close-ups desnecessários
- Plantas dos pisos
- Um relatório de medição
- Fotografias de 360 graus
- Um vídeo doméstico
- Boa cópia de vendas
Temos sempre de 1 a 5 atendidos pela Object&Co.
Sem close-ups
Irrita-me quando vejo casas na Funda onde o fotógrafo fez grandes planos de detalhes de estilo. Como uma estátua de Buda ou uma peça de decoração. Pergunto-me então o que está à venda: a casa ou a estátua de Buda. As pessoas que procuram comprar uma casa sabem muito bem o que querem e valorizam. Este tipo de close-ups coloca o foco não na casa, mas nas coisas e eu acho isso muito pouco sensato.
Sem doçura
Escrevemos sempre o texto de vendas num formato claro e sem disparates. NÃO fazemos letras doces. Regularmente, leio algo parecido com isto:
“Consegues ver-te aqui sentado? Adorável com um copo de rosé no terraço do telhado com o seu ente querido a ver o pôr-do-sol…”.
Terrível! Não o faça. Quando um agente imobiliário descreve uma propriedade com este tipo de coisas, penso imediatamente que há algo de errado com essa propriedade porque é tão “manhosa”. Pense para si próprio naquilo a que presta atenção quando procura casas na Funda. Em que clica e olha primeiro? As fotografias, as plantas baixas, o vídeo e o texto são primeiro digitalizados para esboços. Deve ler-se bem e agradavelmente. Isto deve dar-lhe já a informação mais importante sobre o imóvel dentro de poucos segundos.
Procurar compradores de confiança
Agradável se alguém quiser pagar-lhe 50.000 euros acima do preço de mercado pela sua casa. Mas será que ele tem dinheiro para isso? Se licitar sem reserva de financiamento, então provavelmente sim. Mas se ele oferecer isto com uma condição de financiamento total, isto torna-se complicado. É provável que o avaliador não vá avaliar o imóvel a este preço de compra excepcionalmente elevado. Como resultado, um pedido de financiamento deste preço de compra de um banco é recusado e a venda é dissolvida.
Mas mesmo que seja sem uma condição de financiamento, como corretor de vendas também quero ter a confiança de que o comprador pode pagar por ela. Se ele não tiver absolutamente nenhuma ideia do que está a fazer e mais tarde se deparar com problemas que o impossibilitem de pagar pela casa, podemos ter direito a uma compensação de 10%, mas não se pode depenar uma galinha careca.
Sempre analisamos os potenciais compradores com muito cuidado e damos aos nossos clientes conselhos completos sobre qual a parte que, na nossa opinião, é o melhor comprador.
Mais dicas?
Planeia vender a sua casa e precisa de mais dicas e informações, sinta-se à vontade para me telefonar ou me aplicar. Também é possível utilizar VK Makelaars como seu corretor de vendas em Haarlem. Temos todo o prazer em tirar-lhe as suas preocupações das mãos!
Floris van Kuijeren, Agente Imobiliário Registado Valuator na VK Makelaars
floris@vkmakelaars.nl
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