Em princípio, a escritura de venda é um contrato muito simples. Isto porque se trata de um modelo padrão de acordo em que apenas as coisas são alteradas ou preenchidas. Isto é feito numa fonte diferente, ou é legendado em caneta ou simplesmente riscado. A escritura de venda protege tanto os direitos do comprador como os do vendedor. Importante saber: a base de cada acordo de compra é quase a mesma em todo o lado. Cada contrato de venda contém assim os artigos 1 a 20. Vamos percorrer os artigos em ciclo.
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A 1ª página contém os dados do comprador e do vendedor. Verifique cuidadosamente os seus próprios dados. É importante que todas estas estejam correctas.
Artigo 1.
- Descubra qual o endereço de casa que foi vendido aqui.
- Em seguida, declara como este endereço é conhecido cadastralmente. Por exemplo, a secção A número 1234
- Segue-se a área de toda a parcela. 1 hectare é 10.000 m2, 1 é 100 m2 e 1 centiare é 1 m2. Assim, uma propriedade com um terreno de 10210 m2 é de 1 hectare, 2 acres e 10 centímetros.
- E depois não sem importância: o preço de compra
Artigo 2
- Para começar, declara a quem se destina o comprador de custos. Na realidade, estes são sempre os para o comprador. Na realidade, compra-se sempre uma casa já existente ‘cost tobuyer’.
- Diz então quem pode nomear o notário. Na maioria dos casos, este é o comprador, mas depende de como concordou.
Artigo 2.2 Se a propriedade tiver mudado de proprietário há menos de 6 meses, as autoridades fiscais reembolsarão o imposto de transferência anterior. A prática habitual é concordar que o vendedor tem direito a este dinheiro (porque o pagou na altura). No entanto, o imposto de transmissão que regressa é compensado pelo fiscal contra o imposto de transmissão que o comprador tem de pagar. Assim, as autoridades fiscais pagam o imposto de transferência anterior ao comprador, enquanto que o vendedor tem efectivamente direito a ele. Por conseguinte, este artigo afirma que o comprador paga a “diferença”, ou seja, o benefício que recebe das autoridades fiscais ao vendedor.
Artigo 3
Todo o dinheiro flui através do notário e o notário gere temporariamente estes fundos numa “conta fiduciária” especial. O notário não transfere o preço de compra ao vendedor até que o imóvel esteja registado no registo predial em nome do comprador (o notário organiza isto) e esteja livre de hipotecas, registos e penhoras. O depósito (10% do preço de compra) pago antecipadamente pelo comprador será evidentemente liquidado pelo notário na liquidação final, tal como todos os outros custos a liquidar (tais como as próprias despesas notariais, impostos municipais, etc.).
Artigo 4
Este artigo indica a data em que a transferência da chave está no notário. Também declara que esta data pode ser alterada se o comprador e o vendedor (por consentimento mútuo) assim o acordarem.
Artigo 5
O comprador deve pagar um depósito. Também o pode fazer através de uma garantia bancária. Isto é normalmente 4 a 6 semanas após a assinatura do contrato de compra ou apenas como concordou. O montante deste é normalmente 10% do preço de compra. Este depósito/garantia bancária é um pau no caso de o comprador não receber a entrega do imóvel. Mas voltaremos a este assunto no Artigo 11 mais tarde.
Artigo 6Artigo 6.1 Este é um artigo voltado especificamente para o comprador. Este artigo diz realmente ao comprador que é da sua responsabilidade saber o que ele está a comprar. Assina para que a propriedade seja transferida para o estado em que se encontra agora. Mas também com todos os direitos, reivindicações, servidões, direitos qualitativos, defeitos que lhe são inerentes. Por exemplo, considere o direito de passagem que o seu estaleiro deve conceder a um vizinho, a obrigação qualitativa de não pintar os seus caixilhos de janelas com uma cor diferente, tubos utilitários que passam por baixo do seu estaleiro, etc. O comprador pode ler tudo isto no título de propriedade do vendedor (escritura de entrega) e no extracto cadastral. Como comprador, todos devem ter recebido esta documentação do vendedor para a analisarem devidamente e saberem o que estão a comprar.
Artigo 6.3 Esse artigo fala sobre como a propriedade que está sendo vendida deve estar “apta para uso normal” durante a transferência das chaves.
Os banheiros devem ter descarga adequada, a água quente e o aquecimento devem funcionar e não deve haver vazamentos graves. Exclui todos os problemas que não sejam bons e que já tenham sido divulgados ao comprador durante a venda. Se comprar uma casa remendada onde já nada funciona devidamente, o agente de vendas esclarecê-lo-á na brochura de vendas e durante a visualização.
Artigo 6.4 O vendedor declara que sabe ou não se há alguma contaminação na casa, amianto, tanques de óleo subterrâneos antigos no jardim, ou se o solo está contaminado ou se há decretos dizendo que o terreno precisa ser remediado.
Artigo 6.5 Pouco antes de as partes irem ao cartório para a transferência das chaves, o comprador tem o direito de inspecionar a propriedade.
Na realidade, isto está sempre a acontecer.
Cláusula 6.6 O vendedor garante que nenhuma melhoria ou reparação foi imposta pelo governo para melhorar o imóvel. Por exemplo, se o local tiver diminuído seriamente e o governo tiver emitido um aviso ao proprietário para tomar medidas a este respeito.
Artigo 6.7 Se a propriedade for um monumento (nacional) ou um local protegido de cidade ou vila, isso será mencionado aqui. É importante lembrar que em casos como este, nem sempre é permitido alterar facilmente nada sobre o imóvel.
Cláusula 6.8 O vendedor declara que não prometeu vender a propriedade a qualquer outra pessoa ou pode ser obrigado a fazê-lo. Por exemplo, porque ele deu uma opção de compra ao vizinho.
Seção 6.9 O vendedor também afirma que não é verdade que ele deveria ter oferecido sua propriedade para venda ao município primeiro. Por exemplo, porque o município tinha planos para o terreno.
Seção 6.10 Se houver inquilinos na propriedade, eles ainda poderão ter permissão para remover itens da propriedade quando saírem. Por exemplo, uma unidade de cozinha ou um chuveiro.
Artigo 6.11 Isso estabelece que, se o comprador tiver entendido durante a venda que a casa tem 100 m², por exemplo, e na verdade tiver 90 m², o comprador não poderá obter nenhum direito da área aparentemente menor e não poderá exigir nenhum dinheiro do vendedor. O vendedor exclui assim uma parte de responsabilidade. Nota: na prática, este artigo não se aguenta. A jurisprudência diz-nos que em casos como o deste exemplo, o comprador pode muitas vezes reclamar com sucesso uma indemnização substancial do vendedor ou do seu intermediário, apesar deste artigo! Os vendedores devem ter cuidado: medir correctamente a propriedade de acordo com a instrução de medição NEN2580 ou ter cuidado ao mencionar áreas de superfície!
Artigo 6.12 Se houver contratos de locação de longo prazo, o vendedor sempre declarará que pagou o aluguel anual do terreno.
Artigo 6.13 Se o vendedor declarar que não está ciente, por exemplo, de que a casa contém amianto e se descobrir que contém, o vendedor ainda poderá ser responsabilizado por isso.
É em parte por isso que existem muitas cláusulas no final da escritura de venda (como a cláusula sobre o amianto) que excluem esta responsabilidade.
Artigo 7
Artigo 7.1 Titularidade do bem transferido no momento da transferência das chaves. Normalmente faz-se isto no notário durante a transferência legal de propriedade. Se ainda houver inquilinos ou instalações no imóvel alugado/alugado, este facto deve ser mencionado neste artigo.
Artigo 7.2 A residência estará completamente vazia e desocupada no momento da transferência, exceto por todos os itens que as partes concordaram em deixar para trás na Lista de Bens (por exemplo, cortinas, guarda-roupa, geladeira).
Artigo 7.3 Após a assinatura do contrato de compra e venda, o vendedor não poderá colocar inquilinos na propriedade ou firmar contratos de aluguel para a propriedade.
A menos que tenha recebido autorização para o fazer por parte do comprador.
Seção 7.4 É bem possível que o proprietário atual ainda tenha todos os tipos de garantias em vigor para os itens da propriedade. Talvez garantias na nova extensão, garantia na nova máquina de lavar louça, garantia no isolamento do chão, etc. Todas estas garantias passam para o comprador. É importante que o vendedor deixe ao comprador todos os folhetos de garantia e, de preferência, qualquer documentação que tenha sobre tais artigos na casa.
Artigo 8
Este artigo diz na realidade que o comprador é responsável pelos impostos municipais, renda do solo e outros impostos a partir do dia da transferência da chave. O notário calculará tudo isto exactamente ao cêntimo e liquidará na factura de liquidação que o comprador recebe e tem de pagar.
Artigo 9
Com frequência compra ou vende algo juntamente com o seu parceiro. Este artigo regula que, após a assinatura, se tenham autorizado mutuamente a cumprir os direitos e obrigações decorrentes do acordo. Estão vinculados juntos, mas também cada um separadamente, ao cumprimento de todos os acordos deste acordo. Em suma, cada um de vós é solidariamente responsável. Como exemplo, se comprarem um imóvel juntos e se separarem uma semana mais tarde, o vendedor pode exigir a conformidade de cada um de vós.
Artigo 10
Até ao momento da transferência de propriedade, os vendedores são responsáveis por todos os riscos e danos que possam ocorrer à propriedade. De uma máquina de lavar loiça partida a uma árvore caída sobre a casa. Se o imóvel for completamente perdido devido a incêndio, por exemplo, o contrato de compra será dissolvido. A partir do momento da transferência da chave, os compradores são responsáveis. Nota: como comprador, certifique-se de que dispõe de seguro de propriedade no momento da transferência da chave. Pode organizar isto com bastante antecedência. Para os vendedores, é muito importante manter o imóvel segurado até ao dia da transferência do título, inclusive.
Os vendedores devem reparar/substituir qualquer dano que ocorra à propriedade ou dentro da mesma (por exemplo, aquela máquina de lavar loiça avariada). Como comprador, é importante inspeccionar devidamente o imóvel durante a inspecção (imediatamente antes de ir ao notário) e/ou se as coisas parecerem estar fora de ordem, comunicar isto por escrito ao agente imobiliário vendedor o mais cedo possível.
Artigo 11Esse artigo regulamenta, sob pena de multa adequada, o cumprimento das obrigações das partes. Como vendedor, você tem uma obrigação principal, que é a de “entregar”. Deve entregar os seus bens no momento acordado da transferência da chave.
Como comprador, tem 2 obrigações principais e que são
- retirar a propriedade e
- pagar.
Se não cumprir o seu dever, a outra parte tem o direito de lhe exigir uma quantia decente (nomeadamente 10% do preço de compra). O vendedor terá em breve esse bonito pau, porque, de acordo com o Artigo 5, o comprador teve de depositar (ou dar) um depósito de 10% (ou garantia bancária) junto do notário. Assim, se, como comprador, não comprar, perderá uma quantia considerável de dinheiro.
Artigo 12
O acordo de compra e toda a correspondência importante serão depositados no cartório. Se a outra parte for difícil de alcançar, pode sempre contactá-los legalmente através do notário.
Artigo 13
As partes podem optar por registar esta venda antecipadamente no registo predial. Na prática, a escolha para tal é feita pelo comprador. Isto custa dinheiro (cerca de 150 a 200 euros) e estes custos são na realidade sempre para o comprador.
Porque faria isto? Ao registar uma venda nos registos públicos, outras partes que solicitem informações sobre o imóvel podem ver que este foi vendido. Isto oferece ao comprador protecção para quando o vendedor, por exemplo:
- tem problemas financeiros e/ou vai à falência
- deixar o imóvel (o inquilino não tem então quaisquer direitos com o comprador)
- vende e ou transfere o imóvel para outra pessoa
- tem uma disputa legal pendente
Uma inscrição pode ser por um período máximo de seis meses.
Artigo 14
A compra ou venda de uma casa é um grande negócio. As partes devem poder legitimar-se umas às outras se uma delas o solicitar. No notário, é sempre obrigatório identificar-se.
Artigo 15
Encontramos aqui as condições resolutivas.
A cláusula de financiamento A mais conhecida é, obviamente, a cláusula de financiamento. Se for aplicável, indicará o montante sobre o qual o comprador deve conseguir financiamento e também o prazo dentro do qual deve ser capaz de o arranjar.
Vendedores de notas: na prática, acontece regularmente que o comprador precisa apenas de um pouco mais de tempo. Pede então por escrito (através do seu corretor) mais alguns dias ou uma semana para completar o financiamento. Se o comprador não conseguir obter o financiamento, então deve provar isto mostrando pelo menos uma rejeição de uma instituição financeira aprovada à parte vendedora. Assim, se ele mudar de ideias, não pode atirar isso para a reserva de financiamento.
O levantamento do imóvel Um inspetor de imóveis faz um relatório do imóvel, relata os defeitos, as áreas de melhoria e os pontos de preocupação e também lista os custos de reparo a serem incorridos imediatamente para a manutenção necessária e o reparo dos defeitos. É comum acordar um montante em dinheiro para os custos directos de reparação do imóvel. Se o montante do relatório for então considerado superior a este montante, então os compradores podem rescindir a venda. Poderá também ser necessária mais investigação especializada. Vê-se frequentemente isto em pavimentos onde um inspector suspeita que as vigas estão podres ou que há mofo/molho/molho no pavimento. O inspector recomenda então frequentemente testes destrutivos (isto é, colocar uma serra no chão). Se for este o caso, então a dissolução também é possível. Agora, se os custos decepcionantes vierem a lume, na prática é frequente que haja outra negociação entre as partes para que o vendedor contribua para estes custos. Isto para que não haja necessidade de dissolver.
Artigo 16
O comprador tem um período de reflexão legal. Se o comprador for uma empresa, o período de reflexão não é um requisito legal, mas apenas uma opção se as partes assim o acordarem.
Artigo 17
Uma venda verbal ainda não é legalmente válida se envolver uma propriedade. A venda não é um facto até que ambas as partes tenham assinado o acordo de compra. A assinatura não acontece frequentemente ao mesmo tempo. Se isso não acontecer ao mesmo tempo, a parte vendedora assina sempre primeiro. No entanto, o comprador, se receber o contrato de venda assinado pelos vendedores, deve assinar a tempo. Isto deve normalmente ser feito no5º dia útil após os vendedores terem assinado.
Artigo 18
É aplicável a lei holandesa.
Artigo 19
Esta listagem enumera toda a documentação recebida pelo comprador. Isto consiste normalmente no mínimo:
- A escritura de entrega (o título de escritura)
- O questionário B
- O rótulo energético
- A lista de casos
- O relatório de medição
- O extracto cadastral
- O mapa cadastral
- Uma decisão WOZ
- A brochura de vendas
Nota: os compradores devem certificar-se de que analisaram toda esta documentação com muito cuidado. Saiba o que está a comprar, que direitos e obrigações qualitativas lhe estão associados, o que é e o que não é vendido com ele e o que os vendedores do questionário lhe informaram como comprador.
Artigo 20Outros acordos entre comprador e vendedor podem ser listados aqui, podendo ser todos os tipos de acordos. Por exemplo, que o vendedor destrua o velho barracão do jardim e se desfaça dele.
Artigo 21 em diante
A partir do artigo 21, todas as cláusulas são listadas. O vendedor sebe frequentemente contra:
- Amianto
- Poluição do solo
- Defeitos de fundação
- Idade do bem e suas consequências
- O comprador tem o dever de investigar e o vendedor tem-lhe dado todas as oportunidades para o fazer
- Diferenças na medição propriamente dita e no relatório de medição (mesmo que difícil de aguentar em tribunal)
- Variação dos níveis das águas subterrâneas (ou seja, febre das estacas)
- O facto de ele próprio não ter lá vivido (por exemplo, em matéria de herança)
- O facto de o comprador ter de viver lá ele próprio e não o poder alugar (cláusula de ocupação própria)
Aviso de recepção
No final da escritura de venda está o aviso de recepção que o comprador deve preencher e assinar. Isto regula o momento a partir do qual começa o período de arrefecimento.
Lista de artigos
A escritura de venda inclui normalmente a lista de artigos que ambas as partes têm de assinar.
Vídeo Também criamos um vídeo explicativo prático sobre o contrato de compra e venda. Confira: