Em princípio, a escritura de venda é um contrato muito simples. Isto porque se trata de um modelo padrão de acordo em que apenas as coisas são alteradas ou preenchidas. Isto é feito numa fonte diferente, ou é legendado em caneta ou simplesmente riscado. A escritura de venda protege tanto os direitos do comprador como os do vendedor. Importante saber: a base de cada acordo de compra é quase a mesma em todo o lado. Cada contrato de venda contém assim os artigos 1 a 20. Vamos percorrer os artigos em ciclo.
Página 1
A 1ª página contém os dados do comprador e do vendedor. Verifique cuidadosamente os seus próprios dados. É importante que todas estas estejam correctas.
Artigo 1.
- Descubra qual o endereço de casa que foi vendido aqui.
- Em seguida, declara como este endereço é conhecido cadastralmente. Por exemplo, a secção A número 1234
- Segue-se a área de toda a parcela. 1 hectare é 10.000 m2, 1 é 100 m2 e 1 centiare é 1 m2. Assim, uma propriedade com um terreno de 10210 m2 é de 1 hectare, 2 acres e 10 centímetros.
- E depois não sem importância: o preço de compra
Artigo 2
- Para começar, declara a quem se destina o comprador de custos. Na realidade, estes são sempre os para o comprador. Na realidade, compra-se sempre uma casa já existente ‘cost tobuyer’.
- Diz então quem pode nomear o notário. Na maioria dos casos, este é o comprador, mas depende de como concordou.
Artigo 2.2
Se o imóvel mudou de proprietário durante menos de seis meses, as autoridades fiscais irão reembolsar o imposto de transmissão anterior. A prática habitual é concordar que o vendedor tem direito a este dinheiro (porque o pagou na altura). No entanto, o imposto de transmissão que regressa é compensado pelo fiscal contra o imposto de transmissão que o comprador tem de pagar. Assim, as autoridades fiscais pagam o imposto de transferência anterior ao comprador, enquanto que o vendedor tem efectivamente direito a ele. Por conseguinte, este artigo afirma que o comprador paga a “diferença”, ou seja, o benefício que recebe das autoridades fiscais ao vendedor.
Artigo 3
Todo o dinheiro flui através do notário e o notário gere temporariamente estes fundos numa “conta fiduciária” especial. O notário não transfere o preço de compra ao vendedor até que o imóvel esteja registado no registo predial em nome do comprador (o notário organiza isto) e esteja livre de hipotecas, registos e penhoras. O depósito (10% do preço de compra) pago antecipadamente pelo comprador será evidentemente liquidado pelo notário na liquidação final, tal como todos os outros custos a liquidar (tais como as próprias despesas notariais, impostos municipais, etc.).
Artigo 4
Este artigo indica a data em que a transferência da chave está no notário. Também declara que esta data pode ser alterada se o comprador e o vendedor (por consentimento mútuo) assim o acordarem.
Artigo 5
O comprador deve pagar um depósito. Também o pode fazer através de uma garantia bancária. Isto é normalmente 4 a 6 semanas após a assinatura do contrato de compra ou apenas como concordou. O montante deste é normalmente 10% do preço de compra. Este depósito/garantia bancária é um pau no caso de o comprador não receber a entrega do imóvel. Mas voltaremos a este assunto no Artigo 11 mais tarde.
Artigo 6
Artigo 6.1
Este é um artigo destinado especificamente aos compradores. Este artigo diz realmente ao comprador que é da sua responsabilidade saber o que ele está a comprar. Assina para que a propriedade seja transferida para o estado em que se encontra agora. Mas também com todos os direitos, reivindicações, servidões, direitos qualitativos, defeitos que lhe são inerentes. Por exemplo, considere o direito de passagem que o seu estaleiro deve conceder a um vizinho, a obrigação qualitativa de não pintar os seus caixilhos de janelas com uma cor diferente, tubos utilitários que passam por baixo do seu estaleiro, etc. O comprador pode ler tudo isto no título de propriedade do vendedor (escritura de entrega) e no extracto cadastral. Como comprador, todos devem ter recebido esta documentação do vendedor para a analisarem devidamente e saberem o que estão a comprar.
Artigo 6.3
Este artigo fala sobre o imóvel vendido durante a troca de chaves ser “apto para uso normal”. As casas-de-banho devem ser lavadas correctamente, a água quente e o aquecimento devem funcionar e não deve haver fugas graves.
Excluindo todas as questões que não sejam boas e que já tenham sido reveladas ao comprador durante a venda. Se comprar uma casa remendada onde já nada funciona devidamente, o agente de vendas esclarecê-lo-á na brochura de vendas e durante a visualização.
Artigo 6.4
O vendedor declara que pode ou não saber se há contaminação na propriedade, amianto, velhos tanques de óleo subterrâneos no jardim, ou se o solo está contaminado, ou se há ordens que dizem que o terreno precisa de ser remediado.
Artigo 6.5
Mesmo antes das partes recorrerem ao notário para a transferência da chave, o comprador tem o direito de inspeccionar o imóvel. Na realidade, isto está sempre a acontecer.
Cláusula 6.6 O vendedor garante que nenhuma melhoria ou reparação foi imposta pelo governo para melhorar o imóvel. Por exemplo, se o local tiver diminuído seriamente e o governo tiver emitido um aviso ao proprietário para tomar medidas a este respeito.
Artigo 6.7
Se o imóvel for um monumento (nacional) ou um sítio protegido de cidade ou aldeia, será listado aqui. É importante lembrar que em casos como este, nem sempre é permitido alterar facilmente nada sobre o imóvel.
Artigo 6.8
O vendedor declara que não prometeu vender o imóvel a mais ninguém ou que pode ser obrigado a fazê-lo. Por exemplo, porque ele deu uma opção de compra ao vizinho.
Artigo 6.9
O vendedor afirma também que não é o caso de ter oferecido primeiro o seu imóvel para venda ao município. Por exemplo, porque o município tinha planos para o terreno.
Artigo 6.10
Se houver inquilinos no imóvel, ainda poderão ser autorizados a retirar artigos do mesmo quando saírem. Por exemplo, uma unidade de cozinha ou um chuveiro.
Artigo 6.11
Isto afirma que se o comprador compreendeu durante a venda que a propriedade tem, por exemplo, 100 m2 e que na realidade tem 90 m2, o comprador não pode derivar quaisquer direitos da área aparentemente mais pequena e não pode exigir dinheiro ao vendedor. O vendedor exclui assim uma parte de responsabilidade. Nota: na prática, este artigo não se aguenta. A jurisprudência diz-nos que em casos como o deste exemplo, o comprador pode muitas vezes reclamar com sucesso uma indemnização substancial do vendedor ou do seu intermediário, apesar deste artigo! Os vendedores devem ter cuidado: medir correctamente a propriedade de acordo com a instrução de medição NEN2580 ou ter cuidado ao mencionar áreas de superfície!
Artigo 6.12
Se a renda de terra se aplicar, o vendedor declara sempre ter pago bem a sua renda de terra anual por isso.
Artigo 6.13
Se o vendedor declarar que não sabia, por exemplo, que a casa continha amianto e se verificar que sim, o vendedor ainda pode ser responsabilizado por isso. É em parte por isso que existem muitas cláusulas no final da escritura de venda (como a cláusula sobre o amianto) que excluem esta responsabilidade.
Artigo 7
Artigo 7.1 Titularidade do bem transferido no momento da transferência das chaves. Normalmente faz-se isto no notário durante a transferência legal de propriedade. Se ainda houver inquilinos ou instalações no imóvel alugado/alugado, este facto deve ser mencionado neste artigo.
Artigo 7.2
A propriedade está limpa e vazia na entrega, excepto para quaisquer artigos que as partes tenham acordado na Lista de Bens a deixar para trás (por exemplo, cortinas, guarda-roupa, frigorífico).
Artigo 7.3
Uma vez assinado o acordo de compra, o vendedor não está autorizado a colocar inquilinos no imóvel ou a celebrar contratos de arrendamento para o imóvel ainda. A menos que tenha recebido autorização para o fazer por parte do comprador.
Artigo 7.4
É bem possível que o actual proprietário ainda tenha todo o tipo de garantias em vigor na propriedade. Talvez garantias na nova extensão, garantia na nova máquina de lavar louça, garantia no isolamento do chão, etc. Todas estas garantias passam para o comprador. É importante que o vendedor deixe ao comprador todos os folhetos de garantia e, de preferência, qualquer documentação que tenha sobre tais artigos na casa.
Artigo 8
Este artigo diz na realidade que o comprador é responsável pelos impostos municipais, renda do solo e outros impostos a partir do dia da transferência da chave. O notário calculará tudo isto exactamente ao cêntimo e liquidará na factura de liquidação que o comprador recebe e tem de pagar.
Artigo 9
Com frequência compra ou vende algo juntamente com o seu parceiro. Este artigo regula que, após a assinatura, se tenham autorizado mutuamente a cumprir os direitos e obrigações decorrentes do acordo. Estão vinculados juntos, mas também cada um separadamente, ao cumprimento de todos os acordos deste acordo. Em suma, cada um de vós é solidariamente responsável. Como exemplo, se comprarem um imóvel juntos e se separarem uma semana mais tarde, o vendedor pode exigir a conformidade de cada um de vós.
Artigo 10
Até ao momento da transferência de propriedade, os vendedores são responsáveis por todos os riscos e danos que possam ocorrer à propriedade. De uma máquina de lavar loiça partida a uma árvore caída sobre a casa. Se o imóvel for completamente perdido devido a incêndio, por exemplo, o contrato de compra será dissolvido. A partir do momento da transferência da chave, os compradores são responsáveis. Nota: como comprador, certifique-se de que dispõe de seguro de propriedade no momento da transferência da chave. Pode organizar isto com bastante antecedência. Para os vendedores, é muito importante manter o imóvel segurado até ao dia da transferência do título, inclusive.
Os vendedores devem reparar/substituir qualquer dano que ocorra à propriedade ou dentro da mesma (por exemplo, aquela máquina de lavar loiça avariada). Como comprador, é importante inspeccionar devidamente o imóvel durante a inspecção (imediatamente antes de ir ao notário) e/ou se as coisas parecerem estar fora de ordem, comunicar isto por escrito ao agente imobiliário vendedor o mais cedo possível.
Artigo 11
Este artigo regula sob pena de uma multa adequada que as partes cumpram os seus deveres.
Como vendedor, tem na realidade 1 dever principal e que é o de ‘entregar’. Deve entregar os seus bens no momento acordado da transferência da chave.
Como comprador, tem 2 obrigações principais e que são
- retirar a propriedade e
- pagar.
Se não cumprir o seu dever, a outra parte tem o direito de lhe exigir uma quantia decente (nomeadamente 10% do preço de compra). O vendedor terá em breve esse bonito pau, porque, de acordo com o Artigo 5, o comprador teve de depositar (ou dar) um depósito de 10% (ou garantia bancária) junto do notário. Assim, se, como comprador, não comprar, perderá uma quantia considerável de dinheiro.
Artigo 12
O acordo de compra e toda a correspondência importante serão depositados no cartório. Se a outra parte for difícil de alcançar, pode sempre contactá-los legalmente através do notário.
Artigo 13
As partes podem optar por registar esta venda antecipadamente no registo predial. Na prática, a escolha para tal é feita pelo comprador. Isto custa dinheiro (cerca de 150 a 200 euros) e estes custos são na realidade sempre para o comprador.
Porque faria isto? Ao registar uma venda nos registos públicos, outras partes que solicitem informações sobre o imóvel podem ver que este foi vendido. Isto oferece ao comprador protecção para quando o vendedor, por exemplo:
- tem problemas financeiros e/ou vai à falência
- deixar o imóvel (o inquilino não tem então quaisquer direitos com o comprador)
- vende e ou transfere o imóvel para outra pessoa
- tem uma disputa legal pendente
Uma inscrição pode ser por um período máximo de seis meses.
Artigo 14
A compra ou venda de uma casa é um grande negócio. As partes devem poder legitimar-se umas às outras se uma delas o solicitar. No notário, é sempre obrigatório identificar-se.
Artigo 15
Encontramos aqui as condições resolutivas.
A reserva de financiamento
A mais conhecida, é claro, é a reserva de financiamento. Se for aplicável, indicará o montante sobre o qual o comprador deve conseguir financiamento e também o prazo dentro do qual deve ser capaz de o arranjar.
Vendedores de notas: na prática, acontece regularmente que o comprador precisa apenas de um pouco mais de tempo. Pede então por escrito (através do seu corretor) mais alguns dias ou uma semana para completar o financiamento. Se o comprador não conseguir obter o financiamento, então deve provar isto mostrando pelo menos uma rejeição de uma instituição financeira aprovada à parte vendedora. Assim, se ele mudar de ideias, não pode atirar isso para a reserva de financiamento.
A inspecção arquitectónica
Um fiscal de estruturas faz um relatório do imóvel, relata os defeitos, as áreas a melhorar e os pontos de preocupação e também enumera os custos de reparação a serem incorridos imediatamente para a manutenção + reparação dos defeitos necessários. É comum acordar um montante em dinheiro para os custos directos de reparação do imóvel. Se o montante do relatório for então considerado superior a este montante, então os compradores podem rescindir a venda. Poderá também ser necessária mais investigação especializada. Vê-se frequentemente isto em pavimentos onde um inspector suspeita que as vigas estão podres ou que há mofo/molho/molho no pavimento. O inspector recomenda então frequentemente testes destrutivos (isto é, colocar uma serra no chão). Se for este o caso, então a dissolução também é possível. Agora, se os custos decepcionantes vierem a lume, na prática é frequente que haja outra negociação entre as partes para que o vendedor contribua para estes custos. Isto para que não haja necessidade de dissolver.
Artigo 16
O comprador tem um período de reflexão legal. Se o comprador for uma empresa, o período de reflexão não é um requisito legal, mas apenas uma opção se as partes assim o acordarem.
Artigo 17
Uma venda verbal ainda não é legalmente válida se envolver uma propriedade. A venda não é um facto até que ambas as partes tenham assinado o acordo de compra. A assinatura não acontece frequentemente ao mesmo tempo. Se isso não acontecer ao mesmo tempo, a parte vendedora assina sempre primeiro. No entanto, o comprador, se receber o contrato de venda assinado pelos vendedores, deve assinar a tempo. Isto deve normalmente ser feito no5º dia útil após os vendedores terem assinado.
Artigo 18
É aplicável a lei holandesa.
Artigo 19
Esta listagem enumera toda a documentação recebida pelo comprador. Isto consiste normalmente no mínimo:
- A escritura de entrega (o título de escritura)
- O questionário B
- O rótulo energético
- A lista de casos
- O relatório de medição
- O extracto cadastral
- O mapa cadastral
- Uma decisão WOZ
- A brochura de vendas
Nota: os compradores devem certificar-se de que analisaram toda esta documentação com muito cuidado. Saiba o que está a comprar, que direitos e obrigações qualitativas lhe estão associados, o que é e o que não é vendido com ele e o que os vendedores do questionário lhe informaram como comprador.
Artigo 20
Outros acordos entre comprador e vendedor podem ser mencionados aqui.
Estes podem ser todos os tipos de nomeações. Por exemplo, que o vendedor destrua o velho barracão do jardim e se desfaça dele.
Artigo 21 em diante
A partir do artigo 21, todas as cláusulas são listadas. O vendedor sebe frequentemente contra:
- Amianto
- Poluição do solo
- Defeitos de fundação
- Idade do bem e suas consequências
- O comprador tem o dever de investigar e o vendedor tem-lhe dado todas as oportunidades para o fazer
- Diferenças na medição propriamente dita e no relatório de medição (mesmo que difícil de aguentar em tribunal)
- Variação dos níveis das águas subterrâneas (ou seja, febre das estacas)
- O facto de ele próprio não ter lá vivido (por exemplo, em matéria de herança)
- O facto de o comprador ter de viver lá ele próprio e não o poder alugar (cláusula de ocupação própria)
Aviso de recepção
No final da escritura de venda está o aviso de recepção que o comprador deve preencher e assinar. Isto regula o momento a partir do qual começa o período de arrefecimento.
Lista de artigos
A escritura de venda inclui normalmente a lista de artigos que ambas as partes têm de assinar.