Qual é a melhor estratégia de vendas para vender a sua casa?

por | fev 24, 2023 | Agente de vendas, Arranjos para a venda, Corretor de negociação, Vender uma casa

Escolha de um agente imobiliário


Vamos começar com a estratégia de vendas SLIGHTEST para vender a sua casa e isso é vender a sua própria casa. Além disso, não vá à procura de um agente imobiliário orçamentário que o faça por metade do preço. Convide 2-3 agentes imobiliários de serviço completo na sua área que são bem vistos na Funda. Se necessário, utilizar www.verkoopmakelaaroffertes.nl

Bom atendimento


Escolha um pacote inicial com fotos profissionais, um vídeo de propriedade e fotos de 360 graus. Deve levar o vídeo de casa e as fotografias de 360 graus, porque dará à sua propriedade uma classificação mais elevada na Funda.

Preço pedido inteligente


Na maioria dos casos, pode ser útil definir o preço pedido imediatamente abaixo do valor de mercado.

Se o imóvel vale 360.000 euros, então pode ser inteligente apostar o imóvel em 350.000 euros.

Com um preço mais competitivo, atrai normalmente mais alguns espectadores que podem aumentar o preço. Outro argumento de um preço pedido de 350.000 euros no nosso exemplo, é que isto coloca-o entre 3 gamas de preços na Funda, dando-lhe um maior alcance.

No entanto, tenha cuidado para não apostar muito alto. Não só é desnecessário ter 50-60 espectadores sobre o chão. Também não é justo para as pessoas que pensam poder comprar a sua propriedade ao preço pedido, quando na realidade deveria ir buscar pelo menos mais 10.000 euros.

Também tem a estratégia de escumação. Com isto quero dizer: apostar demasiado alto e baixar um pouco o preço de cada vez até que um comprador morda. Esta é uma estratégia terrivelmente estúpida. Não faça isto!

A simples utilização do valor real menos 2% a 3% é muitas vezes suficiente. Descobrirá o verdadeiro valor fazendo com que os 2-3 agentes imobiliários que convidou façam uma avaliação.

Em breve à venda


Possivelmente, o seu agente imobiliário pode ceder o imóvel como ‘teaser’ através dos seus canais de comunicação social ou listas de correio, entre outros. Dar aos pesquisadores o primeiro posto pode ajudar a recrutar já o primeiro lote de partes interessadas. Os agentes imobiliários da NVM também o fazem, tornando o imóvel visível 1 a 2 dias antes para os pesquisadores que procuram através de um agente imobiliário da NVM, antes de o imóvel aparecer na Funda.

Calendário


Gosto frequentemente quando uma propriedade está ao vivo na Funda na quarta-feira de manhã ou na quinta-feira de manhã. A razão é que a propriedade ainda irá então para o fim-de-semana como razoavelmente “fresca”. Na verdade, sexta-feira e sábado são dias em que muitas pessoas olham para a Funda. Também estará sentado bonito durante os dias úteis, quando a agência imobiliária for mais acessível. Quando as pessoas vêem um imóvel, querem marcar uma consulta imediatamente. É mau se isso não puder ser feito porque a agência imobiliária já está a celebrar o fim-de-semana e as pessoas têm de esperar até segunda-feira para serem chamadas de volta.

Funda


Um agente imobiliário pode utilizar ferramentas de venda como a sua montra, meios de comunicação social, um website privado para a sua propriedade, um mailing na vizinhança, um mailing para um ficheiro de pesquisadores e assim por diante. Todas as boas ferramentas que não vou descartar, mas há 1 coisa que precisa de saber:

Funda = liderança nos Países Baixos! 95% dos compradores acabam por passar pela Funda!

Portanto, certifique-se de que a apresentação sobre Funda é verificada, duplamente verificada e verificada novamente! Se a sua propriedade está ao vivo, faça-o imediatamente. É muito comum que haja, no entanto, erros no anúncio que causam confusão desnecessária para as partes potencialmente interessadas.

Por isso, concentrem-se no anúncio da Funda. O resto das ferramentas de venda são menos importantes!

Corretores de compra


Se houvesse muitos candidatos, eu daria sempre prioridade aos espectadores acompanhados por um agente de compras. Na minha experiência, as licitações mais altas são sempre de agentes de compra. Os indivíduos muitas vezes não sabem o que oferecer. Confiam demasiado no preço pedido e não compreendem o que procurar para fazer uma oferta inteligente orientada. Além disso, o risco de dissolução de uma venda é muito maior com os particulares. Por exemplo, ainda não têm um conselheiro hipotecário de pé, sem linhas de crédito, que possa começar a trabalhar para eles imediatamente, é mais provável que o abandonem dentro do período de reflexão e os indivíduos não sabem o que tudo tem de acontecer depois de a vontade ser acordada. Resultado: atrasos, problemas, ambiguidades, combate ao fogo demorado e irritação. Portanto, os corretores normalmente reservam os primeiros locais de visualização apenas para a compra de agentes.

A propósito, considere isto também: algumas das pessoas sem agente de compras muitas vezes não têm um agente de compras porque querem poupar estes custos. Se querem poupar alguns milhares de euros na compra mais importante das suas vidas, porque deveriam ir e fazer uma boa oferta elevada na sua propriedade?

Investidores


Um grupo alvo muito fino são os investidores. As pessoas com dinheiro que compram casas regularmente (com ou sem agente de compra) licitam sempre sem reservas, licitam alto, podem derrubar rapidamente e não se esquivam aos detalhes de construção. Tenha isto em mente!

Visualizações


As visualizações são planeadas directamente umas sobre as outras. Assegure-se de que o seu corretor não agende muito mas também não tem muito pouco tempo. Para uma casa unifamiliar de 130m2, tem de planear 30 minutos por visualização, para um apartamento de 45m2, planeia-se 20 minutos por visualização.

Ao fazê-lo, assegura-se também que os telespectadores que partem encontram os telespectadores que chegam. Isto proporciona um pouco de “medo de falhar”. Funciona de forma muito estranha, mas se, como telespectador, tiver olhado para algum lado, estiver entusiasmado com a propriedade, quiser licitar mas sentir que é o único que apareceu à propriedade, nos dias de hoje, ainda tem a sensação de que pode haver algo de errado com a propriedade. A competição activa o ‘sentido de caça’ das pessoas.

Sinal para venda


Se o imóvel for vivo em Funda, certifique-se de que existe um sinal. Um sinal chama a atenção de qualquer pessoa que conduza, ande de bicicleta ou a pé, e estes transeuntes avisam as pessoas da sua rede que querem viver naquele bairro. Acontece demasiadas vezes que o sinal não é colocado pelo agente imobiliário até ao início da visualização. Isto enquanto a propriedade estiver em funcionamento na Funda há pouco menos de uma semana. Uma oportunidade perdida!

Estratégia de licitação


Na verdade, começo sempre com um sistema de licitação de Amesterdão. Se 1 parte faz uma proposta de abertura e é suficientemente bom entrar oficialmente em negociações com outras partes, então as outras partes só podem fazer uma proposta ultraperiférica. Isto poderia resultar na realização de algumas boas propostas ou na entrega de uma proposta ENORME e na fixação de um espaço de tempo. Isto significa que uma parte oferece, digamos, 50.000 euros acima do preço pedido, na condição de lhes ser dito no mesmo dia ou o mais tardar na manhã seguinte se o fizeram ou não.

A parte que faz esta MUITO alta licitação é, por assim dizer, comprar outras pessoas de vir para ver a propriedade. Isto é duro e agressivo mas resulta frequentemente em receitas de vendas acima da média para os vendedores.

Se não houver uma proposta com horário mas houver várias partes ansiosas por concorrer, anexaremos uma data de encerramento às propostas e diremos, por exemplo, que qualquer parte interessada pode ter apresentado uma proposta final ao corretor até, digamos, ao meio-dia da próxima quarta-feira.

Outro sistema de licitação é a subscrição. Aqui, antes de iniciar todas as visualizações, indica que todas as licitações irão fechar, por exemplo, na próxima sexta-feira às 12.00 e todos podem ter colocado uma licitação final antes disso. O imóvel é então mostrado ao maior número possível de partes interessadas e todos podem apresentar as suas ofertas “cegas”. Não sou adepto do registo. As razões: dispara com granizo. Continua a ser desnecessário mostrar uma propriedade a 40-60 pessoas. Na verdade, no tempo do Covid-19, isto também é irresponsável. Vai conseguir um rendimento mais elevado com 60 visualizações do que com 30? Não me parece. O comprador de um imóvel está normalmente nas primeiras 20 visualizações. Estas pessoas estão no topo da procura de casas, estão motivadas, têm frequentemente um agente de compras e, portanto, sabem muito melhor o que oferecer. Ao registar-se, evita-se ofertas ‘knock-out’ provisórias (que podem ser tão interessantes) e um rendimento mais elevado só pode muitas vezes ser causado se o corretor não mantiver a boca fechada e jogar ilegalmente as pessoas umas contra as outras.

As licitações


Não escolha automaticamente a oferta mais alta. Se houve uma sobrelicitação muito acima do preço pedido, então é provável que tenha havido uma sobrelicitação acima do valor avaliado. Ou seja, o valor máximo que o avaliador do comprador pode escrever em papel para o seu imóvel foi excedido. Se o avaliador escrever um valor em papel inferior ao preço de venda, os compradores não podem financiar a totalidade do preço de venda e a reserva de financiamento aplaude. A venda será então rescindida e poderemos recomeçar tudo de novo. Por conseguinte, em qualquer caso, ir para uma oferta onde a reserva financeira tenha sido reduzida ou omitida por completo. Por exemplo, uma condição financeira limitada para um preço de venda de 380.000 euros pode incluir a obtenção de uma hipoteca de no máximo. €350.000.

Além disso, é muito importante saber se os potenciais compradores tiveram realmente as finanças devidamente calculadas e qual é o seu perfil. Os trabalhadores com contratos permanentes obtêm frequentemente financiamento mais rapidamente do que os empresários. Como agente de vendas, pergunto sempre através. Está incluída uma condição sobre a compra sujeita à finalização do acordo de divórcio? Não o faça. Miséria.

Está incluída uma inspecção de edifícios? Em caso afirmativo, fazer um acordo prévio claro sobre o montante máximo dos custos de reparação abaixo do qual não se pode rescindir. Vejam isto de uma forma geral. Uma casa que é boa e que pensa que não há nada de errado com ela terá em breve 5000 euros em custos directos de reparação num relatório arquitectónico. Ponha esta quantia muito mais alta.

Deixar a propriedade disponível


Enquanto a escritura de compra não tiver sido assinada, deixe o imóvel à venda e faça com que o seu agente imobiliário mantenha uma lista de novos inscritos que estejam interessados. Para o que vai. Não assinado = ainda oficialmente à venda. Continue a aplicar pressão com isto.

Acelerar


Certificar-se de que o comprador programou a inspecção estrutural bem como a avaliação no prazo de 2 dias após a venda (se aplicável) para o mais tardar na semana seguinte. Tive uma venda onde isto não foi feito após 1 semana e tudo foi adiado. Como resultado, foi solicitada uma prorrogação para a reserva de financiamento.

Manter as partes interessadas quentes


Quem licitou e não o fez deve ser chamado e informado de forma simpática (de preferência no mesmo dia). Diga às pessoas que terminaram nos, e lugares que se alguma coisa mudar (afinal a venda não se realiza), que as contactará directamente.

Depois, se acontecer que a reserva de financiamento expira e for solicitado um adiamento, e se quiser jogar duro, pode avaliar se ainda tem um ou mais “comprador(es) de reserva”. Poderá então recusar este adiamento. Nunca o faria de imediato. Conceder um número extra de dias ou uma semana curta para financiamento é muitas vezes sensato e também tão justo. No entanto, experimentei que após a reserva de 6 semanas + 1 semana de adiamento, foi solicitada mais 1 semana. Sabíamos que tínhamos outro potencial comprador por quase a mesma quantia. Decidimos então deliberadamente apertar a linha e recusámos este adiamento adicional a fim de impor assim que a venda se tornasse simplesmente incondicional. E isto foi então bem sucedido.

Boa sorte com a venda!