Dit keer een kennisblog uit mijn eigen werkgebied als makelaar: Haarlem. Je huis verkopen in Haarlem, wat komt daar bij kijken en heb ik daar als Haarlemse makelaar tips over?
Natuurlijk heb ik tips! Daar gaan we:

Eerst kopen, dan pas verkopen

In de meeste situaties is het advies om eerst een nieuwe woning te kopen en dan pas je huis te verkopen. De gemiddelde verkooptijd in Haarlem is heel kort. Kort door de bocht: het verkopen is niet zo’n probleem hier. Wel om iets nieuws te kopen. Maak niet de fout door straks je woning verkocht te hebben zonder al een nieuw huis te hebben gekocht. Ik adviseer in de meeste gevallen ook al om de hele woningpresentatie klaar nog voordat de nieuwe woning is gekocht. Dus de foto’s verkooptekst, plattegronden, etc. Direct nadat het is gelukt om een nieuwe woning te kopen, dan kan de ‘oude woning’ direct worden live gezet op Funda. Dit zorgt ervoor dat jij zo kort mogelijk 2 huizen en dubbele lasten hebt. Ook beperkt dit het risico op eventuele plotselinge waardedalingen.


Kies een makelaar die bij je past

Er zijn ontzettend veel makelaars in Haarlem. (En ja, wij van VK makelaars zijn daar ook 1 van.) Stel jezelf deze vragen:
• Zoek jij een groot kantoor die marktleider zijn in de regio of houd jij meer van een klein kantoor met een persoonlijkere aanpak?
• Zoek je de allergoedkoopste makelaar in de regio of vind je kwaliteit en verkoopervaring belangrijker?
• En het allerbelangrijkst: heb jij een klik met de makelaar (de persoon zelf)? Dat is de reden waarom wij graag veel foto en video van onszelf laten zien om zo een eerste indruk van ons als persoon te geven.

Bij mijn kantoor (VK Makelaars) hebben wij er voor gekozen om heel erg op de kwaliteit van de dienstverlening te gaan zitten door persoonlijke begeleiding. Dus niet een binnendienst en/of elke keer een andere makelaar waar de klant mee te maken krijgt. Hierdoor zijn de verkoopresultaten en is de klanttevredenheid beter dan gemiddeld. Wij zijn bijvoorbeeld geen prijsvechter en rekenen gewoon eerlijke en transparante tarieven.


Verkoop klaar maken

Het loont echt als je tijd en geld investeert om jouw woning helemaal fit te maken voor de verkoop. Herstel de gebreken, doe het achterstallig onderhoud, ruim rommel op, maak goed schoon, verzorg de tuin, etc. Hierover heb ik een aparte blog gemaakt over het verkoop klaar maken van je woning. Laat de foto’s maken bij voorkeur op een lichte of zonnige dag.

Activeer je VvE

Verkoop je een appartement? Zorg dan dat je Vereniging van Eigenaren actief is.
Een slapende VvE krijgen kopers niet of heel moeilijk gefinancierd. Geen zorgen, ik leg je in deze blog precies uit hoe je jouw slapende VvE moet activeren en geef je allemaal handige bestanden die je helpen dit te doen.

Vraagprijs niet te hoog in zetten

Zet de vraagprijs NIET te hoog in. Met een te hoge vraagprijs loop je risico dat te geen of te weinig kijkers trekt en de woning te lang te koop staat. Als een woning niet snel wordt verkocht in Haarlem, dan denken mensen dat er iets mis is met de woning en vervliegt de interesse.
Wat je wilt is veel kijkers trekken naar een woning die enthousiast worden. Dit effect stuwt de prijs juist omhoog. Dit doen wij door heel secuur de realistische marktwaarde van een woning vast te stellen en hier met de vraagprijs dan net een stukje onder te gaan zitten.
Een voorbeeld: gaan wij een woning verkopen met een marktwaarde van ca. €380.000, dan zullen we adviseren de vraagprijs op €375.000 te zetten.

Vraagprijs niet te laag in zetten

Regelmatig zie ik dat een woning door een makelaar onnodig laag in de markt wordt gezet. Denk aan een woning die €550.000 waard is en die dan voor €500.000 in de markt wordt gezet. Het gevolg is dat er binnen één dag alle beschikbare bezichtigingsplekken volgeboekt zitten. Dit lijkt goed nieuws, maar je wilt zoveel mogelijk kijkers met een passend budget en de bereidheid zo hoog mogelijk boven de marktwaarde te bieden. Gevolg nu is dat je mogelijk allemaal mensen hebt die langskomen die in een lagere prijsklasse zoeken dan de echte marktwaarde van die woning. En op een wachtlijst staan dan allemaal mensen die juist WEL bereid waren de marktwaarde ervoor te betalen.
Onverstandig dus en ook niet eerlijk naar al die tijd hebben vrijgemaakt om te komen kijken naar een woning boven hun budget.

Biedingsstrategie

Er zijn veel makelaars die bij voorbaat al als bieding strategie een ‘inschrijving’ willen hanteren. Dit houdt in dat tegen alle kijkers wordt verteld iedere geïnteresseerde een eenmalig uiterste bod kan indienen vóór een bepaalde datum en tijd. Ik raad dit in de meeste gevallen af.

Stel jouw woning heeft een marktwaarde van ca. €475.000. De vraagprijs is €465.000. De aankoopmakelaar van de eerste kijker doet gelijk een openingsbod van de vraagprijs (dit gebeurt overigens vrij vaak). Iedereen die hierna komt krijgt van de verkopende makelaar te horen dat er al een openingsbod is gedaan en men alleen nog maar een eenmalig uiterste bod kan doen. Dit effect ‘trickert’ aankoopmakelaars met hun klant vaak tot het doen van een heel goed uiterste bod. Soms zelf een ‘knock out bod’ met een ‘tijdsslot’. Dit betekent dat er een uitzonderlijk goed bod wordt neergelegd ver boven de marktwaarde waarbij als voorwaarde wordt gesteld dat het bod kort (bijv. alleen die dag) geldig is.

Men doet dit omdat het Amsterdams biedsysteem deze mogelijkheid geeft en dit vaak ook ‘uitlokt’. De bieder koopt met zijn uitzonderlijk goede bod alle mogelijke concurrentie weg. Hij is bereid meer dan de marktprijs te betalen, zolang andere kijkers op de dagen hierna geen kans meer krijgen om iets te doen. Een hele harde en voor de andere kijkers vervelende aanpak, maar het resulteert wel vaak ik veel betere verkoopopbrengsten.

Als je een woning verkoopt met een inschrijving, ga je dit prijsopdrijvende effect minder snel krijgen. Je kan het ook niet maken als je tegen alle partijen vertelt dat het een inschrijving is en iedereen tot volgende week vrijdag 12.00u de tijd heeft om te bieden en dan vervolgens plotseling de woning al wel eerder verkoopt.

Ik zou altijd starten met een Amsterdams biedsysteem en dan kan je altijd nog deze tijdens het verkoopproces omzetten naar een inschrijving als blijkt dat knock out biedingen uitblijven.
Bij ‘knock out biedingen’ gaan woningen met gemak wel voor meer dan 10% boven de uiterste marktwaarde.

Verkooppresentatie

Zorg altijd voor:

  1. Professionele verkoopfoto’s zonder onnodige close-ups
  2. Plattegronden
  3. Een meetrapport
  4. 360 graden foto’s
  5. Een woningvideo
  6. Goede verkoopteksten

Wij laten 1 t/m 5 altijd verzorgen door Object&Co.

Geen close-ups

Ik irriteer mij eraan als ik op Funda woningen zie waar de fotograaf close-ups heeft gemaakt van styling details. Zoals een Boeddhabeeld of een decoratiestuk. Ik vraag me dan af wat er te koop staat: het huis of het Boeddhabeeld. Mensen die een huis willen kopen weten donders goed wat ze willen en belangrijk vinden. Dit soort close-ups leggen de focus niet op de woning, maar op de spullen en dat vind ik zeer onverstandig.

Geen zoetsappigheid

De verkoop tekst schrijven we altijd in een duidelijk no-nonsense format. Wij doen NIET aan zoetsappige teksten. Geregeld lees ik zoiets:
“Zie je jezelf al zitten hier? Heerlijk met een glas rosé op het dakterras met je geliefde kijkend naar de zonsondergang…’.

Vreselijk! Doe dit niet. Als een makelaar een woning met dit soort dingen omschrijft, dan denk ik gelijk dat er iets mis is met die woning omdat er zo ‘geslijmd’ wordt. Bedenk jezelf eens waar jij op let als je huizen zoekt op Funda. Waar klik jij als eerste op en waar kijk jij naar? De foto’s, de plattegronden, de video en je scant de tekst eerst op hoofdlijnen. Deze moet goed en prettig lezen. Deze moet je binnen een paar seconden de belangrijkste informatie al geven over de woning.

Ga voor betrouwbare kopers

Leuk als iemand jou €50.000 boven de marktprijs wilt betalen voor je huis. Maar kan hij het ook betalen? Als hij biedt zonder voorbehoud van financiering dan waarschijnlijk wel. Maar als hij dit biedt met een volledig financieringsvoorbehoud, dan wordt dit lastig. De kans is groot dat de taxateur de woning niet gaat waarderen op deze uitzonderlijk hoge koopsom. Gevolg dat een financieringsaanvraag van deze koopsom bij een bank geweigerd wordt en de koop ontbonden wordt.

Maar ook als het zonder voorbehoud van financiering is, dan wil ik als verkopende makelaar ook het vertrouwen krijgen dat de koper het kan betalen. Als hij totaal niet weet wat hij doet en straks in de problemen komt waardoor hij de woning niet kan betalen, dan hebben wij weliswaar recht op een schadevergoeding van 10% maar van een kale kip kan je niet plukken.
Wij scannen altijd heel goed de kandidaat-kopers en geven onze klanten een uitgebreid advies over welke partij in onze ogen de beste koper is.

Meer tips?

Plannen om je huis te verkopen en behoefte aan meer tips en info, bel of app mij dan gerust.

Floris van Kuijeren, Register Makelaar Taxateur bij VK Makelaars
floris@vkmakelaars.nl
06-47470404
023-2052296