Veel mensen vinden een verkoop makelaar duur. Voor de verkoop van je woning betaal je al gauw tussen de €4000,- en €6000,-. Maar wat doet een makelaar dan eigenlijk allemaal voor je? Hieronder vindt de werkzaamheden van de makelaar in chronologische volgorde uiteengezet.
1. De opname
De eerste werkzaamheden beginnen al, nog voordat je met de makelaar rond bent. Eerst komt hij bij je langs om jouw woning (gratis en vrijblijvend) op te nemen. Hij kijkt naar zaken als staat van onderhoud, afwerking, gebruikte materialen, indeling, voorzieningen, etc. Daarnaast meet hij de woning in om de woonoppervlakte te bepalen. Terug op kantoor gaat de makelaar al deze informatie verwerken en vergelijken met recent verkochte objecten in de omgeving. Van hieruit gaat hij een professionele waardebepaling uitwerken met daarin een goed onderbouwde actuele marktwaarde.
2. Het verkoopvoorstel
Nu kan de makelaar een verkoopplan voor je maken waarin hij jou een voorstel doet van hoe hij denkt jou woning voor de beste opbrengst te kunnen gaan verkopen. Hierin wordt natuurlijk ook de vraagprijs en vergoeding voor de makelaar meegenomen.
3. Afspraken vastleggen
Na akkoord op het verkoopvoorstel worden alle afspraken netjes vastgelegd in een ‘Opdracht tot Dienstverlening’ welke de makelaar jou ter akkoord mailt.
4. Inverkoopname
Er worden professionele mediabestanden gemaakt van jouw woning. De basis is natuurlijk professionele foto’s, maar vaak wordt dit uitgebreid met 360 graden foto’s, een video of een videotour door de woning. Ook wordt de woning conform de NEN2580 norm tot de centimeter precies ingemeten zodat er plattegronden en een meetrapport kunnen worden opgemaakt. De makelaar gaat alle informatie bij jou vergaren die er is over de woning. Denk aan de onderhouds- en verbouw historie, gebreken, bijzonderheden, buren, wat wordt er wel en wat wordt er niet mee verkocht, etc. De makelaar wil jou woning zo goed als mogelijk leren kennen om geïnteresseerden goed mogelijk te kunnen informeren en antwoord te geven op vragen.
5. Recherche
De makelaar doet een diepe analyse en onderzoek naar alle informatie ‘achter de schermen’. Hij vraagt een bodemrapport op, duikt het bouwarchief in (o.a. vanwege het type fundering), scant de stukken naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en andere bijzonderheden en in geval van een appartementsgebouw licht hij de gehele VvE door (splitsingsakte, notulen, MJOP, begroting, etc). Hij zorgt ervoor dat hij op de hoogte is van alle belangrijke zaken, zodat hij hier in de verkoopbrochure rekening mee kan houden en kijkers hierover kan informeren en vragen hierover kan beantwoorden.
6. Presentatie
Er wordt een pakkende aanbiedingstekst geschreven, alle woningeigenschappen worden accuraat ingevoerd, de foto’s, video, plattegronden en het meetrapport worden verwerkt en alles wordt samengevoegd tot 1 aantrekkelijk en juridisch kloppende presentatie voor Funda, andere huizenwebsites en de verkoopbrochure.
7. Promotie
De woning wordt live gezet op Funda.nl en andere platformen (jaap.nl, huizenzoeker.nl, pararius.nl etc). Ook wordt de woning vaak onder de aandacht gebracht op sociale netwerken en onder collega makelaars. Zoekers die een ‘match’ hebben met de woning ontvangen de woning per mail.
8. Zichtbaarheid bij de woning
Er wordt een Te Koop Bord aan de woning bevestigd of op een andere zichtbare plek bij de woning geplaatst. Ook wordt er soms een mailing in de buurt verspreid om de woning extra te promoten.
9. Afspraken inplannen
Alle afspraken die binnenstromen met mail, telefoon, Funda en whatsapp worden ingepland en alle vragen worden beantwoord.
10. Woning gereed maken
Voordat de eerste kijkers komen, zorgt de makelaar voor een laatste check of alles er in en om de woning goed bij staat. Hij zorgt met name voor zo veel mogelijk licht en gevoel van ruimte in de woning en dat alles fris en schoon oogt en ruikt.
11. Bezichtigingen verzorgen
Elke kijker wordt door de makelaar rondgeleid, en de belangrijke eigenschappen van de woning en de verkoop worden belicht. Een belangrijke rol van de verkoopmakelaar is om met kijkers mee te denken en hen te adviseren in zaken als vergunningen, bouwkundige aanpassingen, verbouwingen, gang van zaken rondom het biedingsproces, de hypotheek, de notaris, etc. Een goede makelaar neemt voldoende de tijd om iedere geïnteresseerde goed te helpen, goed te informeren en voldoende gelegenheid te geven de woning te bekijken.
12. Updates geven
Na elke dag van bezichtigingen wordt er een update gegeven naar de verkopers hoe de afspraken verlopen zijn. Hoe waren de reacties, zijn er biedingen, hoeveel afspraken zijn er bij gekomen of afgezegd? Het kan zijn dat de strategie moet worden bijgesteld en in dat geval zal de makelaar dat tijdens het overleg met de opdrachtgever overleggen.
13. Strategie bijstellen
Elke dag bekijkt de makelaar of het handig is om de verkoopstrategie bij te stellen. Een paar voorbeelden: Misschien is er een heel goed bod gekomen onder een tijdsslot en acht de makelaar het verstandig om overige geïnteresseerden kans te geven ook nog binnen het tijdsslot mee te laten bieden. Of het is heel druk met biedingen en het lijkt de makelaar verstandig om de het biedingssysteem om te zetten naar een inschrijving.
14. Follow-up
Kijkers die zijn geweest in de woning worden na gebeld. Er worden dan bijvoorbeeld vervolgbezichtiging ingepland, alle stukken worden toegestuurd en er wordt antwoord gegeven op alle vragen die kijkers hebben.
15. Onderhandelen
De makelaar voert de onderhandelingen en probeert het best mogelijke resultaat voor zijn cliënt te behalen.
16. Koopakte
Alle afspraken worden netjes en waterdicht verwerkt in een koopakte. Deze koopakte neemt de makelaar artikel voor artikel met zijn cliënt door en pas als alles duidelijk is, wordt deze getekend.
17. Advies over andere dienstverleners
De makelaar adviseert koper en verkoper over diensten van derden. Denk aan een bouwkundige keurder, taxateur, notaris, aannemer, schilder, etc.
18. Aanwezigheid keuring en taxatie
De makelaar is aanwezig bij een eventuele bouwkundige keuring en het bezoek van de taxateur. Dit zorgt ervoor dat hij vragen kan beantwoorden die er zijn en hij opkomt voor de belangen van zijn cliënt waar nodig.
19. Voortgang bewaken
Nadat de koopakte is getekend, bewaakt de makelaar nauwlettend de voortgang van de laatste zaken. Is de bedenktijd voorbij, is de waarborgsom op tijd gestort, wanneer lopen de ontbindende voorwaarden af, kan er al een verkochtsticker op het bord, etc
20. Soms….opnieuw beginnen
In praktijk gebeurt het soms dat, geheel buiten de macht van de makelaar om, een koop ontbonden wordt. Dit kan zijn binnen de bedenktijd of onder een ontbindende voorwaarde. Voor de makelaar betekent dit dat hij weer opnieuw kan beginnen om woning nogmaals te verkopen.
21. Laatste checks
Er wordt een afspraak gemaakt voor inspectie van de woning, de leveringsakte en nota van afrekening worden gecontroleerd en partijen worden eraan herinnerd om op tijd te zijn bij de notaris, een opstalverzekering op te zeggen, c.q. af te sluiten en om hun legitimatie NIET te vergeten.
22. Inspectie
Voordat partijen naar de notaris gaan, vindt de inspectie in de woning plaats. De makelaar stelt (idealiter) een inspectieformulier op met de controlepunten en meterstanden en laat partijen deze tekenen voor akkoord.
23. Notaris
Hierna gaan alle partijen naar de notaris waar het ‘transport’ plaatsvindt.
24. Aanspreekpunt
Ook na de overdracht blijft de makelaar aanspreekpunt voor partijen. Het kan zijn dat er nog gebreken aan het licht komen bijvoorbeeld. De makelaar behartigt altijd het belang van zijn cliënt en zal er daarom alles aan doen om tot de beste uitkomst voor zijn cliënt te komen.