غوغای زیادی در مورد شیوه های مناقصه ناعادلانه توسط مشاوران املاک و مستغلات وجود دارد. در سایت کمیته اختلاف، همه می توانند احکام کمیته انضباطی متخصصان املاک را در خصوص اقدامات نادرست مشاوران املاک از جمله موارد دیگر مطالعه کنند. این مربوط به مواردی است که توسط میز شکایات متخصصان املاک رسیدگی نشده است. آنچه قابل توجه است این است که در واقع هیچ پرونده انضباطی در رابطه با مناقصه ناعادلانه توسط کارگزاران وجود ندارد. من واقعاً در مورد رفتار ناعادلانه (ارائه اطلاعات در مورد اندازه پیشنهادات)، پیشنهادات پس از پایان مهلت یا پیشنهادات اضافی پس از فروش شفاهی یا ایمیلی خانه صحبت می کنم. این بسیار قابل توجه است، زیرا شیوه های مناقصه ناعادلانه سال ها موضوع داغ و حساس بوده است. در این مقاله به شما توضیح خواهم داد که چگونه کار می کند.
میز رسیدگی به شکایات در مقابل کمیته انضباطی
ابتدا باید نحوه عضویت در کمیته انضباطی را برای شما توضیح دهیم. اگر در مورد یک کارگزار شکایتی دارید (مثلاً در مورد روش های مناقصه ناعادلانه)، ابتدا باید سعی کنید آن را با کارگزار مورد نظر حل کنید. اگر نمی توانید این مشکل را حل کنید، ابتدا باید کل مراحل شکایات دفتر شکایات حرفه ای املاک را طی کنید و اگر به آن ادامه نداده اید، فقط می توانید به کمیته انضباطی متخصصان املاک گزارش دهید. اگر عامل املاک مورد نظر به NVM، VBO یا VastgoedPro وابسته نباشد، حتی نمی توانید موارد فوق را انجام دهید. در آن صورت، شما فقط می توانید دادرسی قانون مدنی را آغاز کنید (که اتفاقاً از قبل محکوم به شکست است).
کمیته انضباطی متخصصان املاک و مجازات
کمیته انضباطی متخصصان املاک و مستغلات به شکایات مربوط به اعمال یا کوتاهی‌های کارشناس املاک رسیدگی می‌کند که، برای مثال، در تضاد با آیین‌نامه رفتار یا کد شرافتی است که توسط سازمان تجاری (NVM، VBO یا VastgoedPro) که او به آن مراجعه می‌کند، در تضاد است. وابسته است. مبنای قراردادی بین طرفین دعوی ضروری نیست. بنابراین ممکن است مربوط به اختلافی باشد که در قرارداد بین کارگزار و مشتری برای آن توافقی صورت نگرفته باشد. نمونه ای از این اختلافات، شیوه های مناقصه ناعادلانه توسط نمایندگان املاک است. این کمیته انضباطی می‌تواند بنگاه‌های معاملات ملکی را که از جمله با آئین‌نامه رفتاری یا شرافتی که باید در انجمن صنفی خود رعایت کنند، مجازات کند.
آیا دلال به دلیل انجام مناقصه ناعادلانه می تواند به مجازات انضباطی محکوم شود؟
این بستگی به موردی دارد که در حال وقوع است. ما (نویسنده این مقاله) این را نمی دانیم، زیرا کمیته انضباطی نیستیم. موردی به مورد دیگر متفاوت خواهد بود. اما بیایید از مثالی استفاده کنیم که یک مشاور املاک مبلغ 1 یا بیشتر را مخفیانه با 1 یا چند خریدار احتمالی دیگر به اشتراک می گذارد. پس این کاملا مغایر با آئین نامه رفتاری یا شرافت سازمان های تجاری است (اینجا، اینجا و اینجا را ببینید). اگر بتوانید ثابت کنید که این اتفاق افتاده است، به نظر ما شانس زیادی دارید که مشاور املاک مورد نظر توسط کمیته انضباطی توبیخ شود.
پس چرا هیچ حکم انضباطی در مورد شیوه های مناقصه ناعادلانه وجود ندارد؟
برای این مقاله، در میان چیزهای دیگر، ما به منابع بسیاری مراجعه کردیم و همچنین با کمیته اختلافات، NVM و VBO تماس گرفتیم. ما فکر می کنیم چندین توضیح برای این وجود دارد. اولاً هر شکایتی به کمیته انضباطی نمی رسد.
- این امکان وجود دارد که شاکی و دلال در حال حاضر در حال اصلاح هستند. شاکی باید ابتدا به کارگزار 1 ماه فرصت دهد تا این مشکل را حل کند.
- همچنین ممکن است مشاوره تلفنی از دفتر شکایات متخصصان املاک و مستغلات ممکن است منجر به توقف روند بیشتر شود، زیرا افراد احساس می کنند بیشتر شنیده می شوند و دیگر تمایلی برای ادامه ندارند.
- شاکی موظف است ابتدا کل مراحل شکایت را طی کند. و لطفا توجه داشته باشید: این به طور متوسط 22 هفته طول می کشد! منبع اینجا که تقریبا نیم سال طول می کشد! بعد از این مدت طولانی، یک فرد عصبانی می تواند تا حد زیادی خنک شود.
- اگر به چیزی مقصر مانند افشای مبلغ پیشنهادات توسط یک نماینده املاک مربوط می شود، اثبات این امر می تواند بسیار دشوار باشد.
- علاوه بر این، بسیاری از «روش‌های مناقصه ناعادلانه» ممکن است از نظر مصرف‌کننده ناعادلانه به نظر برسند، اما اقدامات کارگزار تحت قوانین انضباطی به خوبی قابل دفاع است. به عنوان مثال، اگر یک مشاور املاک پس از بسته شدن پیشنهادها یا حتی پس از فروش شفاهی، پیشنهاد بالاتری دریافت کند، موظف است آن را به مشتری خود منتقل کند (همچنین مطابق با کد شرافت / آیین نامه رفتار). فروشنده در نهایت تصمیم می گیرد و تا زمانی که قرارداد خرید امضا نشده است، همه چیز در واقع باز است. کاری که کارگزار باید انجام دهد، کار شفاف و حرفه ای است. این یک تمرین روزمره است که موارد فوق اتفاق می افتد و مشاوران املاک واقعاً از این اتفاق خوشحال نمی شوند. اما تا زمانی که کارگزار به رفتار منظم و حرفه ای در چنین مواردی مطابق با آئین نامه رفتاری/مشروفیت قابل اجرا ادامه دهد، او را مقصر برخورد انضباطی (از نظر ما) نمی دانند.
- در نهایت، ممکن است (به نظر ما بسیار بعید است) که بیانیه خاصی منتشر نشده باشد. کمیته اختلاف اعلام می کند که احکام را تا حد امکان به صورت آنلاین منتشر می کنند. در این باره می گویند: ما سعی می کنیم تا حد امکان بیانیه ها را منتشر کنیم، اما همه چیز از قبل آنلاین نیست. اگر به دنبال بیانیه یا موضوعی هستید، می توانیم آن را در اختیار آن شخص قرار دهیم. البته همیشه ناشناس. “
نتیجه
اقدامات غیرمنصفانه در مناقصه فقط توسط کمیته انضباطی متخصصان املاک قابل رسیدگی است و برای رسیدن به آن یک فرآیند اولیه بسیار طولانی وجود دارد. ابتدا شاکی باید 1 ماه به کارگزار فرصت دهد تا موضوع را با هم حل کنند و سپس شاکی باید به مدت 22 هفته وارد روند شکایت اجباری شود. بنابراین در مجموع شما تقریباً 32 هفته هستید. علاوه بر این، بار اثبات ممکن است دشوار باشد یا این که شیوه های مناقصه ناعادلانه نبوده، بلکه شیوه های مناقصه ناخوشایند بوده است. تفاوت بین شیوه های مناقصه ناعادلانه و مناقصه های ناخوشایند در این است که ناعادلانه مجاز نیست و ممکن است ناخوشایند (تا حد زیادی) همانطور که دلال باید انجام می داد از بین رفته باشد، اما با این وجود برای شاکی خوشایند نیست.