اگر کارگزار قوانین سیستم مناقصه آنلاین را رعایت نکند چه؟

از 1 ژانویه 2023، کارگزاران باید از یک سیستم مناقصه آنلاین استفاده کنند که در آن یک گزارش مناقصه آنلاین نگهداری می شود و پس از آن برای همه داوطلبان قابل مشاهده است. اما اغلب این اتفاق نمی افتد یا معاملات خارج از قوانین این سیستم مناقصه منعقد می شود.

این چیست و چه چیزی را می توان عامل املاک و مستغلات را مقصر دانست؟

سوال خوبی است! ما آن را برای شما بررسی کردیم و در اینجا نحوه عملکرد آن را به زبان ساده برای شما توضیح می دهیم.

قانون دفترچه ثبت پیشنهادات

اکثر مشاورین املاک در هلند به یکی از این سه باشگاه مشاور املاک وابسته هستند: NVM، VBO یا VastgoedPro. از اول ژانویه 2023، این بنگاه‌های املاک (وابسته به NVM، VBO و VastgoedPro) فقط مجاز به فروش خانه‌ها از طریق سیستم مناقصه آنلاین و با دفترچه ثبت پیشنهاد هستند. این قانون برای همه کارگزارانی که به چنین انجمن کارگزاری وابسته نیستند، اعمال نمی شود. لطفا توجه داشته باشید: این تعهد مناقصه آنلاین یک تعهد قانونی نیست. این تنها تعهد انجمن های تجاری NVM، VBO و VastgoedPro است.

در حال حاضر تمرین که در آن همه چیز خوب پیش نمی رود. ما ابتدا چند موقعیت رایج (جایی که اتفاقات رخ می دهد) به شما می دهیم و سپس عواقب آن را برای همه طرفین توضیح می دهیم.

عدم رعایت قوانین سیستم مناقصه آنلاین / گزارش مناقصه آنلاین

وضعیت 1: مناقصه خیلی دیر و نه از طریق سیستم مناقصه

یک نماینده املاک وابسته به NVM/VBO/VastgoedPro پس از بسته شدن ثبت نام، پیشنهادی را از طریق ایمیل ارائه می دهد. این در حالی است که کارگزار فروش به وضوح اعلام کرده است که پیشنهادها فقط از طریق سامانه مناقصه آنلاین قابل ارائه است. بنابراین نماینده خرید پیشنهاد را به روش اشتباه و همچنین بسیار دیر (زمانی که مهلت قبلاً بسته شده است) ارائه می دهد.

وضعیت 2: پیشنهاد بیش از حد پس از فروش خانه

نماینده فروش قبلاً خرید خانه را به خریدار تبریک گفته و همچنین این خرید را از طریق ایمیل تأیید کرده است. نماینده فروش به سایر مناقصه گران اعلام می کند که انتخاب نشده اند. سپس نماینده فروش یک پیشنهاد جدید و بسیار بهتر از طریق ایمیل از شخصی که به تازگی لغو کرده است دریافت می کند.

وضعیت 3: قیمت خرید در دفتر املاک با آنچه در دفتر ثبت پیشنهادات درج شده یکسان نیست.

فرض کنید از طریق سیستم مناقصه آنلاین برای خانه ای پیشنهاد داده اید و برنده نشده اید. پس از چند ماه از طریق ثبت اسناد و املاک متوجه می شوید که قیمت خرید پرداخت شده بسیار بالاتر است و در دفترچه ثبت پیشنهادات که دریافت کرده اید ظاهر نمی شود.

پاسخ کمیته اختلاف

ما این سوالات را به “کمیته اختلاف” این 3 سازمان تجاری ارسال کرده ایم.
کمیته اختلاف نشان می دهد که به طرز عجیبی (اکنون 6.5 ماه پس از ورود دفتر ثبت پیشنهادات) هنوز هیچ اظهاراتی در مورد چنین شرایطی ارائه نشده است.

به همین دلیل است که من موضع آنها را در مورد این 3 عمل غیرمنصفانه مطرح شده می خواهم.

سخنگوی کمیته اختلاف در 3 طرح وضعیت ما نشان می‌دهد که استفاده از گزارش مناقصه از نظر قانونی الزامی نیست. به عنوان یک طرف ذینفع، شما نمی توانید کارگزار را در این مورد مسئول بدانید.

علاوه بر این، کمیته اختلاف بر قاعده الزام کتبی تأکید می کند: طرفین باید به سادگی متوجه شوند که تا زمانی که قرارداد خرید امضا نشده است، هنوز فروش وجود ندارد. تا زمانی که امضاها در یک قرارداد خرید، هر چیزی ممکن است اتفاق بیفتد و این همان چیزی است که قانون در هلند وجود دارد.“

کمیته اختلاف در مورد مقصر بودن عامل فروش می گوید:

«در نهایت، طرف فروشنده حرف آخر را می‌زند. نماینده فروش فقط توصیه می کند. اگر پس از فروش شفاهی خانه (و احتمالاً به صورت کتبی از طریق ایمیل تأیید شد)، نماینده فروش همیشه از نظر قانونی موظف است این پیشنهاد را به فروشنده منتقل کند. اگر فروشنده ترجیح دهد به سمت پیشنهاد بالاتر برود، فروشنده حرف آخر را می زند. نمی توان عامل فروش را در این مورد مقصر دانست. با این حال، نماینده فروش عاقلانه خواهد بود که در زمان فروش تا حد امکان واضح بیان کند (مثلاً در بروشور فروش) که فقط زمانی که سند فروش امضا شده باشد، «خرید» وجود دارد.

از این نظر، همین امر در مورد عامل خرید نیز صدق می کند. اگر پس از بسته شدن مناقصه از سوی مشتری خود دستور ارائه پیشنهاد بسیار بالاتر را دریافت کند، نمی توان عامل خرید را به خاطر آن اقدام مقصر دانست.

علاوه بر این، همیشه سوال این است که آیا “اقدام مجرمانه” توسط یک مشاور املاک وجود دارد یا خیر. از نظر قانونی، تقریباً هر چیزی مجاز است تا زمانی که امضایی وجود نداشته باشد. اما انجمن صنفی کارگزاران ممکن است دارای «مشخصات افتخار» نیز باشد. مانند این کد افتخار از NVM . اگر شما به عنوان یک ذینفع معتقدید که کارگزار از قانون افتخار انجمن صنفی خود پیروی نکرده است، می توانید به انجمن صنفی آن دلال شکایت کنید.»

نتیجه

سر و صداهای زیادی در مورد مناقصه آنلاین و گزارش مناقصه آنلاین وجود دارد. به نظر می رسد که همه چیز بسیار امن تر و منصفانه تر شده است، اما هیچ چیز نمی تواند دور از حقیقت باشد. به عنوان خریدار خانه، اغلب هنوز خود را با پشت به دیوار می یابید. اگر دلالی واقعاً صادق نبوده و خلاف شرع انجمن صنفی اوست، می‌توانید به آن انجمن صنفی شکایت کنید. وقتی صحبت از کمیته اختلاف یا چه برسد به هیئت انضباطی، به نظر می رسد شکایات مربوط به عدم تطابق با گزارش ثبت مناقصه آنلاین شانس کمی دارد.

سلب مسئولیت:

برای رسیدن به محتوای این مقاله از چندین منبع (به ویژه خود کمیته اختلاف) استفاده شده است، اما نویسنده نمی تواند صحت کامل اطلاعات ذکر شده را تضمین کند. بنابراین استفاده از اطلاعات این مقاله کاملاً به عهده شماست و نویسنده هیچ مسئولیتی در قبال خسارت ناشی از این استفاده ندارد.