Depuis le 1er janvier 2023, les courtiers doivent utiliser un système d’enchères en ligne dans lequel un journal d’enchères en ligne est conservé et peut être consulté par tous les enchérisseurs par la suite. Mais très souvent, ce n’est pas le cas ou des accords sont encore conclus en dehors des règles de ce système d’appel d’offres.
Qu’en est-il et que peut-on reprocher au courtier dans cette affaire ?
C’est une bonne question ! Nous avons étudié la question pour vous et nous vous l’expliquons ici en termes simples.
La règle du jeu du journal des offres
La plupart des agents immobiliers aux Pays-Bas sont membres de l’un de ces trois clubs d’agences immobilières : NVM, VBO ou VastgoedPro. Pour ces courtiers (affiliés à NVM, VBO et VastgoedPro), à partir du 1er janvier 2023, ils ne seront autorisés à vendre des maisons que par l’intermédiaire d’un système d’enchères en ligne et avec un journal d’enchères. Cette règle ne s’applique pas aux agents immobiliers qui ne sont pas affiliés à une telle association. Veuillez noter que cette exigence d’enchères en ligne n’est PAS une obligation légale. Il s’agit uniquement d’une obligation des associations professionnelles NVM, VBO et VastgoedPro.
Passons maintenant à la pratique, où les choses ne se passent toujours pas bien. Nous vous présentons d’abord quelques situations courantes (où cela se produit) et expliquons ensuite les conséquences pour toutes les parties.
Non-respect des règles du système d’appel d’offres en ligne/du journal d’appel d’offres en ligne
Situation 1 : Offres tardives et ne passant pas par le système d’appel d’offres
Un agent immobilier membre de la NVM/VBO/VastgoedPro fera une offre par e-mail après la clôture de l’enregistrement. Et ce, alors que le courtier vendeur avait clairement indiqué que les offres ne pouvaient être faites que par le biais du système d’enchères en ligne. L’agent d’achat envoie donc son offre de la mauvaise manière et trop tard (alors que le délai est déjà écoulé).
Situation 2 : Surenchère après que le bien a déjà été vendu
Le courtier vendeur a déjà félicité un acheteur pour l’achat d’un bien immobilier et a également confirmé cet achat par e-mail. Le courtier vendeur informe tous les autres enchérisseurs qu’ils n’ont pas été retenus. Le courtier vendeur reçoit ensuite par courrier électronique une nouvelle et bien MEILLEURE offre de la part d’une personne qu’il vient de rappeler.
Situation 3 : le prix d’achat figurant dans le registre foncier n’est pas le même que celui figurant dans le journal des offres
Supposons que vous ayez fait une offre pour un bien immobilier par le biais d’un système d’enchères en ligne et que vous ne l’ayez pas obtenu. Après plusieurs mois, vous apprenez par le biais du registre foncier que le prix d’achat payé est beaucoup plus élevé et qu’il ne figure pas non plus dans le registre des offres que vous avez reçu.
Réponse du comité des litiges
Nous avons soumis ces questions au « comité des litiges » de ces trois associations professionnelles.
Le comité des litiges déclare qu’il est fou (6,5 mois après l’entrée en vigueur du journal des offres) qu’il n’y ait pas encore eu de décisions sur de telles situations.
C’est pourquoi je leur demande leur avis sur ces trois pratiques déloyales.
La porte-parole du Comité de résolution des litiges a indiqué dans notre note de situation que l’utilisation du journal des offres n’est pas exigée par la loi. En tant que partie prenante, vous ne pouvez donc pas tenir le courtier pour responsable de cette situation.
Par ailleurs, le Comité des litiges insiste sur la règle de l’exigence écrite : « Les parties doivent simplement être conscientes que tant qu’un accord d’achat n’a pas été signé, il n’y a pas encore de vente. Tant que les signatures n’ont pas été apposées sur un contrat de vente, tout peut encore arriver et c’est ainsi que la loi est appliquée aux Pays-Bas.. »
En ce qui concerne la culpabilité du courtier vendeur, le Comité des litiges déclare ce qui suit :
« En fin de compte, c’est le parti de la vente qui a le dernier mot. Le courtier vendeur ne fait que conseiller. Si, après la vente verbale d’un bien immobilier (et éventuellement confirmée par écrit par e-mail), une surenchère importante subsiste, l’agent immobilier vendeur est toujours légalement tenu de transmettre cette offre au vendeur. Si le vendeur opte pour une offre plus élevée, c’est lui qui a le dernier mot. Le courtier vendeur n’est pas à blâmer dans cette affaire. Toutefois, l’agent immobilier vendeur serait bien avisé d’indiquer aussi clairement que possible au moment de la vente (par exemple dans la brochure de vente) qu’il n’y a pas de « vente » tant que l’acte de vente n’a pas été signé.
En ce sens, il en va de même pour le courtier acheteur. S’il est chargé par son client de faire encore une offre beaucoup plus élevée après la clôture des offres, le courtier acheteur ne peut pas être blâmé pour cet acte.
En outre, la question de l’existence d’une « action fautive » de la part d’un courtier se pose toujours. Légalement, presque tout est permis tant qu’il n’y a pas de signatures. Mais l’association professionnelle d’un courtier peut également avoir un « code d’honneur ». Comme ce code d’honneur du NVM. Si, en tant que partie intéressée, vous estimez que le courtier n’a pas respecté le code d’honneur de sa propre association professionnelle, vous pouvez vous plaindre auprès de l’association professionnelle de ce courtier ».
Conclusion
Les enchères en ligne et le journal des offres en ligne font l’objet d’un grand battage. On a l’impression que tout est devenu beaucoup plus sûr et plus juste, mais rien n’est moins vrai. En tant qu’acheteur d’un logement, vous avez souvent le dos au mur. Si un agent immobilier n’a vraiment pas été honnête, et si cela constitue une violation du code d’honneur de son association professionnelle, vous pouvez vous plaindre auprès de cette association. Lorsqu’il s’agit du comité des litiges ou, a fortiori, du tribunal disciplinaire, il semble que les plaintes concernant le non-respect du journal des offres en ligne aient peu de chances d’aboutir.
Avis de non-responsabilité :
De multiples sources (mais surtout le Comité de résolution des conflits lui-même) ont été utilisées pour parvenir au contenu de cet article, mais l’auteur ne peut garantir l’exactitude complète des informations citées. L’utilisation des informations contenues dans cet article se fait donc entièrement à vos risques et périls et l’auteur ne saurait être tenu responsable de tout dommage résultant d’une telle utilisation.