Depuis le 1er janvier 2023, les courtiers doivent utiliser un système d’enchères en ligne dans lequel un journal d’enchères en ligne est conservé et peut être consulté par tous les enchérisseurs par la suite. Mais très souvent, ce n’est pas le cas ou des accords sont encore conclus en dehors des règles de ce système d’appel d’offres.
Qu’en est-il et que peut-on reprocher au courtier dans cette affaire ?
C’est une bonne question ! Nous avons étudié la question pour vous et nous vous l’expliquons ici en termes simples. Par ailleurs, cet article a été initialement publié le 14 juillet 2023 et mis à jour le 5 septembre 2024 à la suite d’une contribution supplémentaire de a.o. du Comité des litiges.
Les règles du journal des offres
La plupart des agents immobiliers aux Pays-Bas sont membres de l’un de ces trois clubs d’agences immobilières : NVM, VBO ou VastgoedPro. Pour ces courtiers (affiliés à NVM, VBO et VastgoedPro), à partir du 1er janvier 2023, ils ne seront autorisés à vendre des maisons que par l’intermédiaire d’un système d’enchères en ligne et avec un journal d’enchères. Cette règle ne s’applique pas aux agents immobiliers qui ne sont pas affiliés à une telle association. Veuillez noter que cette exigence d’enchères en ligne n’est PAS une obligation légale. Il s’agit uniquement d’une obligation des associations professionnelles NVM, VBO et VastgoedPro.
Passons maintenant à la pratique, où les choses ne se passent toujours pas bien. Nous vous présenterons d’abord quelques situations courantes, puis nous vous expliquerons les conséquences pour toutes les parties.
Non-respect des règles du système d’appel d’offres en ligne/du journal d’appel d’offres en ligne
Situation 1 : Offres tardives et ne passant pas par le système d’appel d’offres
Un agent immobilier membre de la NVM/VBO/VastgoedPro fera une offre par e-mail après la clôture de l’enregistrement. Et ce, alors que le courtier vendeur avait clairement indiqué que les offres ne pouvaient être faites que par le biais du système d’enchères en ligne. L’agent d’achat envoie donc son offre de la mauvaise manière et trop tard (alors que le délai est déjà écoulé).
Situation 2 : Surenchère après que le bien a déjà été vendu
L’agent immobilier vendeur a déjà félicité un acheteur pour l’achat d’un bien immobilier et a également confirmé l’achat par e-mail. Le courtier vendeur informe tous les autres soumissionnaires qu’ils n’ont pas été retenus. Le courtier vendeur reçoit alors par e-mail une nouvelle offre beaucoup plus élevée de la part d’une personne qu’il vient de rappeler à l’ordre.
Situation 3 : Le courtier vendeur a secrètement partagé le montant d’une ou plusieurs offres avec d’autres parties intéressées.
L’agent immobilier vendeur a indiqué à un autre acheteur potentiel le niveau des offres pour un bien immobilier, de sorte que l’acheteur potentiel savait exactement ce qu’il y avait à vendre et pouvait ainsi tenter d’acheter le bien de manière déloyale (en faisant une offre juste supérieure à l’offre la plus élevée du moment).
Que pouvez-vous faire en tant qu’enchérisseur ou acheteur (potentiel) en cas de pratiques d’enchères déloyales ?
Dès lors que vous avez été lésé par les agissements malhonnêtes d’un agent immobilier, la question est de savoir ce que vous pouvez faire. Nous avons vérifié pour vous auprès de la Commission des litiges et des règles des associations professionnelles. Tout d’abord, un petit “spoiler alert” : en fin de compte, en tant que plaignant, vous avez très peu de chances d’obtenir gain de cause (c’est notre avis). Néanmoins, nous allons vous expliquer la procédure à suivre. Vous devez suivre les étapes ci-dessous. Et aussi exactement dans l’ordre ci-dessous.
Étape 1 : Déterminez d’abord si l’agent immobilier est membre d’une association professionnelle
Si ce n’est pas le cas, vous ne pouvez obtenir votre “droit” qu’en réglant le problème directement avec le courtier en question et, en cas d’échec, vous devez généralement recourir au droit civil. S’il s’agit d’une plainte pour pratiques déloyales, la procédure civile est en fait toujours sans espoir. En effet, les agents immobiliers non liés n’ont généralement pas de code d’honneur et/ou de code de conduite professionnel et ne peuvent donc pas faire l’objet de mesures disciplinaires.
Étape 2 : Réglez d’abord le problème vous-même avec le courtier
Si l’agent immobilier EST membre de la NVM, de la VBO ou de VastgoedPro, vous devez d’abord soumettre votre plainte par écrit à l’agent immobilier en question. Vous devez ensuite donner à l’agent immobilier 1 mois 1 mois pour résoudre la plainte avec vous. En cas d’échec, passez à l’étape 3.
Étape 3 : Soumettre la plainte au bureau des plaintes des professionnels de l’immobilier
Avant de pouvoir déposer une plainte auprès du tribunal disciplinaire, vous devez d’abord suivre la procédure de plainte par le biais de la procédure de plainte. Pour ce faire, vous devez déposer votre plainte auprès du Bureau des plaintes des professionnels de l’immobilier. Le problème des pratiques déloyales en matière d’offres est que le Bureau des plaintes ne traite que les plaintes portant sur des litiges relatifs aux points du contrat conclu entre le client et l’agent immobilier. Il s’agit notamment de plaintes concernant les frais de courtage et la qualité du service. Dans ce cas, la commission peut, par exemple, annuler le contrat ou accorder des dommages-intérêts. En principe, le bureau des plaintes ne pourra donc pas vous aider si votre plainte porte sur des pratiques déloyales en matière d’offres, mais vous êtes tout de même tenu de suivre l’ensemble de la procédure de plainte. Ce n’est qu’après avoir suivi cette procédure que vous pourrez passer à l’étape 4. Ah oui, il peut être utile de mentionner que vous en êtes à 32 semaines ( !!!) de grossesse. Après tout, vous avez d’abord dû attendre un mois pour trouver une solution avec l’agent immobilier à l’étape 2, puis 22 semaines supplémentaires pour suivre la procédure de réclamation de l’association Property Professionals Complaints. procédure de plainte du Bureau des plaintes des professionnels de l’immobilier! Si vous souhaitez continuer à déposer votre plainte, passez à l’étape 4.
D’ailleurs, un conseil : il y a huit guichets de réclamation dans la maison de la Commission de résolution des litiges. À ces guichets, les gens peuvent essentiellement poser des questions et déposer des plaintes par téléphone. Le personnel du guichet des plaintes fournit des informations à l’appelant et des conseils d’orientation – sans entrer dans le vif du sujet – principalement dans le but d’orienter la recherche d’une solution. Tout cela dans le but de résoudre la plainte avant qu’elle ne devienne un litige. Il peut donc être judicieux d’examiner d’abord la plainte que vous avez formulée par téléphone avec le bureau des plaintes du Comité de résolution des litiges.
Étape 4 : Soumettre la plainte à la commission de discipline pour les professionnels de l’immobilier
Maintenant que vous avez suivi toute la procédure de plainte de l’étape 3, vous pouvez signaler votre plainte concernant les pratiques déloyales du courtier en matière d’appels d’offres à la commission de discipline des professionnels de l’immobilier. La procédure de la commission de discipline prend généralement “quelques mois”(source). Si l’on considère la période entre la survenance éventuelle de la plainte de cette procédure (mars 2023) et le verdict de la commission de discipline en février 2024.vous pouvez constater qu’en pratique, ces procédures peuvent durer près d’un an.
Avez-vous une chance d’obtenir gain de cause si vous déposez une plainte pour pratiques déloyales en matière d’appels d’offres ?
Dans cet autre article, nous vous expliquons, entre autres, pourquoi nous pensons qu’il n’y a pas de décisions de la commission de discipline sur les pratiques déloyales. Conseil : lisez cet article ici.
S’il s’agit d’une pratique d’offre déloyale où le courtier a transmis des offres à d’autres acheteurs potentiels, il s’agit alors d’une violation des règles du jeu (voir ici, ici et ici) des associations professionnelles et un comité disciplinaire pourrait donner au courtier en question une “tape sur les doigts”. A ce sujet, voir l’article 10 de cette brochure du comité de discipline. Nous pensons que vous devez être en mesure de prouver que le courtier a divulgué des informations.
Dans de nombreux cas, les “pratiques d’enchères déloyales” peuvent sembler injustes du point de vue de l’acheteur, mais il se peut que les actions du courtier soient légalement justifiables. Supposons qu’un courtier reçoive une offre plus élevée après la conclusion du processus d’enchères, ou même après une vente verbale. Dans ce cas, l’agent immobilier est simplement obligé (selon le code d’honneur/code de conduite applicable) de transmettre cette offre au vendeur.
C’est en fin de compte le vendeur qui décide, et tant qu’un contrat de vente formel n’a pas été signé, rien n’est encore définitif. Toutefois, l’agent immobilier doit toujours continuer à agir de manière professionnelle et transparente. Bien que des situations de ce type (c’est-à-dire des offres d’achat non sollicitées après un délai ou une vente verbale) se produisent régulièrement, et que les agents immobiliers n’en soient généralement pas satisfaits, il n’est (à notre avis) pas question d’un comportement disciplinaire coupable, tant que l’agent immobilier adhère au code d’honneur/de conduite en vigueur.
Conclusion
Les pratiques d’enchères déloyales ne peuvent être traitées que par la commission de discipline des professionnels de l’immobilier, et la procédure est longue et compliquée. Avant de déposer une plainte auprès de la commission, le plaignant doit d’abord donner au courtier un mois pour résoudre le conflit ensemble. Cette procédure est suivie d’une procédure de réclamation obligatoire de 22 semaines. Au total, la procédure dure donc près de 32 semaines. En outre, il est souvent difficile de fournir des preuves, ou il s’avère que la situation ne concerne pas des pratiques d’appel d’offres “déloyales” mais “désagréables”. La différence est que les pratiques déloyales ne sont pas autorisées, tandis que les pratiques désagréables peuvent être conformes à la manière dont le courtier DOIT agir correctement, mais sont néanmoins gênantes pour une partie lésée.
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