Desde el 1 de enero de 2023, los intermediarios deben utilizar un sistema de pujas en línea en el que se lleve un registro de pujas en línea que todos los licitadores puedan consultar posteriormente. Pero muy a menudo esto no ocurre o se siguen cerrando acuerdos al margen de las normas de este sistema de licitación.
¿Qué pasa con esto y de qué se puede culpar al corredor en esto?
Buena pregunta. Lo hemos investigado por ti y aquí te lo explicamos de forma sencilla. Por cierto, este artículo se publicó originalmente el 14 de julio de 2023 y se actualizó el 5 de septiembre de 2024 tras la aportación adicional de a.o. la Comisión de Conflictos.
Las reglas del registro de ofertas
La mayoría de las agencias inmobiliarias de los Países Bajos pertenecen a uno de estos tres clubes: NVM, VBO o VastgoedPro. Para estos intermediarios (afiliados a NVM, VBO y VastgoedPro), a partir del 1 de enero de 2023, sólo se les permitirá vender viviendas a través de un Sistema de Oferta Online y con un registro de ofertas. Esta norma no se aplica a los agentes inmobiliarios no afiliados a una asociación de agencias inmobiliarias. Tenga en cuenta que este requisito de Pujar Online NO es una obligación legal. Es sólo una obligación de las asociaciones del sector NVM, VBO y VastgoedPro.
Ahora vamos a la práctica, donde las cosas siguen sin ir bien. Primero te presentamos algunas situaciones habituales y luego te explicamos las consecuencias para todas las partes.
Incumplimiento de las normas del sistema de licitación en línea/registro de licitación en línea
Situación 1: Licitación tardía y no a través del sistema de licitación
Un agente inmobiliario miembro de NVM/VBO/VastgoedPro realizará una oferta por correo electrónico una vez cerrada la inscripción. Y ello a pesar de que el agente vendedor comunicó claramente que las pujas sólo podían realizarse a través del sistema de pujas en línea. Así que el agente comprador envía la oferta de forma equivocada y demasiado tarde (cuando el plazo ya se ha cerrado).
Situación 2: sobrepuja cuando la propiedad ya se ha vendido
El agente inmobiliario vendedor ya ha felicitado a un comprador por la compra de un inmueble y también ha confirmado la compra por correo electrónico. El agente inmobiliario vendedor informa a todos los demás licitadores de que no lo han conseguido. Entonces, el agente inmobiliario vendedor recibe por correo electrónico una nueva oferta, mucho más alta, de alguien a quien acaba de cancelar.
Situación 3: El agente vendedor ha compartido en secreto el importe de 1 o más ofertas con otras partes interesadas.
El agente inmobiliario vendedor dijo a otro posible comprador cuál era el nivel de las pujas por una propiedad, de modo que ese posible comprador sabía exactamente lo que había y podía así intentar comprar la propiedad injustamente (pujando justo por encima de la puja más alta presente en ese momento).
¿Qué puedes hacer como licitador o (posible) comprador en caso de prácticas de licitación desleales?
En el momento en que te has visto perjudicado por la actuación deshonesta del agente inmobiliario, la cuestión es qué puedes hacer al respecto. Lo hemos comprobado para ti con el Comité de Resolución de Disputas y las normas de las asociaciones del sector. En primer lugar, una pequeña «alerta de spoiler»: al final, como denunciante, es muy poco probable que ganes (es nuestra opinión). Pero, no obstante, te explicaremos cuál es el procedimiento. Tienes que seguir los pasos que se indican a continuación. Y también exactamente en el orden que se indica a continuación.
Paso 1: determina primero si el agente inmobiliario es miembro de una asociación profesional
Si no es así, entonces sólo puedes obtener tu «derecho» resolviéndolo directamente con el intermediario en cuestión, y si eso falla, entonces normalmente tienes que recurrir a la vía civil. Si se trata de una reclamación por prácticas de oferta desleal, en realidad la vía civil siempre es inútil. Esto se debe a que los agentes inmobiliarios no vinculados no suelen tener un código de honor y/o profesional y un código de conducta, y no pueden ser objeto de medidas disciplinarias.
Paso 2: Resuélvelo tú primero con el intermediario
Si la agencia inmobiliaria ES miembro de NVM, VBO o VastgoedPro, primero debes presentar tu reclamación por escrito a la agencia inmobiliaria en cuestión. A continuación, debes dar al agente inmobiliario 1 mes 1 mes para resolver la reclamación contigo. Si no lo consigue, ve al paso 3.
Paso 3: Presenta la reclamación a la Oficina de Reclamaciones de Profesionales de la Propiedad
Antes de poder presentar la reclamación ante el Tribunal Disciplinario, debes pasar por todo el procedimiento de reclamación completo completo. Para ello, debes presentar tu reclamación ante la Oficina de Reclamaciones de Profesionales de la Propiedad. El problema con las prácticas de oferta desleal es que la Oficina de Reclamaciones sólo tramita las reclamaciones que tratan de disputas sobre los asuntos del acuerdo entre el cliente y el agente inmobiliario. Entre ellas están las quejas sobre los honorarios del agente y la calidad del servicio. En este caso, la comisión puede, por ejemplo, deshacer el acuerdo o conceder una indemnización por daños y perjuicios. Así que, en principio, el servicio de reclamaciones no podrá ayudarte si tu reclamación se refiere a prácticas de oferta desleales, pero aun así estás obligado a pasar por todo el procedimiento de reclamaciones. Sólo cuando lo hayas hecho podrás pasar al paso 4. Ah, sí, puede ser útil mencionar que ahora estás de 32 semanas (!!!). Después de todo, primero tuviste que esperar un mes a que el agente inmobiliario te diera una solución en el paso 2 y luego otras 22 semanas para pasar por el procedimiento de reclamaciones de la Oficina de Reclamaciones de Profesionales de la Propiedad¡! Si ahora sigues teniendo ganas de presentar tu queja, ve al paso 4.
Por cierto, un consejo: hay ocho mostradores de quejas en la casa de la Comisión de Resolución de Disputas. En estos mostradores, la gente puede sobre todo hacer preguntas y presentar quejas por teléfono. El personal del mostrador de quejas proporciona información a la persona que llama y asesoramiento orientativo -sin llegar a ser específicamente sustantivo-, principalmente para marcar la dirección a seguir para encontrar una solución. Todo ello con el fin de resolver la queja antes de que se convierta en un litigio. Por tanto, puede ser aconsejable que primero analices la queja que tienes por teléfono con el Servicio de Reclamaciones del Comité de Resolución de Disputas.
Paso 4: Presentar la denuncia ante el Comité Disciplinario para Profesionales Inmobiliarios
Ahora que ya has pasado por todo el procedimiento de reclamación del paso 3, puedes comunicar tu queja sobre las prácticas desleales de licitación del agente al Comité Disciplinario de Profesionales de la Propiedad. Pasar por el procedimiento del Comité Disciplinario suele llevar «unos meses»(fuente). Si tenemos en cuenta el periodo entre la posible denuncia de este procedimiento (marzo de 2023) y el veredicto del Comité Disciplinario en febrero de 2024puedes ver que, en la práctica, este procedimiento puede durar casi un año.
¿Tienes alguna posibilidad si presentas una denuncia por prácticas de licitación desleales?
En este otro artículo nuestro, te explicamos, entre otras cosas, por qué pensamos que en realidad no hay sentencias del Comité Disciplinario sobre prácticas de licitación desleales. Consejo: lee ese artículo aquí.
Si se trata de una práctica de puja desleal en la que el corredor ha pasado las pujas a otros posibles compradores, entonces esto infringe las reglas del juego (ver aquí, aquí y aquí) de las asociaciones profesionales y un Comité Disciplinario por ello podría dar un «tirón de orejas» al corredor en cuestión. Para ello, véase artículo 10 de este folleto del Comité Disciplinario. Nuestra opinión es que tienes que poder demostrar que el corredor filtró información.
En muchos casos, las denominadas «prácticas de puja desleal» pueden parecer injustas desde la perspectiva del comprador, pero puede que las acciones del agente sean legalmente justificables. Supongamos que un agente inmobiliario recibe una oferta más alta tras la conclusión del proceso de puja, o incluso tras una venta verbal. En tal caso, el agente inmobiliario simplemente está obligado (según el código de honor/código de conducta aplicable) a transmitir esta oferta al vendedor.
En última instancia, es el vendedor quien decide, y hasta que no se firme un acuerdo formal de venta, nada es definitivo todavía. Sin embargo, el agente inmobiliario debe seguir actuando siempre con profesionalidad y transparencia. Aunque situaciones como ésta (es decir, ofertas no solicitadas después de un plazo o venta verbal) ocurren con regularidad, y a los agentes inmobiliarios no suele gustarles, no hay (en nuestra opinión) ninguna cuestión de conducta disciplinaria culpable, siempre que el agente inmobiliario se atenga al código de honor/conducta aplicable.
Conclusión
Las prácticas desleales en las licitaciones sólo pueden ser tratadas por el Comité Disciplinario de Profesionales Inmobiliarios, y el proceso para llegar hasta aquí es largo y complicado. Antes de presentar la denuncia ante la comisión, el denunciante debe dar primero al corredor un mes para resolver juntos el conflicto. A esto le sigue un procedimiento de reclamación obligatorio de 22 semanas. Así que, en total, el proceso dura casi 32 semanas. Además, a menudo es difícil aportar pruebas, o resulta que no se trata de prácticas de licitación «injustas», sino «desagradables». La diferencia es que las prácticas desleales no están permitidas, mientras que las prácticas desagradables pueden estar en consonancia con la forma en que el corredor DEBE actuar correctamente, pero no dejan de ser molestas para una parte perjudicada.
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