Desde el 1 de enero de 2023, los intermediarios deben utilizar un sistema de pujas en línea en el que se lleve un registro de pujas en línea que todos los licitadores puedan consultar posteriormente. Pero muy a menudo esto no ocurre o se siguen cerrando acuerdos al margen de las normas de este sistema de licitación.
¿Qué pasa con esto y de qué se puede culpar al corredor en esto?
Buena pregunta. Lo hemos investigado por ti y aquí te lo explicamos de forma sencilla.
La regla de juego del registro de pujas
La mayoría de las agencias inmobiliarias de los Países Bajos pertenecen a uno de estos tres clubes: NVM, VBO o VastgoedPro. Para estos intermediarios (afiliados a NVM, VBO y VastgoedPro), a partir del 1 de enero de 2023, sólo se les permitirá vender viviendas a través de un Sistema de Oferta Online y con un registro de ofertas. Esta norma no se aplica a los agentes inmobiliarios no afiliados a una asociación de agencias inmobiliarias. Tenga en cuenta que este requisito de Pujar Online NO es una obligación legal. Es sólo una obligación de las asociaciones del sector NVM, VBO y VastgoedPro.
Ahora vamos a la práctica, donde las cosas siguen sin ir bien. Primero te damos algunas situaciones comunes (dónde ocurre) y luego te explicamos las consecuencias para todas las partes.
Incumplimiento de las normas del sistema de licitación en línea/registro de licitación en línea
Situación 1: Licitación tardía y no a través del sistema de licitación
Un agente inmobiliario miembro de NVM/VBO/VastgoedPro realizará una oferta por correo electrónico una vez cerrada la inscripción. Y ello a pesar de que el agente vendedor comunicó claramente que las pujas sólo podían realizarse a través del sistema de pujas en línea. Así que el agente comprador envía la oferta de forma equivocada y demasiado tarde (cuando el plazo ya se ha cerrado).
Situación 2: sobrepuja cuando la propiedad ya se ha vendido
El agente vendedor ya ha felicitado a un comprador por la compra de un inmueble y le ha confirmado dicha compra por correo electrónico. El agente vendedor informa a todos los demás licitadores de que no lo han conseguido. Entonces, el agente vendedor recibe por correo electrónico una oferta NUEVA Y MUCHO MEJOR de alguien a quien acaba de cancelar.
Situación 3: el precio de compra en el registro de la propiedad no coincide con el del registro de ofertas
Supongamos que puja por una propiedad a través de un sistema de pujas en línea y no lo consigue. Al cabo de varios meses, se entera a través del registro de la propiedad de que el precio de compra pagado es muy superior y tampoco figura en el registro de ofertas que recibió.
Respuesta de la comisión de conflictos
Presentamos estas preguntas al «Comité de litigios» de estas 3 asociaciones profesionales.
La comisión de litigios dice que, locamente (ahora 6,5 meses después de la entrada en vigor del registro de ofertas), aún no se ha dictado ninguna resolución sobre estas situaciones.
Por lo tanto, les pido su opinión sobre estas 3 prácticas desleales esbozadas.
La portavoz del Comité de Resolución de Litigios indicó en nuestra nota de situación 3 que el uso del registro de ofertas no es obligatorio por ley. Así que, como parte interesada, no puedes responsabilizar de ello al corredor.
Además, la Comisión de Litigios hace hincapié en la norma del requisito escrito: «Las partes tienen que ser muy conscientes de que mientras no se haya firmado un contrato de compraventa, todavía no hay venta. Hasta que no se firme el contrato de compraventa, puede pasar cualquier cosa, y así es la ley en los Países Bajos..»
Sobre la culpabilidad del corredor vendedor, la Comisión de Conflictos dice lo siguiente:
«En última instancia, la parte vendedora tiene la última palabra. El agente vendedor sólo asesora. Si, tras la venta verbal de un inmueble (y su posible confirmación por escrito mediante correo electrónico), sigue existiendo una sobrepuja sustancial, el agente inmobiliario vendedor siempre está obligado legalmente a repercutir esta oferta al vendedor. Si el vendedor opta por esa oferta más alta, tiene la última palabra al respecto. El agente vendedor no tiene la culpa de esto. Sin embargo, el agente inmobiliario vendedor debería dejar lo más claro posible en el momento de la venta (por ejemplo, en el folleto de venta) que no hay «venta» hasta que se firme la escritura de compraventa.
En este sentido, lo mismo ocurre con el corredor de compras. Si recibe instrucciones de su cliente para seguir haciendo una oferta mucho más alta después de que se hayan cerrado las pujas, el agente comprador no puede ser culpado por ese acto.
Además, siempre está la cuestión de si existe una «acción culpable» por parte de un corredor. Legalmente, casi todo está permitido siempre que no haya firmas. Pero una asociación profesional de corredores también puede tener un «código de honor». Como este código de honor NVM. Si, como parte interesada, considera que el corredor no ha seguido el código de honor de su propia asociación profesional, puede presentar una queja al respecto a la propia asociación profesional de ese corredor».
Conclusión
Se habla mucho de las pujas en línea y del registro de pujas en línea. Parece que todo se ha vuelto mucho más seguro y justo, pero nada más lejos de la realidad. Como comprador de una vivienda, a menudo se encuentra entre la espada y la pared. Si un agente inmobiliario no ha sido realmente honesto, y si eso supone una infracción del código de honor de su asociación profesional, puede presentar una queja a dicha asociación. Cuando se trata del Comité de Disputas o, por no hablar del Tribunal Disciplinario, parece que las quejas por no seguir el Registro de Ofertas en Línea tienen pocas posibilidades.
Descargo de responsabilidad:
Para llegar al contenido de este artículo se han utilizado múltiples fuentes (pero sobre todo el propio Comité de Resolución de Disputas), pero el autor no puede garantizar la total exactitud de la información citada. Por lo tanto, el uso de la información contenida en este artículo se realiza bajo su propia responsabilidad y el autor no se hace responsable de los daños derivados de dicho uso.