Sinds 1 januari 2023 moeten makelaars gebruik maken van een online biedsysteem waarbij een online biedlogboek wordt bijgehouden en achteraf voor alle bieders inzichtelijk is. Maar heel vaak gebeurt dit niet of worden er toch deals gesloten buiten de regelt van dit biedsysteem om.
Hoe zit dit en wat kan je de makelaar hierin verwijten?
Dat is een goede vraag! Wij zochten het voor je uit en hier leggen we je simpel uit hoe het zit.
De spelregel van het biedlogboek
De meeste makelaars in Nederland zijn aangesloten bij één van deze drie makelaar clubs: NVM, VBO of VastgoedPro. Voor deze (bij NVM, VBO en VastgoedPro aangesloten) makelaars geldt dat ze per 1 januari 2023 alleen nog maar woningen mogen verkopen via een Online Biedsysteem en met een biedlogboek. Voor alle makelaar die niet zijn aangesloten bij zo’n makelaarsvereniging, geldt deze regel niet. Let op: deze verplichting van Online Bieden is GEEN wettelijke verplichting. Het is slechts een verplichting van de brancheverenigingen NVM-, VBO- en VastgoedPro.
Dan nu de praktijk waar het nog niet goed gaat. We geven je eerst een paar veel voorkomende situaties (waar gebeurt) en leggen dan uit wat de gevolgen zijn voor alle partijen.
Het niet volgen de regels van het Online Biedsysteem/ Online Biedlogboek
Situatie 1: Te laat bieden en niet via het biedsysteem
Een bij NVM/VBO/VastgoedPro aangesloten makelaar doet een bieding per e-mail nadat een inschrijving is gesloten. Dit terwijl er duidelijk door de verkopende makelaar is gecommuniceerd dat er alleen via het Online Biedsysteem geboden mocht worden. De aankopende makelaar stuurt de bieding dus op de verkeerde manier in én ook nog eens te laat (als de deadline al gesloten is).
Situatie 2: Overbieden nadat de woning al verkocht is
De verkopende makelaar heeft een koper reeds gefeliciteerd met de aankoop van een woning en deze koop ook per e-mail bevestigd. De verkopende makelaar informeert alle andere bieders dat ze het niet zijn geworden. Vervolgens krijgt de verkopende makelaar van iemand die hij net heeft afgebeld een nieuw en VEEL BETER bod per e-mail.
Situatie 3: de koopsom in het kadaster is niet hetzelfde als die in het biedlogboek
Stel je hebt geboden via een online biedsysteem op een woning en je bent het niet geworden. Na een aantal maanden kom je er via het kadaster achter dat de betaalde koopsom veel hoger is en ook niet voorkomt in het biedlogboek dat je hebt ontvangen.
De reactie van de geschillencommissie
Wij hebben deze vragen voorgelegd aan ‘de Geschillencommissie’ van deze 3 brancheorganisaties.
De geschillencommissie geeft aan dat er gek genoeg (nu 6,5 maanden na de ingang van het biedlogboek) nog geen uitspraken zijn gedaan over dergelijke situaties.
Daarom vraag ik om hun standpunt over deze 3 geschetste oneerlijke praktijken.
De woordvoerster van de Geschillencommissie geeft op onze 3 situatieschetsen aan dat het gebruik van het biedlogboek wettelijk niet verplicht is. Daar kan je als belanghebbende de makelaar dus niet op aanspreken.
Verder benadrukt de Geschillencommissie de regel van het schriftelijkheidsvereiste: “Partijen moeten zich gewoon heel goed realiseren dat zolang een koopovereenkomst nog niet is getekend, er nog geen koop is. Tot het moment dat de handtekeningen onder een koopovereenkomst staan, kan er gewoon nog van alles gebeuren en dat is hoe de wet is in Nederland.”
Over de verwijtbaarheid van de verkopende makelaar zegt de Geschillencommissie het volgende:
“Uiteindelijk heeft verkopende partij het laatste woord. De verkopende makelaar adviseert alleen maar. Als er nadat een woning mondeling is verkocht (en eventueel schriftelijk per mail bevestigd) nog flink overboden wordt, dan is de verkopende makelaar altijd wettelijk verplicht om deze bieding door te geven aan de verkoper. Als de verkoper ervoor kiest om voor dat hogere bod te gaan, dan heeft de verkoper daar het laatste woord in. De verkopende makelaar valt hierin niks te verwijten. Wel zou de verkopende makelaar er verstandig aan doen om zo goed mogelijk te vermelden bij de verkoop (bijvoorbeeld in de verkoopbrochure) dat de er pas sprake is van ‘koop’ als de koopakte is getekend.
In die zin geldt ook hetzelfde voor de aankopende makelaar. Als hij van zijn klant de opdracht krijgt om na de sluiting van de biedingen alsnog een veel hoger bod neer te leggen, dan valt de aankopende makelaar voor die handeling niet te verwijten.
Verder is altijd de vraag of er sprake is van ‘verwijtbaar handelen’ door een makelaar. Wettelijk gezien mag bijna alles zo lang er nog geen handtekeningen staan. Maar een brancheorganisatie van de makelaar kan ook een ‘erecode’ hebben. Zoals deze erecode van de NVM. Als je als belanghebbende van mening bent dat de makelaar de erecode van de eigen branchevereniging niet heeft gevolgd, dan kan je daarvoor een klacht indienen bij de brancheorganisatie van die makelaar zelf.”
Conclusie
Er is een hoop poeha over het Online Bieden en het Online Biedlogboek. Het lijkt erop dat het allemaal een stuk veiliger en eerlijker is geworden, maar niks is minder waar. Als koper van een woning sta je vaak alsnog met je rug tegen de muur. Als een makelaar echt niet eerlijk is geweest en als dat is strijd is met de erecode van zijn branchevereniging, dan kan je een klacht indienen bij die branchevereniging. Als het gaat om de geschillencommissie of laat staan het tuchtcollege, dan lijkt het erop dat klachten over het niet volgens van het Online Biedlogboek weinig kans maken.
Disclaimer:
Er zijn meerdere bronnen (maar met name de Geschillencommissie zelf) gebruikt om tot de inhoud van dit artikel te komen, maar de auteur kan niet instaan voor de volledige juistheid van de genoemde informatie. Het gebruik van de informatie uit dit artikel geschiedt daarom volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit.