Sinds 1 januari 2023 moeten makelaars gebruik maken van een online biedsysteem waarbij een online biedlogboek wordt bijgehouden en achteraf voor alle bieders inzichtelijk is. Maar heel vaak gebeurt dit niet of worden er toch deals gesloten buiten de regelt van dit biedsysteem om.
Hoe zit dit en wat kan je de makelaar hierin verwijten?
Dat is een goede vraag! Wij zochten het voor je uit en hier leggen we je simpel uit hoe het zit. Overigens dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op 14 juli 2023 en op 5 september 2024 geüpdatet n.a.v. extra input van o.a. de Geschillencommissie.
De spelregels van het biedlogboek
De meeste makelaars in Nederland zijn aangesloten bij één van deze drie makelaar clubs: NVM, VBO of VastgoedPro. Voor deze (bij NVM, VBO en VastgoedPro aangesloten) makelaars geldt dat ze per 1 januari 2023 alleen nog maar woningen mogen verkopen via een Online Biedsysteem en met een biedlogboek. Voor alle makelaar die niet zijn aangesloten bij zo’n makelaarsvereniging, geldt deze regel niet. Let op: deze verplichting van Online Bieden is GEEN wettelijke verplichting. Het is slechts een verplichting van de brancheverenigingen NVM-, VBO- en VastgoedPro.
Dan nu de praktijk waar het nog niet goed gaat. We geven je eerst een paar veel voorkomende situaties en leggen dan uit wat de gevolgen zijn voor alle partijen.
Het niet volgen de regels van het Online Biedsysteem/ Online Biedlogboek
Situatie 1: Te laat bieden en niet via het biedsysteem
Een bij NVM/VBO/VastgoedPro aangesloten makelaar doet een bieding per e-mail nadat een inschrijving is gesloten. Dit terwijl er duidelijk door de verkopende makelaar is gecommuniceerd dat er alleen via het Online Biedsysteem geboden mocht worden. De aankopende makelaar stuurt de bieding dus op de verkeerde manier in én ook nog eens te laat (als de deadline al gesloten is).
Situatie 2: Overbieden nadat de woning al verkocht is
De verkopende makelaar heeft een koper reeds gefeliciteerd met de aankoop van een woning en deze koop ook per e-mail bevestigd. De verkopende makelaar informeert alle andere bieders dat ze het niet zijn geworden. Vervolgens krijgt de verkopende makelaar van iemand die hij net heeft afgebeld een nieuw en veel hoger bod per e-mail.
Situatie 3: De verkopende makelaar heeft de hoogte van 1 of meer biedingen stiekem gedeeld met andere geïnteresseerden.
De verkopende makelaar heeft aan een andere kandidaat koper vertelt wat de hoogte van de biedingen is op een woning zodat die kandidaat koper precies weet wat er ligt en daarmee op een oneerlijke manier de woning kan proberen te kopen (door nét boven het op dat moment aanwezige hoogste bod te bieden).
Wat kun je doen als bieder of (kandidaat-)koper bij oneerlijke biedpraktijken?
Op het moment dat jij benadeeld bent door oneerlijk handelen van de makelaar, dan is de vraag wat je daartegen kan doen. Wij hebben het voor je uitgezocht bij de Geschillencommissie en de spelregels van de brancheverenigingen. Eerst een kleine ‘spoiler alert’: uiteindelijk ga je als klager zeer waarschijnlijk niet winnen (dat is onze mening). Maar toch leggen we je uit wat de procedure is. Je dient de onderstaande stappen te volgen. En ook precies in de onderstaande volgorde.
Stap 1: Bepaal eerst of de makelaar is aangesloten bij een branchevereniging
Als dat niet het geval is, dan kan je je ‘gelijk’ alleen halen door het direct met de betreffende makelaar op te lossen en als dat niet lukt, dan ben je meestal aangewezen op het civiele recht. Gaat het over een klacht vanwege oneerlijke biedpraktijken, dan is een civielrechtelijke procedure eigenlijk altijd kansloos. Dat komt omdat ongebonden makelaars doorgaans geen erecode en/of beroeps- en gedragscode hebben en niet tuchtrechtelijk kunnen worden aangesproken.
Stap 2: Los het zelf eerst op met de makelaar
Indien de makelaar WEL is aangesloten bij de NVM, VBO of VastgoedPro, dan dien je eerst schriftelijk jouw klacht in te dienen bij de betreffende makelaar. Je moet de makelaar vervolgens 1 maand de tijd geven op de klacht met jou op te lossen. Is dat niet gelukt, ga dan naar stap 3.
Stap 3: Dien de klacht in bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals
Alvorens de klacht bij het Tuchtcollege in te kunnen dienen, moet je eerst de hele klachtenprocedure doorlopen. Dit doe je door je klacht in te dienen bij het Klachtenloket Vastgoedprofessional. Het probleem met oneerlijke biedpraktijken is, dat het klachtenloket enkel klachten behandelt die gaan over geschillen over de zaken uit de overeenkomst tussen klant en makelaar. Denk hierbij aan klachten over courtage en kwaliteit van dienstverlening. De commissie kan hierin bijvoorbeeld de overeenkomst ongedaan maken of een schadevergoeding toekennen. Het klachtenloket zal jou dus in principe niet kunnen helpen als jouw klacht gaat over oneerlijke biedpraktijken, maar tóch moet je verplicht de hele klachtenprocedure doorlopen. Pas als je dit gedaan hebt, kan je door naar stap 4. O ja, misschien wel handig om er bij te melden dat nu al 32 weken (!!) verder bent. Je hebt namelijk eerst een maand moeten wachten op een oplossing met de makelaar in stap 2 en daarna nog eens 22 weken op het doorlopen van de klachtenprocedure van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals! Mocht je nu nog steeds zin hebben om je klacht verder in te dienen, ga dan naar stap 4.
Overigens een tip: in het huis van de Geschillencommissie zijn acht klachtenloketten. Bij deze loketten kan men veelal telefonisch vragen stellen en klachten melden. Medewerkers van het Klachtenloket geven informatie aan de beller en richtinggevend advies – zonder specifiek inhoudelijk te worden – om vooral de richting te bepalen voor het vinden van een oplossing. Dit alles met als doel de klacht op te lossen voordat het een geschil wordt. Het kan dus verstandig zijn om eerst eens de klacht die je hebt telefonisch door te nemen met het Klachtenloket van de Geschillencommissie.
Stap 4: Dien de klacht in bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Nu je in stap 3 de hele klachtenprocedure hebt doorlopen kan je jouw klacht over de oneerlijke biedpraktijken van de makelaar melden bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Met het doorlopen van de procedure van de Tuchtcommissie is doorgaans ‘een paar maanden’ (bron) gemoeid. Kijkend naar de periode tussen het mogelijk ontstaan van de klacht van deze procedure (maart 2023) en de uitspraak van de Tuchtcommissie in februari 2024, zie je dat zo’n procedure in praktijk ook echt bijna een jaar kan duren.
Maak je kans als je een klacht hebt over oneerlijke biedpraktijken?
In dit andere artikel van ons leggen we je o.a. uit waarom wij denken dat er eigenlijk geen uitspraken zijn van de Tuchtcommissie over oneerlijke biedpraktijken. Tip: lees dat artikel hier even.
Als het gaat over een oneerlijke biedpraktijk waarbij de makelaar biedingen heeft doorgesluisd naar andere kandidaat-kopers, dan is dit in strijd met de spelregels (zie hier, hier en hier) van de brancheverenigingen en dan zou een Tuchtcommissie daarvoor de makelaar in kwestie een ‘tik op de vingers’ kunnen geven. Zie hiervoor artikel 10 van deze brochure van de Tuchtcommissie. Onze mening is dat wel dat je moet kunnen bewijzen dat de makelaar informatie gelekt heeft.
In veel gevallen lijken zogenoemde ‘oneerlijke biedpraktijken’ vanuit het perspectief van de koper onrechtvaardig, maar kan zijn dat het optreden van de makelaar juridisch gezien goed te verantwoorden is. Stel dat een makelaar na het afsluiten van het biedingsproces, of zelfs na een mondelinge verkoop, een hoger bod ontvangt. In zo’n geval is de makelaar simpelweg verplicht (volgens de geldende erecode/gedragscode) om dit bod aan de verkoper door te geven.
Het is uiteindelijk de verkoper die beslist, en zolang er geen formele koopovereenkomst is ondertekend, is er nog niets definitief. De makelaar dient echter wel altijd professioneel en transparant te blijven handelen. Hoewel situaties zoals deze (dus ongevraagde knock out biedingen na een deadline of mondelinge koop) regelmatig voorkomen, en makelaars er doorgaans niet blij mee zijn, is er (ons inziens) tuchtrechtelijk geen sprake van verwijtbaar gedrag, zolang de makelaar zich aan de geldende erecode/gedragscode houdt.
Conclusie
Oneerlijke biedpraktijken kunnen uitsluitend door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals worden behandeld, en het proces om hier te komen is lang en ingewikkeld. Voordat de klacht bij de commissie kan worden ingediend, moet de klager de makelaar eerst een maand de tijd geven om het conflict samen op te lossen. Daarna volgt een verplichte klachtenprocedure van 22 weken. In totaal duurt het proces dus bijna 32 weken. Daarnaast is het vaak lastig om bewijs te leveren, of blijkt dat de situatie niet om ‘oneerlijke’, maar om ‘onaangename’ biedpraktijken gaat. Het verschil is dat oneerlijke praktijken niet zijn toegestaan, terwijl onaangename praktijken misschien wel in overeenstemming zijn met hoe de makelaar juist MOEST handelen, maar desalniettemin vervelend zijn voor een benadeelde.
Disclaimer:
Er zijn meerdere bronnen gebruikt om tot de inhoud van dit artikel te komen, maar de auteur kan niet instaan voor de volledige juistheid van de genoemde informatie. Het gebruik van de informatie uit dit artikel geschiedt daarom volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit.