Ben je eigenaar van een woning in Amsterdam, dan heb je (hopelijk) wel informatie ontvangen over erfpacht en de kans die het jou, als eigenaar, geeft om aanspraak te maken op eeuwigdurend erfpacht af te kopen. Zo niet? Dan ben je niet de eerste en zeker niet de laatste.
Erfpacht is simpel gezegd huur (dus geen rente) van de grond waarop jouw woning staat. Je betaalt daar jaarlijks de zogenaamde canon voor. Voor mensen die de erfpacht tot een bepaald jaar hebben afgekocht zijn zich vaak niet bewust van de regeling, daar zij er niet jaarlijks geconfronteerd mee worden. Je hebt dan wel een huis gekocht in een van de mooiste steden van Nederland, maar de grond waarop jouw droomhuis staat zal nimmer van jou zijn. In ruim 80% van de bebouwde grond in ieder geval.
Allereerst leg ik graag het verschil uit tussen voortdurend en eeuwigdurend erfpacht. Voortdurend erfpacht wordt om de 50-75 jaar bepaald aan de hand van de erfpachtgrondwaarde. Die kan natuurlijk in 50-75 jaar flink toenemen. De marktwaarde heeft dus wel degelijk invloed op de canon die je betaalt.
Bij eeuwigdurend erfpacht sluit je in plaats van 50-75 jaar een erfpacht voor altijd af aan het einde van het huidige erfpachttijdvak. Zo krijgen huizenbezitters en ondernemers op erfpachtgrond meer zekerheid over hun erfpachtkosten. De marktwaarde heeft dan geen invloed meer op de kosten, op indexering na bij jaarlijkse betaling.
Heb je een woning op erfpachtgrond in Amsterdam? Sinds oktober 2017 kun je een overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvragen. Overstappen is kiezen voor zekerheid: geen onvoorspelbare canonsprongen meer. Ik zal me in deze blog beperken tot woningen. Hierbij wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen voor de erfpachtgrondwaarde. Het canonbedrag wordt met een hele ingewikkelde formule berekend, maar dat terzijde.
Ontzettend belangrijk dus voor een woningeigenaar om uit te zoeken welke voordelen het biedt om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht. Waarom heeft nog niet iedereen stappen ondernomen om dit te onderzoeken? Ten eerste heeft de Gemeente Amsterdam de eerste berichtgeving enkel in het Nederlands verschaft. 10% van de inwoners in Amsterdam is echter expat. Een ander deel heeft een niet-westerse achtergrond, is laaggeletterd, digibeet of heeft de pensioenleeftijd bereikt en denkt dat het niet interessant is voor hen. Fout!
Mocht je overlijden en mogen jouw erfgenamen de woning overnemen, dan kunnen zij ook geen aanspraak meer maken op deze regeling. Dikke pech! Dus ook voor deze mensen geldt: Maak ouderen, vrienden, familie bewust van wat er nu speelt. Gebruik social media om dit onder de aandacht te brengen en met name: ga het gesprek aan!
Ook voor een eventuele verkoop van de woning in de toekomst is het voordelig om dit
geregeld te hebben.
Ik heb dit niet aan gevraagd, en nu?
Via deze link kun je een aanvraag doen. Als tip geef ik hierbij om de Gemeente
Amsterdam op de huid te zitten. Bel wekelijks met de stand van zaken. Er komen op dit
moment zoveel aanvragen binnen, dat de gemeente dit niet meer overziet en eigenaars
die er niet bovenop zitten, het risico lopen onderop de stapel belanden.
De gemeente Amsterdam heeft ingezien dat de informatieverstrekking alles behalve
optimaal was en heeft een spijtoptantenregeling ingesteld.
De spijtoptantenregeling is opgesteld voor erfpachters die niet op tijd gebruik hebben
gemaakt van de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dat kon
vóór 8 januari 2020 tegen gunstige financiële voorwaarden.
Erfpachters die dat om welke reden ook niet gelukt is, krijgen nu alsnog een mogelijkheid
om een aanvraag te doen tegen diezelfde gunstige voorwaarden.
Goed nieuws dus!
Deze spijtoptantenregeling is t/m 31 juli 2023 van kracht, dus zorg ervoor dat in ieder
geval de aanvraag voor die datum is gedaan.
Als laatste: Je wilt jouw woning verkopen welke op erfpacht staat en je wilt niet de
erfpachtcanon afkopen of vastklikken, maar wel de nieuwe koper deze kans gunnen? (wat
ook weer voordelig kan zijn voor de waarde van jouw woning) De aanvraag dient door
erfpachter/verkoper voor 01-08-2023 te worden ingediend en koper dient dan binnen 6
maanden na overdracht de gemeente te laten weten dat ze het over willen nemen.
Je hoeft dan zelf niks te betalen, maar de aanvraag is dan al gedaan voor de koper, wel zo
netjes!
Zij hebben dan zelf de kans hier alsnog mee door te gaan. De notaris, zal de koper en
verkoper hier ook zeker op wijzen. (mits je een goede notaris in de regio Amsterdam hebt
gekozen)
Zoals gebleken is erfpacht een hele ingewikkelde kwestie. Zoek daarom vooral bij vragen
contact met een financieel adviseur en/of een makelaar die je meer uit kan leggen over
het wel en wee hiervan.
Gebruik maken van deze regeling? Altijd! Of je het nu jaarlijks betaalt of je koopt de erfpachtcanon in zijn geheel af, dat is voor iedereen uniek en kan ik dus geen uitspraken over doen. Wel dat het financieel erg gunstig is om dit te onderzoeken.
Voor de volledigheid is hieronder de tekst ook in het Engels te lezen, om zo een grotere groep mensen te bereiken. Iets wat de Gemeente Amsterdam in eerste instantie had moeten doen.
Kim van Straten, ARMT, VK Makelaars & Taxateurs (vestiging in Haarlem en Amsterdam)
“What exactly is the situation with perpetual leasehold and how can I still claim this?
If you are the owner of a home in Amsterdam, you have (hopefully) received information about leasehold and the opportunity it gives you, as the owner, to claim perpetual leasehold to buy off. If not? Then you are not the first and certainly not the last.
Leasehold is simply put rent (so no interest) of the land on which your home stands. You pay the so-called canon for this every year. You may have bought a house in one of the most beautiful cities in the Netherlands, but the land on which your dream house stands will never be yours. In more than 80% of the cultivated land in any case.
First of all, I would like to explain the difference between continuous and perpetual leasehold. Continuous leasehold is determined every 50-75 years on the basis of the leasehold land value. This can of course increase considerably in 50-75 years. The market value therefore does have an influence on the canon that you pay.
With perpetual leasehold, instead of 50-75 years, you take out a leasehold forever. In this way, homeowners and entrepreneurs on leasehold land get more certainty about their leasehold costs. The market value then no longer has any influence on the costs, except for indexation after annual payment.
Do you have a house on leasehold land in Amsterdam? Since October 2017, you can apply for a switch to perpetual leasehold. Switching is choosing certainty: no more unpredictable canon jumps.
I will limit myself in this blog to homes. The WOZ value is taken as the starting point for the leasehold land value. The canon percentage is calculated with a very complicated formula, but that aside.
So it is extremely important for a homeowner to find out what advantages it offers to switch to perpetual leasehold. Why hasn’t everyone taken steps to investigate this yet?
Firstly, the Municipality of Amsterdam has provided the first reports only in Dutch. However, 10% of the inhabitants in Amsterdam are expats. Another part has a non-western background or has reached retirement age and thinks it is not interesting for them. Mistake!
If you die and your heirs are allowed to take over the house, they can no longer claim this arrangement. Bad luck! So also for these people applies: Make the elderly, friends, family aware of what is going on now. Use social media to bring this to the attention and in particular: start the conversation!
Also for a possible sale of the house in the future it is advantageous to have this arranged.
I didn’t ask this, and now?
The municipality of Amsterdam has recognized that the provision of information was anything but optimal and has set up a regret optant scheme.
The regret optants scheme has been drawn up for leaseholders who have not made use of the possibility to switch to perpetual leasehold in time. This was possible before 8 January 2020 on favourable financial terms.
Leaseholders who have not succeeded for whatever reason will now still have an opportunity to apply under the same favorable conditions.
Good news!
You can make a request via the link below. As a tip, I hereby give to the Municipality of Amsterdam to sit on the skin. Call weekly with the state of affairs. There are currently so many applications coming in that the municipality no longer oversees this and owners who are not on top of it end up at the bottom of the pile.
Click here for more information.
This regret optant scheme is in force until 31 July 2023, so make sure that at least the application is made before that date.
Finally: You want to sell your home on which leasehold is taxed and you do not want to buy off the ground rent, but do want to give the new buyer this opportunity? (which can also be advantageous for the value of your home) Then you can fill in the application and let the new buyer arrange this himself before 1-08-2023. You do not have to pay anything yourself, but the application is already made for the buyer, so neat!
They then have the chance to continue with this themselves. The notary will certainly point this out to the buyer and seller. (provided you have chosen a good notary)
As it turned out, leasehold is a very complicated issue. Therefore, especially if you have any questions, contact a financial advisor and / or a broker who can explain more about the ups and downs of this.
Do you want to make use of this scheme? All the time! Whether you pay it annually or you buy off the ground rent in its entirety, that is unique for everyone and I can therefore not make any statements about it. However, it is financially very beneficial to investigate this.
For the sake of completeness, the text below can also be read in English, in order to reach a larger group of people. Something the Municipality of Amsterdam should have done in the first instance.
Kim van Straten, ARMT, VK Makelaars & Taxateurs (offices in Haarlem and Amsterdam)