A partir de 1 de janeiro de 2023, os corretores devem utilizar um sistema de licitação em linha, no qual é mantido um registo de licitações em linha que pode ser consultado posteriormente por todos os licitantes. Mas, muitas vezes, isso não acontece ou os negócios continuam a ser feitos fora das regras deste sistema de concursos.
O que é que isto tem a ver com o facto de se poder culpar o corretor?
Essa é uma boa pergunta! Analisámos o assunto por si e aqui lhe explicamos em termos simples.
A regra de jogo do registo de ofertas
A maioria dos agentes imobiliários nos Países Baixos é membro de um destes três clubes de agências imobiliárias: NVM, VBO ou VastgoedPro. Para estes corretores (filiados na NVM, VBO e VastgoedPro), a partir de 1 de janeiro de 2023, só poderão vender casas através de um sistema de licitação online e com um registo de licitações. Para todos os agentes imobiliários não filiados numa associação de agências imobiliárias, esta regra não se aplica. Note-se que este requisito de apresentação de propostas em linha NÃO constitui uma obrigação legal. Trata-se apenas de uma obrigação das associações do sector NVM, VBO e VastgoedPro.
Passemos agora à prática, onde as coisas ainda não estão a correr bem. Em primeiro lugar, apresentamos-lhe algumas situações comuns (quando acontece) e, em seguida, explicamos as consequências para todas as partes.
Não cumprimento das regras do Sistema de Propostas em Linha / Registo de Propostas em Linha
Situação 1: Licitação tardia e não através do sistema de licitação
Um agente imobiliário membro do NVM/VBO/VastgoedPro fará uma oferta por correio eletrónico após o encerramento do registo. Isto apesar de o corretor de vendas ter comunicado claramente que as licitações só podiam ser efectuadas através do sistema de licitações em linha. Assim, o corretor de compras envia a proposta de forma incorrecta e demasiado tarde (quando o prazo já está encerrado).
Situação 2: Licitação excessiva depois de o imóvel já ter sido vendido
O corretor de vendas já felicitou um comprador pela compra de um imóvel e também confirmou essa compra por correio eletrónico. O corretor de vendas informa todos os outros licitantes de que não foram seleccionados. Depois, o corretor de vendas recebe por correio eletrónico uma nova oferta, MUITO MELHOR, de alguém a quem acabou de cancelar a oferta.
Situação 3: o preço de compra inscrito no registo predial não é o mesmo que o inscrito no caderno de encargos
Suponhamos que licita um imóvel através de um sistema de licitações online e não o consegue. Passados vários meses, descobre, através do registo predial, que o preço de compra pago é muito superior e também não consta do registo de ofertas que recebeu.
Resposta do Comité de Litígios
Apresentámos estas questões ao “Comité de Litígios” destas 3 associações profissionais.
O comité de resolução de litígios afirma que, loucamente (agora 6,5 meses após a entrada em vigor do registo de ofertas), ainda não houve decisões sobre tais situações.
Por conseguinte, solicito a sua opinião sobre estas três práticas desleais descritas.
A porta-voz do Comité de Resolução de Litígios indicou na nossa nota de situação de 3 que a utilização do registo de licitações não é exigida por lei. Assim, enquanto parte interessada, não pode responsabilizar o corretor por esse facto.
Além disso, o Comité de Litígios sublinha a regra da obrigação escrita: “As partes têm de estar muito conscientes de que, enquanto não for assinado um contrato de compra e venda, ainda não existe uma venda. Enquanto as assinaturas não constarem de um contrato de compra e venda, tudo pode simplesmente acontecer e é assim que a lei é nos Países Baixos.”
Quanto à culpabilidade do corretor de vendas, o Comité de Litígios afirma o seguinte
“Em última análise, o partido vendedor tem a última palavra. O corretor de vendas limita-se a aconselhar. Se, depois de um imóvel ter sido vendido verbalmente (e eventualmente confirmado por escrito por correio eletrónico), ainda houver uma oferta superior substancial, o agente imobiliário vendedor é sempre legalmente obrigado a transmitir essa oferta ao vendedor. Se o vendedor optar por essa oferta mais elevada, é ele que tem a última palavra a dizer. O corretor de vendas não tem qualquer culpa neste caso. No entanto, seria sensato que o agente imobiliário vendedor declarasse o mais claramente possível no momento da venda (por exemplo, na brochura de venda) que não existe “venda” até à assinatura da escritura de venda.
Neste sentido, o mesmo se aplica ao corretor de compras. Se o seu cliente lhe der instruções para continuar a fazer uma oferta muito mais elevada depois de as ofertas terem sido encerradas, o corretor de compras não pode ser responsabilizado por esse ato.
Além disso, há sempre a questão de saber se existe uma “ação culposa” por parte de um corretor. Legalmente, é permitido quase tudo, desde que não haja assinaturas. Mas a associação profissional de um corretor também pode ter um “código de honra”. Como este código de honra da NVM. Se, na qualidade de parte interessada, considerar que o corretor não respeitou o código de honra da sua própria associação profissional, pode apresentar queixa junto da associação profissional desse corretor”.
Conclusão
A licitação online e o registo de licitações online são muito falados. Parece que tudo se tornou muito mais seguro e justo, mas nada poderia estar mais longe da verdade. Como comprador de uma casa, muitas vezes ainda está encostado à parede. Se um agente imobiliário não tiver sido realmente honesto, e se isso violar o código de honra da sua associação profissional, pode queixar-se a essa associação profissional. Quando se trata do Comité de Litígios ou, muito menos, do Tribunal Disciplinar, parece que as queixas sobre o não cumprimento do Diário de Licitações Online têm poucas hipóteses.
Exoneração de responsabilidade:
Para chegar ao conteúdo deste artigo, foram utilizadas várias fontes (mas sobretudo o próprio Comité de Resolução de Litígios), mas o autor não pode garantir a exatidão total das informações citadas. A utilização das informações contidas neste artigo é, portanto, inteiramente por sua conta e risco e o autor não será responsável por quaisquer danos resultantes de tal utilização.