A partir de 1 de janeiro de 2023, os corretores devem utilizar um sistema de licitação em linha, no qual é mantido um registo de licitações em linha que pode ser consultado posteriormente por todos os licitantes. Mas, muitas vezes, isso não acontece ou os negócios continuam a ser feitos fora das regras deste sistema de concursos.
O que é que isto tem a ver com o facto de se poder culpar o corretor?
Essa é uma boa pergunta! Analisámos o assunto por si e aqui lhe explicamos em termos simples. A propósito, este artigo foi publicado originalmente em 14 de julho de 2023 e atualizado em 5 de setembro de 2024 após informações adicionais de a.o. do Comitê de Disputas.
As regras do registro de ofertas
A maioria dos agentes imobiliários nos Países Baixos é membro de um destes três clubes de agências imobiliárias: NVM, VBO ou VastgoedPro. Para estes corretores (filiados na NVM, VBO e VastgoedPro), a partir de 1 de janeiro de 2023, só poderão vender casas através de um sistema de licitação online e com um registo de licitações. Para todos os agentes imobiliários não filiados numa associação de agências imobiliárias, esta regra não se aplica. Note-se que este requisito de apresentação de propostas em linha NÃO constitui uma obrigação legal. Trata-se apenas de uma obrigação das associações do sector NVM, VBO e VastgoedPro.
Passemos agora à prática, onde as coisas ainda não estão a correr bem. Primeiro, apresentaremos a você algumas situações comuns e, em seguida, explicaremos as consequências para todas as partes.
Não cumprimento das regras do Sistema de Propostas em Linha / Registo de Propostas em Linha
Situação 1: Licitação tardia e não através do sistema de licitação
Um agente imobiliário membro do NVM/VBO/VastgoedPro fará uma oferta por correio eletrónico após o encerramento do registo. Isto apesar de o corretor de vendas ter comunicado claramente que as licitações só podiam ser efectuadas através do sistema de licitações em linha. Assim, o corretor de compras envia a proposta de forma incorrecta e demasiado tarde (quando o prazo já está encerrado).
Situação 2: Licitação excessiva depois de o imóvel já ter sido vendido
O agente imobiliário vendedor já parabenizou um comprador pela compra de um imóvel e também confirmou a compra por e-mail. O corretor de vendas informa a todos os outros licitantes que eles não conseguiram. Em seguida, o corretor de vendas recebe por e-mail uma nova oferta, muito mais alta, de alguém que ele acabou de cancelar.
Situação 3: O corretor vendedor compartilhou secretamente o valor de uma ou mais ofertas com outras partes interessadas.
O agente imobiliário vendedor informou a outro possível comprador qual era o nível de lances em uma propriedade para que esse possível comprador soubesse exatamente o que estava disponível e pudesse, assim, tentar injustamente comprar a propriedade (dando um lance um pouco acima do lance mais alto presente na ocasião).
O que você pode fazer como licitante ou comprador (em potencial) em caso de práticas desleais de licitação?
No momento em que você foi prejudicado pelas ações desonestas do agente imobiliário, a questão é o que você pode fazer a respeito. Nós verificamos isso para você no Comitê de Disputas e nas regras das associações do setor. Primeiro, um pequeno “alerta de spoiler”: no final, como reclamante, é muito improvável que você ganhe (essa é a nossa opinião). Mas, ainda assim, explicaremos a você qual é o procedimento. Você precisa seguir as etapas abaixo. E também exatamente na ordem abaixo.
Etapa 1: Primeiro, determine se o agente imobiliário é membro de uma associação comercial
Se esse não for o caso, você só poderá obter seu “direito” resolvendo-o diretamente com o corretor em questão e, se isso não der certo, você geralmente terá de recorrer ao direito civil. Se for uma reclamação devido a práticas desleais de licitação, os processos civis são, na verdade, sempre inúteis. Isso ocorre porque os agentes imobiliários não vinculados geralmente não têm um código de honra e/ou profissional e um código de conduta e não podem estar sujeitos a ações disciplinares.
Etapa 2: Resolva você mesmo primeiro com o corretor
Se o agente imobiliário for membro do NVM, VBO ou VastgoedPro, você deve primeiro enviar sua reclamação por escrito ao agente imobiliário em questão. Em seguida, você deve dar ao agente imobiliário 1 mês 1 mês para resolver a reclamação com você. Se isso não for bem-sucedido, você deve seguir para a etapa 3.
Etapa 3: Envie a reclamação para o Property Professionals Complaints Desk
Antes de poder enviar a reclamação ao Tribunal Disciplinar, você deve primeiro passar pelo todo o procedimento de reclamações por completo. Você faz isso enviando sua reclamação ao Property Professional Complaints Desk. O problema com as práticas de lances injustos é que o Complaints Desk só lida com reclamações que tratam de disputas sobre assuntos do contrato entre o cliente e o agente imobiliário. Isso inclui reclamações sobre taxas de corretagem e qualidade do serviço. Nesse caso, o comitê pode, por exemplo, desfazer o contrato ou conceder indenização. Portanto, em princípio, o balcão de reclamações não poderá ajudá-lo se a sua reclamação for sobre práticas de licitação injustas, mas você ainda é obrigado a passar por todo o procedimento de reclamações. Somente depois de ter feito isso você poderá prosseguir para a etapa 4. Ah, sim, talvez seja útil mencionar que você está com 32 semanas (!!!) de gestação. Afinal, primeiro você teve de esperar um mês por uma solução com o agente imobiliário na etapa 2 e depois mais 22 semanas para passar pelo procedimento de reclamações do Property Professionals Complaints Desk! Se você ainda quiser registrar sua reclamação, vá para a etapa 4.
A propósito, uma dica: há oito balcões de reclamações na sede da Dispute Resolution Commission. Nesses balcões, as pessoas podem, em sua maioria, fazer perguntas e relatar reclamações por telefone. A equipe do balcão de reclamações fornece informações ao autor da chamada e orientações – sem entrar especificamente no assunto – principalmente para definir a direção para encontrar uma solução. Tudo com o objetivo de resolver a reclamação antes que ela se torne uma disputa. Portanto, pode ser prudente analisar primeiro a reclamação que você tem por telefone com a Mesa de Reclamações do Comitê de Resolução de Disputas.
Etapa 4: Envie a reclamação ao Comitê Disciplinar para Profissionais do Setor Imobiliário
Agora que você passou por todo o procedimento de reclamação na etapa 3, pode relatar sua reclamação sobre as práticas desleais de licitação do corretor ao Comitê Disciplinar de Profissionais de Propriedade. Passar pelo procedimento do Comitê Disciplinar geralmente leva “alguns meses”(fonte). Se você observar o período entre a possível ocorrência da denúncia desses procedimentos (março de 2023) e o veredicto do Comitê Disciplinar em fevereiro de 2024você pode ver que, na prática, esses procedimentos podem levar quase um ano.
Você tem alguma chance se tiver uma reclamação sobre práticas desleais de licitação?
Neste nosso outro artigo, explicamos a você, entre outras coisas, por que achamos que não há decisões do Comitê Disciplinar sobre práticas desleais de licitação. Dica: leia esse artigo aqui.
Se for uma prática desleal de licitação em que o corretor repassou ofertas a outros possíveis compradores, isso viola as regras do jogo (veja aqui, aqui e aqui) das associações comerciais e um Comitê Disciplinar poderia dar ao corretor em questão um “tapinha no pulso”. Para isso, consulte artigo 10 desta brochura do Comitê Disciplinar. Nossa opinião é que você precisa ser capaz de provar que o corretor vazou informações.
Em muitos casos, as chamadas “práticas desleais de licitação” podem parecer injustas do ponto de vista do comprador, mas pode ser que as ações do corretor sejam legalmente justificáveis. Suponha que um corretor receba uma oferta mais alta após a conclusão do processo de licitação, ou mesmo após uma venda verbal. Nesse caso, o agente imobiliário é simplesmente obrigado (de acordo com o código de honra/código de conduta aplicável) a repassar essa oferta ao vendedor.
Em última análise, é o vendedor quem decide e, até que um contrato formal de venda seja assinado, nada é definitivo. Entretanto, o agente imobiliário deve sempre continuar agindo de forma profissional e transparente. Embora situações como essa (ou seja, lances não solicitados após um prazo ou venda verbal) ocorram regularmente e os agentes imobiliários geralmente não fiquem satisfeitos com isso, não há (em nossa opinião) nenhuma questão de comportamento disciplinar culpável, desde que o agente imobiliário siga o código de honra/comportamento aplicável.
Conclusão
Práticas desleais de licitação só podem ser tratadas pelo Comitê Disciplinar de Profissionais do Setor Imobiliário, e o processo para chegar lá é longo e complicado. Antes que a reclamação possa ser apresentada ao comitê, o reclamante deve primeiro dar ao corretor um mês para resolver o conflito em conjunto. Isso é seguido por um procedimento obrigatório de reclamações de 22 semanas. Portanto, no total, o processo leva quase 32 semanas. Além disso, muitas vezes é difícil fornecer evidências, ou então a situação não se trata de práticas de licitação “injustas”, mas “desagradáveis”. A diferença é que as práticas injustas não são permitidas, enquanto as práticas desagradáveis podem estar de acordo com a forma como o corretor DEVE agir corretamente, mas, ainda assim, são incômodas para uma parte prejudicada.
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