در این مقاله قبلی قبلاً خوانده اید که چرا قانون اجاره مقرون به صرفه کار نمی کند. اما ما همچنین در مقاله خود ” تزریق کشنده بازار اجاره ” این را به دقت فهرست می کنیم.
در این مقاله، بر اساس تخصص خود به عنوان یک مشاور املاک و همچنین یک مالک خصوصی، چند ایده برای راه حل برای رفع کمبود شدید مسکن در املاک استیجاری ارائه می کنم. ممکن است مقاله دیگری برای راه حلی برای کمبود مسکن برای خانه های صاحب سکونت بنویسم. اما ابتدا خودم را در اینجا به بازار اجاره محدود می کنم.
املاک اجاره ای بیشتر به روشی منصفانه
به عنوان یک دولت، باید اطمینان حاصل کنید که املاک اجاره ای بیشتری وجود دارد. شما این کار را البته با مشارکت هر چه بیشتر در ساخت املاک اجاره ای جدید به ویژه مسکن اجتماعی انجام می دهید.
تغییر املاک تجاری را آسانتر کنید (قوانین کمتر) و به عنوان یک دولت ملی اطمینان حاصل کنید که در صورت لزوم از طریق قانون اضطراری به شهرداری آزادی بسیار بیشتری برای ساخت و ساز و تبدیل داده می شود. البته استانداردهای سخت گیرانه ای را برای پایداری تعیین کنید، اما در مورد موانعی که با آن مواجه می شوید نیز به دور از چارچوب فکر کنید. توسعه دهندگان پروژه و سرمایه گذاران املاک و مستغلات را بسیار بیشتر در جستجوی راه حل هایی برای کمبود مسکن در یک شهرداری مشارکت دهید و اجازه دهید آنها فعالانه فکر کنند و پیشنهاداتی ارائه دهند.
به جای تنبیه سرمایه گذار خصوصی خوب، او را تشویق کنید
ده‌ها هزار سرمایه‌گذار خصوصی املاک و مستغلات در هلند وجود دارند (یا حداقل «بودند») که مسئول بخش قابل توجهی از عرضه املاک اجاره‌ای در هلند بودند. من در مورد املاک اجاره ای در بخش رایگان صحبت می کنم، که باید راه حل مسکن ارائه دهد، به خصوص برای همه کسانی که هنوز نمی توانند خرید کنند و برای اجاره اجتماعی بیش از حد درآمد دارند (یا کسانی که برای مدت طولانی در لیست انتظار برای این کار هستند). فرض کنید املاک اجاره ای با قیمت اجاره تقریباً بین 1000 تا 2000 یورو در ماه است.
با توجه به قانون اجاره مقرون به صرفه، هر مالک خصوصی در صورت انصراف مستاجران، این نوع املاک را می فروشد. اگر می خواهید بدانید چرا، این و این وبلاگ را دوباره بخوانید.
در نتیجه عرضه این بخش مهم از املاک استیجاری به طور کامل خشک می شود و تنها مسکن اجتماعی (که کمبود شدید آن وجود دارد) و املاک استیجاری در بخش بالاتر باقی می ماند.> 2500 یورو) که فقط برای یک گروه هدف بسیار کوچک مقرون به صرفه است.
همه آن سرمایه گذاران خصوصی املاک و مستغلات در هلند به شدت مورد نیاز هستند تا مسکن مورد نیاز بخش خصوصی را تسهیل کنند. و این سرمایه گذار خصوصی املاک و مستغلات در حال حاضر به طور انبوه عقب نشینی می کند و پول خود را در املاک خارجی سرمایه گذاری می کند (که سایر کشورها از آن بسیار راضی هستند).
آیا به عنوان یک دولت باید (ادامه) قانون را رعایت کنید و چه کارهایی را باید فوراً انجام دهید؟ در زیر خیلی ساده برای شما توضیح می دهیم:
قانون حمایت از خرید
توضیح ساده: شهرداری‌ها می‌توانند خانه‌هایی با ارزش WOZ مشخص در یک محله خاص که ممکن است برای مقاصد اجاره‌ای خریداری نشوند، تعیین کنند. به طور کلی، یک قانون عالی و یک ابزار عالی با شهرداری ها برای بررسی نسبت اجاره بها/اجاره در یک محله. با این حال، همچنین اطمینان حاصل کنید که در صورت خشک شدن املاک اجاره ای در محله، می توانید محافظت از خرید را در محله متوقف کنید.
مالیات نقل و انتقالات 10.4%
فوراً برش دهید. این باعث می شود که آستانه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به طور غیر ضروری بالا باشد. مالیات نقل و انتقال برای اجاره به طور موقت 6٪ بود. این یک نرخ عالی است.
محاسبه امتیاز اجاره جدید 2024
توضیح: از 1 جولای 2024، نحوه محاسبه امتیاز اجاره شما مدرن شده است. برچسب‌های انرژی بد امتیاز منفی می‌گیرند و برای برچسب‌های انرژی خوب امتیاز اجاره اضافی دریافت می‌کنید. در اصل، این (به جز چند مورد عجیب) یک تغییر عالی است که می توانید آن را همانطور که هست رها کنید.
قانون قراردادهای اجاره ثابت
توضیح: از سال 2016 تا 1 ژوئیه 2024، ابتدا می توانید یک قرارداد موقت به مستاجر پیشنهاد دهید. این به صاحبخانه‌ها این فرصت را داد تا ابتدا یک نوع دوره آزمایشی بگذارند تا ببینند آیا مستاجر «سیب بد» نیست. این همچنین به شما این امکان را می دهد که خانه را بدون مستاجر بفروشید. از 1 ژوئیه 2024، این مهمانی تمام می شود و شما فقط می توانید یک قرارداد نامحدود به مستاجران بدهید. این یک مانع برای مالکان خصوصی به دو دلیل است:
دلیل 1
اگر مستاجر تبدیل به سیب بدی شود و از خانه غافل شود، سیگار بکشد، سمپاشی کند، باعث ایجاد مزاحمت شود یا به سادگی زندگی صاحبخانه را با قلدری یا غیره بدبخت کند، چه؟ تنها گزینه اخراج مستاجر این است که او واقعاً حداقل 3 ماه اجاره خود را پرداخت نکند، یک مزرعه حشیش راه اندازی کند یا یک آزمایشگاه غیرقانونی مواد مخدر در خانه راه اندازی کند. در تمام موارد دیگر، شما نمی توانید مستاجر خود را بیرون بیاورید.
دلیل 2
دلیل دیگر این است که اگر بخواهید دیگر نمی توانید آن خانه را بفروشید زیرا درگیر مستاجران هستید. و یک خانه در حالت اجاره ای به سادگی برای شما درآمدی ندارد. این اغلب باعث می شود ارزش خانه تقریباً 30٪ کاهش یابد.
توصیه: قانون قراردادهای اجاره ثابت را متوقف کنید. اگر دولت می خواهد گردش مالی در بازار اجاره را کاهش دهد، به سادگی به صاحبخانه این اختیار را بدهید که مدت قرارداد مدت معین را حداکثر تا 48 ماه (به جای 24 ماه) تمدید کند. یا قوانین مشابه دیگری ایجاد کنید. و به عنوان یک دولت، از ارائه این نوع قوانین بدون دخالت ما (نمایندگان املاک و سرمایه گذاران خصوصی املاک) خودداری کنید. مستاجران را نیز در این امر دخیل کنید. فقط با انجمن های تجاری ما (NVM، VBO و VastgoedPro) صحبت نکنید، زیرا با تمام احترام: لابیست های آنجا معمولاً خودشان پایشان را در خاک نمی گذارند و ما این کار را می کنیم!
قانون اجاره مقرون به صرفه
بگذارید خیلی واضح بگویم. این قانون ناقوس مرگ برای بازار اجاره هلند است و باید هر چه زودتر متوقف شود.
خوب است که یک سیستم ارزش گذاری خانه وجود دارد و همچنین بسیار خوب است که پایداری، تجمل و امکانات در خانه به شدت بررسی شود. اما به عنوان یک دولت در حمله به حقوق مالکیت زیاده روی نکنید. حداقل 187 امتیاز اجاره ای که این قانون اکنون به شما اجازه می دهد تا اجاره بها مبتنی بر بازار را دریافت کنید زیرا صاحبخانه بخش بزرگی از خانه ها را از بازار اجاره خصوصی قطع می کند. و اینها دقیقاً همان خانه هایی هستند که برای تأمین مسکن برای همه کسانی که هنوز نمی توانند خرید کنند یا نمی توانند مسکن اجتماعی بگیرند، به شدت مورد نیاز هستند.
رانت بازار در این بخش آزاد خود را تنظیم می کند. اما تنها در صورتی که دولت و شهرداری اطمینان حاصل کنند که عرضه کافی در آن شهرداری وجود دارد و باقی می ماند. کاری که شما به عنوان یک دولت باید انجام دهید این است که اطمینان حاصل کنید که سرمایه گذاری برای افرادی مانند من که به سختی به دست آورده اند در آجرهای هلندی و به روشی خوب و صادقانه جالب است.
اگر دولت کسی را موظف کند که حداکثر 900 یورو برای خانه ای که باید 350000 یورو برای خرید آن سرمایه گذاری کند، مالیات نقل و انتقالات بپردازد، آن را پایدارتر کند و آن را زیبا و آماده برای اجاره بازسازی کند، دریافت کند، مطمئناً هیچ کس این کار را نخواهد کرد. که به خاطر بهشت دست از این جنون بردارید و این قانون را لغو کنید!
قانون مالکیت خوب
توضیح ساده: این قانونی است که برای مقابله با مالکان بد به اجرا درآمد. طرح خوب، اجرای بد! در مقاله ای دیگر دوباره به این قانون می پردازم اما 1 مثال می زنم. الان به عنوان مشاور املاک، اگر خانه ای را برای اجاره بگذارم، احتمالاً 300 درخواست (به معنای واقعی کلمه) دریافت خواهم کرد. من فقط میتونم خونه رو به 1 نفر اجاره کنم. این قانون من را موظف می کند که به همه 299 نامزد دیگر کتباً دلیل عدم حضورشان را اطلاع دهم. شما درک می کنید که انجام این کار غیرممکن است.
واضح است که این قانون با نظر و کمک عوامل اجاره و مالکان (خصوصی) ساخته نشده است.
من فکر می کنم شما می توانید قانون را فعلاً به حال خود رها کنید، مشروط بر اینکه در مورد اجرای آن توافقاتی صورت گیرد. اگر قانون فقط برای مقابله با مالکان بد در نظر گرفته شده است و اجرا می شود، خوب است. اما اگر صاحبخانه یا نماینده او در هر معامله اجاره ای با جریمه بالا باید تمام قوانین را به شدت رعایت کند، این قانون نیز ضربه ای به بازار اجاره است.
جعبه 3 مالیات بر املاک اجاره ای
توضیح ساده. شما تقریباً 35٪ مالیات بر بازده سرمایه گذاری خود در املاک و مستغلات می پردازید. درست مانند پرداخت مالیات های دیگر در هلند، اگر مجبور باشید مشکلی نیست، اما جایی که اشتباه می شود این است که دولت فقط فرض می کند که همه 6.17 درصد از املاک خود سود می کنند. می توانم به شما بگویم که همه اینها اکنون با تمام مقرراتی که قبلاً ذکر شد کمی تغییر کرده است. اگر در یک سال معین فقط 3 درصد از سرمایه گذاری املاک خود را بازده داشته اید، مالیات جعبه 3 شما باید بر اساس آن 3 درصد محاسبه شود و نه 6.17 درصد ساختگی.
پس از حکم دادگاه عالی در سال جاری، به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات می توانید به ارزیابی جعبه 3 اعتراض کنید. سپس باید بتوانید بازده واقعی خود را نشان دهید و از این نظر ارزیابی خواهید شد.
تمرین همچنان باید نشان دهد که آیا این به خوبی پیش خواهد رفت، اما با فرض اینکه این به خوبی پیش می رود، فکر می کنم می توانید این معیار را همانطور که هست رها کنید.
از این گذشته: ثروتمندان همیشه از هیچ مالیاتی بر املاک خود بهره مند نبوده اند، در حالی که طبقه کارگر همیشه بین 30 تا 60 درصد مالیات ارزیابی شده است. آن را منصفانه تر می کند.
نتیجه
آیا می خواهید دوباره بازار اجاره در هلند را سالم تر کنید؟ سپس مطمئن شوید که:
- ساخت و تبدیل آسان تر و تحریک تر می شود
- مالیات نقل و انتقال برای املاک و مستغلات از 10.4٪ به تقریبا 6٪ کاهش می یابد (سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را دوباره تشویق می کند).
- قانون قراردادهای اجاره ثابت را لغو کنید. اجاره موقت را برای مدت طولانی تری (مثلاً 48 ماه) مجاز کنید.
- قانون اجاره مقرون به صرفه را فوراً لغو کنید. این واقعاً ناقوس مرگ بازار اجاره است. به خاطر بهشت، صبر نکنید تا رنج بیشتری رخ دهد.
- قانون مالکیت خوب را فقط با مالکان بد اجرا کنید