در این مقاله قبلی (از مه 2022) می توانید بخوانید که سیستم های مناقصه آنلاین و رویه مناقصه آنلاین در واقع یک احساس کاذب امنیت هستند. به عنوان مثال، با سیستم مناقصه آنلاین NVM با تاریخ بسته شدن + زمان، نماینده فروش به سادگی می تواند مبلغ پیشنهادات دریافت شده را مشاهده کند. این به یک نماینده فروش اجازه می دهد تا مقدار پیشنهادات را به یک یا چند خریدار نامزد دیگر افشا کند و سایر پیشنهاد دهندگان را در ضرر قابل توجهی قرار دهد. شما همچنین می توانید در این مقاله قبلی بخوانید که اثبات درستی در مورد مناقصه های ناعادلانه بسیار دشوار است .
در اولین مقاله ما همچنین تعدادی راه حل مشخص برای مبارزه با این موضوع پیشنهاد می کنیم. نه اینکه این پیشنهاد دقیقاً تصویب شود، بلکه مشکلی که الان پیش می آید این است که دولت می خواهد با یک سری اقدامات محدودکننده که در عمل جواب نمی دهد، مهره های بنگاه های معاملات ملکی را محکم کند.
مشکلی که اکنون با جویندگان خانه وجود دارد
مشکل اکنون این است که بینندگان/خریداران احتمالی (به اندازه کافی) متوجه نمی شوند که تا زمانی که قرارداد خرید کتبی امضا نشده باشد، همه چیز می تواند و ممکن است اتفاق بیفتد. این همچنین در صورتی اعمال می شود که پس از مهلت مقرر یا حتی پس از فروش شفاهی یا ایمیلی خانه، همچنان پیشنهاداتی وجود داشته باشد. حداقل، این فرض را بر این می گذارد که خریدار و فروشنده به عنوان افراد خصوصی عمل می کنند.
اگر پیشنهاد بسیار بالاتری پس از مهلت پیشنهادی یا پس از خرید شفاهی، کاملاً ناخواسته ارائه شود، اکنون معمولاً به ناعادلانه در وضعیت بدی قرار می گیرد. کارگزار موظف است طبق قوانینی که در مورد او اعمال می شود، این پیشنهاد را به مشتری خود اطلاع دهد و اگر تفاوت بیش از حد جذاب باشد، فروشندگان اغلب پیشنهاد دیگری یا خریدار دیگری را انتخاب می کنند. باور کنید، اکثر مشاوران املاک به هیچ وجه چنین “پیشنهاد بمب” را دوست ندارند، زیرا فقط باعث عصبانیت و/یا ناامیدی می شود. اما این دقیقاً همان چیزی است که قوانین قابل اجرا هستند.
مشکلات دیگر
اگر قربانی شیوه های مناقصه ناعادلانه هستید، اغلب شانسی برای برنده شدن ندارید .
از سوی دیگر، دولت اکنون تهدید می کند که با سیل قوانین جدید غیرقابل اجرا برای سیستم مناقصه، از مرز عبور کند.
برای سرکوب شیوه های مناقصه ناعادلانه چه کاری می توان انجام داد؟
این خیلی ساده است:
- استفاده از سیستم مناقصه آنلاین را از نظر قانونی برای هر کارگزار اجباری کنید. این همچنین شامل کارگزارانی می شود که به یک انجمن تجاری وابسته نیستند.
- کد شرافت/آیین رفتاری ( اینجا ، اینجا و اینجا را ببینید)، مبنی بر اینکه پیشنهادهای لو رفته مجاز نیست را در قانون وارد کنید تا برای هر کارگزاری نیز اعمال شود. به این ترتیب کارگزاران بی بند می توانند بر اساس قانون مدنی مسئول شناخته شوند.
- بینندگان و خریداران بالقوه باید خیلی بهتر مطلع شوند که یک مشاور املاک موظف است هر پیشنهادی را هر زمان که ارائه شد به مشتری خود ارسال کند و تا زمانی که سند فروش امضا نشده باشد، هر اتفاقی ممکن است رخ دهد.
- فقط می توان از سیستم های مناقصه معتبر استفاده کرد. مناقصه منصفانه معتبر است. حرکت (NVM) هنوز انجام نشده است.
- برای مناقصه های آنلاین با تاریخ و زمان پایان (ثبت نام اینترنتی)، پیشنهادها ممکن است تا پایان مهلت برای کارگزار و فروشنده قابل مشاهده نباشد. بنابراین این نیاز به یک تنظیم در سیستم حرکت NVM دارد.
- روشی که اکنون باید شکایت خود را در مورد شیوه های مناقصه ناعادلانه ثبت کنید واقعاً معنی ندارد! این مقاله را نیز ببینید. یک کمیته مستقل جداگانه باید فوراً برای این کار تشکیل شود که باید ظرف چند هفته به هر شکایت رسیدگی کند. کارگزاران (وابسته به یک انجمن صنفی) که نمی توانند نشان دهند که مطابق با کد شرافت/ آیین نامه رفتاری قابل اجرا عمل کرده اند، باید از کمیته نظارت مستقل اخطار و در صورت تکرار، مجازات دریافت کنند.
- دولت باید به انجمن های صنفی این فرصت را بدهد که این موضوع را انتخاب کنند و بیش از این دخالت نکنند. دخالت دولت فقط به آتش می افزاید.