یک موضوع داغ در انجمن صاحبان خانه همیشه شیوه های مناقصه ناعادلانه توسط نمایندگان املاک است. مناقصه آنلاین باید راه حل همه این مشکلات باشد. اما آیا واقعا اینطور است؟ این مناقصه آنلاین دقیقاً باید از خود در برابر چه چیزی محافظت کند؟ چه مزایا و چه معایبی دارد؟ و آیا شاید جایگزین دیگری وجود داشته باشد؟
مناقصه آنلاین چگونه کار می کند؟
به طور خلاصه توضیح داده شد، 2 روش برای مناقصه آنلاین وجود دارد. اولین مورد در واقع فقط یک حراج آنلاین است. هر کسی می تواند پیشنهاد بدهد و همه می توانند ببینند که بالاترین پیشنهاد چیست. حراج در زمان مشخصی بسته می شود، اما اگر پیشنهادی در آخرین لحظه ارائه شود (و دقیقاً همان چیزی است که اتفاق می افتد)، حراج هر بار چند دقیقه تمدید می شود. تا زمانی که دیگر مزایده ای وجود نداشته باشد این مدت تمدید خواهد شد.
روش دیگر مناقصه آنلاین، ثبت نام اینترنتی است. مناقصه گران نمی توانند آنچه را که یکدیگر پیشنهاد داده اند ببینند و مناقصه همیشه در یک زمان ثابت بسته می شود.
با هر دو سیستم مناقصه، همه می‌توانند بعداً (بعد از انقضای دوره خنک‌سازی) ببینند قیمت‌ها چه بوده است. بالاترین پیشنهاد لزوماً نباید برنده باشد، زیرا طرف فروشنده نیز به شرایط و شاید هم به مشخصات/پیام شخصی پیشنهاد دهنده توجه زیادی می کند.
فشار روی دلال
دقیقا چه مشکلی پیش میاد؟ یا به عبارت دیگر: مناقصه آنلاین دقیقاً برای جلوگیری از چه چیزی قرار است و دقیقاً چه راه حلی دارد؟ به طور خلاصه، یک سری چیزها هستند که در حال حاضر خوب پیش نمی روند. در یک بازار به شدت تحت فشار، ناامیدی، سرخوردگی و احساسات زیادی وجود دارد. مسکن یک نیاز اساسی برای همه است و افراد جویای خانه به صراحت با یکدیگر رقابت می کنند. این ممکن است مانع از آن شود که متقاضی خانه فشار زیادی به عامل خرید وارد کند تا این بار حتی بیشتر برای کسب امتیاز انجام دهد. و این به نوبه خود پیشنهادهای بسیار بالا و احتمالاً شیوه های مناقصه ناعادلانه را تشویق می کند.
اگر به سمت عامل فروش نگاه کنیم، فشار زیادی نیز به آن وارد می شود. موجودی مسکن بسیار کم است و مشاوران املاک و مستغلات زیادی وجود دارند. بسیاری از فروشندگان خانه از چندین نماینده املاک دعوت می کنند تا یک پیشنهاد فروش ارائه دهند. یکی از پیامدهای این امر این است که نمایندگان املاک و مستغلات ارزش فروش مورد انتظار یک خانه را تا حد امکان در پیشنهاد فروش خود تعیین می کنند. فروشندگان واقعاً می خواهند بیشترین بهره را از آن ببرند. فروشندگان نسبت به درآمدهای فروش مورد انتظاری که یک عامل املاک در ارزیابی خود ارائه می کند، بسیار حساس هستند. از آنجایی که انتخاب یک عامل فروش اغلب تا حد زیادی به ارزش فروش مورد انتظار بستگی دارد، نمایندگان فروش اغلب انتظارات خود را (بیش از حد) بالا می‌گذارند و بنابراین میله را برای خود بسیار بالا می‌گذارند.
کیسه ترفندهای مشاور املاک
نماینده فروش کلک هایی در داخل کتاب دارد اما گاهی اوقات خارج از کتاب. به عنوان مثال، «در کتاب» کاملاً مشروع است که خانه را واقعاً خوب طراحی کرده و ارائه دهید، با ابزارهای بازاریابی بازی کنید و احساس «ترس از دست دادن» ایجاد کنید. مورد دوم با حصول اطمینان از اینکه همیشه هنگام خروج از درب ورودی با بینندگان جدیدی روبرو می شوید انجام می شود.
رفتن به خارج از جعبه
سیستم فعلی خود را در اختیار نمایندگان خرید قرار می دهد که بر نماینده فروش فشار وارد می کنند تا اطلاعاتی در مورد آخرین وضعیت پیشنهادات ارائه دهد. به عبارت دیگر: ماهیگیری برای بالاترین پیشنهاد موجود در آن لحظه. همچنین می توانید اطلاعات مربوط به شرایط پیشنهادات موجود (با یا بدون رزرو برای تامین مالی) را جستجو کنید. چگونه اغلب این اتفاق می افتد؟ ما این را نمی دانیم و معلوم نیست. با این حال، روش سنتی فعلی مناقصه نمی تواند به اندازه کافی در برابر شیوه های مناقصه ناعادلانه مانند نشت اطلاعات محافظت کند.
ما در سرتاسر هلند تجارت می کنیم و معتقدیم که در مناطقی که بازار مسکن بیش از حد گرم است (هارلم، آمستردام، اوترخت و غیره) چنین اقداماتی اغلب اتفاق می افتد. علاوه بر این، این که در حال حاضر پیوستن به یک انجمن تجاری مانند NVM یا VBO، خطر مناقصه های ناعادلانه را کاهش یا حذف می کند، بی معنی است. سازمان های تجاری می گویند بله، اما در حال حاضر هیچ کنترلی از سوی آنها بر روی پیشنهادات ارائه شده وجود ندارد.
برای کارگزاران (از جمله ما) بسیار ناامید کننده است که آنها می توانند به شیوه ای ناعادلانه کار کنند. هنگامی که ما برای یک خانه پیشنهاد می دهیم، همچنین می خواهیم اطمینان بیشتری داشته باشیم که پیشنهاد ما مسلم تلقی نمی شود و اگر پیشنهاد ما به یک مشاور املاک دیگری درز کند، متضرر خواهیم شد. با این حال، مشکل بار دیگر این است که به سادگی هیچ نظارتی بر پیشنهادات و/یا مذاکرات همه خانه‌هایی که اکنون فروخته می‌شوند وجود ندارد.
خریداران ناامید و بی اعتماد هستند
اما چه مناقصه ها منصفانه بودند یا نه، در اکثریت قریب به اتفاق خانه های فروخته شده، چندین نفر ناامید شده اند زیرا آنها موفق نبودند. این ناامیدی با اندکی ناامیدی (این چندمین بار است که فرد از دست می دهد) و احساسات تقویت می شود. در حال حاضر چیزهای زیادی برای دیدن، شنیدن و خواندن در مورد شیوه های مناقصه ناعادلانه در میان کارگزاران وجود دارد، بنابراین مردم شروع به تعجب می کنند که آیا این مناقصه منصفانه بوده است یا خیر.
فروشندگان ناامید و بی اعتماد
فروشندگان از قسمت دیگری از خانه ها چندان راضی نیستند. در این صورت فروشندگان انتظار درآمد فروش بسیار بالاتری را داشتند. به هر حال، عامل املاک درآمدهای مورد انتظار فروش را در پیشنهاد فروش خود نوشته بود و به نظر می رسد که این امر محقق نشده است. فروشندگان اغلب احساس خوشایندی نسبت به فروش ندارند و گاهی اوقات گمان می کنند که نماینده فروش آنها در راستای منافع آنها عمل نکرده است، بلکه با یک دستور کار پنهان کار کرده است. “شاید او با یک عامل خرید معامله کرده و از آن پول درآورده است.” ما نیز گاهی متهم به دومی شده ایم.
مشکلات به طور خلاصه:
- مناقصه سنتی فعلی به اندازه کافی در برابر شیوه های مناقصه ناعادلانه مقاوم نیست
- در حال حاضر هیچ کنترل و نظارتی از سوی انجمن های صنفی بر پیشنهادهای ارائه شده وجود ندارد
- در مناقصه بی اعتمادی وجود دارد
- بی اعتمادی بین فروشندگان وجود دارد
آیا مناقصه آنلاین راه حلی در برابر شیوه های مناقصه ناعادلانه است؟
بیایید ببینیم که آیا مناقصه آنلاین راه حل است یا خیر. ابتدا به یک پیشنهاد آزاد آنلاین و سپس به ثبت نام آنلاین نگاه می کنیم.
مناقصه آزاد آنلاین
به نظر می رسد این است:
توضیح ساده:
- هر کسی می تواند یک حساب کاربری ایجاد کند و یک پیشنهاد بدهد و شرایط مناقصه خود را اضافه کند (رزرو مالی، مدت زمان تحویل و غیره).
- همه می توانند همه پیشنهادات، از جمله بالاترین پیشنهاد را ببینند.
- مناقصه در زمان مشخصی بسته می شود، مگر اینکه در آخرین لحظه پیشنهاد بالاتری ارائه شود و/یا افراد به مناقصه علیه یکدیگر ادامه دهند.
- فروشندگان پیشنهادی را انتخاب می کنند که برایشان جالب تر است.
آیا این راه حل است؟
پاسخ ساده: خیر.
دلیل این امر این است که شرایط ارائه مناقصه عمومی نیست. فروشندگان ممکن است پیشنهادی را انتخاب کنند که در رتبه سوم قرار گرفته است (یعنی کمتر از بالاترین پیشنهاد) زیرا هیچ رزرو مالی ندارد.
نتیجه این است که شما همچنان عصبانی و بی اعتماد می شوید زیرا افرادی که بالاتر از پیشنهاد برنده پیشنهاد داده اند نمی دانند که چرا برنده نشده اند.
مشکل اینجاست که با این سیستم فقط قیمت خرید عمومی است اما شرایط (رزرو، مدت تحویل و …) نیست.
ثبتنام آنلاین
شکل دیگر مناقصه آنلاین، ثبت نام آنلاین است. برای ثبت نام آنلاین به این صورت است:
توضیح ساده:
- هر کسی می تواند یک حساب کاربری ایجاد کند و یک پیشنهاد بدهد و شرایط مناقصه خود را اضافه کند (رزرو مالی، مدت زمان تحویل و غیره).
- پیشنهادها عمومی نیستند
- مناقصه در زمان مشخصی بسته می شود.
- فروشندگان پیشنهادی را انتخاب می کنند که برایشان جالب تر است.
آیا این راه حل است؟
در اینجا نیز شما هنوز این مشکل را دارید که شرایطی که در آن مناقصه ارائه می شود عمومی نیست. بنابراین شما همان مشکل حراج آنلاین را دارید.
سوال بیشتر این است که آیا برای جلوگیری از افشای اطلاعات مربوط به مناقصه ها به درستی مهر و موم شده است.
با NVM Online Bieden، پیشنهادها برای کارگزار در طول مناقصه عمومی است، اینجا را ببینید:
(منبع: nvmbieden.nl در 2022-05-27)
بنابراین نماینده فروش می تواند آنچه ارائه شده را ببیند! این اجازه می دهد تا اطلاعات توسط نماینده فروش درز کند، در حالی که مناقصه آنلاین می خواهد به مردم این تصور را بدهد که ضد آب است. از نظر ما این چیز بسیار بدی است.
مناقصه منصفانه یک پلت فرم مناقصه است که به نظر می رسد در آن به خوبی پیش می رود. در هنگام ثبت نام، کارگزار فقط می تواند ببیند که چه تعداد پیشنهاد داده شده است، اما نه اینکه چه مقدار پیشنهاد شده است. منبع .
به مناقصه آنلاین نیاز دارید؟
سپس مشکل دیگری پیش می آید و آن این است که: آیا می توانید مالکان خانه را ملزم به فروش خانه از طریق سیستم مناقصه آنلاین کنید؟ مثلاً در نروژ اینطور است، اما چیزی که مردم آنجا فراموش می کنند این است که کارگزار نقش کاملاً متفاوتی دارد. این شخص برای فروشنده و خریدار اقدام می کند.
خانه نیز همیشه از طریق ثبت نام فروخته نمی شود. همچنین ممکن است شخصی به شدت مشتاق خرید خانه باشد و حاضر باشد مبلغی نامتناسب برای آن بپردازد، مشروط بر اینکه بلافاصله اعطا شود. این ممکن است برای سایر خریداران جالب نباشد، اما به نظر ما صاحب خانه باید همیشه این حق را داشته باشد که چگونه و به چه کسی ملکش فروخته شود.
بهترین راه حل ها در برابر شیوه های مناقصه ناعادلانه چیست؟
اول از همه: شما باید مناقصه آنلاین را طوری تنظیم کنید که یا همه مبالغ را ببینند یا هیچکس. ثبت نام NVM Online Bieden اکنون منصفانه نیست. متعاقباً، فکر می‌کنم مهم است که طرف‌های فروش را مجبور به فروش از طریق مناقصه آنلاین نکنیم. اتفاقی که باید بیفتد این است که سازمان های بازرگانی در مناقصه سنتی در حال حاضر واقعاً مسئولیت خود را بر عهده بگیرند و نظارت فعال را ایجاد کنند. حرفه مشاور املاک شامل تشکیل پرونده ثابت در بسیاری از زمینه ها است و تشکیل پرونده باید همیشه برای پیشنهادها وجود داشته باشد. در اولین درخواست از یک انجمن صنفی (به صورت نمونه یا پس از شکایت)، کارگزار باید بتواند پرونده پیشنهادی خود را در هر زمانی تحویل دهد. ما در زیر توضیح داده‌ایم که این چگونه به نظر می‌رسد.
ایجاد نظارت برای مبارزه با شیوه های مناقصه ناعادلانه (پیشنهاد)
- هر سازمان تجارت کارگزار “کمیته نظارت بر مناقصه” خود را خواهد داشت.
- سازمان های تجاری صراحتاً اعضای وابسته خود (= کارگزاران) را از مناقصه در نقش عامل خرید پس از سپری شدن دوره پایانی منع می کنند. اگر یک عامل املاک در نقش نماینده فروش باشد و پیشنهادی پس از پایان دوره دریافت شود، همیشه باید بلافاصله به “کمیته نظارت بر مناقصه” گزارش شود.
- هر کارگزار وابسته به پیشنهادات و مذاکراتی که قبلا انجام می دهد ادامه خواهد داد. این کار ممکن است از طریق ایمیل، سیستم مناقصه شخصی شما، سیستم مناقصه آمستردام، از طریق مناقصه منصفانه یا، به عنوان مثال، از طریق NVM Online انجام شود.
- هر کارگزاری موظف است برای هر فایل فروش یک “فایل پیشنهاد” نگه دارد که در آن تمام ایمیل های حاوی پیشنهادات ارائه شده بایگانی می شوند. اگر فروش از طریق سیستم مناقصه آنلاین انجام شده باشد، باید پرینت “لاگ” با تمام پیشنهادات درج شود.
- این فایل پیشنهادی همچنین اطلاعات مناقصه گران را در مورد تاریخ اختتامیه پیشنهادها ذخیره می کند. به نظر می رسد این است.
- اگر افراد، مناقصه‌دهندگان یا فروشندگان پس از فروش شکایاتی داشته باشند، می‌توانند آن را به «کمیته نظارت بر مناقصه» ارائه کنند. این کمیته با کارگزار تماس گرفته و درخواست می کند که پرونده پیشنهادی با تمام پیشنهادات در 1 جدول زمانی بلافاصله تحویل داده شود.
- در طی بازرسی توسط “کمیته نظارت بر مناقصه”، تاریخ و زمان اختتامیه اعلام شده در مقابل ایمیل های حاوی پیشنهاد، از جمله موارد دیگر، بررسی می شود. بنابراین شخص به جدول زمانی فایل فروش نگاه می کند. مشکلی که در حال حاضر وجود دارد این است که اطلاعات مربوط به بالاترین پیشنهاد ممکن است پس از زمان بسته شدن پیشنهادها به بیرون درز کند و بر این اساس پیشنهادات پس از زمان بسته شدن ایمیل ارسال می شود. همچنین ممکن است که نماینده فروش منصفانه عمل کند، اما یک نماینده خرید به سادگی پس از دوره بسته شدن خارج از قوانین، یک پیشنهاد تهاجمی ارائه می دهد. از این گذشته، نماینده خرید می داند که نماینده فروش قانوناً موظف است هر پیشنهادی را به فروشندگان ارائه دهد.
- به عنوان یک نماینده فروش، شما فقط باید بتوانید نشان دهید که پیشنهاد برنده قبل از تاریخ پایانی که ابلاغ شده ارسال شده است. مثال: تاریخ پایانی 1 ژوئن، 12:00 اعلام شده است. 10 پیشنهاد وجود دارد. بررسی بعدی توسط “کمیته نظارت بر مناقصه” نشان می دهد که پیشنهاد خریدار فقط در ساعت 12:15 دریافت شده است. به نظر می رسد این پیشنهاد بالاتر از بالاترین پیشنهاد در ساعت 12:00 باشد. کارگزار فروش باید بتواند نشان دهد که این پیشنهاد 12:15 را به کمیته نظارت بر مناقصه گزارش کرده است. عامل خریدی که این پیشنهاد را پس از پایان زمان اعلام کرده است پس از این اطلاعیه توسط ‘کمیته نظارت بر مناقصه’ پاسخگو خواهد بود.
- در صورت عدم وجود توجیه کافی، کارگزار مورد نظر می تواند توسط «کمیته نظارت بر مناقصات» به کمیته انضباطی انجمن صنفی مربوط معرفی شود. در آنجا کمیته انضباطی می تواند در مورد پرونده رای صادر کند و برای دلال توبیخ، جریمه نقدی یا حتی تعلیق در نظر بگیرد. هر تصمیم کمیته انضباطی به صورت عمومی منتشر خواهد شد.
- هر کارگزار 1 تا 2 بار در سال یک چک تصادفی اعلام نشده از “کمیته نظارت بر مناقصه” دریافت می کند. کارگزارانی که شکایات بیشتری دریافت می کنند، می توانند انتظار چنین بازرسی را بیشتر کنند.
ایجاد فایل همیشه برای مشاوران املاک مهم است. ایجاد یک فایل پیشنهاد تقریباً به هیچ تلاش اضافی نیاز ندارد. اگر همه آژانس‌های املاک تایید شده توسط انجمن صنفی موظف باشند پیشنهادات را پس از ساعات پایانی اعلام کنند و با پرونده مناقصه کار کنند، در این صورت این کار برای همه نمایندگان خرید و همه نمایندگان فروش برای توقف مناقصه ناعادلانه خواهد بود. تمرینات
نتیجه
مناقصه آنلاین یک افزودنی عالی به سیستم مناقصه فعلی است، اما مشکل را حل نمی کند. علاوه بر این، ثبت نام های آنلاین (از NVM Online Bidding) این تصور را ایجاد می کند که این 100٪ منصفانه است، در حالی که این یک سیستم نشتی است (کارگزار فروش همچنان می تواند بالاترین پیشنهاد را افشا کند). در اقتصاد بازار آزاد نیز نباید بخواهید که مالکان نتوانند خودشان تصمیم بگیرند که چگونه املاک خود را بفروشند. از نظر ما بهترین راه حل این است که همیشه بازار را در انتخاب باز بگذاریم و در نظارت، کنترل و اجرا به دنبال راه حل باشیم. انجمن های صنفی، «کمیته نظارت بر مناقصه» و قوه قضاییه انتظامی می توانند این کار را به خوبی انجام دهند.
اظهار نظر؟
آیا ایده ها، بازخوردها یا اضافاتی بر اساس این مقاله (سایر) دارید؟ از طریق نظر در زیر به همه اطلاع دهید.