Certamente um tema quente na Associação de Proprietários de Casas é sempre a prática de licitação desleal entre os agentes imobiliários. A licitação online deve ser a solução para todos estes problemas. Mas será? Então contra o que deve exactamente esta licitação online ser guardada? Quais são as vantagens e quais são as desvantagens? E talvez haja outra alternativa?
Como funciona a licitação online?
Resumidamente, existem 2 formas de licitação online. O primeiro é basicamente apenas um leilão em linha. Qualquer pessoa pode fazer uma oferta e todos podem também ver qual é a oferta mais alta. O leilão encerra a uma hora fixa, mas se qualquer oferta de última hora chegar (que é exactamente o que acontece), o leilão é prolongado por alguns minutos de cada vez. Isto prolonga-se pelo mesmo tempo, até que não haja mais sobrelicitação.
A outra forma de licitação online é um registo online. Os concorrentes não podem ver um do outro o que foi licitado e a licitação fecha sempre a 1 hora fixa.
Com ambos os sistemas de licitação, mais tarde (após o fim do período de consideração) todos podem ver quais foram as licitações. A oferta mais elevada não tem necessariamente de ser a vencedora, uma vez que a parte vendedora também olha muito para os termos e condições e talvez para o perfil/mensagem pessoal do licitante.
A pressão sobre o corretor
Onde é que correu exactamente mal? Por outras palavras, o que é suposto impedir exactamente a licitação online e qual é exactamente a solução para isso? Em suma, há uma série de coisas que não estão a acontecer neste momento. Num mercado extremamente sobrecarregado, surge muito desespero, frustração e emoção. A habitação é uma necessidade básica para todos e os caçadores de casas competem uns com os outros. Como resultado, o caçador da casa pode colocar muita pressão sobre o agente comprador para fazer ainda mais para pontuar desta vez. E isto, por sua vez, encoraja propostas extremamente elevadas e possivelmente práticas de licitação desleais.
Se olharmos para o lado do corretor de vendas, há também muita pressão. Há muito pouco parque habitacional e há muitos agentes imobiliários. Muitos vendedores de casas convidam vários agentes imobiliários a fazer uma proposta de venda. Uma consequência disto é, entre outras coisas, que os agentes imobiliários estabelecem o valor de venda esperado de um imóvel tão alto quanto possível na sua proposta de venda. De facto, os vendedores querem realmente tirar o máximo partido disso. Os vendedores são extremamente sensíveis ao nível de receitas de venda previstas que um corretor dá na sua avaliação. Como a escolha de um corretor de vendas depende muitas vezes muito do nível do valor de venda esperado, os corretores de vendas muitas vezes já o fixam (demasiado) alto, fixando assim a fasquia muito alta para si próprios.
O saco de truques do corretor
O agente de vendas tem um saco de truques dentro do livro, mas por vezes também fora do livro. Assim, “dentro do livro”, é completamente legítimo dar um estilo à propriedade muito bem, apresentá-la, brincar com ferramentas de marketing e criando uma sensação de “medo de perder”. Esta última é feita assegurando que se encontra sempre com os novos espectadores na porta da frente quando sai.
Ir para fora da caixa
O sistema actual presta-se à compra de corretores que começam a pressionar o corretor vendedor a fornecer informações sobre o estado mais recente das ofertas. Por outras palavras, a pesca pela maior oferta disponível na altura. Também podem ser pescadas informações sobre as condições das propostas que existem (sim/não há reserva de financiamento). Com que frequência é que isto acontece? Não sabemos e não estamos cientes disso. Contudo, é verdade que a actual forma tradicional de licitação não pode resistir suficientemente às práticas de licitação desleais, tais como a fuga de informação.
Nós próprios fazemos negócios em toda a Holanda e pensamos que nas áreas onde o mercado imobiliário está mais sobreaquecido (Haarlem, Amesterdão, Utrecht, etc.) esse tipo de prática ocorre com mais frequência. Além disso, é um disparate que actualmente aderir a uma associação comercial como a NVM ou VBO reduza ou elimine as hipóteses de práticas de licitação desleais. As associações comerciais clamam por isso, mas simplesmente não há agora qualquer controlo por parte delas sobre as ofertas feitas.
Para os agentes imobiliários (assim também para nós), é muito frustrante que as coisas possam ser feitas de uma forma injusta. Afinal, quando licitamos uma propriedade, também queremos mais garantias de que a nossa oferta não será aceite para uma boleia e suportaremos o peso da nossa oferta a ser divulgada a outro agente imobiliário. Contudo, o problema, mais uma vez, é que simplesmente não existe qualquer supervisão para controlar as ofertas e/ou negociações de todas as casas que estão agora a ser vendidas.
Compradores desapontados e desconfiados
Mas quer as propostas fossem justas ou não, na grande maioria das casas vendidas, várias pessoas estão desapontadas porque não conseguiram. Essa desilusão é reforçada por um pedaço de desespero (esta é mais uma falha) e emoção. Já há muito para ver, ouvir e ler sobre práticas de licitação desleal entre corretores, pelo que se começa a perguntar se esta licitação foi justa.
Vendedores desapontados e desconfiados
Noutra parte das casas, os vendedores voltam a não estar tão contentes. Os vendedores tinham então esperado receitas de vendas muito mais elevadas. Afinal, o corretor tinha escrito um produto de venda esperado na sua proposta de venda e afinal não foram alcançados. Regularmente, os vendedores também não têm uma sensação agradável de uma venda e por vezes suspeitam que o seu agente de vendas não agiu no seu interesse, mas trabalharam com uma agenda escondida. “Talvez tenha feito uma pechincha com um corretor de compras e ganhado dinheiro com isso”. A propósito, fomos acusados deste último.
As questões em poucas palavras:
- As actuais licitações tradicionais são insuficientemente resistentes às práticas de licitação desleais
- Não há agora controlo e monitorização das associações industriais sobre as ofertas feitas
- Há desconfiança entre os concorrentes
- Há desconfiança entre os vendedores
A licitação online é a solução contra as práticas de licitação desleais?
Vamos ver se a licitação online é a solução. Primeiro, analisamos uma proposta aberta em linha e depois um concurso em linha.
Concurso aberto online
Isto parece-se com isto:
Explicação simples:
- Qualquer pessoa pode criar uma conta e fazer uma proposta e acrescentar-lhe as suas condições de licitação (reserva financeira, prazo de entrega, etc.).
- Todos podem ver todas as licitações, incluindo a licitação mais alta.
- A licitação fecha a uma hora fixa, a menos que seja feita uma licitação mais alta no último minuto e/ou que as pessoas continuem a licitar umas contra as outras.
- Os vendedores escolhem a oferta que lhes é mais interessante.
Será esta a solução?
Resposta simples: não.
Isto porque os termos pelos quais as licitações são feitas não são públicos. Os vendedores podem escolher a oferta que terminou em3º lugar (ou seja, menor que a oferta mais alta) porque não tem qualquer reserva financeira.
Como resultado, continua a haver indignação e desconfiança porque as pessoas que licitam mais do que a licitação vencedora não compreendem porque não a receberam.
Assim, o problema é que com este sistema, apenas um preço de compra é público, mas não os termos (reservas, data de conclusão, etc.).
Inscrição online
Outra forma de licitação online é a inscrição online. Para um registo em linha, é o que parece:
Explicação simples:
- Qualquer pessoa pode criar uma conta e fazer uma proposta e acrescentar-lhe as suas condições de licitação (reserva financeira, prazo de entrega, etc.).
- As licitações NÃO são públicas
- A licitação é encerrada a uma hora fixa, aconteça o que acontecer.
- Os vendedores escolhem a oferta que lhes é mais interessante.
Será esta a solução?
Mais uma vez, ainda tem o problema de os termos pelos quais as licitações são feitas não serem públicos. Portanto, tem o mesmo problema que no leilão em linha.
O que é mais a questão é se está devidamente selado que nenhuma informação sobre as propostas pode ser divulgada.
Com NVM Online Bidding, as licitações durante a licitação são públicas para o corretor, ver aqui:
(Fonte: nvmbieden.nl em 27-05-2022)
Para que o corretor de vendas possa ver o que foi oferecido! Com isto, a informação ainda pode ser divulgada pelo corretor de vendas, enquanto que o Online Bidding quer dar às pessoas a impressão de que é infalível. Do nosso ponto de vista, uma coisa muito má.
Licitações justas é uma plataforma de licitação onde isto parece correr bem. Ali, durante o registo, o corretor só pode ver quantas licitações foram feitas, mas não o que foi licitado. Fonte.
Licitação online obrigatória?
Então ocorre outro problema e que é: pode realmente forçar os proprietários a vender o imóvel através de um Sistema de Licitação Online? Na Noruega, por exemplo, vai nesse sentido, mas o que aí se esquece é que o corretor tem um papel completamente diferente. Isto é porque actua tanto para o vendedor como para o comprador.
Além disso, um imóvel nem sempre é vendido por concurso. Pode também acontecer que alguém esteja extremamente interessado em comprar uma propriedade e esteja disposto a pagar uma quantia desproporcionadamente elevada por ela, com a condição de que lhe seja imediatamente atribuída. Isto pode não ser divertido para outros potenciais compradores, mas na nossa opinião, o proprietário deve ter sempre o direito de escolher como e a quem a sua propriedade é vendida.
Quais são as melhores soluções contra as práticas de licitação desleal?
Em primeiro lugar: é necessário definir em Licitações Online que ou todos vêem os montantes ou ninguém vê. O registo da NVM Online Bidding é agora injusto. A seguir, penso que é importante não forçar os vendedores a vender através de Licitações Online. O que tem de acontecer é que na licitação tradicional, as associações industriais assumem agora realmente a responsabilidade e iniciam uma supervisão activa. A profissão de corretagem consiste em arquivamento constante em muitas frentes, e esse arquivamento, de facto, deveria estar sempre presente a partir das licitações. A qualquer pedido inicial de uma associação industrial (aleatoriamente ou após reclamações), o corretor deve simplesmente poder entregar o seu ficheiro de licitação em qualquer altura. Como é que isso se pareceria em detalhe, temos abaixo.
Estabelecer uma supervisão para combater as práticas de licitação desleais (proposta)
- Cada organização de corretagem terá a sua própria “Comissão de Licitações de Supervisão”.
- As associações comerciais proíbem expressamente os seus membros filiados (= corretores) de licitarem no papel de agentes de compra uma vez que uma data de encerramento tenha passado. Se um agente imobiliário desempenha o papel de agente de vendas e um recebe uma proposta após a data de encerramento, então deve sempre comunicá-lo imediatamente à “Comissão de Licitações de Supervisão”.
- Cada corretor afiliado continuará simplesmente a fazer a licitação e a negociação como já faz. Assim, isso pode ser via e-mail, um sistema de licitação interna, um sistema de licitação de Amesterdão, através da Fair Bidding ou, por exemplo, através da NVM Online bidding.
- Cada agente imobiliário mantém um ‘ficheiro de ofertas’ obrigatório de cada ficheiro de venda, no qual são arquivados todos os e-mails contendo as ofertas feitas. Se uma venda foi feita através de um sistema de licitação online, deve ser anexada uma impressão do ‘log’ mostrando todas as licitações.
- Este ficheiro de licitação também armazena a comunicação aos concorrentes comunicando a hora de fecho das licitações. É o que parece.
- Se as pessoas tiverem quaisquer queixas de proponentes ou vendedores após a venda, podem submetê-las à “Comissão de Acompanhamento de Licitações”. Esta comissão contactará o corretor e solicitará o ficheiro da oferta com todas as ofertas em 1 linha de tempo para ser entregue imediatamente.
- Uma verificação do “Comité de Supervisão de Licitações” analisa a data de fecho comunicada + hora versus os e-mails contendo as licitações, entre outras coisas. Assim, vê-se a linha temporal do ficheiro de vendas. O que corre mal agora é que a informação sobre a oferta mais alta pode ser divulgada após a hora de fecho das ofertas e, com base nisso, as ofertas após a hora de fecho ainda estão a ser enviadas pelo correio. Alternativamente, enquanto a acção justa é tomada pelo corretor vendedor, um agente comprador pode simplesmente fazer uma oferta agressiva após a data de fecho fora das regras do jogo. Afinal, esse corretor comprador sabe que o corretor vendedor é legalmente obrigado a submeter todas as ofertas aos vendedores.
- Como corretor de vendas, tem simplesmente de poder provar que a proposta vencedora foi enviada antes da data de fecho comunicada. Exemplo: foi comunicada uma data de encerramento às 12:00 do dia 1 de Junho. Há 10 licitações. Uma verificação subsequente pela “Comissão de Licitações de Supervisão” revela que a proposta do comprador só foi recebida às 12:15. Esta licitação parece ser mais alta do que a licitação mais alta que estava lá às 12:00. O corretor de vendas deve poder provar que apresentou um relatório à Comissão de Supervisão de Licitações sobre esta licitação das 12:15. O corretor de compra que fez esta oferta após a hora de fecho será responsabilizado pela ‘Comissão de Licitações de Supervisão’ após esta notificação.
- Em caso de responsabilização insuficiente, o corretor em causa pode ser nomeado pelo “Comité de Supervisão de Licitações” para o comité disciplinar da associação comercial em questão. Aí, a comissão disciplinar pode decidir sobre o caso e impor uma reprimenda, uma multa ou mesmo uma suspensão ao corretor. Qualquer decisão da comissão disciplinar será publicada publicamente.
- Cada corretor recebe inspecções aleatórias sem aviso prévio 1-2 vezes por ano da ‘Comissão de Licitações de Supervisão’. Os corretores com mais queixas podem esperar mais frequentemente tais verificações.
Para os corretores, o arquivamento é sempre importante. A criação de um ficheiro de licitação não requer quase nenhum esforço extra. Se todos os escritórios de agentes imobiliários certificados forem obrigados pela associação da indústria a reportar ofertas fora do horário de expediente, bem como a trabalhar com um processo de licitação, será o grande bastão para todos os agentes de compra e venda pararem com as práticas de licitação desleal.
Conclusão
A licitação online é uma boa adição ao actual sistema de licitação, mas não resolve o problema. Além disso, os concursos online (da NVM Online bidding) dão a impressão de que isto é 100% justo, enquanto que este é apenas mais um sistema com fugas de informação (o corretor de vendas ainda pode apresentar a oferta mais alta com isto). Além disso, numa economia de mercado livre, também não se deve querer que os proprietários não possam saber como vender a sua propriedade. A melhor solução do nosso ponto de vista é deixar sempre o mercado livre para escolher e encontrar uma solução de monitorização, controlo e aplicação. Isto pode ser feito de forma excelente por associações industriais, um “Comité de Supervisão de Licitações” e processos disciplinares.
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