بهترین استراتژی فروش برای فروش خانه شما چیست؟

یک کارگزار انتخاب کنید

بیایید با بدترین استراتژی فروش برای فروش خانه خود شروع کنیم و آن فروش خانه خود است. به دنبال دلال بودجه ای نباشید که این کار را با نصف قیمت انجام می دهد. از 2 تا 3 نماینده املاک و مستغلات با خدمات کامل در منطقه خود دعوت کنید که در Funda به خوبی مورد توجه هستند. در صورت لزوم از www.koopmakelaaroffertes.nl برای این کار استفاده کنید

حضور خوب

یک بسته راه اندازی با عکس های حرفه ای، یک فیلم خانگی و عکس های 360 درجه انتخاب کنید. شما باید فیلم خانه و عکس های 360 درجه را بگیرید زیرا این کار به خانه شما رتبه بالاتری در Funda می دهد.

قیمت درخواستی هوشمند

در بیشتر موارد، تعیین قیمت درخواستی درست زیر ارزش بازار می تواند مفید باشد.

اگر ارزش خانه 360000 یورو باشد، ممکن است هوشمندانه باشد که خانه را 350000 یورو قیمت گذاری کنید.

با قیمت رقابتی تر، شما معمولا بینندگان بیشتری را جذب می کنید، که می تواند قیمت را افزایش دهد. استدلال دیگر برای قیمت درخواستی 350000 یورو در مثال ما این است که این شما را دقیقاً بین 3 دسته قیمت در Funda قرار می دهد که به شما دسترسی بیشتری می دهد.

با این حال، مراقب باشید که خیلی تیز هدف نگیرید. نه تنها جذب 50-60 بیننده ضروری نیست. همچنین برای افرادی که فکر می کنند می توانند خانه شما را با قیمت درخواستی خریداری کنند، منصفانه نیست، در حالی که باید حداقل 10000 یورو بیشتر به دست آید.

شما همچنین استراتژی skimming را دارید. منظور من از این است: شرط بندی خیلی زیاد و هر بار کمی پایین آوردن قیمت تا زمانی که یک خریدار طعمه را بگیرد. این یک استراتژی وحشتناک احمقانه است. این کار را نکن!

استفاده از مقدار واقعی منهای 2% تا 3% اغلب خوب است. ارزش واقعی را با درخواست از 2 تا 3 نماینده املاکی که دعوت کرده اید ارزیابی کنید.

به زودی به فروش می رسد

مشاور املاک شما احتمالاً می‌تواند خانه را به عنوان یک «تیزر» از طریق کانال‌های رسانه‌های اجتماعی یا فهرست‌های پستی خود به شما هدیه دهد. دادن رتبه اول به جستجوگران می تواند به جذب اولین دسته از افراد علاقه مند کمک کند. کارگزاران املاک NVM همچنین این کار را با نشان دادن خانه 1 تا 2 روز زودتر برای جستجوگرانی که از طریق یک مشاور املاک NVM جستجو می کنند، قبل از اینکه خانه در Funda ظاهر شود، انجام می دهند.

زمان سنجی

من اغلب دوست دارم که خانه‌ای در صبح چهارشنبه یا پنجشنبه صبح به صورت زنده در Funda باشد. دلیل آن این است که خانه همچنان نسبتاً «تازه» خواهد بود تا آخر هفته ادامه یابد. جمعه و شنبه روزهایی هستند که افراد زیادی به فوندا نگاه می کنند. همچنین در روزهای کاری که آژانس املاک و مستغلات به بهترین وجه در دسترس است، موقعیت خوبی خواهید داشت. وقتی مردم خانه ای را می بینند، بلافاصله می خواهند یک قرار ملاقات بگذارند. اگر این امکان وجود نداشته باشد بد است زیرا آژانس املاک در حال حاضر تعطیلات آخر هفته را جشن می گیرد و مردم باید تا دوشنبه منتظر بمانند تا با آنها تماس گرفته شود.

فوندا

یک مشاور املاک ممکن است ابزارهای فروش مانند ویترین مغازه، رسانه های اجتماعی، وب سایت خود را برای خانه شما، ارسال پستی در محله، ارسال به فایلی از جستجوگران و غیره در اختیار شما قرار دهد. همه ابزارهای خوبی که من آنها را محکوم نمی کنم، اما یک چیز وجود دارد که باید بدانید:

فوندا = پیشرو در هلند! 95 درصد خریداران در نهایت از طریق Funda می آیند!

بنابراین، مطمئن شوید که ارائه در Funda بررسی، دوبار بررسی و دوباره بررسی شده است! اگر خانه شما فعال است، فورا این کار را انجام دهید. خیلی اوقات اتفاق می افتد که اشتباهاتی در تبلیغات رخ می دهد که باعث سردرگمی غیر ضروری در بین علاقه مندان بالقوه می شود.

پس روی تبلیغات Funda تمرکز کنید. بقیه ابزارهای فروش اهمیت کمتری دارند!

نمایندگی های خرید

اگر متقاضیان زیاد باشد، همیشه بینندگانی را که با نماینده خرید همراهی می‌کنند، در اولویت قرار می‌دهم. تجربه من این است که بالاترین قیمت ها همیشه از نمایندگی های خرید می آید. افراد خصوصی اغلب نمی دانند چه چیزی را ارائه دهند. آنها بیش از حد بر قیمت درخواستی تکیه می کنند و نمی دانند برای ارائه یک پیشنهاد هوشمند هدفمند به چه چیزی باید توجه کنند. علاوه بر این، خطر لغو خرید از افراد خصوصی بسیار بیشتر است. به عنوان مثال، آنها هنوز یک مشاور وام مسکن آنلاین ندارند که بتواند فوراً برای آنها شروع به کار کند، این احتمال وجود دارد که آنها آن را در دوره تسویه حساب رها کنند و افراد خصوصی نمی دانند پس از توافق باید چه کاری انجام دهند. رسیده است. نتیجه: تأخیر، مشکلات، ابهامات، اطفای حریق زمانبر و تحریک. بنابراین، مشاوران املاک معمولاً اولین مکان‌های بازدید را فقط برای نمایندگان خرید رزرو می‌کنند.

به هر حال، این را در نظر بگیرید: برخی از افراد بدون نمایندگی خرید اغلب نمایندگی خرید ندارند زیرا می خواهند در این هزینه ها صرفه جویی کنند. اگر آنها می خواهند چند هزار یورو در مهم ترین خرید زندگی خود پس انداز کنند، چرا باید یک پیشنهاد عالی برای خانه شما ارائه دهند؟

سرمایه گذاران

یک گروه هدف بسیار خوب سرمایه گذاران هستند. افراد پولدار که به طور منظم خانه می خرند (با یا بدون نماینده خرید) همیشه بدون رزرو پیشنهاد می دهند، پیشنهاد بالایی دارند، می توانند سریع خرید کنند و از جزئیات معماری نمی ترسند. این را در نظر داشته باشید!

بازدیدها

بازدیدها مستقیماً روی هم برنامه ریزی می شوند. مطمئن شوید که نماینده شما زمان زیادی یا خیلی کم برنامه ریزی نمی کند. برای یک خانه تک‌خانواری 130 متر مربعی باید 30 دقیقه برای هر بازدید برنامه ریزی کنید، برای یک آپارتمان 45 متر مربعی باید 20 دقیقه برای هر بازدید برنامه ریزی کنید.

این همچنین تضمین می کند که بیننده خروجی با بیننده ورودی روبرو می شود. این یک مقدار سالم “ترس از دست دادن” ایجاد می کند. خیلی عجیب کار می کند، اما اگر شما به عنوان یک بیننده به جایی نگاه کرده اید، مشتاق خانه هستید، می خواهید پیشنهاد دهید اما این احساس را دارید که تنها شما هستید که به خانه آمده اید، در این زمان این احساس را به شما دست می دهد که ممکن است مشکلی در خانه وجود داشته باشد. رقابت حس «شکار» را در افراد فعال می کند.

علامت فروشی

اگر خانه در فوندا مستقر است، مطمئن شوید که علامتی وجود دارد. تابلویی چشم هرکسی را که رانندگی می‌کند، دوچرخه‌سواری می‌کند یا رد می‌شود، جلب می‌کند و این رهگذران به افرادی در شبکه خود که می‌خواهند در آن محله زندگی کنند، خبر می‌دهند. خیلی اوقات اتفاق می‌افتد که علامت را تنها زمانی که ^اولین بازدید شروع می‌کند توسط مشاور املاک آویزان می‌شود. در حالی که خانه تقریباً یک هفته است که در Funda زنده است. یک فرصت از دست رفته!

استراتژی مناقصه

من در واقع همیشه با سیستم مناقصه آمستردام شروع می کنم. اگر 1 طرف پیشنهاد افتتاحیه ارائه دهد و به اندازه کافی خوب باشد که رسما وارد مذاکره شود، سایر طرف ها فقط می توانند پیشنهاد نهایی را ارائه دهند. این می تواند منجر به ارائه تعدادی پیشنهاد جذاب شود یا اینکه یک طرف پیشنهاد بسیار بالایی را ارائه کند و آن را به یک بازه زمانی مرتبط کند. این بدان معناست که برای مثال، یک طرف 50000 یورو بالاتر از قیمت درخواستی پیشنهاد می‌کند، به شرطی که همان روز یا حداکثر صبح روز بعد به آنها گفته شود که آیا انتخاب شده‌اند یا خیر.

مهمانی که این پیشنهاد بسیار بالا را ارائه می‌کند، به‌طور معمول، خرید این واقعیت است که افراد دیگر هنوز هم می‌توانند بیایند و خانه را ببینند. این خشن و تهاجمی است، اما اغلب درآمد فروش بالاتر از میانگین را برای فروشندگان ایجاد می کند.

اگر مناقصه ای با بازه زمانی وجود نداشته باشد، اما چندین طرف مشتاق به مناقصه هستند، ما یک دوره پایانی را به پیشنهادها ضمیمه می کنیم و مثلاً می گوییم که هر علاقه مند می تواند پیشنهاد نهایی را به مشاور املاک ارائه کند. مثلاً قبل از چهارشنبه آینده ساعت 12 ظهر.

یکی دیگر از سیستم های مناقصه مناقصه است. قبل از شروع همه بازدیدها، نشان می‌دهید که همه پیشنهادها، به عنوان مثال، جمعه آینده در ساعت 12 ظهر بسته می‌شوند و همه می‌توانند قبل از آن پیشنهاد نهایی را ارسال کنند. سپس خانه تا حد امکان به بسیاری از علاقه مندان نشان داده می شود و همه می توانند پیشنهاد خود را “کور” ارسال کنند. من طرفدار ثبت نام نیستم. دلایل: شما باک شات شلیک می کنید. نشان دادن خانه به 40-60 نفر هنوز ضروری نیست. در واقع، در زمان کووید-19 این نیز غیرمسئولانه است. آیا با 60 بازدید به بازده بالاتری نسبت به 30 بازدید دست خواهید یافت؟ من اینطور فکر نمی کنم. خریدار خانه معمولاً در 20 بازدید اول شرکت می کند. این افراد در صدر جستجوی خانه هستند، آنها با انگیزه هستند، اغلب یک نماینده خرید دارند و بنابراین خیلی بهتر می دانند چه چیزی را ارائه دهند. با ثبت نام، از پیشنهادهای موقتی «ناکاوت» اجتناب می کنید (که می تواند بسیار جالب باشد) و بازدهی بالاتر اغلب تنها در صورتی حاصل می شود که دلال دهان خود را بسته نگذارد و به طور غیرقانونی افراد را علیه یکدیگر بازی ندهد.

مناقصه ها

به طور خودکار بالاترین پیشنهاد را انتخاب نکنید. اگر بیش از قیمت درخواستی بیش از حد پیشنهاد داده شده باشد، احتمال زیادی وجود دارد که بیش از ارزش تخمینی شده است. این بدان معنی است که از حداکثر ارزشی که ارزیاب خریداران می تواند روی کاغذ برای خانه شما بنویسد، فراتر رفته است. اگر ارزیاب مقداری کمتر از قیمت فروش را روی کاغذ بنویسد، خریداران قادر به تامین مالی کل قیمت فروش نخواهند بود و احتمال تامین مالی منقضی می‌شود. سپس خرید لغو می شود و می توانیم دوباره شروع کنیم. بنابراین، همیشه پیشنهادی را انتخاب کنید که در آن رزرو مالی محدود یا به کلی حذف شده باشد. برای مثال، یک رزرو مالی محدود برای قیمت فروش 380000 یورو ممکن است به این صورت باشد که حداکثر باید وام مسکن دریافت شود. 350000 یورو.

علاوه بر این، بسیار مهم است که بدانید آیا خریداران نامزد واقعاً دارایی خود را به درستی محاسبه کرده اند و مشخصات آنها چیست. کارمندان با قرارداد دائم اغلب سریعتر از کارآفرینان تأمین مالی می کنند. من به عنوان یک نماینده فروش همیشه سوال می پرسم. آیا خرید مشروط به اتمام طلاق شرطی دارد؟ انجام ندهید. مشکل.

آیا بازرسی سازه ای شامل می شود؟ سپس در مورد حداکثر مقدار هزینه تعمیر که کمتر از آن نمی‌توانید لغو کنید، از قبل یک توافق روشن ببندید. آن را سخاوتمندانه بگیرید. خانه ای که در شرایط خوبی قرار دارد و فکر می کنید جای نگرانی کمی وجود دارد، به راحتی در یک گزارش سازه ای 5000 یورو هزینه تعمیر مستقیم خواهد داشت. این مقدار را بسیار بالاتر تنظیم کنید.

ملک را در دسترس بگذارید

تا زمانی که سند فروش هنوز امضا نشده است، خانه را برای فروش ترک کنید و از مشاور املاک خود بخواهید فهرستی از ثبت نام کنندگان جدید که علاقه مند هستند را نگه دارد. کمی بده، کمی بگیر. امضا نشده = هنوز به طور رسمی برای فروش. با این فشار را حفظ کنید.

برو جلو

اطمینان حاصل کنید که خریدار بازرسی سازه و ارزیابی را حداکثر ظرف 2 روز پس از خرید (در صورت وجود) برای هفته بعد برنامه ریزی کرده است. من فروش داشتم که بعد از 1 هفته این کار انجام نشد و همه چیز به تاخیر افتاد. در نتیجه، یک تعویق برای رزرو مالی درخواست شد.

طرف های علاقه مند را گرم نگه دارید

هرکسی که پیشنهاد داد و موفق نشد باید سریعا تماس گرفته و به آن اطلاع داده شود (ترجیحا در همان روز). به افرادی که رتبه ^دوم ، ^سوم و ^چهارم را به پایان رساندند بگویید که اگر چیزی تغییر کرد (خرید انجام نشد) بلافاصله با آنها تماس بگیرید.

اگر این اتفاق افتاد که رزرو فاینانس منقضی شد و درخواست به تعویق افتاد، و می‌خواهید هاردبال بازی کنید، می‌توانید بسنجید که آیا هنوز یک یا چند «خریدار پشتیبان» دارید یا خیر. سپس می توانید این تعویق را رد کنید. من هرگز این کار را بلافاصله انجام نمی دهم. اعطای چند روز یا تقریباً یک هفته تعویق اضافی برای تأمین مالی اغلب عاقلانه و منصفانه است. ولی من تجربه کردم که بعد از 6 هفته رزرو + 1 هفته به تعویق افتادن 1 هفته دیگه درخواست شد. ما می دانستیم که خریدار نامزد دیگری برای تقریباً همان مبلغ داریم. سپس ما آگاهانه تصمیم گرفتیم که رهبری را بر عهده بگیریم و از این تاخیر اضافی خودداری کردیم تا مجبور کنیم خرید به سادگی بدون قید و شرط شود. و این موفقیت آمیز بود.

فروش خوبی داشته باشید!