Há muito o que fazer com relação a práticas desleais de licitação por parte de agentes imobiliários. No site do Comitê de Disputas, qualquer pessoa pode ler as decisões do Comitê Disciplinar para Profissionais do Setor Imobiliário sobre, entre outras coisas, irregularidades cometidas por agentes imobiliários. Esses são casos que não foram tratados pelo Complaints Desk Real Estate Professionals. O que chama a atenção é que, na verdade, não há casos disciplinares sobre práticas desleais de licitação por parte de agentes imobiliários. Estou realmente falando de tratamento injusto (repassar a altura dos lances), lances após o prazo ou lances excessivos após a casa já ter sido vendida verbalmente ou por e-mail. Isso é bastante surpreendente, pois as práticas de lances injustos têm sido um tema quente e uma questão delicada há anos. Neste artigo, explicarei a você do que se trata.
A Mesa de Reclamações versus o Comitê Disciplinar
Antes de mais nada, precisamos explicar a você o procedimento para chegar ao comitê disciplinar. Se você tiver uma reclamação sobre um corretor de imóveis (por exemplo, sobre práticas desleais de licitação), você deve primeiro tentar resolvê-la com o próprio corretor de imóveis em questão. Se não conseguir resolvê-la, você deve primeiro passar por todo o procedimento de reclamações da Mesa de Reclamações para Profissionais do Setor Imobiliário e, se não tiver feito nenhum progresso, só então poderá se reportar ao Comitê Disciplinar para Profissionais do Setor Imobiliário. Se o agente imobiliário em questão não for membro do NVM, VBO ou VastgoedPro, você não poderá nem mesmo fazer o procedimento acima. Nesse caso, você só pode iniciar um processo civil (que, a propósito, está fadado ao fracasso de antemão).
O Comitê Disciplinar Profissionais do setor imobiliário e sanções
O Comitê Disciplinar para Profissionais do Setor Imobiliário lida com reclamações sobre ações ou omissões do profissional do setor imobiliário que, por exemplo, entrem em conflito com o código de conduta ou código de honra elaborado pela organização do setor (NVM, VBO ou VastgoedPro) à qual ele está afiliado. Isso não exige uma base contratual entre os litigantes. Portanto, pode se tratar de uma disputa para a qual não foram tomadas providências no contrato entre o agente imobiliário e o cliente. Um exemplo dessas disputas são as práticas desleais de licitação por parte de agentes imobiliários. Esse comitê disciplinar pode impor sanções aos corretores que violarem, entre outras coisas, o código de conduta ou o código de honra que devem seguir de sua associação do setor.
Um corretor pode ser punido por práticas desleais de licitação?
Isso dependerá do caso e do que está acontecendo. Nós (redatores deste artigo) não sabemos, porque não somos o Comitê Disciplinar. Isso varia de caso para caso. Mas, como exemplo, digamos que um corretor de imóveis compartilhe secretamente o valor de uma ou mais ofertas com um ou mais compradores em potencial. Nesse caso, isso é totalmente contrário ao código de conduta ou código de honra das associações comerciais (veja aqui, aqui e aqui). Em nossa opinião, se você puder provar que isso aconteceu, terá uma boa chance de que o agente imobiliário em questão seja repreendido pelo Comitê Disciplinar por esse motivo.
Então, por que não há decisões disciplinares sobre práticas desleais de licitação?
Para este artigo, entre outros, consultamos muitas fontes e também entramos em contato com o Comitê de Disputas, a NVM e a VBO. Acreditamos que há várias explicações para isso. Em primeiro lugar, nem todas as reclamações chegam ao Comitê Disciplinar.
- É possível que o reclamante e o corretor já estejam fazendo as pazes um com o outro. O reclamante deve primeiro dar ao corretor um mês para resolver o problema.
- Também pode ser que o aconselhamento telefônico com o Property Professionals Complaints Desk já leve à interrupção de outros processos, porque as pessoas se sentem mais ouvidas e não têm mais vontade de continuar.
- O reclamante é obrigado a passar primeiro por todo o procedimento de reclamações. E observe: isso leva uma média de 22 semanas! Fonte aqui. Isso leva quase metade de um ano! Depois de tanto tempo, muita coisa já pode se acalmar em uma pessoa irritada.
- Quando se trata de algo culpável, como um corretor que vaza a quantidade de ofertas, pode ser muito difícil provar.
- Além disso, embora muitas das “práticas de lances desleais” possam parecer injustas aos olhos dos consumidores, as ações do corretor são bastante defensáveis do ponto de vista disciplinar. Por exemplo, suponha que um corretor de imóveis receba um lance mais alto após o fechamento das ofertas ou mesmo após uma venda verbal, ele é obrigado a repassá-lo ao seu cliente (também de acordo com o código de honra/código de conduta). Em última análise, o vendedor é quem decide e, enquanto nenhum contrato de compra for assinado, tudo ainda estará efetivamente em aberto. Entretanto, o que o agente imobiliário deve fazer é trabalhar de forma transparente e profissional. É prática diária que as coisas mencionadas acima aconteçam e os agentes imobiliários não ficam muito felizes quando isso acontece. Mas, desde que o agente imobiliário continue a agir de forma adequada e profissional, de acordo com o código de conduta/código aplicável, mesmo nesses casos, ele não será (em nossa opinião) reprovado em termos disciplinares.
- Por fim, pode ser (parece muito improvável para nós) que a decisão específica não tenha sido publicada. Na verdade, o Comitê de Disputas afirma que publica as decisões on-line sempre que possível. Sobre isso, eles dizem: ” Tentamos publicar o maior número possível de decisões, mas nem tudo está on-line. Se as pessoas estiverem procurando uma decisão ou um tópico, podemos fornecê-lo a elas, se necessário. É claro, sempre de forma anônima. “
Conclusão
Práticas desleais de licitação só podem ser tratadas pelo Comitê Disciplinar de Profissionais do Setor Imobiliário e, para chegar lá, há um longo processo preliminar. Primeiro, o reclamante precisa dar ao corretor um mês para resolver o problema em conjunto e, em seguida, ele entra em um procedimento obrigatório de reclamações de 22 semanas. Portanto, no total, você já está a quase 32 semanas de distância. Além disso, o ônus da prova pode ser complicado, pois não se trata de práticas desleais de licitação, mas de práticas desagradáveis de licitação. A diferença entre práticas de lances desleais e práticas de lances desagradáveis é que as práticas desleais não são permitidas e as desagradáveis podem ter ocorrido (em grande parte) como o corretor deveria ter agido, mas, mesmo assim, não são agradáveis para o reclamante.