Hay mucho que hacer respecto a las prácticas desleales de los agentes inmobiliarios. En el sitio web de la Comisión de Disputas, cualquiera puede leer las resoluciones de la Comisión Disciplinaria para Profesionales Inmobiliarios sobre, entre otras cosas, malas prácticas de los agentes inmobiliarios. Se trata, pues, de casos que no han sido tramitados por la Comisión de Reclamaciones para Profesionales Inmobiliarios. Lo sorprendente es que, en realidad, no hay casos disciplinarios sobre prácticas desleales de licitación por parte de agentes inmobiliarios. Me refiero en realidad al trato injusto (pasar de la altura de las pujas), a las pujas fuera de plazo o a las sobrepujas después de que la casa ya se hubiera vendido verbalmente o por correo electrónico. Esto es bastante sorprendente, ya que las prácticas de pujas desleales han sido un tema candente y delicado durante años. En este artículo te explicaré de qué se trata.
La Oficina de Reclamaciones frente al Comité Disciplinario
En primer lugar, debemos explicarte el procedimiento para llegar al comité disciplinario. Si tienes una queja sobre un agente inmobiliario (por ejemplo, sobre prácticas de licitación desleales), primero debes intentar resolverla con el propio agente inmobiliario en cuestión. Si no puedes resolverlo, primero debes pasar por todo el procedimiento de reclamaciones de la Oficina de Reclamaciones para Profesionales Inmobiliarios, y si no has conseguido ningún avance allí, entonces sólo puedes informar al Comité Disciplinario para Profesionales Inmobiliarios. Si el agente inmobiliario en cuestión no es miembro de NVM, VBO o VastgoedPro, ni siquiera puedes hacer lo anterior. En ese caso, sólo puedes iniciar un procedimiento civil (que, por cierto, está condenado al fracaso de antemano).
El Comité Disciplinario Profesionales inmobiliarios y sanciones
El Comité Disciplinario para Profesionales Inmobiliarios se ocupa de las reclamaciones sobre acciones u omisiones del profesional inmobiliario que, por ejemplo, entren en conflicto con el código de conducta o el código de honor elaborados por la organización sectorial (NVM, VBO o VastgoedPro) a la que esté afiliado. Esto no requiere una base contractual entre los litigantes. Por tanto, puede tratarse de un litigio para el que no se hayan establecido disposiciones en el acuerdo entre el agente inmobiliario y el cliente. Un ejemplo de estos litigios son las prácticas de oferta desleal por parte de los agentes inmobiliarios. Este comité disciplinario puede imponer sanciones a los agentes que infrinjan, entre otras cosas, el código de conducta o el código de honor que deben seguir de su asociación sectorial.
¿Se puede sancionar a un corredor por prácticas desleales en las licitaciones?
Eso dependerá de cada caso. Nosotros (quien escribe este artículo) no lo sabemos porque no somos el Comité Disciplinario. Variará de un caso a otro. Pero a modo de ejemplo, digamos que un agente inmobiliario comparte en secreto el importe de 1 o más ofertas con 1 o más posibles compradores. Entonces esto es totalmente contrario al código de conducta o código de honor de las asociaciones profesionales (ver aquí, aquí y aquí). En nuestra opinión, si puedes demostrar que esto ha ocurrido, tendrás muchas posibilidades de que el agente inmobiliario en cuestión sea amonestado por el Comité Disciplinario por ello.
Entonces, ¿por qué no hay resoluciones disciplinarias sobre prácticas de licitación desleales?
Para este artículo, entre otras cosas, hemos consultado muchas fuentes y también nos hemos puesto en contacto con la Comisión de Conflictos, NVM y VBO. Creemos que esto tiene varias explicaciones. En primer lugar, no todas las denuncias llegan al Comité Disciplinario.
- Es posible que el denunciante y el corredor ya se estén reconciliando. El demandante debe dar primero 1 mes al corredor para resolverlo.
- También puede darse el caso de que el asesoramiento telefónico con el Servicio de Reclamaciones de Profesionales de la Propiedad ya provoque la interrupción de otros procedimientos, porque entonces la gente se siente más escuchada y ya no tiene ganas de perseverar.
- El demandante está obligado a pasar primero por todo el procedimiento de reclamación. Y toma nota: ¡esto lleva una media de 22 semanas! Fuente aquí. Es decir, ¡casi medio año! Después de tanto tiempo, ya pueden enfriarse muchas cosas en una persona enfadada.
- Cuando se trata de algo culpable, como que un corredor filtre el importe de las ofertas, puede ser muy difícil de probar.
- Además, aunque muchas «prácticas de puja desleal» pueden parecer desleales a los ojos de los consumidores, las acciones del agente son bastante defendibles desde el punto de vista disciplinario. Por ejemplo, supongamos que un agente inmobiliario recibe una oferta más alta después del cierre de las pujas o incluso después de una venta verbal, está obligado a transmitírsela a su cliente (también de acuerdo con el código de honor/código de conducta). El vendedor decide en última instancia y, mientras no se haya firmado un contrato de compraventa, todo sigue abierto de hecho. Sin embargo, lo que debe hacer el agente inmobiliario es trabajar con transparencia y profesionalidad. Es práctica cotidiana que ocurran las cosas antes mencionadas y a los agentes inmobiliarios no les hace ninguna gracia cuando sucede. Pero mientras el agente inmobiliario siga actuando correcta y profesionalmente de acuerdo con el código de conducta/erecódigo aplicable incluso en esos casos, (en nuestra opinión) no se le reprochará nada en términos disciplinarios.
- Por último, puede ser (nos parece muy poco probable) que no se haya publicado la resolución en cuestión. De hecho, la Comisión de Litigios afirma que, en la medida de lo posible, publican las sentencias en Internet. Sobre esto, dicen: » Intentamos publicar tantas sentencias como sea posible, pero no todo está ya en línea. Si la gente busca una sentencia o un tema, podemos proporcionárselo si es necesario. Por supuesto, siempre de forma anónima. «
Conclusión
Las prácticas de oferta desleal sólo pueden ser tratadas por el Comité Disciplinario de Profesionales Inmobiliarios, y para llegar hasta aquí, precede un proceso preliminar muy largo. Primero, el denunciante tiene que dar 1 mes al agente para resolverlo juntos y luego entra en un procedimiento de denuncia obligatorio de 22 semanas. Así que, en total, son ya casi 32 semanas. Además, la carga de la prueba puede ser complicada, ya sea que no se trataba de prácticas de licitación desleales, sino de prácticas de licitación desagradables. La diferencia entre prácticas de licitación desleales y prácticas de licitación desagradables es que las desleales no están permitidas y las desagradables pueden haber ido (en gran medida) como debería haber actuado el intermediario, pero no por ello son agradables para el denunciante.
