اغلب اتفاق می افتد که مردم خانه ای می خرند و گزارش ارزیابی اخیر را از فروشندگان دریافت می کنند. اگر خریداران پس از آن این گزارش را به مشاور بانک یا وام مسکن خود ارسال کنند، به آنها گفته می شود که این گزارش ارزش گذاری قابل استفاده نیست و باید یک گزارش ارزیابی جدید تنظیم شود.
سوال بزرگ این است:
اگر قبلاً یک گزارش ارزیابی اخیر در دست دارید، چرا باید یک گزارش ارزیابی جدید تهیه کنید؟
بالاخره گزارش ارزش گذاری توسط یک ارزیاب مستقل تهیه شده است، درست است؟
ما در اینجا به شما پاسخ می دهیم.
بیایید با گفتن این شروع کنیم: ما این ناامیدی را درک می کنیم و در واقع فکر می کنیم که این بوروکراسی غیر ضروری و چیز بدی است! گزارش ارزش گذاری تایید شده توسط NWWI یک گزارش ارزش گذاری مستقل است که به سادگی ارزش خانه را بیان می کند. تهیه یک گزارش ارزش گذاری کاملاً جدید، هدر دادن پول زیادی است (خرید خانه به اندازه کافی گران است).
استقلال در گزارش های ارزش گذاری
ابتدا می خواهیم کمی پیشینه در مورد استقلال که در دنیای ارزش گذاری مهم است به شما ارائه دهیم. ارزیاب که گزارش ارزش گذاری را برای شخصی صادر می کند ممکن است به هیچ وجه با شخصی که گزارش ارزش گذاری را برای او صادر می کند درگیر نباشد. برای مثال ممکن است او یا دفترش در خرید یا فروش مشتری دخالتی نداشته باشد. همه اینها (در کنار بسیاری از عوامل دیگر) باید استقلال ارزیاب را تضمین کند. این استقلال توسط ثبت هلند ارزیابی املاک و مستغلات ( NRVT ) و موسسه ارزش مسکن هلند به شدت آزمایش شده است. در گزارش ارزش گذاری، یک ارزیاب اعلام می کند:
من و دفترم کاری به مشاوره، خرید، فروش، میانجیگری یا مدیریت این ملک نداریم. این موضوع در مورد سایر شرکت هایی که من به طور مستقیم یا غیرمستقیم در آنها علاقه دارم نیز صدق می کند.”
به همین دلیل، اگر یک ارزیاب قبلاً در 2 سال گذشته در خرید یا فروش به شما کمک کرده باشد، ممکن است هرگز برای شما ارزیابی نکند.
اما چرا نمی توانم از گزارش ارزش گذاری موجود برای وام مسکن استفاده کنم؟
اگر قصد خرید خانه را دارید، اغلب از طرف فروشندگان گزارش ارزش گذاری تهیه شده است. فروشندگان باید این را تنظیم می کردند زیرا به گزارش ارزیابی برای وام مسکن نیاز داشتند. همچنین ممکن است قبلاً یک گزارش ارزیابی از خریداران دیگری که تصمیم به خرید ندارند وجود داشته باشد. در هر دو مورد، اگر آن خانه را بخرید و بخواهید برای تامین مالی درخواست دهید، یک گزارش ارزیابی بسیار مفید است، درست است؟
در جای خالی بروید
بانک‌ها این را متفاوت می‌بینند. هنگامی که یک ارزیاب برای شخصی که قصد دارد خانه خود را بفروشد، گزارش ارزش گذاری تهیه می کند، این خطر وجود دارد که ارزیابی کننده آگاهانه یا ناخودآگاه توسط ارزش خاصی هدایت شود که فروشنده انتظار دارد از خانه و محل وام وام بر اساس آن دریافت کند. . به عنوان یک ارزیاب، هدایت این امر مجاز نیست، اما همچنان از نظر یک بانک یک ریسک است.
از نظر بانک، ممکن است مبلغ ذکر شده در گزارش ارزیابی که فروشندگان تهیه کرده اند، بر قیمت نهایی خریدی که شما به عنوان خریدار پرداخت کرده اید، تأثیر داشته باشد.
این را با استفاده از یک مثال توضیح می دهیم:
فرض کنید: جان می خواهد خانه اش را بفروشد، چون خانه دیگری خریده است. نماینده فروش جان امیدوار است که درآمد فروش 500000 یورویی داشته باشد. چون جان برای آماده سازی خانه جدیدش (نقاشی و …) به چند هفته زمان نیاز دارد، جان به زودی 2 خانه موقت خواهد داشت. این به این معنی است که جان به یک وام پل نیاز دارد. برای آن وام پل، جان باید یک ارزیاب داشته باشد که خانه “قدیمی” او را ارزیابی کند. ارزش‌گذاری خانه بسیار دشوار است، زیرا خانه‌ای است که شبیه به بسیاری در منطقه نزدیک نیست. ارزیاب ترجیح می دهد ارزش 3 خانه را که تا حد امکان مشابه هستند، تعیین کند، اما هیچ کدام وجود ندارد. ارزیاب از نماینده فروش می شنود که او انتظار دارد درآمد فروش 500000 یورویی داشته باشد. ارزیاب به نوعی با این امر هدایت می شود زیرا خودش با عدم قطعیت تخمین زیادی دست و پنجه نرم می کند. ارزیاب در نهایت خانه را 490000 یورو ارزیابی می کند. اکنون سؤال این است: آیا ارزیاب دیگری که کاملاً خالی است نیز به این مقدار می رسد؟
از نظر بانک، می‌توانید با داشتن یک ارزیاب کاملاً متفاوت که برای خریدار کار می‌کند، خانه را مجدداً ارزیابی کند، این مشکل را حل کنید. گزارش ارزش گذاری را به عنوان یک نظر دوم مستقل ببینید. آیا تاکنون تفاوتی در گزارش ارزیابی فروشنده و گزارش ارزیابی خریدار وجود دارد؟ پاسخ بسیار کوتاه: بله کاملاً. این اغلب اتفاق می افتد و تفاوت می تواند تقریبا 10٪ باشد.
به همین دلیل است که بانک از شما می‌خواهد که یک ارزیاب استخدام کنید که هنگام خرید یک خانه کاملاً خالی از آن صحبت کند. برای بانک، این یک چک اضافی است که خانه ارزش آن را دارد.
مسئولیت
اصولاً ارزیاب در قبال خسارات وارده به مشتری در اثر اشتباه در گزارش ارزیابی مسئول است. ارزیاب هم برای این کار امضا می کند. این یک استثنا برای ارزیابی‌هایی است که باید تامین مالی شود. این شامل یک بانک (قرض دهنده) می شود که ارزیاب می داند که به طور غیرمستقیم گزارش ارزش گذاری را تهیه می کند و بنابراین تعهدی را نیز به بانک می پردازد. فرض کنید خریدار دیگر نمی تواند وام مسکن ماهانه را در 3 سال پرداخت کند و بانک مجبور است خانه را با ضرر بفروشد، سپس با ارزیاب تماس می گیرد. اگر بانک بتواند نشان دهد که ارزیاب اشتباهات مقصری را در گزارش ارزیابی مرتکب شده است، بانک می تواند با موفقیت خسارت وارد شده از ارزیاب را جبران کند.
اما اکنون ارزیاب در حال ارزیابی برای فروشنده وینسنت است که به وام پل زدنی نیاز دارد. یک ماه بعد، فروشنده وینسنت خانه خود را به خریدار کارل می فروشد. تصور کنید که کارل اکنون گزارش ارزیابی را از فروشنده وینسنت دریافت می کند و کارل از این گزارش ارزیابی برای درخواست وام مسکن خود استفاده می کند. سپس این اتفاق بدون اجازه ارزیاب رخ داد که او نیز مسئولیتی در این مورد ندارد. هر گزارش ارزیابی برای خرید خانه مسکونی بیان می‌کند که مشتری نمی‌تواند گزارش ارزیابی را بدون اجازه کتبی از ارزیاب به اشتراک بگذارد.
نتیجه این است که اگر خریدار کارل دیگر نتواند وام مسکن را پرداخت کند و بانک خانه را با ضرر بفروشد، بانک احتمالاً نمی تواند ارزیاب را مسئول بداند. به هر حال، تامین مالی آنها بر اساس گزارش ارزشیابی است که ارزیاب برای داشتن آن مجوز کتبی نداده است. و ارزیاب بر این واقعیت تکیه خواهد کرد که کارل و بانک کارل طرف ارزیاب نیستند. او فقط مسئولیت کتبی را به فروشنده وینسنت و بانک وینسنت داد.
خلاصه کردن
بانک نمی‌خواهد شما از یک گزارش ارزیابی برای خانه جدید خود استفاده کنید که شامل شما به عنوان مشتری نمی‌شود. بانک از ارزیاب می خواهد که کاملاً خالی باشد و بر اساس ارزش گزارش ارزیابی موجود هدایت نشود. بانک می خواهد گزارش جدید مستقلی را ببیند.
علاوه بر این، بانک احتمالاً نمی تواند با موفقیت خسارت را از ارزیاب که اجازه استفاده از گزارش خود را نداده است، بازیابی کند و این در صورتی است که این گزارش توسط بانک شخصی که مشتری ارزیاب نبوده است، استفاده شود.
بنابراین بانک از شما به عنوان یک خریدار می خواهد که یک گزارش ارزش گذاری جدید تهیه کنید که در آن مشخص باشد که مشتری هستید. بانک این کار را انجام می دهد تا در صورت آسیب دیدن آنها (زیرا دیگر نمی تواند وام مسکن شما را بپردازد و خانه باید با ضرر فروخته شود)، بانک می تواند برای بازپس گیری خسارت از ارزیاب تلاش کند.
سلب مسئولیت: برای رسیدن به محتوای این مقاله از منابع متعددی استفاده شده است، اما نویسنده نمی تواند صحت کامل اطلاعات ارائه شده را تضمین کند. استفاده از اطلاعات این مقاله کاملاً به عهده شماست و نویسنده هیچ مسئولیتی در قبال خسارت ناشی از این استفاده ندارد.