A menudo ocurre que la gente compra una casa y los vendedores les dan un informe de valoración reciente. Si los compradores presentan este informe a su banco o agente hipotecario, se les dice que ese informe de valoración no sirve y que hay que hacer uno nuevo.
La gran pregunta es:
¿Por qué necesita hacer un nuevo informe de valoración si ya tiene un informe de valoración reciente?
Al fin y al cabo, el informe de valoración fue elaborado por un tasador independiente, ¿no es así?
Aquí le damos la respuesta.
Empecemos diciendo lo siguiente: entendemos esta frustración y, de hecho, pensamos que es una burocracia innecesaria y, además, mala. Un informe de valoración validado por el INE es un informe de valoración independiente que simplemente indica el valor de la propiedad. Es una terrible pérdida de dinero (comprar una casa ya es bastante caro) tener que elaborar un informe de valoración completamente nuevo.
La independencia de los informes de valoración
En primer lugar, queremos darles algunos antecedentes sobre la independencia que es importante en el terreno de la valoración. El tasador que emite un informe de valoración para alguien no debe tener ningún tipo de relación con la persona para la que emite el informe de valoración. Por ejemplo, él o su oficina no deben participar en la compra, venta del cliente. Todo esto (junto con muchos otros factores) debería garantizar la independencia del tasador. Esta independencia está estrictamente controlada por el Registro Holandés de Tasadores Inmobiliarios(NRVT) y el Instituto Holandés del Valor de la Vivienda. En el informe de valoración, un tasador declara:
«Ni yo ni mi empresa tenemos nada que ver con el asesoramiento, la compra, la venta, la intermediación o la gestión de esta propiedad. Esto también se aplica a otras empresas en las que tengo intereses, directa o indirectamente».
Por esta razón, un tasador nunca podrá tasar para usted si ya le ha ayudado en una compra o venta en los últimos dos años.
Pero, ¿por qué no puedo utilizar un informe de valoración existente para una hipoteca?
Si va a comprar una casa, muy a menudo ya se ha realizado un informe de valoración por parte de los vendedores. Los vendedores tuvieron que encargarlo porque necesitaban el informe de valoración para una hipoteca puente. También puede darse el caso de que ya exista un informe de valoración de otros compradores que decidan no comprar. En ambos casos, un informe de valoración perfectamente útil para cuando compres la casa y quieras solicitar financiación, ¿no?
Ir en blanco
Los bancos lo ven de otra manera. Cuando un tasador realiza un informe de valoración para alguien que va a vender su casa, existe el riesgo de que, consciente o inconscientemente, se guíe por un determinado valor que el vendedor de la vivienda espera recibir y en el que ha basado su préstamo puente. Como tasador, no puede dejarse llevar por esto, pero es un riesgo que existe a los ojos de un banco.
En ese caso, el banco podría considerar que la cantidad mencionada en un informe de tasación que el vendedor ha hecho redactar ha influido en el precio final de compra que usted ha pagado como comprador.
Lo explicaremos con un ejemplo:
Supongamos que Jan va a vender su casa, porque ha comprado otra. El agente de venta de Jan espera obtener unos ingresos por venta de 500.000 euros. Como Jan necesita unas semanas para preparar su nueva casa (pintura, etc.), tendrá dos casas durante un tiempo. Esto significa que Jan necesita un préstamo puente. Para el préstamo puente, Jan tiene que hacer que un tasador valore su «antigua» casa. La casa es bastante difícil de valorar, porque es una casa de la que no hay muchas similares en las inmediaciones. El tasador preferiría determinar el valor de tres casas lo más iguales posible, pero no hay ninguna. El tasador se entera de que el agente vendedor espera unos ingresos por venta de 500.000 euros. En cierto modo, el tasador se guía por esto porque él mismo sufre una gran incertidumbre de estimación. El tasador acabó valorando la casa en 490.000 euros. La pregunta ahora es: ¿otro tasador, que esté completamente en blanco, también llegaría a este valor?
A los ojos del banco, esto se resuelve haciendo que un tasador completamente diferente que trabaje para el comprador vuelva a tasar la propiedad. Considere el informe de valoración como una segunda opinión independiente. ¿Hay alguna diferencia entre el informe de valoración del vendedor y el del comprador? Respuesta muy corta: sí, absolutamente. Esto ocurre con bastante frecuencia y la diferencia también puede ser cercana al 10%.
Por eso el banco quiere que, cuando compres una propiedad, contrates a un tasador que vaya completamente en blanco. Para el banco, se trata de una comprobación adicional de que la propiedad vale lo que vale.
Responsabilidad
En principio, un tasador es responsable de los daños y perjuicios sufridos por el cliente debido a errores en el informe de tasación. El tasador también firma por esto. Se trata de una excepción en el caso de las valoraciones en las que hay que obtener financiación. Hay un banco (prestamista) implicado y el tasador sabe que está preparando indirectamente el informe de tasación para el banco y, por tanto, también es responsable ante él. Supongamos que el comprador ya no puede pagar la hipoteca mensual dentro de tres años y el banco tiene que vender la casa con pérdidas, entonces recurrirá al tasador. Si el banco puede demostrar entonces que el tasador cometió errores culpables en el informe de tasación, el banco podría recuperar con éxito el daño sufrido por el tasador.
Pero ahora el tasador está valorando para el vendedor Vincent que necesita un préstamo puente. Un mes después, el vendedor Vincent vendió su casa al comprador Karel. Ahora imagine que Karel recibe el informe de valoración del vendedor Vincent y que Karel utiliza este informe de valoración para solicitar su hipoteca. Esto se hizo sin el permiso del tasador, que tampoco tiene ninguna responsabilidad al respecto. Todo informe de valoración para la compra de una propiedad residencial establece que el cliente no puede compartir el informe de valoración con otras personas sin el consentimiento por escrito del tasador.
En consecuencia, si el comprador Karel no puede pagar la hipoteca y el banco vende la casa con pérdidas, es probable que el banco no consiga responsabilizar al tasador. Al fin y al cabo, han basado su financiación en un informe de tasación que el tasador no les ha autorizado por escrito. Y el tasador se basará en el hecho de que Karel y el banco de Karel no son partes del tasador. Sólo ha cedido la responsabilidad por escrito al vendedor Vincent y al banco de Vincent.
Resumen
El banco no quiere que utilices un informe de tasación para tu nueva casa en el que no figures como cliente. El banco quiere que el tasador entre completamente en blanco y no se deje llevar por el valor de un informe de tasación que ya está ahí. El banco quiere ver un nuevo informe independiente.
Además, es posible que el banco no pueda recuperar con éxito los daños de un tasador que no ha dado permiso para utilizar su informe, y eso es así si el banco utiliza el informe de alguien que no era cliente del tasador.
Por lo tanto, el banco quiere que usted, el comprador, haga un nuevo informe de valoración en el que aparezca claramente que es usted el cliente. El banco hace esto para que si alguna vez sufren una pérdida (porque ya no puede pagar su hipoteca y la casa tiene que ser vendida a pérdida) el banco puede tratar de recuperar la pérdida del tasador.
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