Il arrive souvent que des personnes achètent une maison et que les vendeurs leur remettent un rapport d’évaluation récent. Lorsque les acheteurs présentent ensuite ce rapport à leur banque ou à leur courtier en prêts hypothécaires, on leur dit que ce rapport d’évaluation n’est pas utile et qu’il faut en préparer un nouveau.
La grande question est :
Pourquoi diable avez-vous besoin de faire établir un nouveau rapport d’évaluation si vous avez déjà un rapport d’évaluation récent ?
Après tout, le rapport d’évaluation a été établi par un évaluateur indépendant, n’est-ce pas ?
Nous vous donnons la réponse ici.
Commençons par dire ceci : nous comprenons cette frustration et, en fait, nous pensons qu’il s’agit d’une bureaucratie inutile et une mauvaise chose aussi ! Un rapport d’évaluation validé par le NWWI est un rapport d’évaluation indépendant qui indique simplement la valeur de la propriété. C’est un terrible gaspillage d’argent (l’achat d’une maison est déjà assez coûteux) que de devoir rédiger un tout nouveau rapport d’évaluation.
L’indépendance des rapports d’évaluation
Tout d’abord, nous voulons vous donner quelques informations sur l’indépendance qui est importante dans les terres d’évaluation. Un évaluateur qui émet un rapport d’évaluation pour quelqu’un ne doit pas être impliqué de quelque manière que ce soit avec la personne pour laquelle il émet le rapport d’évaluation. Par exemple, lui ou son bureau ne doivent pas être impliqués dans l’achat, la vente du client. Tout ceci (ainsi que de nombreux autres facteurs) devrait garantir l’indépendance de l’évaluateur. Cette indépendance est strictement contrôlée par le Registre néerlandais des évaluateurs immobiliers(NRVT) et l’Institut néerlandais de la valeur du logement. Dans le rapport d’évaluation, un évaluateur déclare :
« Moi et mon entreprise n’avons rien à voir avec le conseil, l’achat, la vente, le courtage ou la gestion de cette propriété. Cela s’applique également aux autres entreprises dans lesquelles j’ai un intérêt, directement ou indirectement. »
C’est pourquoi un évaluateur ne peut jamais évaluer pour vous s’il vous a déjà aidé pour un achat ou une vente au cours des deux dernières années.
Mais pourquoi ne puis-je pas utiliser un rapport d’évaluation existant pour un prêt hypothécaire ?
Si vous êtes sur le point d’acheter une maison, il est très fréquent qu’un rapport d’évaluation ait déjà été établi pour le compte des vendeurs. Les vendeurs ont dû faire établir ce document parce qu’ils avaient besoin du rapport d’évaluation pour un prêt relais. Il se peut également qu’il existe déjà un rapport d’évaluation d’autres acheteurs qui décident de ne pas acheter. Dans les deux cas, il s’agit d’un rapport d’évaluation parfaitement utile pour le moment où vous achetez la maison et souhaitez demander un financement, n’est-ce pas ?
Entrée en blanc
Les banques voient les choses différemment. Lorsqu’un évaluateur établit un rapport d’évaluation pour une personne qui va vendre sa maison, il y a un risque que l’évaluateur soit consciemment ou inconsciemment guidé par une certaine valeur que le vendeur de la maison s’attend à recevoir et sur laquelle il a basé son prêt relais. En tant qu’évaluateur, vous n’avez pas le droit de vous laisser guider par cela, mais c’est un risque qui existe aux yeux d’une banque.
Il se pourrait alors que, aux yeux de la banque, le montant mentionné dans un rapport d’évaluation que le vendeur a fait établir ait influencé le prix d’achat final que vous avez payé en tant qu’acheteur.
Nous allons l’expliquer à l’aide d’un exemple :
Supposons que Jan va vendre sa maison, car il en a acheté une autre. L’agent vendeur de Jan espère un produit de vente de 500 000 euros. Comme Jan a besoin de quelques semaines pour préparer sa nouvelle maison (peinture, etc.), il aura deux maisons pendant un certain temps. Cela signifie que Jan a besoin d’un prêt relais. Pour le prêt relais, Jan doit faire évaluer son « ancienne » maison par un expert. La maison est assez difficile à évaluer, car il s’agit d’une maison dont il n’y a pas beaucoup de semblables dans le voisinage immédiat. L’évaluateur préférerait déterminer la valeur de trois maisons aussi égales que possible, mais il n’y en a pas. L’évaluateur apprend du courtier vendeur qu’il prévoit un produit de vente de 500 000 €. D’une certaine manière, l’évaluateur est guidé par ce principe car il souffre lui-même d’une grande incertitude en matière d’estimation. L’évaluateur a finalement évalué la maison à 490 000 euros. La question qui se pose maintenant est la suivante : un autre évaluateur, totalement vierge, arriverait-il également à cette valeur ?
Aux yeux de la banque, vous résolvez ce problème en faisant réévaluer le bien par un évaluateur totalement différent travaillant pour l’acheteur. Considérez le rapport d’évaluation comme un deuxième avis indépendant. Y a-t-il une différence entre le rapport d’évaluation du vendeur et celui de l’acheteur ? Réponse très courte : oui, absolument. Cela arrive assez souvent et la différence peut aussi être proche de 10 %.
C’est pourquoi la banque veut que, lorsque vous achetez une propriété, vous fassiez appel à un évaluateur qui n’a rien à dire. Pour la banque, il s’agit d’une vérification supplémentaire que le bien vaut ce qu’il vaut.
Responsabilité civile
En principe, un évaluateur est responsable des dommages causés au client par des erreurs dans le rapport d’évaluation. L’évaluateur signe également pour cela. Il s’agit d’une exception dans le cas de l’évaluation où un financement doit être obtenu. Une banque (prêteur) est impliquée et l’évaluateur sait qu’il prépare indirectement le rapport d’évaluation pour la banque et qu’il est donc également responsable envers elle. Supposons que l’acheteur ne puisse plus payer les mensualités du prêt dans trois ans et que la banque doive vendre la maison à perte, elle se tournera alors vers l’évaluateur. Si la banque peut alors prouver que l’évaluateur a commis des erreurs coupables dans le rapport d’évaluation, elle pourrait réussir à récupérer le préjudice subi auprès de l’évaluateur.
Mais maintenant l’évaluateur évalue pour le vendeur Vincent qui a besoin d’un prêt relais. Un mois plus tard, le vendeur Vincent a vendu sa maison à l’acheteur Karel. Imaginons maintenant que Karel reçoive le rapport d’évaluation du vendeur Vincent et que Karel utilise ce rapport d’évaluation pour demander son prêt hypothécaire. Ensuite, cela a été fait sans l’autorisation de l’évaluateur, qui n’en porte pas non plus la responsabilité. Chaque rapport d’évaluation pour l’achat d’une propriété résidentielle indique que le client ne peut pas partager le rapport d’évaluation avec d’autres personnes sans le consentement écrit de l’évaluateur.
Par conséquent, si l’acheteur Karel est incapable de payer le prêt hypothécaire et que la maison est vendue à perte par la banque, celle-ci ne parviendra probablement pas à tenir l’évaluateur responsable. Après tout, ils ont basé leur financement sur un rapport d’évaluation que l’évaluateur ne leur a pas donné la permission écrite d’avoir. Et l’évaluateur se basera sur le fait que Karel et la banque de Karel ne sont pas parties à l’évaluation. Il a seulement cédé la responsabilité écrite au vendeur Vincent et à la banque de Vincent.
Résumé
La banque ne veut pas que vous utilisiez un rapport d’évaluation pour votre nouvelle maison dans lequel vous n’êtes pas mentionné comme client. La banque veut que l’évaluateur se lance dans une démarche totalement vierge et ne soit pas guidé par la valeur d’un rapport d’évaluation qui existe déjà. La banque veut voir un nouveau rapport indépendant.
En outre, la banque peut ne pas être en mesure de recouvrer avec succès des dommages et intérêts auprès d’un évaluateur qui n’a pas donné l’autorisation d’utiliser son rapport, et ce, si le rapport est utilisé par la banque auprès d’une personne qui n’était pas le client de l’évaluateur.
La banque veut donc que vous, l’acheteur, fassiez établir un nouveau rapport d’évaluation qui indique clairement que vous êtes le client. La banque fait cela pour que, si elle subit une perte (parce qu’elle ne peut plus payer votre hypothèque et que la maison doit être vendue à perte), elle puisse essayer de récupérer cette perte auprès de l’évaluateur.
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