Acontece frequentemente as pessoas comprarem uma casa e receberem um relatório de avaliação recente dos vendedores. Quando os compradores submetem então este relatório ao seu banco ou corretor de hipotecas, é-lhes dito que este relatório de avaliação não é utilizável e que um novo relatório de avaliação precisa de ser preparado.
A grande questão é:
Por que raio precisa de obter um novo relatório de avaliação quando já tem um relatório de avaliação recente nas suas mãos?
Afinal, o relatório de avaliação foi preparado por um avaliador independente, certo?
Respondemos-lhe aqui.
Comecemos por dizer o seguinte: compreendemos essa frustração e, de facto, nós próprios pensamos que é burocracia desnecessária e uma coisa má! Um relatório de avaliação validado pela NWWI é um relatório de avaliação independente que declara simplesmente o valor do imóvel. É um desperdício terrível de dinheiro (comprar uma casa já é suficientemente caro) ser incómodo para ter outro relatório de avaliação completamente novo elaborado.
Independência nos relatórios de avaliação
Em primeiro lugar, queremos dar-lhe alguns antecedentes sobre a independência que é importante na avaliação de terrenos. Um avaliador que emite um relatório de avaliação para alguém não deve estar envolvido de forma alguma com a pessoa para quem emite o relatório de avaliação. Por exemplo, ele ou o seu escritório podem não estar envolvidos na compra e venda do cliente. Tudo isto (juntamente com muitos outros factores) deve assegurar a independência do avaliador. Essa independência é testada com muito rigor pelo Registo Holandês de Avaliadores Imobiliários(NRVT) e pelo Instituto Holandês de Avaliação de Imóveis. No relatório de avaliação, um avaliador declara:
“Eu e a minha firma não temos nada a ver com a consulta, compra, venda, corretagem ou gestão desta propriedade. Isto também se aplica a outras empresas em que eu tenho interesse, directa ou indirectamente”.
Por esta razão, um avaliador também nunca deve avaliar por si se já o ajudou com uma compra ou venda nos últimos 2 anos.
Mas então porque não estou autorizado a utilizar o relatório de avaliação existente para uma hipoteca?
Se vai comprar um imóvel, muito frequentemente já foi feito um relatório de avaliação em nome dos vendedores. Os vendedores tinham de ter isto preparado porque precisavam daquele relatório de avaliação para uma hipoteca de transição. Pode também acontecer que já exista um relatório de avaliação de outros compradores que ainda se abstenham de comprar. Seja como for, um relatório de avaliação perfeitamente útil para quando comprar aquele imóvel e quiser candidatar-se ao financiamento com ele correctamente?
Indo em branco
Os bancos vêem isto de forma diferente. No momento em que um avaliador prepara um relatório de avaliação para alguém que vai vender a sua casa, há o risco de que esse avaliador ainda possa, consciente ou inconscientemente, ser guiado por um certo valor que o vendedor da casa espera obter e no qual baseou o seu empréstimo ponte. Como avaliador, não lhe é permitido ser guiado por isto, mas continua a ser um risco que existe aos olhos de um banco.
Pode ser então aos olhos do banco que o montante declarado num relatório de avaliação que os vendedores comissionados influenciaram o preço final de compra que pagou como comprador.
Explicamos isto usando um exemplo:
Suponhamos que Jan vai vender a sua casa porque comprou outra casa. O corretor de vendas de Jan espera obter receitas de vendas de 500.000 euros. Porque Jan precisa de algumas semanas para ter a sua nova casa pronta (pintura, etc.), Jan terá temporariamente 2 casas. Isso significa que Jan precisa de um empréstimo ponte. Para esse empréstimo-ponte, Jan tem de obter um avaliador para avaliar a sua ‘velha’ casa. A casa é bastante difícil de valorizar, pois é uma casa que não tem muitos dos mesmos na área imediata. O avaliador preferiria determinar o valor a 3 propriedades tão semelhantes quanto possível, mas não há nenhuma. O avaliador ouve do corretor de vendas que espera uma receita de venda de 500.000 euros. De alguma forma, o avaliador é guiado por isto porque ele próprio enfrenta uma grande incerteza de estimativa. O avaliador acabou por avaliar o imóvel em 490.000 euros. A questão agora é: será que outro avaliador que está completamente em branco nele também chegaria a este valor?
Aos olhos do banco, resolve-se esta situação tendo um avaliador completamente diferente a trabalhar para o comprador reavaliar o imóvel. Pense no relatório de avaliação como uma segunda opinião independente. Existe alguma vez uma diferença no relatório de avaliação do vendedor e no relatório de avaliação do comprador? Resposta muito curta: sim, absolutamente. Isto acontece com bastante frequência e a diferença também pode estar próxima dos 10%.
É por isso que o banco quer que, quando se compra um imóvel, se contrate um avaliador que entre em branco. Para o banco, este é ainda um cheque extra de que o imóvel vale o que vale.
Responsabilidade civil
Em princípio, um avaliador é responsável pelos danos sofridos pelo cliente devido a erros no relatório de avaliação. O avaliador também assina sobre isso. Na avaliação onde é necessário obter financiamento, esta é uma excepção. Isto porque isso envolve um banco (credor) para o qual o avaliador sabe que prepara indirectamente o relatório de avaliação e, portanto, também remete a responsabilidade para o banco. Suponha que o comprador já não pode pagar a hipoteca mensal em 3 anos e que o banco tem de vender a casa com prejuízo, eles baterão à porta do avaliador. Se o banco puder então provar que o avaliador cometeu erros culposos no relatório de avaliação, o banco poderá recuperar com êxito os danos sofridos pelo avaliador.
Mas agora o avaliador está a avaliar para o vendedor Vincent que precisa de um empréstimo ponte. Um mês mais tarde, o vendedor Vincent vendeu a sua propriedade ao comprador Karel. Agora imagine que Karel obtém o relatório de avaliação do vendedor Vincent e Karel utiliza este relatório de avaliação para solicitar a sua hipoteca. Se assim for, foi feito sem a permissão do avaliador, que também não tem qualquer responsabilidade por isso. Cada relatório de avaliação para a compra de um imóvel residencial declara que o cliente não pode partilhar o relatório de avaliação com outros sem o consentimento escrito do avaliador.
Como resultado, se o comprador Karel não puder pagar a hipoteca mais tarde e a casa for vendida com prejuízo pelo banco, é pouco provável que o banco consiga responsabilizar o avaliador. Afinal, basearam o seu financiamento num relatório de avaliação que o avaliador não lhes deu autorização escrita para terem. E o avaliador contará com o facto de que Karel e o banco de Karel não são partes do avaliador. Apenas cedeu a responsabilidade escrita ao vendedor Vincent e ao banco Vincent’s.
Resumo
O banco não quer que utilize um relatório de avaliação para a sua nova casa à venda que não o indique como cliente. Isto porque o banco quer que o avaliador entre completamente em branco e não seja guiado pelo valor de um relatório de avaliação que já lá está. O banco quer ver um novo relatório independente.
Além disso, é pouco provável que o banco recupere com êxito os danos de um avaliador que não tenha dado autorização para utilizar o seu relatório, e é esse o caso se o relatório for utilizado pelo banco de alguém que não era cliente do avaliador.
O banco quer portanto que você, o comprador, tenha um novo relatório de avaliação elaborado que torne claro que você é o cliente. O banco faz isto para que se alguma vez sofrerem danos (porque ele já não pode pagar a sua hipoteca e o imóvel tem de ser vendido com prejuízo), o banco possa tentar recuperar os danos do avaliador.
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