Het gebeurt vaak dat mensen een huis kopen en men van de verkopers een recent taxatierapport krijgt. Als de kopers dit rapport vervolgens indienen bij hun bank of hypotheekadviseur, dan krijgen ze te horen dat dit taxatierapport niet bruikbaar is en er een nieuw taxatierapport opgesteld moet worden.
De grote vraag is:
Waarom moet je in hemelsnaam een nieuw taxatierapport laten opstellen als je al een recent taxatierapport in handen hebt?
Het taxatierapport is immers toch opgesteld door een onafhankelijk taxateur?
Wij geven je hier antwoord.
Laten we beginnen met dit zeggen: we snappen die frustratie en eigenlijk vinden wij het zelf ook onnodige bureaucratie en een slechte zaak! Een door het NWWI gevalideerd taxatierapport is een onafhankelijk taxatierapport waar gewoon in staat wat de waarde van de woning is. Het is ontzettend zonde voor het geld (een huis kopen is al duur genoeg) om omslachtig om weer een compleet nieuw taxatierapport op te laten stellen.
De onafhankelijkheid bij taxatierapporten
Eerst willen we je een stukje achtergrond geven over de onafhankelijkheid die belangrijk is in taxatieland. Een taxateur die voor iemand een taxatierapport uitbrengt, mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de persoon voor wie hij het taxatierapport uitbrengt. Hij of zijn kantoor mag bijvoorbeeld niet betrokken zijn bij de koop, verkoop van de opdrachtgever. Dat alles moet (samen met nog veel andere factoren) de onafhankelijkheid waarborgen van de taxateur. Op die onafhankelijkheid wordt heel streng getoetst door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en door het Nederlands Woning Waarde Instituut. In het taxatierapport verklaart een taxateur:
“Ik en mijn kantoor hebben niets te maken met advies, koop, verkoop, bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect.”
Om deze reden mag een taxateur ook nooit voor jou taxeren als hij jou de afgelopen 2 jaar eerder al met een aankoop of verkoop hebt geholpen.
Maar waarom mag ik dan niet bestaand taxatierapport gebruiken voor een hypotheek?
Als je een woning gaat kopen, dan is er heel vaak al een taxatierapport gemaakt in opdracht van de verkopers. Dit hebben de verkopers moeten laten opstellen omdat ze dat taxatierapport nodig hadden voor een overbruggingshypotheek. Het kan ook zijn dat er al een taxatierapport van andere kopers die toch afzien van de koop. In beide gevallen een prima bruikbaar taxatierapport voor als jij die woning koopt en een financiering er mee wilt aanvragen toch?
Blanco erin gaan
De banken zien dit anders. Op het moment dat een taxateur een taxatierapport maakt voor iemand die zijn huis gaat verkopen, dan is er het risico dat die taxateur zich bewust om onbewust toch laat leiden door een bepaalde waarde die de verkoper van de woning verwacht te gaan krijgen en waar hij zijn overbruggingslening op gebaseerd heeft. Het is niet toegestaan om je als taxateur hierdoor te laten leiden, maar het is in de ogen van een bank toch een risico dat bestaat.
Het zou dan in de ogen van de bank kunnen dat het bedrag dat in een taxatierapport dat verkopers hebben laten opstellen, van invloed is geweest op de uiteindelijke koopsom die jij betaalt hebt als koper.
We leggen dit uit aan de hand van een voorbeeld:
Stel: Jan gaat zijn huis verkopen, want hij heeft een ander huis gekocht. De verkopende makelaar van Jan hoopt op een verkoopopbrengst van €500.000. Omdat Jan even een paar weken de tijd nodig heeft om zijn nieuwe huis gereed te maken (schilderen etc.) heeft Jan straks tijdelijk even 2 huizen. Dat betekent dat Jan een overbruggingslening nodig heeft. Voor die overbruggingslening moet Jan een taxateur zijn ‘oude’ huis laten taxeren. Het huis is vrij lastig te taxeren, omdat het een huis is waar niet veel dezelfde van zijn in de directe omgeving. De taxateur wilt de waarde het liefst bepalen om 3 zo gelijk mogelijke woningen, maar die zijn er niet. De taxateur hoort van de verkopende makelaar dat die een verkoopopbrengst verwacht van €500.000. Ergens laat de taxateur zich hierdoor leiden omdat hij zelf met veel schattingsonzekerheid kampt. De taxateur taxeert de woning uiteindelijk op €490.000. De vraag is nu: zou een andere taxateur die er helemaal blanco in staat, ook op deze waarde uitkomen?
In de ogen van de bank los je dit op dooreen geheel andere taxateur die werkt voor de koper, de woning opnieuw te laten taxeren. Zie het taxatierapport als een onafhankelijke second opinion. Zit er dan wel eens een verschil in het taxatierapport van verkoper en het taxatierapport van koper? Heel kort antwoord: ja absoluut. Dit gebeurt best vaak en het verschil kan ook nog wel eens bijna 10% schelen.
Daarom wil de bank dat als jij een woning koopt, jij een taxateur in de arm neemt die er helemaal blanco in gaat. Voor de bank is dit toch een extra check dat de woning waard is wat hij waard is.
Aansprakelijkheid
In beginsel is een taxateur aansprakelijk voor schade die de opdrachtgever leidt door fouten in het taxatierapport. Daar tekent de taxateur ook voor. Bij de taxatie waar een financiering verkregen moet worden is dat een uitzondering. Daar is namelijk een bank (geldverstrekker) bij betrokken waarvan de taxateur weet dat hij indirect het taxatierapport voor opstelt en ook daarmee aansprakelijkheid afdraagt aan de bank. Stel dat de koper de maandelijkse hypotheek over 3 jaar niet meer kan betalen en de bank moet de woning met verlies verkopen, dan zullen ze aankloppen bij de taxateur. Als de bank dan kan aantonen dat de taxateur verwijtbare fouten heeft gemaakt in het taxatierapport dan zou de bank met succes de geleden schade kunnen verhalen op de taxateur.
Maar nu taxeert de taxateur voor verkoper Vincent die een overbruggingslening nodig heeft. Een maand later verkoopt verkoper Vincent zijn woning aan koper Karel. Stel je voor dat Karel nu het taxatierapport van verkoper Vincent krijgt en Karel gebruikt dit taxatierapport om zijn hypotheek aan te vragen. Dan is dat zonder toestemming gebeurt van de taxateur die daar ook geen verantwoordelijkheid voor draagt. In elk taxatierapport voor de koop van een woonhuis staat opgenomen dat de opdrachtgever het taxatierapport niet zonder schriftelijke toestemming van de taxateur mag delen met anderen.
Het gevolg is dat als koper Karel straks de hypotheek niet meer kan betalen en de woning wordt door de bank met verlies verkocht, dan lukt het de bank waarschijnlijk niet om de taxateur aansprakelijk te stellen. Zij hebben immers hun financiering berust op een taxatierapport waarvan de taxateur niet schriftelijk toestemming heeft gegeven dat ze deze mochten hebben. En de taxateur zal zich beroepen op het feit dat Karel en de bank van Karel geen partij zijn voor de taxateur. Hij heeft alleen schriftelijke verantwoordelijkheid afgestaan aan verkoper Vincent en de bank van Vincent.
Samenvattend
De bank wil niet dat jij een taxatierapport gebruikt voor jouw nieuwe koophuis waar jij niet in staat als de opdrachtgever. De bank wil namelijk dat de taxateur helemaal blanco erin gaat en zich niet laat leiden door de waarde uit een taxatierapport dat er al ligt. De bank wil een onafhankelijk nieuw rapport zien.
Daarnaast lukt het de bank waarschijnlijk niet om met succes schade te verhalen op een taxateur die geen toestemming heeft gegeven om zijn rapport te gebruiken en dat is het geval als het rapport gebruikt wordt door de bank van iemand die niet de opdrachtgever was van de taxateur.
De bank wil daarom dat jij als koper een nieuw taxatierapport laat opstellen waarin duidelijk is dat jij de opdrachtgever bent. Dit doet de bank zodat als ze ooit schade leiden (omdat hij je hypotheek niet meer kan betalen en de woning moet met verlies verkocht worden) de bank de schade kan proberen te verhalen op de taxateur.
Disclaimer: Er zijn meerdere bronnen gebruikt om tot de inhoud van dit artikel te komen, maar de auteur kan niet in staan voor de volledige juistheid van de genoemde informatie. Het gebruik van de informatie uit dit artikel geschied daarop volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit.