در اصل بیع عقدی کاملا روشن است. این به این دلیل است که این یک قرارداد مدل استاندارد است که در آن فقط موضوعات تغییر یا تکمیل می شوند. این کار با فونت دیگری انجام می شود، یا با قلم نوشته شده یا خط کشیده شده است. سند بیع هم حقوق خریدار و هم فروشنده را حفظ می کند. مهم است بدانید: اساس هر قرارداد خرید تقریباً در همه جا یکسان است. بنابراین هر قرارداد خرید حاوی مواد 1 تا 20 است. بیایید مقالات را مرور کنیم.
صفحه 1
صفحه اول شامل مشخصات خریدار و فروشنده است. اطلاعات خود را با دقت بررسی کنید. مهم این است که همه اینها درست باشد.
مقاله 1
- در اینجا می توانید بخوانید که کدام آدرس خانه فروخته شده است.
- سپس بیان می شود که چگونه این آدرس در ثبت کاداستر شناخته شده است. به عنوان مثال بخش A شماره 1234
- به دنبال آن مساحت کل قطعه قرار می گیرد. 1 هکتار 10000 متر مربع، 1 آره 100 متر مربع و 1 سانتی متر 1 متر مربع است. بنابراین یک خانه با زمینی به مساحت 10210 متر مربع 1 هکتار و 2 آره و 10 سانتی متر است.
- و سپس، نه کاملاً بی اهمیت: قیمت خرید
ماده 2
- برای شروع، بیان می کند که خریدار مسئول چه کسی است. اینها در واقع همیشه برای خریدار هستند. شما همیشه یک خانه موجود را با “هزینه خریدار” خریداری می کنید.
- سپس مشخص می شود که چه کسی ممکن است سردفتر را تعیین کند. در بیشتر موارد این خریدار است، اما این بستگی به نحوه توافق شما دارد.
ماده 2.2
اگر ملک در کمتر از 6 ماه از مالک قبلی تغییر کرده باشد، مقامات مالیاتی مالیات نقل و انتقال قبلی را بازپرداخت خواهند کرد. استاندارد در واقع این است که شما موافقت می کنید که فروشنده حق دریافت این پول را دارد (چون در آن زمان آن را پرداخت کرده است). اما مالیات نقل و انتقالی که بازپرداخت می شود توسط سازمان مالیاتی با مالیات نقل و انتقالی که خریدار باید پرداخت کند جبران می شود. بنابراین مقامات مالیاتی مالیات نقل و انتقال قبلی را به خریدار می پردازند، در حالی که فروشنده در واقع حق آن را دارد. به همین دلیل است که این ماده بیان می‌کند که خریدار مابه‌التفاوت، یعنی سودی را که از مقامات مالیاتی دریافت می‌کند، به فروشنده می‌پردازد.
ماده 3
تمام جریانات پولی از طریق دفتر اسناد رسمی انجام می شود و سردفتر به طور موقت این وجوه را در یک “حساب امانی” ویژه مدیریت می کند. سردفتر فقط در صورتی قیمت خرید را به فروشنده منتقل می کند که ملک به نام خریدار در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد (این امر توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم شده است) و فاقد رهن و ثبت و تصرف باشد. ودیعه (10% قیمت خرید) که خریدار پیش پرداخت می کند البته در تسویه نهایی توسط سردفتر تسویه خواهد شد، مانند سایر هزینه هایی که باید تسویه شود (مانند خود هزینه های دفتر اسناد رسمی، عوارض شهرداری و غیره). .).
ماده 4
این تاریخ تحویل کلیدها را در دفتر اسناد رسمی بیان می کند. همچنین بیان می کند که در صورت توافق خریدار و فروشنده (با رضایت طرفین) این تاریخ ممکن است تغییر کند.
ماده 5
خریدار باید ودیعه را پرداخت کند. او همچنین می تواند این کار را با ضمانت نامه بانکی انجام دهد. این معمولاً 4 تا 6 هفته پس از امضای قرارداد خرید یا بسته به نحوه توافق شما است. مبلغ معمولاً 10 درصد قیمت خرید است. اگر خریدار خانه را نخرد، این سپرده/ضمانت بانکی یک چوب پشت در است. اما بعداً در ماده 11 به آن باز خواهیم گشت.
ماده 6
ماده 6.1
این مقاله به طور خاص برای خریدار است. این مقاله اساساً به خریدار می گوید که این مسئولیت آن است که بداند چه چیزی را خریداری می کند. او امضا می کند که ملک در شرایط فعلی منتقل شود. بلکه با تمام حقوق و مطالبات و حق ارتفاق و حقوق کیفی و عیوبی که با آن همراه است. به عنوان مثال، حق تقدمی را که ملک شما باید به همسایه اعطا کند، تعهد کیفی مبنی بر عدم رنگ آمیزی قاب پنجره ها به رنگ های دیگر، لوله های تاسیساتی که در زیر ملک شما قرار دارد و غیره را در نظر بگیرید. خریدار می تواند همه اینها را در سند مالکیت فروشنده (سند تحویل) و عصاره کاداستر مطالعه کند. شما به عنوان یک خریدار باید تمام این مدارک را از فروشنده دریافت کرده باشید تا با دقت آن را بخوانید و بدانید که چه چیزی می خرید.
ماده 6.3
این مقاله در مورد این واقعیت است که خانه ای که در حین انتقال کلید فروخته می شود باید “برای استفاده عادی” مناسب باشد. توالت ها باید به درستی شسته شوند، آب گرم و گرمایش باید کار کند و نشتی جدی نداشته باشد.
به استثنای همه این موارد که خوب نیستند و از قبل در حین خرید به اطلاع خریدار رسیده اند. اگر خانه ای بخرید که دیگر هیچ چیز درست کار نمی کند، نماینده فروش این موضوع را در بروشور فروش و در حین مشاهده برای شما روشن می کند.
ماده 6.4
فروشنده اعلام می کند که نمی داند آیا آلودگی در خانه، آزبست، مخازن قدیمی زیرزمینی نفت در باغ وجود دارد یا خیر، یا اینکه آیا خاک آلوده است یا تصمیماتی مبنی بر اینکه خاک باید اصلاح شود وجود دارد یا خیر.
ماده 6.5
درست قبل از اینکه طرفین برای انتقال کلید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، خریدار حق دارد خانه را بازرسی کند. این در واقع همیشه اتفاق می افتد.
ماده 6.6 فروشنده تضمین می کند که هیچ اصلاح یا تعمیری توسط دولت برای بهبود خانه تحمیل نشده است. به عنوان مثال، اگر ملک به طور جدی فروکش کرده باشد و دولت برای مالک اخطاریه ارسال کرده باشد تا اقدام کند.
ماده 6.7
اگر خانه یک بنای تاریخی (ملی) یا منظره شهر یا روستای حفاظت شده باشد، در اینجا ذکر می شود. مهم است که به یاد داشته باشید که در این نوع موارد، ایجاد تغییرات در خانه همیشه آسان نیست.
ماده 6.8
فروشنده اعلام می کند که قول فروش ملک را به دیگری نداده یا نمی تواند ملزم به این کار باشد. مثلاً چون به همسایه اختیار خرید داده است.
ماده 6.9
فروشنده همچنین بیان می کند که اینطور نیست که ابتدا خانه خود را برای فروش به شهرداری عرضه می کرد. مثلاً چون شهرداری برای زمین برنامه داشت.
ماده 6.10
اگر مستاجر در خانه وجود داشته باشد، ممکن است آنها همچنان اجازه داشته باشند وقتی خانه را ترک می کنند، وسایل را از خانه خارج کنند. به عنوان مثال، یک واحد آشپزخانه یا یک سر دوش.
ماده 6.11
این بیان می کند که اگر خریدار در حین خرید بفهمد که خانه مثلاً 100 متر مربع است و در واقع 90 متر مربع است، خریدار نمی تواند هیچ حقی از سطح ظاهراً کوچکتر بگیرد و نمی تواند از فروشنده پول مطالبه کند. . فروشنده بدین وسیله برخی از مسئولیت ها را حذف می کند. لطفا توجه داشته باشید: این مقاله در عمل قابل اجرا نیست. رویه قضایی به ما می آموزد که در مواردی مانند این مثال، خریدار اغلب با وجود این ماده می تواند با موفقیت خسارت قابل توجهی را از فروشنده یا واسطه او مطالبه کند! فروشندگان قابل توجه: خانه را با دقت مطابق با دستورالعمل اندازه گیری NEN2580 اندازه گیری کنید یا در ذکر سطوح دقت کنید!
ماده 6.12
اگر اجاره نامه اعمال شود، فروشنده همیشه اعلام می کند که اجاره زمین سالانه خود را برای این کار پرداخت کرده است.
ماده 6.13
اگر فروشنده نشان دهد که مثلاً از وجود آزبست در خانه آگاه نیست و معلوم شود که در خانه وجود دارد، فروشنده همچنان می تواند در این مورد مسئول باشد. این یکی از دلایلی است که در پایان سند خرید بندهای زیادی (مانند بند آزبست) وجود دارد که این مسئولیت را حذف می کند.
ماده 7
ماده 7.1 مالکیت خانه در واقع با انتقال کلید منتقل می شود. این کار را معمولاً در زمان انتقال قانونی مالکیت در دفتر اسناد رسمی انجام می دهید. اگر مستاجر یا تاسیساتی در خانه وجود داشته باشد که اجاره/اجاره داده شده است، این موضوع باید در این مقاله بیان شود.
ماده 7.2
خانه کاملاً خالی است و پس از انتقال تمیز می شود، به جز همه مواردی که طرفین توافق کرده اند در فهرست اقلام باقی بمانند (مانند پرده، کمد لباس، یخچال).
ماده 7.3
پس از امضای قرارداد خرید، فروشنده نمی تواند به سادگی مستاجران را در خانه قرار دهد یا برای خانه قرارداد اجاره منعقد کند. مگر اینکه برای این کار از خریدار اجازه گرفته باشد.
ماده 7.4
ممکن است مالک فعلی هنوز ضمانت هایی در مورد اشیاء خانه داشته باشد. شاید ضمانت های پسوند جدید، گارانتی ماشین ظرفشویی جدید، ضمانت عایق کف و غیره. تمامی این ضمانت ها به خریدار منتقل می شود. مهم است که فروشنده تمام دفترچه های گارانتی و ترجیحاً تمام اسنادی را که از این نوع اقلام دارد در خانه برای خریدار بگذارد.
ماده 8
این مقاله در واقع می گوید که خریدار از روز انتقال کلید، مسئولیت مالیات شهرداری، اجاره و سایر عوارض را بر عهده دارد. دفتر اسناد رسمی همه اینها را دقیقاً به سنت محاسبه می کند و در صورت حسابی که خریدار دریافت می کند و باید پرداخت کند، تسویه می کند.
ماده 9
شما اغلب با شریک زندگی خود چیزی می خرید یا می فروشید. این ماده تصریح می کند که پس از امضای قرارداد، یکدیگر را مجاز به انجام حقوق و تعهدات مندرج در قرارداد کرده اید. شما به طور مشترک و فردی متعهد به رعایت کلیه توافقات مندرج در این قرارداد هستید. به طور خلاصه، هر یک از شما مسئولیت تضامنی دارند. به عنوان مثال: اگر با هم خانه ای بخرید و یک هفته بعد از هم جدا شوید، فروشنده می تواند از هر یک از شما درخواست انجام خرید کند.
ماده 10
تا لحظه انتقال مالکیت، مسئولیت کلیه خطرات و خساراتی که ممکن است به خانه وارد شود، بر عهده فروشنده است. از ماشین ظرفشویی شکسته گرفته تا درختی که روی خانه افتاده است. مثلاً اگر خانه به دلیل آتش سوزی کاملاً از بین برود، قرارداد خرید فسخ می شود. مسئولیت خریدار از لحظه تحویل کلید می باشد. لطفا توجه داشته باشید: مطمئن شوید که شما به عنوان یک خریدار در هنگام تحویل کلید، بیمه ساختمان گرفته اید. شما می توانید این را از قبل به خوبی ترتیب دهید. برای فروشندگان بسیار مهم است که خانه را تا روز انتقال مالکیت بیمه نگه دارند.
فروشندگان باید هر گونه آسیبی را که در خانه یا در آن رخ می دهد (به عنوان مثال، ماشین ظرفشویی خراب) تعمیر / تعویض کنند. به عنوان یک خریدار، مهم است که ملک را در حین بازرسی به دقت بررسی کنید (دقیقا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی) و/یا اگر به نظر می رسد اوضاع درست نیست، این موضوع را در اسرع وقت به صورت کتبی به فروشنده واقعی گزارش دهید. مشاور املاک.
ماده 11
این ماده تصریح می کند که طرفین باید به تعهدات خود با جریمه قابل توجهی عمل کنند.
شما به عنوان یک فروشنده در واقع یک وظیفه اصلی دارید و آن «تحویل» است. شما باید خانه خود را در زمان توافق شده برای انتقال کلید تحویل دهید.
شما به عنوان یک خریدار 2 وظیفه اصلی دارید و آن هم
- خانه را بگیر و
- پرداخت.
اگر به تعهد خود عمل نکنید، طرف مقابل حق دارد از شما مبلغ معقولی (یعنی 10 درصد قیمت خرید) را مطالبه کند. فروشنده به زودی آن چوب بسیار زیبا را پشت در خواهد داشت، زیرا طبق ماده 5 خریدار باید 10% سپرده (یا ضمانت نامه بانکی) را به دفتر اسناد رسمی واریز کند (یا تحویل دهد). اگر شما به عنوان یک خریدار خرید نکنید، مقدار قابل توجهی ضرر خواهید کرد.
ماده 12
قرارداد خرید و کلیه مکاتبات مهم در دفتر اسناد رسمی بایگانی می شود. اگر دسترسی به طرف مقابل دشوار است، همیشه می توانید از طریق دفتر اسناد رسمی با آنها تماس بگیرید.
ماده 13
طرفین می توانند برای ثبت این خرید در دفتر املاک انتخاب کنند. در عمل، انتخاب به خریدار ارائه می شود. این هزینه دارد (حدود 150 تا 200 یورو) و این هزینه ها در واقع همیشه بر عهده خریدار است.
چرا میخواهی چنین کاری بکنی؟ با ثبت خرید در دفاتر عمومی، سایر متقاضیان اطلاعات ملک می توانند متوجه فروش آن شوند. این به خریدار محافظت می‌کند اگر، برای مثال، فروشنده:
- مشکلات مالی دارد و/یا ورشکست می شود
- ملک را اجاره می دهد (پس مستاجر هیچ حقی با خریدار ندارد)
- خانه را به شخص دیگری می فروشد و/یا منتقل می کند
- درگیری حقوقی دارد
ثبت نام حداکثر تا 6 ماه امکان پذیر است.
ماده 14
خرید یا فروش خانه یک معامله بزرگ است. در صورت درخواست یکی از طرفین، طرفین باید بتوانند خود را به یکدیگر معرفی کنند. شناسایی خود در دفتر اسناد رسمی همیشه الزامی است.
ماده 15
در اینجا ما شرایط قطعی را پیدا می کنیم.
رزرو تامین مالی
شناخته شده ترین البته شرایط تامین مالی است. اگر این امر صدق کند، مبلغی که خریدار باید بتواند تأمین مالی کند و مدت زمانی که باید بتواند این امر را ترتیب دهد، بیان می شود.
فروشندگان قابل توجه: در عمل اغلب اتفاق می افتد که خریدار فقط کمی زمان بیشتری نیاز دارد. سپس به صورت کتبی (از طریق کارگزار خود) چند روز یا یک هفته اضافی برای تنظیم تامین مالی درخواست می کند. اگر خریدار نتواند تامین مالی دریافت کند، باید این موضوع را با نشان دادن حداقل 1 رد از سوی یک موسسه مالی معتبر به طرف فروشنده نشان دهد. بنابراین اگر نظر خود را تغییر دهد، نمی تواند رزرو مالی را انجام دهد.
بازرسی ساخت و ساز
یک بازرس سازه گزارشی از خانه تهیه می کند، عیوب، نکات بهبود و نکات قابل توجه را گزارش می دهد و همچنین هزینه های تعمیراتی را که برای تعمیر و نگهداری ضروری + عیوب تعمیر باید فوراً متحمل شود، بیان می کند. مرسوم است که بر سر مبلغی برای هزینه های تعمیر مستقیم خانه توافق می شود. اگر مبلغ گزارش از این مقدار بیشتر باشد، خریداران ممکن است خرید را لغو کنند. همچنین ممکن است تحقیقات تخصصی بیشتری مورد نیاز باشد. شما اغلب این را در طبقاتی می بینید که در آن بازرس مشکوک است که تیرها پوسیده هستند یا اینکه در کف آن کپک / کرم چوبی / سوسک شاخ بلند وجود دارد. بازرس اغلب آزمایش های مخرب را توصیه می کند (به عبارت دیگر، قرار دادن اره در کف). اگر چنین باشد، انحلال نیز می تواند رخ دهد. اگر هزینه‌های ناامیدکننده‌ای آشکار شود، در عمل اغلب مذاکراتی بین طرفین انجام می‌شود تا فروشنده در این هزینه‌ها مشارکت کند. این کار برای اینکه نیازی به انحلال نباشد.
ماده 16
خریدار دارای یک دوره تسلیم قانونی است. اگر خریدار یک شرکت باشد، دوره تسلیم از نظر قانونی الزامی نیست، اما فقط در صورت توافق طرفین یک گزینه است.
ماده 17
فروش شفاهی اگر مربوط به خانه باشد هنوز از نظر قانونی معتبر نیست. خرید تنها زمانی یک واقعیت است که هر دو طرف قرارداد خرید را امضا کرده باشند. امضا اغلب به طور همزمان اتفاق نمی افتد. اگر در همان زمان اتفاق نیفتد، طرف فروشنده همیشه اول امضا می کند. خریدار باید زمانی که قرارداد خرید امضا شده توسط فروشندگان را دریافت می کند، به موقع امضا کند. این معمولاً باید در 5 روز کاری پس از امضای فروشنده انجام شود.
ماده 18
قانون هلند اعمال می شود.
ماده 19
در این قسمت اسنادی که خریدار دریافت کرده است فهرست می شود. این معمولا حداقل شامل موارد زیر است:
- سند تحویل (مدرک مالکیت)
- پرسشنامه B
- برچسب انرژی
- لیست چیزها
- گزارش اندازه گیری
- عصاره کاداستر
- نقشه کاداستر
- یک تصمیم WOZ
- بروشور فروش
لطفا توجه داشته باشید: خریداران مطمئن می شوند که تمام این اسناد را با دقت مطالعه کرده اید. بدانید چه چیزی می‌خرید، چه حقوق و تعهداتی به آن تعلق می‌گیرد، چه چیزهایی با آن فروخته می‌شود و چه چیزهایی فروخته نمی‌شود و فروشندگان در پرسشنامه به شما به‌عنوان خریدار چه چیزی را اعلام کرده‌اند.
ماده 20
توافقات بیشتر بین خریدار و فروشنده را می توان در اینجا بیان کرد.
اینها می توانند همه انواع توافقات باشند. به عنوان مثال، فروشنده سوله قدیمی را از باغ خراب می کند و آن را خارج می کند.
ماده 21 به بعد
از ماده 21 به بعد کلیه بندها ذکر شده است. فروشنده اغلب خود را در برابر موارد زیر پوشش می دهد:
- آزبست
- آلودگی خاک
- نقص در فونداسیون
- سن خانه و پیامدهای آن
- خریدار موظف به بررسی است و فروشنده تمام فضا را برای این کار به او داده است
- تفاوت در ابعاد واقعی و گزارش اندازه‌گیری (حتی اگر به سختی بتوان آن را در دادگاه حفظ کرد)
- تغییر سطح آب های زیرزمینی (به دلیل طاعون توده ها)
- این واقعیت که او خودش در آنجا زندگی نمی کرد (مثلاً در مورد مسائل ارثی)
- اینکه خریدار باید خودش در آنجا زندگی کند و اجازه اجاره دادن آن را ندارد (شرط تصرف خود)
تاییدیه دریافت
در پایان سند فروش یک قبض رسید وجود دارد که خریدار باید آن را تکمیل و امضا کند. این لحظه شروع دوره خنک شدن را تنظیم می کند.
لیست موارد
سند فروش معمولاً شامل فهرستی از مواردی است که هر دو طرف باید امضا کنند.