En principio, la escritura de compraventa es un contrato muy claro. Esto se debe a que es un modelo de acuerdo estándar en el que sólo se cambian o rellenan cosas. Esto se hace con un tipo de letra diferente, o se añade o tacha con un bolígrafo. El contrato de compraventa protege los derechos del comprador y del vendedor. Es importante saber que la base de todos los contratos de venta es casi siempre la misma. Así, todo contrato de venta contiene los artículos 1 a 20. Recorramos los artículos.
Página 1
La primera página contiene los datos del comprador y del vendedor. Compruebe sus propios datos cuidadosamente. Es importante que todo esto sea correcto.
Artículo 1
- Aquí puede averiguar qué dirección de la propiedad se ha vendido.
- Luego dice cómo esta dirección es conocida por el registro de la propiedad. Por ejemplo, la sección A número 1234
- A continuación se muestra la superficie de toda la parcela. 1 hectárea equivale a 10.000 m2 , 1 área equivale a 100 m2 y 1 céntimo equivale a 1 m2 . Una casa con una parcela de 10210 m2 es, por tanto, 1 hectárea, 2 son y 10 centímetros.
- Y por último, pero no menos importante: el precio de compra
Artículo 2
- En primer lugar, indica a quién van dirigidos los costes del comprador. En realidad, estos son siempre los del comprador. De hecho, siempre se adquiere una casa existente a costa del comprador.
- A continuación, establece quién puede designar al notario. En la mayoría de los casos, se trata del comprador, pero eso depende de cómo se haya acordado.
Artículo 2.2
Si la propiedad ha cambiado de manos en un plazo de 6 meses, las autoridades fiscales devolverán el impuesto de transferencia anterior. De hecho, es una práctica habitual acordar que el vendedor tiene derecho a ese dinero (porque lo pagó en su momento). Sin embargo, el impuesto de transmisiones que se devuelve será compensado por las autoridades fiscales con el impuesto de transmisiones que debe pagar el comprador. Así, la administración tributaria paga el impuesto de transmisiones patrimoniales anterior al comprador, mientras que el vendedor tiene realmente derecho a él. Por ello, el artículo establece que el comprador debe pagar al vendedor la «diferencia», es decir, el beneficio que obtiene del fisco.
Artículo 3
Todos los flujos de dinero pasan por el notario y éste gestiona temporalmente estos fondos en una «cuenta de terceros» especial. El notario transfiere el precio de compra al vendedor sólo si la propiedad está inscrita en el registro de la propiedad a nombre del comprador (el notario se encarga de ello) y está libre de hipotecas, inscripciones y embargos. La fianza (10% del precio de compra) que el comprador paga por adelantado será, por supuesto, liquidada por el notario en la liquidación final, al igual que todos los demás gastos que hay que liquidar (como los propios honorarios del notario, los impuestos municipales, etc.).
Artículo 4
Indica la fecha de transmisión de la llave en el notario. También establece que esta fecha puede modificarse si el comprador y el vendedor (de mutuo acuerdo) así lo acuerdan.
Artículo 5
El comprador debe pagar un depósito. También puede hacerlo mediante un aval bancario. Esto suele ocurrir entre 4 y 6 semanas después de la firma del contrato de compraventa o tal y como se acordó. El importe suele ser el 10% del precio de compra. Este depósito/garantía bancaria es un gran palo si el comprador no toma posesión de la propiedad. Pero volveremos a ello en el artículo 11.
Artículo 6
Artículo 6.1
Este es un artículo dirigido específicamente al comprador. Este artículo dice en realidad al comprador que es su responsabilidad saber lo que está comprando. Firma la entrega de la propiedad en el estado en que se encuentra actualmente. Pero también con todos los derechos, reclamaciones, servidumbres, derechos cualitativos, defectos que los acompañan. Piense, por ejemplo, en el derecho de paso que su propiedad debe conceder a un vecino, en la obligación cualitativa de no pintar los marcos de sus ventanas de otro color, en las tuberías de servicios públicos que pasan por debajo de su propiedad, etc. El comprador puede leer todo esto en el título de propiedad del vendedor y en el extracto catastral. Como comprador, debe haber recibido toda esta documentación del vendedor para poder leerla detenidamente y saber lo que está comprando.
Artículo 6.3
Este artículo trata del hecho de que la propiedad que se vende debe ser «apta para el uso normal» en el momento de la entrega de las llaves. Los inodoros deben tirar de la cadena correctamente, el agua caliente y la calefacción deben funcionar y no debe haber fugas graves.
Excepto todas aquellas cosas que no son buenas y que ya se han dado a conocer al comprador durante la compra. Si compra una casa en ruinas y nada funciona correctamente, el agente vendedor se lo hará saber en el folleto de venta y durante la visita.
Artículo 6.4
El vendedor afirma que sabe o no sabe si hay contaminación en la casa, amianto, antiguos depósitos de aceite subterráneos en el jardín, o si el suelo está contaminado o si hay algún decreto que diga que hay que sanear el suelo.
Artículo 6.5
Justo antes de que las partes acudan al notario para la entrega de llaves, el comprador tiene derecho a inspeccionar la casa. En realidad, esto ocurre siempre.
Artículo 6.6 El Vendedor garantiza que no se han impuesto mejoras o reparaciones en la vivienda por parte del gobierno. Por ejemplo, si el lugar está muy deteriorado y el gobierno ha emitido un aviso al propietario para que tome medidas.
Artículo 6.7
Si la casa es un monumento nacional o una vista protegida de una ciudad o pueblo, se menciona aquí. Es importante recordar que en estos casos no siempre es fácil hacer cambios en la propiedad.
Artículo 6.8
El vendedor declara que no se ha comprometido a vender la propiedad a nadie más ni puede ser obligado a hacerlo. Por ejemplo, porque ha dado una opción de compra al vecino.
Artículo 6.9
El vendedor también afirma que no es el caso de que haya tenido que ofrecer primero su propiedad en venta al municipio. Por ejemplo, porque el municipio tenía planes para el terreno.
Artículo 6.10
Si hay inquilinos en la vivienda, es posible que se les permita retirar objetos de la misma cuando se marchen. Por ejemplo, un mueble de cocina o una ducha.
Artículo 6.11
Esto establece que si, durante la compra, el comprador entiende que la casa tiene, por ejemplo, 100 metros cuadrados y en realidad tiene 90 metros cuadrados, el comprador no puede derivar ningún derecho de la aparente menor superficie y no puede exigir ningún dinero al vendedor. De este modo, el vendedor excluye parte de su responsabilidad. Tenga en cuenta que este artículo no se sostiene en la práctica. La jurisprudencia nos enseña que, en casos como éste, el comprador puede a menudo reclamar con éxito una importante indemnización al vendedor o a su intermediario, ¡a pesar de este artículo! Cuidado con los vendedores: midan la casa según las instrucciones de medición NEN2580 o tengan cuidado al mencionar las superficies.
Artículo 6.12
Si se aplica la renta del suelo, el vendedor siempre declara haber pagado la renta anual del suelo.
Artículo 6.13
Si el vendedor declara, por ejemplo, que no tiene conocimiento de la presencia de amianto en la casa y resulta que lo hay, el vendedor puede ser considerado responsable de ello. Esta es una de las razones por las que hay muchas cláusulas al final del contrato de venta (como la cláusula del amianto) que excluyen esta responsabilidad.
Artículo 7
Artículo 7.1 La propiedad de la vivienda se transfiere efectivamente cuando se entregan las llaves. Esto se suele hacer en el notario durante la transferencia legal de la propiedad. Si todavía hay inquilinos en la casa o instalaciones en la casa que están alquiladas/arrendadas, esto debe mencionarse en este artículo.
Artículo 7.2
Cuando se traspasa la casa, se vacía y se desaloja ordenadamente, excepto todos los objetos que las partes han acordado en la Lista de Objetos que deben dejarse (por ejemplo, cortinas, armario, frigorífico).
Artículo 7.3
Una vez firmado el contrato de compraventa, el vendedor no puede poner inquilinos en la vivienda ni celebrar contratos de alquiler de la misma. A menos que haya recibido permiso para hacerlo del comprador.
Artículo 7.4
Es muy posible que el actual propietario aún tenga garantías sobre las cosas de la casa. Quizás garantías en la nueva extensión, garantía en el nuevo lavavajillas, garantía en el aislamiento del suelo, etc. Todas estas garantías se transfieren al comprador. Es importante que el vendedor deje para el comprador todos los libros de garantía y, preferiblemente, también toda la documentación que tenga de estos asuntos en la casa.
Artículo 8
Este artículo dice básicamente que el comprador es responsable de los impuestos municipales, del arrendamiento del suelo y de otras cargas a partir del día de la entrega de llaves. El notario calculará todo esto hasta el último céntimo y lo liquidará en la factura de gastos que el comprador recibe y tiene que pagar.
Artículo 9
A menudo compras o vendes algo junto a tu pareja. Este artículo regula que, tras la firma, se han autorizado mutuamente a cumplir los derechos y obligaciones del acuerdo. Están obligados juntos, pero también cada uno individualmente, a cumplir todos los acuerdos de este convenio. En resumen, cada uno es responsable solidario. Por ejemplo, si compran una casa juntos y se separan una semana después, el vendedor puede exigir que cada uno de ustedes cumpla con la compra.
Artículo 10
Hasta el momento de la transmisión de la propiedad, los vendedores son responsables de todos los riesgos y daños que pueda sufrir el inmueble. Desde un lavavajillas roto hasta un árbol caído sobre la casa. Si la propiedad queda completamente destruida por un incendio, por ejemplo, el contrato de venta quedará anulado. Desde el momento de la entrega de llaves, los compradores son responsables. Nota: como comprador, asegúrese de haber contratado el seguro del edificio en el momento de la entrega de las llaves. Esto se puede organizar con mucha antelación. Para los vendedores, es muy importante mantener la propiedad asegurada hasta el día de la transferencia de la propiedad.
Los vendedores deben reparar/reemplazar cualquier daño que se produzca en la propiedad (por ejemplo, ese lavavajillas roto). Como comprador, es importante inspeccionar bien la casa durante la inspección (justo antes de ir al notario) y/o comunicar por escrito cualquier irregularidad al agente vendedor lo antes posible.
Artículo 11
Este artículo regula bajo pena de una multa adecuada que las partes cumplan con sus obligaciones.
Como vendedor, en realidad tiene una obligación principal y es la de «entregar». Debe entregar su propiedad en el momento acordado de la entrega de llaves.
Como comprador, tiene dos obligaciones principales, que son
- tomar la casa y
- pagar.
Si no cumples con tus obligaciones, la otra parte tiene derecho a exigirte una suma considerable de dinero (concretamente el 10% del precio de compra). El vendedor pronto tendrá el palo gordo detrás, porque según el artículo 5, el comprador tiene que pagar (o dar) un 10% de fianza (o aval bancario) al notario. Si usted, como comprador, no compra, perderá una cantidad considerable de dinero.
Artículo 12
El contrato de compraventa y toda la correspondencia importante se archivará ante el notario en la oficina. Si la otra parte es difícil de localizar, legalmente siempre puede hacerlo a través del notario.
Artículo 13
Las partes pueden optar por inscribir esta venta en el registro de la propiedad. En la práctica, la elección la hace el comprador. Esto cuesta dinero (aproximadamente entre 150 y 200 euros) y, en realidad, estos costes son siempre para el comprador.
¿Por qué lo haces? Al inscribir una venta en los registros públicos, otras partes que soliciten información sobre la propiedad pueden ver que se ha vendido. Esto ofrece al comprador protección para cuando el vendedor, por ejemplo:
- tiene problemas financieros y/o quiebra
- alquilar el inmueble (el inquilino no tiene entonces ningún derecho con el comprador)
- vender o transferir la propiedad a otra persona
- tiene un litigio pendiente
Un registro puede tener una duración máxima de 6 meses.
Artículo 14
Comprar o vender una casa es un gran negocio. Las partes deben poder legitimarse mutuamente si alguna de ellas lo solicita. Siempre es necesario identificarse ante el notario.
Artículo 15
Aquí encontramos las condiciones resolutorias.
La reserva de financiación
La más conocida es, por supuesto, la reserva de financiación. Si se aplica, se indica la cantidad que el comprador debe conseguir para la financiación y también el plazo en el que debe ser capaz de arreglarlo.
Atención vendedores: en la práctica suele ocurrir que el comprador necesita un poco más de tiempo. Entonces pide por escrito (a través de su agente) unos días o una semana más de tiempo para conseguir la financiación. Si el comprador no puede conseguir la financiación, deberá demostrarlo mostrando al menos una negativa de una entidad financiera reconocida a la parte vendedora. Así, si cambia de opinión, no puede culpar a la reserva de financiación.
La inspección del edificio
Un ingeniero estructural hace un informe de la casa, informa de los defectos, las áreas de mejora y los puntos de atención y también menciona los costes de reparación que deben hacerse inmediatamente para el mantenimiento necesario + la reparación de los defectos. Es habitual acordar una cantidad para los costes de reparación inmediata de la propiedad. Si el importe del informe resulta ser superior a esta cantidad, los compradores pueden anular la compra. También puede ser necesaria una investigación más especializada. Esto se ve a menudo en los suelos en los que un inspector sospecha que las vigas están podridas o que hay moho/carcoma/escarabajo en el suelo. El inspector suele recomendar entonces la realización de pruebas destructivas (es decir, serrar el suelo). Si este es el caso, también se puede disolver. En la práctica, si salen a la luz costes decepcionantes, las partes suelen negociar para que el vendedor contribuya a ellos. Esto es para que no haya necesidad de disolverlo.
Artículo 16
El comprador dispone de un periodo de reflexión legal. Si el comprador es una empresa, el periodo de reflexión no es obligatorio por ley, sino sólo una opción si las partes así lo acuerdan.
Artículo 17
Una venta verbal todavía no es legalmente válida cuando se trata de una casa. La venta no es un hecho hasta que ambas partes hayan firmado el contrato de compraventa. La firma no suele hacerse al mismo tiempo. Si no se produce al mismo tiempo, la parte vendedora siempre firma primero. Sin embargo, el comprador debe firmar el contrato de compraventa firmado por los vendedores con la debida antelación. Por lo general, esto debe hacerse dentro delquinto día hábil después de que los vendedores hayan firmado.
Artículo 18
Se aplicará el derecho neerlandés.
Artículo 19
Toda la documentación recibida por el comprador se encuentra aquí. Suele consistir en al menos:
- El acta de entrega (la prueba de propiedad)
- El cuestionario B
- La etiqueta energética
- La lista de casos
- El informe de medición
- El extracto catastral
- El mapa catastral
- Una decisión de la WOZ
- El folleto de ventas
Nota: los compradores deben asegurarse de haber leído toda esta documentación con mucha atención. Conozca lo que está comprando, los derechos y obligaciones que conlleva, lo que se vende y lo que no se vende y lo que los vendedores en el cuestionario le han informado como comprador.
Artículo 20
Aquí se pueden establecer otros acuerdos entre el comprador y el vendedor.
Pueden ser todo tipo de citas. Por ejemplo, que el vendedor derribe y retire el viejo cobertizo del jardín.
Artículo 21 en adelante
A partir del artículo 21 se mencionan todas las cláusulas. El vendedor suele cubrirse contra ello:
- Amianto
- Contaminación del suelo
- Defectos en los cimientos
- La edad de la casa y sus consecuencias
- El comprador tiene la obligación de investigar y el vendedor le ha dado todas las oportunidades para hacerlo
- Diferencias entre las dimensiones reales y el informe de medición (aunque esto sea difícil de sostener en los tribunales)
- Variación del nivel de las aguas subterráneas (en relación con el hincado de pilotes)
- El hecho de no haber vivido allí (por ejemplo, en cuestiones de herencia)
- El hecho de que el comprador tenga que vivir allí él mismo y no se le permita alquilarlo (cláusula de ocupación por el propietario)
Confirmación del recibo
Al final del contrato de venta se encuentra el recibo que el comprador debe rellenar y firmar. Esto regula el momento a partir del cual se inicia el periodo de enfriamiento.
Lista de artículos
La escritura de venta suele ir acompañada de la lista de artículos que ambas partes deben firmar.