En principe, l’acte de vente est un contrat très clair. Il s’agit en effet d’un modèle d’accord standard dans lequel seules des choses sont modifiées ou complétées. Il s’agit d’une police différente, d’un ajout ou d’une rature au stylo. Le contrat de vente protège les droits de l’acheteur et du vendeur. Important à savoir : la base de tout contrat de vente est presque toujours la même. Ainsi, tout contrat de vente contient les articles 1 à 20. Passons en revue les articles.
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La première page contient les coordonnées de l’acheteur et du vendeur. Vérifiez soigneusement vos propres données. Il est important que tous ces éléments soient corrects.
Article 1
- Vous pouvez y trouver l’adresse de la propriété qui a été vendue.
- Ensuite, il est dit comment cette adresse est connue par le registre foncier. Par exemple, le numéro de la section A est 1234
- Voici la superficie de l’ensemble de la parcelle. 1 hectare vaut 10 000 m2, 1 are vaut 100 m2 et 1 centaure vaut 1 m2. Une maison avec un terrain de 10210 m2 représente donc 1 hectare, 2 are et 10 centimètres.
- Et enfin, le dernier mais non le moindre : le prix d’achat
Article 2
- Tout d’abord, elle indique à qui s’adressent les frais d’achat. En fait, ce sont toujours celles de l’acheteur. En fait, vous achetez toujours une maison existante aux frais de l’acheteur.
- Elle indique ensuite qui peut désigner le notaire. Dans la plupart des cas, il s’agit de l’acheteur, mais cela dépend de la façon dont vous avez convenu.
Article 2.2
Si le bien a changé de mains dans les 6 mois, les autorités fiscales rembourseront les droits de mutation précédents. En fait, il est d’usage de convenir que le vendeur a droit à cet argent (parce qu’il l’a payé à l’époque). Toutefois, la taxe de transfert qui est restituée sera compensée par les autorités fiscales avec la taxe de transfert que l’acheteur doit payer. Ainsi, l’administration fiscale verse l’ancien droit de mutation à l’acheteur, alors que le vendeur y a en fait droit. C’est pourquoi cet article stipule que l’acheteur doit verser au vendeur la « différence », c’est-à-dire l’avantage qu’il reçoit ensuite de l’administration fiscale.
Article 3
Tous les flux d’argent passent par le notaire et le notaire gère temporairement ces fonds sur un « compte de tiers » spécial. Le notaire ne transfère le prix d’achat au vendeur que si le bien est inscrit au registre foncier au nom de l’acheteur (le notaire s’en charge) et est libre d’hypothèques, d’inscriptions et de saisies. Le dépôt (10 % du prix d’achat) que l’acheteur paie à l’avance sera bien sûr réglé par le notaire lors du règlement final, comme tous les autres frais à régler (tels que les frais de notaire eux-mêmes, les taxes municipales, etc.)
Article 4
Il s’agit de la date de transfert de la clé chez le notaire. Il précise également que cette date peut être modifiée si l’acheteur et le vendeur (d’un commun accord) en conviennent.
Article 5
L’acquéreur doit verser un acompte. Il peut également le faire au moyen d’une garantie bancaire. Ce délai est généralement de 4 à 6 semaines après la signature du contrat de vente ou de la manière dont vous avez convenu. Le montant est généralement de 10 % du prix d’achat. Ce dépôt/cette garantie bancaire est un gros bâton si l’acheteur ne prend pas possession de la propriété. Mais nous y reviendrons à l’article 11.
Article 6
Article 6.1
Cet article s’adresse spécifiquement à l’acheteur. Cet article dit en fait à l’acheteur qu’il est de sa responsabilité de savoir ce qu’il achète. Il signe pour que la propriété soit remise dans l’état où elle se trouve actuellement. Mais aussi avec tous les droits, revendications, servitudes, droits qualitatifs, défauts qui les accompagnent. Pensez, par exemple, au droit de passage que votre propriété doit accorder à un voisin, à l’obligation qualitative de ne pas peindre les cadres de vos fenêtres d’une autre couleur, aux conduites d’utilité publique qui passent sous votre propriété, etc. L’acheteur peut lire tout cela dans le titre de propriété du vendeur et l’extrait cadastral. En tant qu’acheteur, vous devez avoir reçu toute cette documentation du vendeur afin de pouvoir la lire attentivement et savoir ce que vous achetez.
Article 6.3
Cet article porte sur le fait que le bien vendu doit être « propre à un usage normal » au moment de la remise des clés. Les toilettes doivent fonctionner correctement, l’eau chaude et le chauffage doivent fonctionner, et il ne doit pas y avoir de fuites importantes.
À l’exception de toutes les choses qui ne sont pas bonnes et qui ont déjà été portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’achat. Si vous achetez une maison à rénover et que rien ne fonctionne correctement, l’agent vendeur vous le fera savoir dans la brochure de vente et pendant la visite.
Article 6.4
Le vendeur déclare qu’il ne sait pas s’il y a de la pollution dans la maison, de l’amiante, d’anciennes cuves à mazout souterraines dans le jardin, ou si le sol est pollué ou s’il existe des décrets disant que le sol doit être assaini.
Article 6.5
Juste avant que les parties se rendent chez le notaire pour le transfert des clés, l’acheteur a le droit d’inspecter la maison. En fait, cela arrive tout le temps.
Article 6.6 Le vendeur garantit qu’aucune amélioration ou réparation n’a été imposée au logement par le gouvernement. Par exemple, si l’endroit s’affaisse fortement et que le gouvernement a émis un avis au propriétaire pour qu’il prenne des mesures.
Article 6.7
Si la maison est un monument national ou une vue de ville ou de village protégée, cela est mentionné ici. Il est important de se rappeler que dans de tels cas, il n’est pas toujours facile d’apporter des modifications à la propriété.
Article 6.8
Le vendeur déclare qu’il n’a pas promis de vendre le bien à quelqu’un d’autre ou qu’il ne peut pas être obligé de le faire. Par exemple, parce qu’il a donné une option d’achat au voisin.
Article 6.9
Le vendeur affirme également qu’il n’aurait pas dû proposer son bien à la vente en premier lieu à la municipalité. Par exemple, parce que la municipalité avait des projets pour ce terrain.
Article 6.10
S’il y a des locataires dans la propriété, il se peut qu’ils soient autorisés à retirer des objets de la propriété lorsqu’ils partent. Par exemple, un élément de cuisine ou un pommeau de douche.
Article 6.11
Cela signifie que si, lors de l’achat, l’acheteur comprend que la maison fait, par exemple, 100 mètres carrés et qu’elle en fait 90, il ne peut tirer aucun droit de la surface apparemment plus petite et ne peut exiger aucune somme d’argent du vendeur. Le vendeur exclut ainsi une certaine responsabilité. Veuillez noter que cet article ne tient pas la route dans la pratique. La jurisprudence nous enseigne que dans des cas comme celui-ci, l’acheteur peut souvent réclamer avec succès une indemnisation substantielle au vendeur ou à son intermédiaire, malgré cet article ! Attention aux vendeurs : mesurez la maison conformément aux instructions de mesure NEN2580 ou faites attention lorsque vous mentionnez des surfaces !
Article 6.12
Si le droit de superficie s’applique, le vendeur déclare toujours avoir payé le droit de superficie annuel.
Article 6.13
Si le vendeur déclare, par exemple, qu’il n’est pas au courant de la présence d’amiante dans la maison et qu’il s’avère qu’il y en a, il peut être tenu pour responsable. C’est l’une des raisons pour lesquelles il existe de nombreuses clauses à la fin du contrat de vente (comme la clause d’amiante) qui excluent cette responsabilité.
Article 7
Article 7.1 La propriété du bien est effectivement transférée lors de la remise des clés. Cela se fait généralement chez le notaire lors du transfert légal de la propriété. S’il y a encore des locataires dans la maison ou des installations dans la maison qui sont louées, cela doit être mentionné dans cet article.
Article 7.2
Lorsque la maison est transférée, elle est soigneusement vidée et nettoyée, à l’exception de tous les articles que les parties ont convenu dans la liste des articles à laisser sur place (par exemple, rideaux, armoire, réfrigérateur).
Article 7.3
Une fois le contrat de vente signé, le vendeur n’est pas autorisé à mettre des locataires dans la propriété ou à conclure des contrats de location pour la propriété. Sauf s’il a reçu l’autorisation de le faire de la part de l’acheteur.
Article 7.4
Il se peut que le propriétaire actuel ait encore des garanties sur des objets dans la maison. Peut-être des garanties sur la nouvelle extension, une garantie sur le nouveau lave-vaisselle, une garantie sur l’isolation du sol, etc. Toutes ces garanties sont transférées à l’acheteur. Il est important que le vendeur laisse à l’acheteur tous les livres de garantie et, de préférence, tous les documents qu’il possède à ce sujet dans la maison.
Article 8
Cet article dit essentiellement que l’acheteur est responsable des taxes municipales, du bail foncier et des autres charges à partir du jour du transfert des clés. Le notaire calcule tout cela jusqu’au dernier centime et le règle sur la note de frais que l’acheteur reçoit et doit payer.
Article 9
Vous achetez ou vendez souvent quelque chose avec votre partenaire. Cet article stipule qu’après avoir signé, vous vous êtes donné mutuellement le pouvoir de remplir les droits et obligations de l’accord. Vous êtes tenus ensemble, mais aussi chacun individuellement, de respecter tous les accords du présent contrat. En bref, vous êtes tous deux conjointement et solidairement responsables. Par exemple, si vous achetez une maison ensemble et que vous vous séparez une semaine plus tard, le vendeur peut exiger que chacun de vous se conforme à l’achat.
Article 10
Jusqu’au moment du transfert de propriété, les vendeurs sont responsables de tous les risques et dommages qui peuvent survenir au bien. D’un lave-vaisselle cassé à un arbre tombé sur la maison. Si le bien est entièrement détruit par un incendie, par exemple, le contrat de vente sera annulé. À partir du moment où la clé est transférée, les acheteurs sont responsables. Attention : en tant qu’acheteur, assurez-vous d’avoir souscrit une assurance bâtiment lors de la remise des clés. Cela peut être organisé bien à l’avance. Pour les vendeurs, il est très important de garder le bien assuré jusqu’au jour du transfert de propriété.
Les vendeurs doivent réparer/remplacer tout dommage survenu à ou dans la propriété (par exemple, le lave-vaisselle cassé). En tant qu’acheteur, il est important d’inspecter correctement la maison lors de l’inspection (juste avant de passer chez le notaire) et/ou de signaler toute irrégularité par écrit à l’agent vendeur dès que possible.
Article 11
Cet article règle sous peine d’une amende appropriée l’exécution par les parties de leurs obligations.
En tant que vendeur, vous n’avez qu’un seul devoir, celui de « livrer ». Vous devez livrer votre bien à l’heure convenue du transfert des clés.
En tant qu’acheteur, vous avez deux obligations principales, à savoir
- prendre la maison et
- payer.
Si vous ne remplissez pas vos obligations, l’autre partie est en droit de vous réclamer une somme d’argent considérable (à savoir 10% du prix d’achat). Le vendeur aura bientôt le gros bout du bâton derrière lui, car selon l’article 5, l’acheteur doit payer (ou donner) un dépôt de 10 % (ou une garantie bancaire) au notaire. Si, en tant qu’acheteur, vous n’achetez pas, vous perdrez une somme d’argent considérable.
Article 12
Le contrat de vente et toute correspondance importante sont déposés chez le notaire à l’office. Si l’autre partie est difficile à joindre, vous pouvez toujours légalement le faire par l’intermédiaire du notaire.
Article 13
Les parties peuvent choisir d’inscrire cette vente au registre foncier. En pratique, le choix est fait par l’acheteur. Cela coûte de l’argent (environ 150 à 200 euros) et ces coûts sont en fait toujours à la charge de l’acheteur.
Pourquoi faire ça ? En enregistrant une vente dans les registres publics, les autres parties qui demandent des informations sur le bien peuvent voir qu’il a été vendu. Cela offre à l’acheteur une protection lorsque le vendeur, par exemple :
- a des problèmes financiers et/ou fait faillite
- louer le bien (le locataire n’a alors aucun droit avec l’acheteur)
- vendre ou transférer le bien à quelqu’un d’autre
- a un litige en cours
Un enregistrement peut être effectué pour une période maximale de 6 mois.
Article 14
L’achat ou la vente d’un logement est une affaire importante. Les parties doivent pouvoir se légitimer mutuellement si l’une d’entre elles le demande. Vous êtes toujours tenu de vous identifier chez le notaire.
Article 15
Nous trouvons ici les conditions résolutives.
La réserve de financement
La plus connue est, bien sûr, la réserve de financement. Si elle s’applique, elle indique le montant que l’acheteur doit réussir à obtenir du financement et aussi le délai dans lequel il doit pouvoir le faire.
Attention aux vendeurs : dans la pratique, il arrive souvent que l’acheteur ait besoin d’un peu plus de temps. Il demande alors par écrit (par l’intermédiaire de son courtier) un délai supplémentaire de quelques jours ou d’une semaine pour boucler le financement. Si l’acheteur ne peut pas obtenir le financement, il doit le prouver en présentant au moins un refus d’une institution financière reconnue à la partie vendeuse. Ainsi, s’il change d’avis, il ne peut pas en accuser la réserve de financement.
L’inspection du bâtiment
Un ingénieur structurel fait un rapport de la maison, signale les défauts, les zones d’amélioration et les points d’attention et mentionne également les coûts de réparation qui doivent être effectués immédiatement pour l’entretien nécessaire + la réparation des défauts. Il est d’usage de convenir d’un montant pour les frais de réparation immédiate du bien. Si le montant du rapport s’avère supérieur à ce montant, les acheteurs peuvent annuler l’achat. D’autres recherches spécialisées peuvent également être nécessaires. Cela se produit souvent dans les planchers où un inspecteur soupçonne que les poutres sont pourries ou qu’il y a de la moisissure, des vers à bois ou des scarabées dans le plancher. L’inspecteur recommande alors souvent des tests destructifs (c’est-à-dire le sciage du plancher). Si tel est le cas, elle peut également être dissoute. Dans la pratique, si des coûts décevants sont révélés, les parties négocient souvent pour que le vendeur contribue à ces coûts. Ceci afin qu’il ne soit pas nécessaire de le dissoudre.
Article 16
L’acheteur dispose d’un délai de réflexion légal. Si l’acheteur est une entreprise, le délai de réflexion n’est pas requis par la loi, mais seulement une option si les parties en conviennent.
Article 17
Une vente orale n’est pas encore juridiquement valable lorsqu’il s’agit d’une maison. La vente n’est pas un fait tant que les deux parties n’ont pas signé le contrat de vente. La signature ne se fait souvent pas en même temps. Si cela ne se fait pas en même temps, la partie qui vend signe toujours en premier. Toutefois, l’acheteur doit signer le contrat de vente signé par les vendeurs en temps utile. Cela doit généralement être fait dans le5e jour ouvrable après la signature des vendeurs.
Article 18
Le droit néerlandais est applicable.
Article 19
Toute la documentation reçue par l’acheteur est répertoriée ici. Il s’agit généralement d’au moins :
- L’acte de livraison (la preuve de propriété)
- Le questionnaire B
- Le label énergétique
- La liste des cas
- Le rapport de mesure
- L’extrait cadastral
- Le plan cadastral
- Une décision de WOZ
- La brochure de vente
Remarque : les acheteurs doivent s’assurer d’avoir lu très attentivement toute cette documentation. Sachez ce que vous achetez, quels sont les droits et obligations qui y sont attachés, ce qui est et n’est pas vendu et ce dont les vendeurs vous ont informé en tant qu’acheteur.
Article 20
D’autres accords entre l’acheteur et le vendeur peuvent être mentionnés ici.
Il peut s’agir de toutes sortes de rendez-vous. Par exemple, que le vendeur démolisse et enlève l’ancienne remise du jardin.
Article 21 et suivants
A partir de l’article 21, toutes les clauses sont mentionnées. Le vendeur s’en protège souvent :
- Amiante
- Contamination du sol
- Défauts dans les fondations
- Le vieillissement de la maison et ses conséquences
- L’acheteur a le devoir d’enquêter et le vendeur lui a donné toutes les possibilités de le faire.
- Différences entre les dimensions réelles et le rapport de mesure (même si cela est difficile à faire valoir devant un tribunal).
- Variation du niveau des eaux souterraines (en rapport avec le battage des pieux)
- Le fait qu’il n’y vivait pas lui-même (par exemple en matière de succession)
- Le fait que l’acheteur doit y vivre lui-même et n’est pas autorisé à le louer (clause d’occupation par le propriétaire).
Confirmation du reçu
À la fin du contrat de vente, il existe un reçu que l’acheteur doit remplir et signer. Cela règle le moment à partir duquel la période de refroidissement commence.
Liste des objets
L’acte de vente est généralement accompagné de la liste des objets que les deux parties doivent signer.