In beginsel is de koopakte een heel overzichtelijk contract. Dat komt namelijk doordat het een standaard modelovereenkomst is waarin alleen zaken worden gewijzigd of ingevuld. Dat gebeurt in een afwijkend lettertype, of wordt met de pen bijgeschreven of juist doorgehaald. De koopakte beschermt zowel de rechten van koper als die van verkoper. Belangrijk om te weten: de basis van elke koopovereenkomst is bijna overal hetzelfde. Elke koopovereenkomst bevat dus de artikelen 1 tot en met 20. Laten we door de artikelen heen fietsen.
Pagina 1
Op de 1e pagina staan de gegevens van de koper en van de verkoper. Kijk jouw eigen gegevens goed na. Het is belangrijk dat deze allemaal goed kloppen.
Artikel 1
- Hier lees je welk woningadres er is verkocht.
- Daarna staat er hoe dit adres kadastraal bekend staat. Bijvoorbeeld Sectie A nummer 1234
- Hierna volgt de oppervlakte van het gehele perceel. 1 hectare is 10.000 m2, 1 are is 100 m2 en 1 centiare is 1 m2. Een woning met een perceel van 10210 m2 groot is dus 1 hectare, 2 are en 10 centiare.
- En vervolgens niet geheel onbelangrijk: de koopsom
Artikel 2
- Om te beginnen staat hierin voor wie de kosten koper zijn. Deze zijn eigenlijk altijd de voor de koper. Je koopt een bestaande woning eigenlijk altijd ‘kosten koper’.
- Daarna staat wie de notaris mag aanwijzen. In de meeste gevallen is dit de koper, maar dat is maar net hoe je dat hebt afgesproken.
Artikel 2.2
Indien de woning korter dan 6 maanden van vorige eigenaar is gewisseld, dan geeft de belastingdienst de vorige overdrachtsbelasting terug. Standaard is eigenlijk dat je afspreekt dat de verkoper recht heeft op dit geld (want die heeft het destijds betaald). De overdrachtsbelasting die terugkomt wordt echter door de fiscus verrekend met de overdrachtsbelasting die de koper moet gaan betalen. De belastingdienst keert de vorige overdrachtsbelasting dus uit aan de koper, terwijl de verkoper er eigenlijk recht op heeft. Daarom staat in dit artikel dat de koper het ‘verschil’ dus het voordeel dat hij van de fiscus dan krijgt, uitkeert aan de verkoper.
Artikel 3
Alle geldstromen gaan via de notaris en de notaris beheert deze gelden tijdelijk op een speciale ‘derdenrekening’. De notaris maakt de koopsom pas over aan de verkoper, als de woning in het kadaster is ingeschreven op naam van de koper (dit regelt de notaris) en vrij is van hypotheken, inschrijvingen en beslagen. De borgsom (10% van de koopsom) die de koper vooraf betaalt, wordt uiteraard door de notaris verrekend in de eindafrekening, net zoals alle andere kosten die verrekend moeten worden (zoals de notariskosten zelf, de gemeentelijke belastingen, etc).
Artikel 4
Hierin staat op welke datum de sleuteloverdracht is bij de notaris. Ook staat erin dat deze datum gewijzigd mag worden als koper én verkoper (met wederzijds goedvinden) dit zo zelf overeenkomen.
Artikel 5
De koper moet een waarborgsom betalen. Hij mag dit ook doen middels een bankgarantie. Dit is meestal 4 tot 6 weken na het tekenen van de koopovereenkomst of maar net hoe je dat hebt afgesproken. Het bedrag hiervan is meestal 10% van de koopsom. Deze waarborgsom/bankgarantie is een stok achter de deur voor als de koper de woning niet afneemt. Maar daar komen we in artikel 11 straks op terug.
Artikel 6
Artikel 6.1
Dit is een artikel specifiek gericht op de koper. Dit artikel zegt eigenlijk tegen de koper dat het zijn verantwoordelijkheid is om te weten wat hij koopt. Hij tekent ervoor dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin hij zich nu bevindt. Maar ook met alle rechten, aanspraken, erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten, gebreken die erbij horen. Denk bijvoorbeeld aan het recht van overpad dat jouw erf moet verlenen aan een buurman, een kwalitatieve plicht om niet jouw kozijnen in een andere kleur te schilderen, leidingen van nutsbedrijven die onder jouw erf doorlopen, etc. Dit kan de koper allemaal lezen in het eigendomsbewijs (leveringsakte) van de verkoper én het kadastraal uittreksel. Deze documentatie moet jij als koper allemaal gekregen hebben van de verkoper om deze goed door te nemen en te weten wat je koopt.
Artikel 6.3
Dit artikel gaat er het over dat de woning die wordt verkocht tijdens de sleuteloverdracht ‘voor normaal gebruik’ geschikt moet zijn. De toiletten moeten goed doorspoelen, het warm water en de verwarming moeten het doen en er mag geen sprake zijn van een ernstige lekkage.
Uitgezonderd al dit soort zaken die niet goed zijn en tijdens de koop al aan de koper bekend zijn gemaakt. Koop je een kluswoning waar helemaal niks meer naar behoren werkt dan zal de verkopend makelaar dit duidelijk aan je maken in de verkoopbrochure en tijdens de bezichtiging.
Artikel 6.4
De verkoper verklaart dat het hem wel of juist niet bekend is of er verontreiniging in de woning is, asbest, oude ondergrondse olietanks in de tuin liggen, of dat de bodem verontreinigd is of dat er beschikkingen liggen die vertellen dat de grond gesaneerd moet worden.
Artikel 6.5
Net voordat partijen naar de notaris gaan voor de sleuteloverdracht, heeft de koper het recht om de woning te inspecteren. Dit gebeurt eigenlijk ook altijd.
Artikel 6.6 Verkoper staat er voor in dat er geen verbeteringen of herstelzaken door de overheid zijn opgelegd om aan de woning te verbeteren. Bijvoorbeeld als de boel ernstig verzakt is en de overheid heeft een aanschrijving aan de eigenaar gedaan om hier actie op te ondernemen.
Artikel 6.7
Is de woning een (rijks)monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan wordt dat hier vermeld. Belangrijk is om te onthouden dat je in dit soort gevallen niet altijd even makkelijk iets mag wijzigen aan de woning.
Artikel 6.8
De verkoper verklaart dat hij de woning niet aan iemand anders heeft beloofd te verkopen of hiertoe verplicht kan te worden gesteld. Bijvoorbeeld omdat hij een koopoptie aan de buurman heeft gegeven.
Artikel 6.9
De verkoper verklaart ook dat het niet zo is dat hij zijn woning eerst te koop had moeten aanbieden aan de gemeente. Bijvoorbeeld omdat de gemeente plannen had met de grond.
Artikel 6.10
Zitten er huurders in de woning, dan kan het zijn dat deze nog zaken uit de woning mogen verwijderen als zij de woning verlaten. Bijvoorbeeld een keukenblok of een douchekop.
Artikel 6.11
Hierin is opgenomen dat als de koper tijdens de koop heeft begrepen dat de woning bijvoorbeeld 100 m2 groot is en deze is in werkelijkheid 90 m2 groot, dat de koper aan het blijkens kleinere oppervlak geen rechten kan ontlenen en geen geld kan eisen van de verkoper. De verkoper sluit hier een stuk aansprakelijkheid mee uit. Let op: in de praktijk houdt dit artikel geen stand. Jurisprudentie leert ons dat in gevallen zoals in dit voorbeeld, de koper vaak met succes wel een flinke vergoeding kan claimen bij de verkoper of zijn bemiddelaar, ondanks dit artikel! Verkopers opgelet: meet de woning goed na conform de NEN2580 meetinstructie of wees voorzichtig als je oppervlaktes noemt!
Artikel 6.12
Is er erfpacht van toepassing, dan verklaart verkoper altijd netjes zijn jaarlijkse canon hiervoor betaald te hebben.
Artikel 6.13
Als de verkoper aangeeft dat het hem bijvoorbeeld niet bekend is dat er asbest in de woning zit en dit blijkt er wel in te zitten, dan kan de verkoper hiervoor nog wel aansprakelijk worden gesteld. Dit is o.a. de reden dat er aan het eind van de koopakte een hoop clausules zitten (zoals de asbestclausule) waarmee deze aansprakelijkheid wordt uitgesloten.
Artikel 7
Artikel 7.1 Het eigendom van de woning gaat feitelijk over bij overdracht van de sleutels. Dit doe je meestal bij de notaris tijdens de juridische eigendomsoverdracht. Mochten er nog huurders in zitten of installaties in de woning die gehuurd/geleased zijn, dan moet dat in dit artikel vermeld worden.
Artikel 7.2
De woning is bij de overdracht netjes leeg en ontruimd behalve dan met alle zaken waarmee partijen in de Lijst van Zaken hebben afgesproken dat die achterblijven (bijv. gordijnen, kledingkast, koelkast).
Artikel 7.3
Als de koopovereenkomst is getekend, mag de verkoper niet nog zomaar huurders in de woning zetten of leasecontracten voor in de woning aangaan. Tenzij hij toestemming hiervoor heeft gekregen van de koper.
Artikel 7.4
Het kan goed zijn dat de huidige eigenaar nog allemaal garanties op dingen in de woning heeft lopen. Misschien garanties op de nieuwe aanbouw, garantie op de nieuwe vaatwasser, garantie op de vloerisolatie, etc. Al deze garanties gaan over op de koper. Belangrijk is dat de verkoper alle garantieboekjes en liefst ook alle documentatie die hij heeft van dit soort zaken in de woning achterlaat voor de koper.
Artikel 8
Dit artikel zegt eigenlijk dat de koper vanaf de dag van de sleuteloverdracht verantwoordelijk is voor de gemeentelijke belastingen, erfpacht en overige heffingen. De notaris zal dit allemaal tot de cent precies uitrekenen en verrekenen op de nota van afrekening die de koper ontvangt en moet betalen.
Artikel 9
Je koopt of je verkoopt vaak iets samen met je partner. In dit artikel wordt geregeld dat na het zetten van de handtekening je elkaar hebt gevolmachtigd om de rechten en plichten na te komen uit de overeenkomst. Je bent samen maar ook ieder afzonderlijk eraan gebonden om alle afspraken uit deze overeenkomst na te komen. Kortom, je bent ieder hoofdelijk aansprakelijk. Een voorbeeld: koop je samen een woning en ga je een week later uit elkaar, dan kan de verkoper naleving van de koop van ieder van jullie eisen.
Artikel 10
Tot aan het moment van de eigendomsoverdracht zijn de verkopers verantwoordelijk voor alle risico’s en schade die er aan de woning kan ontstaan. Van een kapotte vaatwasser tot en met een omgevallen boom op de woning. Gaat de woning geheel verloren door bijvoorbeeld brand, dan wordt de koopovereenkomst ontbonden. Vanaf het moment van sleuteloverdracht zijn de kopers verantwoordelijk. Let op: zorg dat je als koper een opstalverzekering hebt afgesloten op het moment dat de sleuteloverdracht is. Dit kan je al ruim van tevoren regelen. Voor de verkopers is het erg belangrijk om de woning verzekerd te houden tot en met de dag van de eigendomsoverdracht.
De verkopers moeten alle schade herstellen/vervangen die er aan of in de woning plaatsvindt (bijvoorbeeld die kapotte vaatwasser). Als koper is het belangrijk om tijdens de inspectie (net voordat je naar de notaris gaat) de woning goed te inspecteren en/of als er toch zaken niet in orde lijken te zijn, dit z.s.m. schriftelijk te melden bij de verkopende makelaar.
Artikel 11
Dit artikel regelt op straffe van een behoorlijke boete dat de partijen hun plichten nakomen.
Als verkoper heb je eigenlijk 1 hoofdplicht en dat is ‘leveren’. Je moet je woning leveren op het afgesproken moment van de sleuteloverdracht.
Als koper heb je 2 hoofdplichten en dat is
- de woning afnemen en
- betalen.
Kom je je plicht niet na, dan heeft de andere partij het recht om een behoorlijk geldbedrag (namelijk 10% van de koopsom) van jou te eisen. De verkoper heeft straks die hele mooie stok al achter de deur, want de koper heeft volgens artikel 5 namelijk 10% waarborgsom (of bankgarantie) moeten storten (c.q. afgeven) bij de notaris. Neem je als koper niet af, dan ben je dus een behoorlijk geldbedrag kwijt.
Artikel 12
De koopovereenkomst en alle belangrijke correspondentie wordt bij de notaris op kantoor neergelegd. Is de andere partij moeilijk bereikbaar, dan kan je deze juridisch gezien altijd via de notaris bereiken.
Artikel 13
De partijen kunnen ervoor kiezen om deze koop alvast in te schrijven in het kadaster. In praktijk wordt de keuze hiervoor voorgelegd aan de koper. Dit kost geld (ongeveer €150 tot €200) en deze kosten zijn eigenlijk altijd voor de koper.
Waarom zou je dit doen? Door een de koop te registreren in de openbare registers kunnen andere partijen die informatie over de woning aanvragen, zien dat deze is verkocht. Dit biedt de koper bescherming voor als de verkoper bijvoorbeeld:
- financiële problemen heeft en/of failliet gaat
- de woning verhuurt (de huurder heeft dan geen rechten bij de koper)
- de woning aan iemand anders verkoopt en of overdraagt
- een juridisch conflict heeft lopen
Een inschrijving kan maximaal voor een periode van 6 maanden.
Artikel 14
Een woning kopen c.q. verkopen is een grote afspraak. Partijen moeten zich aan elkaar kunnen legitimeren als een partij daarom vraagt. Bij de notaris is het altijd verplicht om je te legitimeren.
Artikel 15
Hier vinden we de ontbindende voorwaarden.
Het financieringsvoorbehoud
De bekendste is natuurlijk het financieringsvoorbehoud. Als deze van toepassing is, dan wordt het bedrag genoemd waarover de koper moet slagen om financiering te krijgen en ook de termijn waarbinnen hij dit moet kunnen regelen.
Let op verkopers: in de praktijk gebeurt het regelmatig dat de koper nog net iets meer tijd nodig heeft. Hij vraagt dan schriftelijk (via zijn makelaar) nog even een paar dagen of een week extra de tijd om de financiering rond te krijgen. Krijgt de koper de financiering niet rond dan moet hij dit aantonen door minimaal 1 afwijzing van een erkende financiële instelling aan te tonen aan de verkopende partij. Hij kan dus als hij zich bedenkt dat niet gooien op het financieringsvoorbehoud.
De bouwkundige keuring
Een bouwkundige keurder maakt een rapport van de woning, meldt de gebreken, verbeterpunten en aandachtspunten en vermeldt ook de herstelkosten die direct gemaakt moeten worden voor noodzakelijk onderhoud+herstel gebreken. Het is gebruikelijk om een hoogte van een bedrag af te spreken voor de directe herstelkosten van de woning. Als het bedrag uit het rapport dan hoger blijkt te zijn dan dit bedrag, dan mogen de kopers de koop ontbinden. Het kan ook zijn dat er nader specialistisch onderzoek nodig is. Dit zie je vaak bij vloeren waar een keurder vermoedt dat de balken rot zijn of dat er schimmel/houtworm/boktor in de vloer zit. De keurder raadt dan vaak destructief onderzoek aan (m.a.w. een zaag in de vloer zetten). Is dit het geval, dan kan er ook ontbonden worden. Als er nou tegenvallende kosten aan het licht komen, dan is het in praktijk vaak zo dat er tussen partijen nog een onderhandeling plaatsvindt om de verkoper bij te laten dragen in deze kosten. Dit zodat er niet ontbonden hoeft te worden.
Artikel 16
De koper heeft een wettelijke bedenktijd. Is de koper een bedrijf dan is de bedenktijd niet wettelijk verplicht, maar enkel een optie als partijen dat zo afspreken.
Artikel 17
Een mondelinge verkoop is nog niet rechtsgeldig als het om een woning gaat. De koop is pas een feit als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Het ondertekenen gebeurt vaak niet tegelijkertijd. Gebeurt het niet tegelijkertijd, dan tekent eigenlijk altijd eerst de verkopende partij. De koper moet als hij het door de verkopers ondertekende koopcontract krijgt, wel tijdig tekenen. Dit moet meestal geschieden binnen de 5e werkdag nadat de verkopers hebben getekend.
Artikel 18
Het Nederlandse recht is van toepassing.
Artikel 19
Hier wordt alle documentatie vermeld die de koper heeft ontvangen. Dit bestaat meestal uit minimaal:
- De leveringsakte (het eigendomsbewijs)
- De vragenlijst B
- Het energielabel
- De lijst van zaken
- Het meetrapport
- Het kadastrale uittreksel
- De kadastrale kaart
- Een WOZ beschikking
- De verkoopbrochure
Let op: kopers zorg dat je al deze documentatie heel goed hebt doorgenomen. Weet wat je koopt, welke rechten en kwalitatieve verplichtingen hieraan vast zitten, wat er wel en niet wordt mee verkocht en waarover de verkopers in de vragenlijst jou als koper allemaal hebben geïnformeerd.
Artikel 20
Hier kunnen nadere afspraken tussen koper en verkoper vermeld worden.
Dit kunnen alle soorten afspraken zijn. Bijvoorbeeld dat de verkoper het oude schuurtje uit de tuin sloopt en afvoert.
Artikel 21 en verder
Vanaf artikel 21 worden alle clausules vermeld. De verkoper dekt zich vaak in tegen:
- Asbest
- Bodemverontreiniging
- Gebreken aan de fundering
- Ouderdom van de woning en de gevolgen hieruit
- De koper een onderzoekplicht heeft en de verkoper hem daar alle ruimte voor heeft gegeven
- Verschillen in de werkelijke afmeting en het meetrapport (ook al houdt dit moeilijk stand bij de rechter)
- Wisselende grondwaterstanden (i.v.m. palenpest)
- Het feit dat hij er zelf niet heeft gewoond (bijvoorbeeld bij erfkwesties)
- Het feit dat de koper er zelf moet gaan wonen en het niet mag verhuren (eigen bewoningclausule)
Ontvangstbevestiging
Aan het eind van de koopakte zit de ontvangstbevestiging welke koper moet invullen en ondertekenen. Deze regelt het moment vanaf wanneer de bedenktijd in gaat.
Lijst van zaken
Aan de koopakte zit meestal ook de lijst van zaken vast welke beide partijen moeten ondertekenen.