اگر می خواهید خانه ای را در بخش خصوصی اجاره کنید، شمارش امتیاز اجاره چگونه کار می کند؟

شمارش امتیاز اجاره

اگر می خواهید خانه ای را در بخش خصوصی اجاره کنید، شمارش امتیاز اجاره چگونه کار می کند؟
ما با اصول اولیه شروع می کنیم. در هلند شما آزادی قرارداد دارید. اصولاً اگر چیزی پیشنهاد می کنید، می توانید هر قیمتی که می خواهید بپرسید. اما در مورد اجاره خانه اینطور نیست. در هلند، “حکم قیمت های اجاره مسکونی” (BHW) اعمال می شود. این شامل سیستم به اصطلاح امتیاز اجاره می شود. این سیستم بیان می‌کند که شما مجاز نیستید آنچه را که می‌خواهید برای خانه‌ها با یک ارزش‌گذاری مشخص شارژ کنید – به عبارت دیگر امتیازات اجاره. دولت حداکثر رانت پایه را مشخص می کند. آنها این کار را از طریق سیستم ارزش گذاری خانه انجام می دهند. دو نوع از این وجود دارد:

1. اولین نوع برای خانه های مستقل است (به طور خلاصه، آشپزخانه شخصی، ورودی اختصاصی، امکانات بهداشتی شخصی).
2. نوع دوم برای فضاهای زندگی غیر مستقل است (به عنوان مثال: شما یک آشپزخانه و/یا حمام مشترک دارید).

سیستم ارزش گذاری خانه به بررسی تعداد امتیازهایی که برای آن خانه در مناطق مختلف می گیرید می پردازد.

حد آزادسازی

محدودیت آزادسازی چیست/ چه زمانی بخش بدون اجاره وجود دارد؟
برنامه ای با حداکثر قیمت اجاره در یک سال خاص وجود دارد. این برنامه برای سال 2021 را اینجا ببینید. همانطور که می بینید، هر تعداد امتیاز اجاره به حداکثر قیمت اجاره مرتبط است. با این حال، به عنوان یک صاحبخانه، شما فقط تا سقف «آزادسازی» به حداکثر اجاره متعهد هستید. این حدی است که سالانه تعیین می‌شود که بالاتر از آن صاحبخانه‌ها می‌توانند برای خود تعیین کنند که چه اجاره‌ای می‌گیرند. در حال حاضر (در سال 2021) این مبلغ 752.33 یورو برای یک خانه مستقل است. از 143 امتیاز اجاره در سال 2021 (= 755.18 یورو طبق برنامه) اجاره در بخش خصوصی است و می توانید آنچه را که می خواهید بپرسید. بنابراین، تعداد نقاطی که شما در بخش آزاد بالاتر از آنها هستید، بسته به اینکه سقف آزادسازی برای آن سال چقدر است، می‌تواند در سال متفاوت باشد.

در این مورد، شما به حداقل 143 امتیاز اجاره نیاز دارید تا بتوانید ملکی را به عنوان ملک اجاره ای بالاتر از حد آزادسازی / ملک اجاره ای در «بخش آزاد» طبقه بندی کنید. از 143 امتیاز اجاره، می توانید هر اجاره ای را که می خواهید به عنوان صاحبخانه دریافت کنید. این کار زیر 143 امتیاز اجاره مجاز نیست! لطفا توجه داشته باشید: دقیقاً روی 143 نقطه ننشینید. مطمئن شوید که بالاتر از این با یک حاشیه امن حداقل چند امتیاز هستید.

آیا در حال حاضر در بخش خصوصی هستید، آیا در حال حاضر مستاجر دارید و می خواهید اجاره بها را افزایش دهید؟ لطفا توجه داشته باشید که از سال 2021 افزایش قیمت اجاره سالانه به حداکثر تورم + 1٪ محدود می شود. در قیمت بیان شده است.

امتیاز اجاره

امتیاز اجاره در مقابل فضای زندگی
شما بیشترین امتیاز را برای اتاق های خانه دریافت می کنید. به این فکر کنید: اتاق نشیمن چقدر بزرگ است، اتاق خواب، حمام، آشپزخانه و غیره چقدر بزرگ است. بنابراین شما برای این امتیاز می گیرید. برای فضای زندگی شما یک امتیاز در هر متر مربع دریافت می کنید.

با این حال، شما این امتیازات را برای تمام اتاق های خانه خود دریافت نخواهید کرد. به این ترتیب امتیاز فضای نشیمن برای توالت، هال، کمدها در صورتی که در راهرو و کمد متری باشند، دریافت نمی کنید. به عنوان مثال، خانه ای با مساحت 70 ^{متر مربع} ممکن است تنها 50 امتیاز اجاره به دست آورید. یک جعبه زیرزمین یا سوله دوچرخه 0.75 امتیاز اجاره در هر متر مربع دارد.

موارد دیگری که باید به آنها توجه کرد:

• کدام اتاق ها گرم می شوند؟
• آیا اینترکام با ویدیو در آن دارید؟
• چه نوع لوازمی در آشپزخانه شما وجود دارد؟
• شکل و لوکس سرویس های بهداشتی شما
• طول میز شما
• نوع شیر (شیر آب ساده یا کار با یک دست)، توالت فرنگی (معمولی یا آویزان) و سینک (یک یا دو نفره)
  

ارزش WOZ

ارزش WOZ و امتیاز اجاره
چیزی که اهمیت زیادی دارد، مقدار WOZ است. هر چه این بالاتر باشد، امتیاز اجاره بیشتر است. مقادیر بالای WOZ اکنون تضمین می کند که حتی خانه های کوچک در شهری مانند آمستردام بالاتر از حد آزادسازی هستند. با این حال، از 1 ژانویه 2021، وزن ارزش WOZ (احتمالاً) به حداکثر 33٪ از تعداد کل امتیازهای اجاره محدود شده است. این “کلاه WOZ” نامیده می شود. این عواقب برای این خانه های بسیار کوچک در شهری مانند آمستردام خواهد داشت. برای خانه‌هایی که تا 1-1-2021 به بخش خصوصی می‌رسند، دیگر لازم نیست پس از این تاریخ چنین باشد. بنابراین مهم است که با یک برچسب BENG بهتر به این موضوع رسیدگی کنید. لطفاً توجه داشته باشید: از 1 ژانویه 2021، برچسب BENG اهمیت کمتری دارد و در شمارش امتیاز اجاره به حساب نمی آید (در مقایسه با قبلی “شاخص انرژی”).

کمیته اجاره

اختلافات مربوط به اجاره را به کمیته اجاره ارسال کنید
علاوه بر سیستم امتیاز اجاره، کمیته اجاره نیز وجود دارد. این یک نهاد مشورتی دولتی است که در آن مستاجران می توانند در صورتی که فکر می کنند بیش از حد پرداخت می کنند گزارش دهند. در اینجا مستاجران می توانند اجاره فعلی خود را به چالش بکشند. اگر کمیته اجاره به نفع آنها رای دهد، اجاره بها به ماسبق به میزان تعیین شده توسط دولت کاهش می یابد.

بخش رایگان

ورود مسکن به بخش خصوصی
عملکرد انرژی و پایداری یک خانه بخش بسیار مهمی از سیستم ارزش گذاری خانه است.

در عمل، عایق کاری بهترین رویکرد برای ارتقای ساختمان به بخش خصوصی/بالاتر از حد آزادسازی است. این اغلب توسط:

• روکش نما در داخل (دیوارهای تاشو یا پانل های عایق)
• نصب دیگ گرمایش مرکزی خوب با بالاترین راندمان (دیگ HR 107)
• نصب عایق کف
• نصب عایق سقف
• نصب پنل های خورشیدی
• استفاده از فیلم پنجره 3M روی شیشه های تک جداره (به آن ارزش شیشه دوجداره می دهد)
• استفاده از فیلم پنجره 3M برای جوش دوبل (که ارزش شیشه HR را به آن می دهد)
• بریدن تخفیف ها و وصل کردن شیشه HR

با عایق کاری می توانید به حدود 40 درصد از تعداد امتیازات اجاره ای که برای وارد کردن خانه خود به بخش خصوصی نیاز دارید، برسید.

آشپزخانه و سرویس های بهداشتی نیز می تواند امتیازات زیادی را به خود اختصاص دهد. یک آشپزخانه با میز کار حداقل 2 متر و لوازم داخلی کافی در حال حاضر 14 امتیاز اجاره را فراهم می کند. توالت دیواری با مخزن توکار، سینک دوبل، نورپردازی در کابینت حمام و غیره. این همه امتیاز کسب می کند.

قبل از اینکه خانه ای برای اجاره بخرید، عاقلانه است که خودتان یا از طریق یک شرکت تخصصی یک “اسکن سریع” انجام دهید تا امکان پذیر بودن انتقال خانه به بخش خصوصی را مشخص کنید. در اصل شما می توانید چنین اسکن سریعی را از تبلیغات Funda انجام دهید. تعداد متر مربع را می دانید، تاسیسات عایق بندی را مشاهده می کنید، تاسیسات، نوع گرمایش را مطالعه می کنید و پلان ها را با ابعاد می بینید.

شما می توانید شاخص انرژی یک خانه را در: www.ep-online.nl پیدا کنید

کمتر مناسب

کدام خانه ها برای اجاره در بخش خصوصی کمتر مناسب هستند؟
خانه هایی که وارد کردن آنها به بخش خصوصی دشوارتر است، خانه هایی با ارزش WOZ پایین، خانه هایی با متر مربع کم و/یا خانه هایی هستند که بهبود شاخص انرژی در آنها دشوار است (مانند املاک با گرمایش بلوک) .

اجاره در بخش رایگان

کدام خانه ها امتیاز خوبی برای اجاره در بخش خصوصی دارند؟

• خانه های دارای گرمایش منطقه ای در شاخص انرژی امتیاز بسیار خوبی دارند
• خانه هایی با ارزش WOZ بالا (اما سقف WOZ را که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم در نظر بگیرید)
• خانه هایی با فضای زندگی بیش از 90 ^{متر مربع}
• خانه‌هایی با شاخص انرژی بالا یا برچسب BENG با امتیاز خوب
  

اصلاحات

تغییرات 2021 نسبت به 2020
تغییرات پیش رو:

• شاخص انرژی را تا اول ژانویه 2021 داشتیم. از 1 ژانویه 2021، این برچسب لغو شده و با برچسب BENG جایگزین شده است. این خیلی سخت تر شده است. بنابراین باهوش بودید که قبل از 31 دسامبر 2020 یک شاخص انرژی دیگر درخواست کنید.
• از 1 ژانویه 2021، سهم امتیاز از ارزش WOZ شما به 33٪ از تعداد کل امتیازهای اجاره به حداکثر رسیده است. خانه هایی که تا 1 ژانویه 2021 در بخش خصوصی هستند (یا خواهند بود) پس از این تاریخ دیگر نمی توانند چنین باشند. بنابراین مهم است که این را با یک شاخص انرژی بهتر یا یک برچسب BENG بهتر جبران کنیم.
  

برچسب انرژی<> امتیاز اجاره

رایج ترین اشتباه: برچسب انرژی در مقابل امتیاز اجاره
اگر قبل از اول ژانویه 2015 باشد، می توانید از برچسب انرژی خود برای امتیازهای اجاره استفاده کنید. اگر برچسب جوان تری دارید، محاسبه امتیاز اجاره کمیته اجاره به شما امتیاز می دهد، اما اینها معتبر نیستند. بنابراین شما توسط کمیته اجاره گمراه شده اید. به عنوان یک صاحبخانه، فکر می کنید که دوست دارید حداقل 143 امتیاز اجاره داشته باشید و بتوانید خانه خود را در بخش خصوصی اجاره کنید. اکنون مستاجر شما به کمیته اجاره اعتراض می کند و کمیته اجاره امتیازات اجاره شما را از بین می برد زیرا برچسب شما مربوط به بعد از 1 ژانویه 2015 است. سپس کمیته اجاره برچسب انرژی شما را حساب نمی کند و به مقیاس یک سال ساخت و ساز نگاه می کند. اگر خانه شما قبل از سال 1976 ساخته شده باشد، امتیاز صفر دریافت خواهید کرد. حالا نکته عجیب این است که اگر در همین شرایط لیبل شما از تاریخ 1393/12/31 باشد، هیچ مشکلی وجود ندارد!

برچسب انرژی

برچسب انرژی و نقاط اجاره
لطفا توجه داشته باشید: برچسب انرژی وضعیتی برای نقاط اجاره ندارد. شما واقعاً باید یک شاخص انرژی از قبل از اول ژانویه 2021 داشته باشید. اگر هنوز شاخص انرژی از قبل از 1-1-2021 ندارید، باید از آن تاریخ یک برچسب BENG درخواست کنید. این درخواست گران‌تر است و همچنین در شمارش امتیازات اجاره‌ای به‌حساب می‌آید. اگر برچسب خوبی ندارید و به عنوان صاحبخانه فقط با برچسب انرژی کار می کنید، در معرض خطر بزرگی قرار می گیرید. خطر این است که اگر مستاجر با کمیته ارزیابی اجاره بها مخالفت کند، مستاجر تنها به سال ساخت خانه تکیه خواهد کرد. در این صورت عملکرد انرژی دیگر اصلاً مهم نیست. خانه ای که به طور معمول بیش از حد کافی برای بخش خصوصی امتیاز می آورد، ممکن است ناگهان به بخش اجتماعی بیفتد.

شرکت هایی مانند Boomerang و RentFriendly وجود دارند که اینترنت را برای املاک برای اجاره اسکن می کنند. سپس بررسی می کنند که آیا شاخص انرژی دارد یا خیر. آنها همچنین می توانند به محله هایی که در آن فعالیت های اجاره ای زیادی وجود دارد نگاه کنند. سپس آنها به طور فعال از طریق بازاریابی فشاری به مستاجرین نزدیک می شوند. آنها خدمات خود را ارائه می کنند تا اجاره بها برای مستاجر را بر اساس “بدون درمان بدون پرداخت” به چالش بکشند.

اجاره به سه نفر

اگر اتاق هایی را برای حداکثر سه نفر اجاره می دهید، عاقلانه نیست که آنها را به عنوان واحدهای مستقل اجاره کنید. اگر این کار را انجام دهید و طبق سیستم ارزیابی املاک اجاره دهید، بازدهی که می توانید بدست آورید معمولاً بسیار ضعیف است. این به این واقعیت مربوط می شود که سیستم ارزیابی املاک برای اجاره اتاق از دهه 1960 تنظیم نشده است. هنگام اجاره اتاق، بهتر است یک خانه مستقل را به طور همزمان به سه نفر اجاره دهید. بنابراین در آن صورت، به یک «گروه مسکونی» اجاره دهید.

حقایق مفید

در نهایت، چند واقعیت مفید:

• میز آشپزخانه بدون کمد زیر آن حساب نمی شود. عمق میز کار آشپزخانه مهم نیست. همچنین می توانید یک تاپ با عمق 30 سانتی متر (15 یورو) با 2 کمد زیر آن از Ikea تهیه کنید.
• با یک منظره شهری محافظت شده، اغلب هزینه اضافی برای اجاره مجاز خود دریافت می کنید که گاهی اوقات تا 15٪ می رسد.
• حد آزادسازی مقدار (در سال 2021) 752.33 یورو است. فوق آزاد شده است. زیر تنظیم شده است. شمارش امتیاز ابزاری است برای سنجش اینکه آیا ارزش شما کمتر یا بالاتر از حد آزادسازی است. همیشه “محدودیت آزادسازی” + سالی که در آن هستید را در گوگل قرار دهید.
• حداکثر جدول قیمت اجاره دو بار در سال تنظیم می شود: در 1 ژانویه و 1 ژوئیه.
  در 1 ژانویه امتیازات کمتری دریافت خواهید کرد و در 1 ژوئیه امتیاز بیشتری دریافت خواهید کرد. هنگام محاسبه امتیاز اجاره، همیشه نیمه اول سال را در نظر بگیرید. امتیازات بین 1 ژانویه و 1 ژوئیه حدود چهار نقطه متفاوت است. مهمترین توصیه: دقیقاً نقطه 143 را هدف قرار ندهید. حاشیه کافی بگیرید بهتر است مثلا حداقل 150 یا 160 امتیاز داشته باشید. بنابراین باید سعی کنید اجاره خود را مطابق با سیستم امتیاز اجاره برای شش ماه اول آزاد کنید.
• آیا قصد بازسازی دارید؟ به ازای هر 10000 یورو سرمایه گذاری می توانید دو امتیاز کسب کنید. این شامل افزودن کیفیت مسکن یا بهبود خانه است. نه نگهداری
• درخواست برای برچسب BENG در جایی تقریباً هزینه دارد. 275 یورو با احتساب مالیات بر ارزش افزوده
• آیا مایلید در مورد تعیین حد آزادسازی برای دوره زمانی قابل اجرا بیشتر بدانید؟ سپس این وبلاگ را نیز بخوانید.