Comment cela fonctionne-t-il avec le calcul du point de loyer si vous voulez louer un bien dans le secteur libre ?

Comptage des points de location

Comment cela fonctionne-t-il avec le calcul du point de loyer si vous voulez louer un bien dans le secteur libre ?
Commençons par les bases. Aux Pays-Bas, vous avez la liberté de contracter. Fondamentalement, si vous offrez quelque chose, vous pouvez demander le prix que vous voulez. Ce n’est toutefois pas le cas lors de la location d’un bien immobilier. Aux Pays-Bas, c’est le « décret sur la location de biens résidentiels » (BHW) qui s’applique. Cela inclut le système de points de location. Ce système inclut le fait que pour les logements ayant un certain classement – c’est-à-dire des points de loyer – vous ne pouvez PAS demander ce que vous voulez. Le gouvernement y précise un loyer nu maximum. Ils le font par le biais du système d’évaluation des logements. Il en existe deux variantes :

1. La première variante concerne les appartements indépendants (en bref, une cuisine, une entrée et des installations sanitaires propres).
2. La deuxième variante concerne les appartements non autonomes (par exemple : vous partagez une cuisine et/ou une salle de bains).

Le système d’évaluation des logements examine le nombre de points que vous obtenez pour ce bien dans différents domaines.

Seuil de libéralisation

Quel est le seuil de libéralisation/quand y a-t-il une location du secteur libre ?
Il existe un barème des loyers maximums pour une année donnée. Voir ici ce programme pour l’année 2021. Comme vous pouvez le constater, chaque nombre de points de loyer est lié à un loyer maximum. Toutefois, en tant que propriétaire, vous n’êtes tenu de respecter le loyer maximal que jusqu’au « seuil de libéralisation ». Il s’agit de la limite fixée annuellement au-dessus de laquelle les propriétaires peuvent déterminer le loyer qu’ils demandent. À l’heure actuelle (en 2021), il est de 752,33 € pour un logement autonome. A partir de 143 points de loyer en 2021 (= 755,18 € selon le barème) le loyer est dans le secteur libre et vous pouvez demander ce que vous voulez. Le nombre de points au-delà duquel vous êtes dans le secteur libre peut donc varier d’une année à l’autre en fonction du niveau du seuil de libéralisation de l’année en question.

Dans ce cas, il faut donc un minimum de 143 points de loyer pour pouvoir marquer un logement comme étant loué au-dessus du seuil de libéralisation/ loué dans le « secteur libre ». À partir de 143 points de loyer, vous pouvez demander le loyer que vous voulez en tant que propriétaire. En dessous de 143 points de loyer, ce n’est PAS autorisé ! Remarque : ne vous asseyez pas non plus exactement sur les 143 points. Assurez-vous d’avoir une marge de sécurité d’au moins quelques points au-dessus de ce chiffre.

Vous êtes déjà dans le secteur libre, vous avez déjà des locataires et vous voulez augmenter le loyer ? Veuillez noter qu’à partir de 2021, l’augmentation annuelle du loyer est limitée à un maximum de l’inflation + 1%. En termes de prix.

Points de location

Points de location par rapport à la propriété résidentielle
Vous obtenez le plus de points pour les pièces de la maison. Pensez à la taille du salon, de la chambre à coucher, de la salle de bains, de la cuisine, etc. Tu gagnes des points pour ça. Pour la surface habitable, vous obtenez un point par mètre carré.

Toutefois, vous ne recevrez pas ces points pour toutes les pièces de votre maison. Vous n’obtenez donc pas de points d’espace vital pour les toilettes, le hall, les armoires si elles se trouvent dans le couloir et l’armoire à compteurs. Par exemple, une maison de 70^m2 de surface habitable peut ne vous rapporter que 50 points de location. Un box de cave ou un abri à vélo rapporte 0,75 point de location par mètre carré.

Autres éléments à prendre en compte :

• Quelles pièces sont chauffées
• Avez-vous un interphone avec une vidéo ?
• Quels sont les appareils électroménagers dans votre cuisine ?
• La forme et le luxe de vos installations sanitaires
• Longueur de votre comptoir
• Type de robinets (simple ou à une main), de toilettes (normales ou suspendues) et de lavabos (simples ou doubles).
  

Valeur WOZ

Valeur WOZ et points de location
Ce qui compte le plus, c’est la valeur WOZ. Plus elle est élevée, plus le nombre de points de location est important. Les valeurs élevées de la WOZ font que même les petites maisons d’une ville comme Amsterdam se situent au-dessus du seuil de libéralisation. Toutefois, à partir du 1er janvier 2021, la pondération de la valeur WOZ est (probablement) limitée à un maximum de 33% du nombre total de points de location. C’est ce qu’on appelle la « casquette WOZ ». Cela aura des conséquences pour ces très petites maisons dans une ville comme Amsterdam. Pour les logements qui étaient dans le secteur libre jusqu’au 1-1-2021, il n’est pas nécessaire que ce soit le cas après cette date. Il est donc important de compenser cela par une meilleure étiquette BENG. Veuillez noter que le label BENG ne sera pas pris en compte dans le décompte des points de loyer à partir du 1-1-2021 (par rapport au prédécesseur « l’indice énergétique »).

Commission des loyers

Soumettre les litiges locatifs à la commission d’évaluation des loyers
Outre le système de points de location, il existe une commission d’évaluation des loyers. Il s’agit d’un organe consultatif gouvernemental auquel les locataires peuvent s’adresser s’ils pensent payer trop cher. Les locataires peuvent y contester leur loyer actuel. S’ils sont jugés dans leur bon droit par la commission des loyers, le loyer sera réduit rétroactivement au montant fixé par le gouvernement.

Secteur libre

Logement au secteur libre :
La performance énergétique et la durabilité d’un logement constituent un élément très important du système d’évaluation des logements.

Lors de la mise à niveau d’une propriété dans le secteur libre/au-dessus du seuil de libéralisation, l’isolation est la meilleure approche dans la pratique. C’est souvent le cas :

• Revêtement intérieur des façades (prémurs ou panneaux isolants)
• Installer une bonne chaudière de chauffage central avec le meilleur rendement (chaudière HR 107)
• Appliquer l’isolation du plancher
• Appliquer l’isolation du toit
• installation de panneaux solaires
• Application d’une feuille de verre 3M sur un simple vitrage (lui donnant la valeur d’un double vitrage)
• Application d’une feuille de verre 3M sur le double vitrage (qui lui donne la valeur d’un verre HR)
• Traçage des feuillures et fixation du verre HR

L’isolation peut vous permettre d’obtenir environ 40 % des points de loyer dont vous avez besoin pour faire entrer votre maison dans le secteur libre.

La cuisine et les installations sanitaires peuvent également marquer beaucoup de points. Une cuisine avec un plan de travail d’au moins 2 mètres et suffisamment d’appareils encastrés offre déjà 14 points de location. Un WC suspendu avec chasse d’eau cachée, un double lavabo, un éclairage dans le placard de la salle de bains, etc. Tout cela se traduit par des points.

Avant d’acheter un bien à louer, il est judicieux d’effectuer un « quick scan » de la faisabilité de la mise en location du bien, soit par vous-même, soit par l’intermédiaire d’une société spécialisée. En principe, vous pouvez effectuer un tel scan rapide à partir de la publicité de Funda. Vous connaissez le nombre de mètres carrés, voyez l’isolation, lisez des informations sur les installations, le type de chauffage et voyez les plans d’étage avec les mesures.

Vous pouvez trouver l’indice énergétique d’une maison à l’adresse suivante : www.ep-online.nl.

Moins adapté

Quels sont les biens qui se prêtent le moins à la location dans le secteur privé ?
Les propriétés pour lesquelles il est plus difficile de les obtenir dans le secteur libre sont celles dont la valeur WOZ est faible, celles dont la superficie est faible et/ou celles pour lesquelles il est difficile d’améliorer l’indice énergétique (comme les propriétés avec un chauffage par blocs).

La location dans le secteur libre

Quels sont les biens qui se prêtent le mieux à la location dans le secteur libre ?

• Les maisons équipées d’un chauffage urbain obtiennent de très bons résultats dans l’indice énergétique
• Les maisons ayant une valeur WOZ élevée (mais gardez à l’esprit le plafond WOZ dont nous avons parlé plus tôt)
• Maisons de plus de 90^m2 de surface habitable
• Les maisons ayant un indice énergétique élevé ou un bon label « BENG ».
  

Amendements

Changements 2021 par rapport à 2020
Les changements à venir :

• Nous avions l’indice énergétique jusqu’au 1-1-2021. Le 1er janvier 2021, il sera supprimé et remplacé par le label BENG. Cela est devenu beaucoup plus strict. Vous auriez donc eu intérêt à demander un autre indice énergétique avant le 31-12-2020.
• A partir du 1-1-2021, la part des points de votre valeur WOZ a été maximisée à 33% du nombre total de points de location. Les maisons qui étaient dans le secteur libre jusqu’au 1-1-2021 ne pourront plus l’être après cette date. Il est donc important de compenser cela par un meilleur indice énergétique ou un meilleur label BENG.
  

Étiquette énergétique < > Points de location

L’erreur la plus courante : étiquette énergétique contre points de location
Vous pouvez utiliser votre étiquette énergétique pour les points de location si elle date d’avant le 1er janvier 2015. Si vous avez une étiquette plus jeune, le calcul des points de loyer par la Commission des loyers vous attribuera des points, mais ils ne seront pas valables. Vous êtes donc trompé par le Comité de contrôle des loyers. Vous, en tant que propriétaire, pensez avoir le minimum de 143 points de loyer et pouvez louer votre maison dans le secteur libre. Maintenant votre locataire va s’opposer à la commission d’évaluation des loyers et la commission d’évaluation des loyers va annuler vos points de loyer car votre étiquette est postérieure au 1er janvier 2015. Dans ce cas, la commission d’évaluation des loyers ne tiendra pas compte de votre étiquette énergétique et examinera un tableau de l’année de construction. Si votre maison est construite avant 1976, vous recevrez zéro point. Ce qui est étrange, c’est que si dans la même situation votre étiquette était du 31-12-2014, tout irait bien !

Étiquette énergétique

L’étiquette énergétique et les points de location
Veuillez noter qu’un label énergétique n’a PAS de statut pour les points de location. Vous avez vraiment besoin d’un indice énergétique datant d’avant le 1er janvier 2021. Si vous ne disposez pas encore d’un indice énergétique antérieur au 1-1-2021, vous devez demander une étiquette BENG à partir de cette date. Cette demande est plus coûteuse et comptera également moins dans le décompte des points de loyer. Si vous ne disposez pas d’un bon label et que vous ne travaillez qu’avec un label énergétique en tant que propriétaire, vous courez un grand risque. Le risque est que si le locataire s’oppose au loyer lors de la commission d’évaluation des loyers, il se rabatte uniquement sur l’année de construction de la maison. La performance énergétique ne compte plus. Un logement qui obtiendrait normalement suffisamment de points pour le secteur libre peut alors soudainement tomber dans le secteur social.

Il existe des entreprises telles que Boemerang et RentFriendly qui recherchent sur Internet des logements à louer. Ensuite, ils regardent s’il a un indice énergétique. Ils peuvent également s’intéresser aux quartiers où il y a beaucoup de locations. Ils approcheront ensuite activement les locataires par le biais du push marketing. Dans ce document, ils proposent leurs services pour contester le loyer sur la base du principe « no cure no pay » pour le locataire.

Loué à trois personnes

Si vous louez des chambres à trois personnes maximum, il n’est pas judicieux de les louer en tant qu’unités non autonomes. Si vous le faites et que vous louez selon le système d’évaluation des biens, le rendement que vous pouvez obtenir est généralement très faible. Cela est dû au fait que le système d’évaluation des logements pour la location de chambres n’a pas été adapté depuis les années 1960. Dans le cas de la location de chambres, il est préférable de louer un appartement indépendant à trois personnes en même temps. Dans ce cas, il faut louer à un « groupe résidentiel ».

Faits utiles

Enfin, quelques faits utiles :

• Un plan de travail de cuisine sans placards ne compte pas. La profondeur du plan de travail de la cuisine n’est pas importante. Vous pouvez également vous procurer chez Ikea un plateau de 30 cm de profondeur (15 €) avec deux armoires en dessous.
• Dans le cas d’un paysage urbain protégé, vous recevez souvent une majoration de votre loyer autorisé pouvant aller jusqu’à 15 %.
• Le seuil de libéralisation est un montant de 752,33 € (en 2021). La partie supérieure est libéralisée. Ci-dessous est réglementé. Le système de points est un outil permettant de mesurer si votre valeur est inférieure ou supérieure au seuil de libéralisation. Cherchez toujours sur Google « seuil de libéralisation » + l’année dans laquelle vous vous trouvez.
• Le tableau des loyers maximaux est adapté deux fois par an : le 1er janvier et le 1er juillet.
  Le 1er janvier, vous recevez moins de points, le 1er juillet, vous en recevez plus. Lors du calcul des points de location, il faut toujours tenir compte du premier semestre de l’année. Les points entre le 1er janvier et le 1er juillet varient autour de quatre points. Conseil le plus important : ne vous asseyez pas exactement à la limite des 143 points. Prenez une marge suffisante. Il vaut mieux que vous soyez au moins à, disons, 150 ou 160 points. Vous devez donc essayer d’obtenir la libéralisation de votre loyer conformément au système de points de location des six premiers mois.
• Allez-vous rénover ? Vous pouvez gagner deux points par investissement de 10 000 €. Il s’agit d’ajouter de la qualité au logement, ou d’améliorer le logement. Pas la maintenance.
• La demande d’un label BENG coûte quelque part env. €275,- incl. TVA.
• Voulez-vous en savoir plus sur la détermination du seuil de libéralisation pour la période applicable à ce moment-là ? Alors lisez aussi ce blog.