Contagem de pontos de aluguer
Como é que isso funciona com o ponto de aluguer se se quiser alugar um imóvel no sector livre?
Comecemos com o básico. Nos Países Baixos, tem liberdade contratual. Basicamente, se oferecer algo, pode cobrar o preço que quiser. No entanto, quando se aluga um imóvel, não é este o caso. Nos Países Baixos, aplica-se o “Besluit Huurprijzen Woonruimte” (BHW). Isto incorpora o chamado sistema de pontos de aluguer. Sob este regime, para imóveis com uma certa classificação – ou seja, pontos de aluguer – NÃO lhe é permitido cobrar o que quiser. Nisto, o governo especifica uma renda máxima nua. Fazem-no através do sistema de avaliação de habitação. Existem duas variantes disto:
- A primeira variante é para apartamentos independentes (em resumo, cozinha própria, entrada própria, instalações sanitárias próprias).
- A segunda variante é para espaços de vida não autónomos (por exemplo: partilha uma cozinha e/ou uma casa de banho).
O sistema de classificação de habitação analisa diferentes áreas para ver quantos pontos se obtêm por essa propriedade.
Limite de liberalização
Qual é o limite de liberalização/quando é o sector livre de aluguer?
Há um calendário de rendas máximas num determinado ano. Veja aqui o calendário de 2021. Como se pode ver, cada número de pontos de aluguer está ligado a um aluguer máximo. No entanto, como senhorio, só está vinculado pela renda máxima até ao “limite da liberalização”. Este é o limite fixado anualmente acima do qual os proprietários são autorizados a fixar as suas próprias rendas. Actualmente (em 2021), é de 752,33 euros para habitação autónoma. A partir de 143 pontos de aluguer em 2021 (= 755,18 euros de acordo com o horário) o aluguer é no sector livre e pode pedir o que quiser. Assim, o número de pontos acima dos quais se encontra no sector livre pode variar de ano para ano, dependendo de quão elevado é o limite de liberalização desse ano.
Assim, neste caso, é necessário um mínimo de cerca de 143 pontos de aluguer para que um imóvel seja classificado como imóvel de aluguer acima da linha de liberalização/imóvel de aluguer no “sector livre”. A partir de 143 pontos de aluguer, pode cobrar qualquer aluguer que queira como senhorio. Abaixo de 143 pontos de aluguer, isto NÃO é permitido! Nota: também não se sente exactamente em 143 pontos. Certifique-se de que se encontra por uma margem segura de pelo menos alguns pontos acima.
Já se encontra no sector livre, já tem inquilinos e quer aumentar o aluguer? Note-se que a partir de 2021, o aumento anual da renda é limitado a um máximo de inflação + 1%. Em termos de preço.
Pontos de aluguer
Pontos de aluguer versus habitação
Obtém o maior número de pontos para os quartos da casa. Pense em: quão grande é a sala de estar, quão grande é o quarto, casa de banho, cozinha, etc. Assim, ganha pontos por isto. Para o alojamento recebe um ponto por metro quadrado.
No entanto, não obtém estes pontos para todos os quartos da sua casa. Assim, não terá pontos de espaço para a casa de banho, corredor, armários se estiverem no corredor e no armário do contador. Por exemplo, um imóvel com 70m2 de área de habitação pode dar-lhe apenas 50 pontos de aluguer. Uma cave ou um barracão de bicicletas fornece 0,75 pontos de aluguer por metro quadrado.
Outras coisas a serem examinadas:
- Que salas são aquecidas
- Tem um intercomunicador com um vídeo
- Que aparelhos estão na sua cozinha
- A forma e o luxo das suas instalações sanitárias
- Comprimento da sua bancada
- Tipo de torneiras (simples ou de uma mão), sanita (normal ou suspensa) e lavatório (simples ou duplo)
Valor WOZ
Valor WOZ e pontos de aluguer
O que conta muito é o valor WOZ. Quanto mais alto for, mais pontos de aluguer. Os elevados valores WOZ asseguram agora que mesmo as casas pequenas numa cidade como Amesterdão estão acima do limite da liberalização. Contudo, a partir de 1 de Janeiro de 2021, a ponderação do valor WOZ é (provavelmente) limitada a um máximo de 33% do número total de pontos de aluguer. A isto chama-se o ‘WOZ cap’. Isto irá afectar estas casas muito pequenas numa cidade como Amesterdão. Para casas que (estariam) no sector livre até 1-1-2021, este não precisa de ser o caso após esta data. Por conseguinte, é importante acomodar isto com um melhor rótulo BENG. Note-se que a partir de 1-1-2021, a etiqueta BENG é menos pesada na contagem de pontos de aluguer (em comparação com a sua antecessora “o índice de energia”).
Comissão de arrendamento
Levar as disputas de renda à comissão de avaliação de renda
Para além do sistema de pontos de aluguer, existe a comissão de avaliação do aluguer. Este é um órgão consultivo governamental onde os inquilinos podem apresentar-se se pensarem que estão a pagar demasiado. Aqui, os inquilinos podem desafiar a sua renda actual. Se forem encontrados no direito pela comissão de renda, a renda será reduzida retrospectivamente para o montante fixado pelo governo.
Sector Livre
Casa para o sector livre obter
O desempenho energético e a sustentabilidade de uma casa são um elemento muito importante no sistema de classificação da habitação.
Para melhorar uma propriedade para o sector livre/sobre a linha de liberalização, na prática, isolar é a melhor abordagem. As pessoas fazem-no frequentemente fazendo o
- fachadas de revestimento no interior (pré-muros ou painéis de isolamento)
- instalação de uma boa caldeira de aquecimento central com a maior eficiência (caldeira HR 107)
- instalação de isolamento do chão
- isolamento de telhados
- instalação fotovoltaica
- aplicação de película de vidro 3M em vidro simples (atribuindo-lhe o valor de vidro duplo)
- aplicação de película de vidro 3M sobre vidro duplo (dando-lhe o valor de vidro HR)
- Fresagem de abatimentos e montagem de vidro HR
O isolamento pode dar-lhe cerca de 40 por cento do número de pontos de aluguer de que necessita para colocar o seu imóvel no sector de propriedade livre.
A cozinha e a canalização também podem ganhar muitos pontos. Uma cozinha com uma bancada de pelo menos 2 metros e aparelhos embutidos suficientes já ganha 14 pontos de aluguer. Uma sanita suspensa com cisterna oculta, lavatório duplo, iluminação no armário da casa de banho, etc. Tudo isso somado a pontos.
Antes de comprar um imóvel para aluguer, é sensato fazer uma ‘análise rápida’ da viabilidade de colocar o imóvel no sector de propriedade livre, ou por uma empresa especializada. Basicamente, pode fazer um scan tão rápido a partir do anúncio da Funda. Conhece o número de metros quadrados, vê as características de isolamento, lê sobre as instalações, o tipo de aquecimento e vê as plantas baixas com medidas.
O índice de energia de uma casa pode ser encontrado em: www.ep-online.nl
Menos adequado
Que propriedades são menos adequadas para o sector livre de aluguer?
As casas onde é mais difícil obtê-los no sector livre são aquelas com baixos valores WOZ, aquelas com baixos metros quadrados e/ou aquelas onde é difícil melhorar o índice energético (tais como as propriedades com aquecimento por blocos).
Arrendamento no Sector Livre
Que imóveis têm bons resultados para aluguer no sector livre?
- As casas com aquecimento distrital pontuam muito bem no índice energético
- Propriedades com um elevado valor WOZ (mas tenha em mente o limite WOZ de que falámos anteriormente)
- Casas com mais de 90m2 de área de habitação
- Casas com um alto índice energético ou boa pontuação “BENG label
Alterações
Mudanças 2021 vs 2020
As mudanças que se avizinham:
- Tivemos o índice energético até 1-1-2021. A partir de 1 de Janeiro de 2021, foi novamente abolida e substituída pela etiqueta BENG. Este tornou-se muito mais rigoroso. Teria, portanto, sido inteligente candidatar-se a outro índice energético antes de 31-12-2020.
- De 1-1-2021, a percentagem de pontos do seu valor WOZ é maximizada para 33% do número total de pontos de aluguer. Os bens que (estariam) no sector livre até 1-1-2021 não podem estar depois desta data. Por conseguinte, é importante acomodar isto com um melhor índice energético ou um melhor rótulo BENG.
Etiqueta energética < > Pontos de aluguer
O erro mais comum: etiqueta energética versus pontos de aluguer
Pode utilizar a sua etiqueta energética para pontos de aluguer se for de antes de 1 de Janeiro de 2015. Se tiver uma etiqueta mais jovem, o cálculo dos pontos de aluguer da comissão de aluguer atribuir-lhe-á pontos, mas estes não serão válidos. Assim, é apanhado desprevenido pela comissão de avaliação do arrendamento. Como senhorio, pensa muito bem que tem o mínimo de 143 pontos de aluguer e está autorizado a alugar o seu imóvel no sector livre. Agora o seu inquilino vai opor-se à comissão de avaliação da renda e a comissão de avaliação da renda anula os seus pontos de renda porque a sua etiqueta é de depois de 1 de Janeiro de 2015. A comissão de avaliação do arrendamento não contará então a sua etiqueta energética e analisará um nível de ano de construção. Se a sua propriedade for anterior a 1976, receberá zero pontos. Agora o estranho é que se na mesma situação a sua etiqueta fosse de 31-12-2014, não haveria nada de errado!
Rótulo energético
O rótulo energético e os pontos de aluguer
Note-se que uma etiqueta energética NÃO tem, portanto, o estatuto de pontos de aluguer. É realmente necessário ter um índice energético antes de 1 de Janeiro de 2021. Se ainda não tiver um índice energético de antes de 1-1-2021, terá de solicitar uma etiqueta BENG até essa data. É mais caro candidatar-se e também contará menos na contagem dos pontos de aluguer. Se não tiver uma boa etiqueta e trabalhar apenas com uma etiqueta energética como senhorio, corre um grande risco. Isto porque o risco é que se o inquilino se opuser ao arrendamento no tribunal de arrendamento, este seja baseado puramente no ano de construção do imóvel. O desempenho energético então já não conta de todo. Uma propriedade que normalmente poderia então ganhar amplos pontos para o sector livre poderia de repente cair no sector social.
Há empresas como a Boemerang e a RentFriendly que pesquisam na Internet imóveis para alugar. Depois procuram ver se tem um índice energético. Também podem olhar para bairros com muitos alugueres. A seguir, abordarão activamente os inquilinos através do Push Marketing. Nisto, oferecem os seus serviços para desafiar a renda do inquilino numa base de “não cura não paga”.
Alugado a três pessoas
Se estiver a alugar quartos até três pessoas, não é sensato começar a alugá-los como unidades não auto-suficientes. Se o fizer e começar a alugar de acordo com o sistema de avaliação de habitação, o retorno que pode fazer é normalmente muito pobre. Isto porque o sistema de avaliação de habitações para o aluguer de quartos não foi actualizado desde os anos 60. Com o aluguer de quartos, é melhor alugar uma habitação autónoma a três pessoas ao mesmo tempo. Nesse caso, aluga-se, portanto, a um “grupo residencial”.
Factos úteis
Finalmente, alguns factos úteis:
- Uma bancada de cozinha sem armários por baixo não conta. A profundidade da bancada da cozinha não é importante. Também se pode agarrar um topo do Ikea de 30 cm de profundidade (15 euros) com 2 armários por baixo.
- Com uma paisagem urbana protegida, recebe frequentemente uma sobretaxa sobre o seu aluguer permitido que por vezes chega a atingir 15%.
- O limite de liberalização é um montante (em 2021) de 752,33 euros. Acima é liberalizado. Regulamentado abaixo. O sistema de pontuação é um instrumento para medir se o seu valor desce abaixo ou acima do limiar de liberalização. Sempre Google ‘limite de liberalização’ + o ano em que se encontra nessa altura.
- A tabela de renda máxima é actualizada duas vezes por ano: a 1 de Janeiro e a 1 de Julho.
A 1 de Janeiro recebe menos pontos, a 1 de Julho recebe mais. Se vai calcular pontos de aluguer, tenha sempre em conta o primeiro semestre do ano. Os pontos entre 1 de Janeiro e 1 de Julho diferem em torno de quatro pontos. Conselho chave: não se sente exactamente no limite dos 143 pontos. Tirar margem suficiente. É melhor que esteja pelo menos em, digamos, 150 ou 160 pontos. Por isso, deve tentar ter o seu aluguer liberalizado de acordo com o sistema de pontos de aluguer dos primeiros seis meses. - Vai renovar? Pode ganhar dois pontos por cada 10.000 euros de investimento. Isto implica acrescentar qualidade de habitação, ou melhoramento da habitação. Não é manutenção.
- A candidatura a uma etiqueta BENG em qualquer lugar custa aproximadamente 275 euros incl. btw.
- Quer saber mais sobre a determinação do limite de liberalização para o período então actual? Depois leia também este blogue.