شما یک خانه جدید خریدید. در بیشتر موارد، کلید آن خانه جدید را نیز از دفتر اسناد رسمی دریافت خواهید کرد. اما گاهی اوقات توافق می شود که فروشندگان خانه می توانند مدتی در خانه بمانند، در حالی که شما قبلاً مالک شده اید.
در این مقاله توضیح می دهیم که باید به چه مواردی توجه کنید و چه خطراتی دارد.
تحویل قانونی و تحویل واقعی
ابتدا لازم است این دو مفهوم را برای شما توضیح دهیم. بین تحویل قانونی و واقعی تفاوت زیادی وجود دارد. تحویل قانونی تحویل روی کاغذ در دفتر اسناد رسمی است که در آن همه سند تحویل را امضا می کنند و شما به عنوان خریدار با آن صاحب خانه شده اید. سپس خانه بر روی کاغذ به شما تحویل داده می شود. تحویل واقعی زمانی است که کلیدها تحویل داده می شوند. این کلیدها نماد استفاده انحصاری از یک خانه هستند. باز هم: در بیشتر موارد تحویل واقعی (انتقال کلید) همیشه همزمان با تحویل قانونی در دفتر اسناد رسمی انجام می شود. اما این لازم نیست.
ما با استفاده از مثال زیر همه چیز را برای شما توضیح خواهیم داد:
خریدار کوس در 1 ژوئیه از فروشنده وینسنت خانه می خرد. توافق شده است که خریدار کوس در تاریخ 1 سپتامبر مالک قانونی شود، اما کلیدها هنوز منتقل نشده است. فروشنده وینسنت ممکن است تا 1 اکتبر به مدت یک ماه دیگر از خانه استفاده کند. وینسنت برای استفاده از خانه در این ماه 1000 یورو غرامت به کوس پرداخت خواهد کرد. وینسنت هنوز قرارداد انرژی و قرارداد آب خود را لغو نکرده است تا به پرداخت هزینه های شهری خود برای ماه سپتامبر ادامه دهد.
بیمه
قبل از هر چیز، مهم است بدانید که فروشنده – که بدون تحویل واقعی در خانه به زندگی خود ادامه می دهد – باید خودش خانه را بیمه نگه دارد. همچنین مطمئن شوید که شما به‌عنوان خریدار، بیمه ساختمان خانه را نیز گرفته‌اید و در آن بیمه ساختمان به وضوح نشان می‌دهید که مالک قدیمی خانه را برای مدت x ادامه خواهد داد. مطمئن شوید که این موضوع را به صورت شفاهی و کتبی به بیمه‌گر گزارش می‌دهید تا همیشه بتوانید نشان دهید که آن را به درستی گزارش کرده‌اید.
تعهد نگهداری
فروشنده ای که مدتی در خانه به زندگی خود ادامه می دهد (در حالی که مالکیت قبلاً منتقل شده است) دارای تعهد نگهداری است. به عبارت ساده، به این معنی است که هر چیزی که بشکند (ماشین ظرفشویی، شیشه شکسته، نشتی، گرفتگی توالت و …) مسئولیت آن بر عهده او (فروشنده) است و باید این مشکلات را حل کند.
دفتر اسناد رسمی و وام مسکن
اگر این توافق، مبنی بر باقی ماندن فروشنده در ملک فروخته شده پس از انتقال مالکیت، برای بانک و/یا دفتر اسناد رسمی شناخته نشده باشد (به دلیل اینکه در قرارداد خرید امضا شده گنجانده نشده است)، می تواند مشکلات قابل توجهی ایجاد کند.
سردفتر وکالتنامه ای از بانک رهن دارد تا رهن را برقرار کند، با این فرض که خریدار خودش خانه را تصرف کند. اگر سردفتر ببیند یا بشنود که خارج از قرارداد خرید توافق شده است که تحویل واقعی فقط بعداً انجام شود زیرا فروشنده مدتی به زندگی خود ادامه می دهد، وظیفه اوست که این موضوع را به قرض دهنده گزارش دهد. از نظر سردفتر، ممکن است این یک «ساخت ساختگی» باشد و سردفتر باید این را به ارائه‌دهنده وام مسکن گزارش دهد. سپس این وام دهنده (بانک) می تواند اجازه انتقال اعتبار ارائه شده به فروشنده را پس بگیرد و سردفتر را از ایجاد رهن بر ملک منع کند. اگر این اتفاق بیفتد، به هیچ وجه نمی توان مالکیت خانه را منتقل کرد، زیرا وجوه بلوکه شده و حق رهن نمی توان برقرار کرد. و این با تمام عواقبش. این ممکن است به فروشنده این حق را بدهد که خریدار را نکول اعلام کند (بالاخره، او ملک را تحویل نمی گیرد، حتی اگر به صورت قراردادی توافق شده باشد) و خریداری که تحویل نمی گیرد، جریمه قراردادی 10٪ از مبلغ را به خطر می اندازد. قیمت خرید.
تحویل قانونی
در این مثال، خانه به طور قانونی در تاریخ 1 سپتامبر توسط فروشنده وینسنت به خریدار کوس در دفتر اسناد رسمی تحویل داده شده است. در ذیل سند انتقال (= اثبات مالکیت جدید) امضا می شود و سردفتر این سند را در دفتر املاک ثبت می کند و پس از آن مالکیت منتقل می شود. در اکثر موارد توافق شده است که قیمت کامل خرید نیز در این تحویل قانونی پرداخت شود، همانطور که در اینجا وجود دارد.
اجاره
اول سپتامبر است و مالکیت خانه از فروشنده وینسنت به خریدار کوس منتقل شده است. کلیدها منتقل نشده اند زیرا توافق شده است که وینسنت می تواند یک ماه در خانه زندگی کند. اما وینسنت باید برای آن ماه 1000 یورو غرامت بپردازد. شما می توانید این تعهد را به عنوان ساخت و ساز فروش و اجاره مجدد تعبیر کنید، که سپس توسط قاضی می تواند به عنوان “اجاره” تفسیر شود. طبق قوانین هلند، اگر چیزی را برای استفاده به دیگری، برای مدت معینی و در صورت ارائه خلافی وجود داشته باشد، اجاره وجود دارد. اینجا دقیقاً همینطور است. بنابراین کاملاً توصیه می شود که یک قرارداد اجاره یا یک قرارداد استفاده تنظیم کنید و با توجه به خطرات ناشی از استفاده از خانه، توصیه می شود این قرارداد اجاره توسط یک وکیل املاک تنظیم شود.
تحویل واقعی
ساعت 9 صبح روز 1 اکتبر است و خریدار کوس و فروشنده وینسنت توافق کرده اند که در نهایت کلیدها را تحویل دهند. اکنون خانه باید خالی و بدون حقوق کاربر از وینسنت به کوس منتقل شود. مهم است که خانه باید در طول این “تحویل” رسمی در همان شرایطی باشد که در زمان خرید (در اول جولای همان سال) بود.
طرح جریمه قراردادی
اکنون در حین تحویل واقعی به نظر می رسد که وینسنت فروشنده به طور قابل توجهی از خانه غافل شده است. کابینت آشپزخانه آسیب دیده است، آثار سوختگی در فرش دیده می شود، فر کار نمی کند و یک گودال بزرگ از آب باران در گلخانه وجود دارد. همچنین دانشجویی در اتاق زیر شیروانی زندگی می کند که حاضر به ترک خانه نیست. برای این ترتیب، از جمله، بسیار مهم است که در قرارداد خرید قید کنید که اگر تحویل واقعی دیرتر از تحویل قانونی باشد، «ترتیب جریمه قراردادی» همچنان پابرجاست. به طور خلاصه، این ترتیب به این معناست که فروشنده باید در صورت عدم تحویل خانه طبق توافقنامه خرید، 10 درصد جریمه به خریدار بپردازد. در این مثال، کوس و وینسنت خوشبختانه ترتیب داده اند که طرح جریمه قراردادی برای این تحویل واقعی بعدی نیز اعمال شود.
خریدار کوس هم اکنون می تواند فروشنده وینسنت را به صورت نکول اعلام کند و تقاضا کند که خانه به وضعیتی که در زمان خرید بوده (یعنی بدون تمام این نقص ها) بازگردانده شود و خانه خالی و بدون مستاجر یا استفاده کننده تحویل داده شود. اگر فروشنده ظرف 8 روز این کار را انجام ندهد، طبق قرارداد خرید، فروشنده موظف است 10 درصد از قیمت خرید را به خریدار جریمه بپردازد.
مبلغ را در سپرده نگه دارید
اگر فروشنده خانه ملک را به درستی تحویل ندهد، اما قیمت کامل خرید از قبل به او پرداخت شده باشد، بازیابی خسارت شما فرآیندی پرهزینه و دشوار خواهد بود. وقتی با خرید موافقت می کنید که فروشنده می تواند به استفاده یا اجاره خانه برای مدت معینی ادامه دهد، عاقلانه است که مقداری اهرم داشته باشید. شما می توانید با توافق در قرارداد خرید که به عنوان مثال 80% قیمت خرید توسط دفتر اسناد رسمی در هنگام تحویل قانونی و 20% مابقی در هنگام تحویل واقعی پرداخت شود. بنابراین عاقلانه است که اجاره یا هزینه استفاده که توافق شده است که فروشنده به خریدار/مالک جدید می پردازد، از این مبلغ سپرده کسر شود یا ممکن است کسر شود. این بدان معنی است که اگر فروشنده ای که همچنان از خانه استفاده می کند، هزینه استفاده توافق شده را پرداخت نکند، به عنوان مالک جدید، بهتر از شما محافظت می شود.
اگر با این موافق هستید، ما قویاً به شما توصیه می کنیم که قرارداد خرید را توسط یک دفتر اسناد رسمی معتبر تنظیم کنید. البته ما به عنوان مشاور املاک قرارداد خرید هم می بندیم، اما وکیل نیستیم. یک دفتر اسناد رسمی خوب از دانش حقوقی کافی برخوردار است تا بتواند چنین قراردادهایی را از منظر حقوقی بهتر روی کاغذ بیاورد.
توصیه ما
اول از همه می گوییم: واقعاً بهتر است این کار را نکنید. واقعاً مشکلات زیادی برای ساخت و ساز وجود دارد که در آن مالک قدیمی برای مدتی به استفاده/اجاره از خانه ادامه می دهد. اگر تصمیم به انجام آن دارید، مطمئن شوید که:
-شما همه توافقات را به صورت شفاف در قرارداد خرید ثبت کرده اید
-از وام دهنده اجازه کتبی دارید
– مالک قدیمی خانه را بیمه می کند و شما نیز بیمه ساختمان می گیرید که در آن به صراحت اعلام می کنید که خانه به طور موقت توسط شخص دیگری اشغال شده است.
-قیمت کامل خرید در صورت تحویل قانونی پرداخت نمی شود. اطمینان حاصل کنید که در قرارداد خرید قید شده است که به عنوان مثال، 20٪ از قیمت خرید در دفتر اسناد رسمی باقی می ماند تا زمانی که خانه واقعاً به درستی تحویل داده شود.
– موافقت می کنید که غرامت (اجاره) که مالک قدیمی می پردازد ممکن است از این مبلغ به عنوان سپرده نزد دفتر اسناد رسمی در صورت عدم پرداخت کسر شود.
-طرح جریمه قراردادی در قرارداد خرید برای تحویل قانونی و واقعی اعمال می شود.
– در قرارداد خرید به وضوح ذکر شده است که مالک قدیمی همچنان تعهد نگهداری دارد
– یک قرارداد اجاره خوب برای مدت معینی تنظیم شده است که در آن می توانید مالک قدیمی را که قرار است از خانه اجاره کند با اطمینان کامل بیرون بیاورید.
-و نکته آخر: شما تمام این مدارک قانونی را دارید که توسط یک وکیل متخصص تنظیم شده است. این می تواند یک دفتر اسناد رسمی معتبر یا یک شرکت حقوقی خوب باشد. اگر مجبور به انجام این نوع کارها هستیم، آن را توسط Van de Sande Advocaten تهیه کرده ایم (توصیه می شود!).
سلب مسئولیت: برای رسیدن به محتوای این مقاله از منابع متعددی استفاده شده است، اما نویسنده نمی تواند صحت کامل اطلاعات ذکر شده را تضمین کند. بنابراین استفاده از اطلاعات این مقاله کاملاً به عهده شماست و نویسنده هیچ مسئولیتی در قبال خسارت ناشی از این استفاده ندارد.