Jij hebt een nieuw huis gekocht. In de meeste gevallen krijg je bij de notaris ook de sleutels van dat nieuwe huis. Maar heel soms wordt er afgesproken dat de verkopers van de woning nog even een tijdje in de woning mogen blijven zitten, terwijl jij al eigenaar bent geworden.
In dit artikel leggen we je uit waar je op moet letten en wat de risico’s zijn.
Juridische levering en feitelijke levering
Allereerst moeten we deze twee begrippen aan je uitleggen. Er zit namelijk een groot verschil tussen de juridische en de feitelijke levering. De juridische levering is de levering op papier bij de notaris waarbij iedereen zijn handtekening zet onder de leveringsakte en waarmee jij als koper eigenaar bent geworden van een woning. De woning is dan op papier aan jou ‘geleverd’. De feitelijke levering is als de sleutels worden overhandigd. Die sleutels staan symbool voor het krijgen van het exclusieve gebruik over een woning. Nogmaals: die feitelijke levering (de sleuteloverdracht) gebeurt in de meeste gevallen altijd bij de notaris tegelijkertijd met de juridische levering. Maar dat hoeft dus niet.
We leggen je alles uit aan de hand van het volgende voorbeeld:
Koper Koos koopt op 1 juli een huis van verkoper Vincent. Er wordt afgesproken dat koper Koos op 1 september juridisch eigenaar wordt maar de sleutels worden nog niet overgedragen. Verkoper Vincent mag de woning namelijk nog 1 maand langer blijven gebruiken tot 1 oktober. Vincent zal voor deze maand gebruik van de woning een vergoeding aan Koos betalen van €1000,- voor gebruik van de woning. Vincent zegt zijn energiecontract en watercontract nog even niet op zodat hij voor de maand september dit gewoon nog netjes zelf blijft betalen bij de nutsbedrijven.
Verzekering
Allereerst is het belangrijk om te weten dat de verkoper – die nog blijft wonen in de woning zonder dat deze woning feitelijk is geleverd – zelf de woning verzekerd moet houden. Zorg ook dat jij als koper OOK een opstalverzekering op de woning hebt afgesloten en geef netjes aan bij die opstalverzekering dat de oude eigenaar nog een x periode de woning blijft bewonen. Zorg dat je dit zowel mondeling als schriftelijk doorgeeft aan de verzekeraar zodat jij altijd kan aantonen dat je het netjes hebt gemeld.
Onderhoudsverplichting
De verkoper die nog even in de woning blijft wonen (terwijl het eigendom al over is gedragen) heeft een onderhoudsverplichting. Dit komt er simpel gezegd op neer dat alles wat kapotgaat (vaatwasser, kapot raam, lekkage, verstopt toilet, et cetera) hij (de verkoper) daarvoor verantwoordelijk is, en deze problemen moet oplossen.
Notaris en hypotheekverstrekker
Op het moment dat deze afspraak, dat verkoper na de eigendomsoverdracht nog in het verkochte blijft zitten, niet bekend is bij de bank en/of de notaris (omdat het niet in de getekende koopovereenkomst staat opgenomen) kan dit voor aardige problemen zorgen.
De notaris heeft een volmacht van de hypotheekbank om het hypotheekrecht te vestigen, ervan uitgaande dat de koper de woning zelf gaat bewonen. Als de notaris ziet of hoort dat er buiten de koopovereenkomst is afgesproken dat de feitelijke levering pas later plaatsvindt omdat de verkoper nog een tijdje blijft wonen, is het zijn plicht om hier melding van de maken bij de geldvertrekker. In de ogen van de notaris is dit mogelijk een ‘schijnconstructie’ en daar dient de notaris dan melding van te maken bij die hypotheekverstrekker. Deze geldverstrekker (bank) kan vervolgens de toestemming om het verstrekte krediet aan verkoper over te maken intrekken alsmede de notaris verbieden om het hypotheekrecht op de woning te vestigen. Als dit gebeurt, dan kan het eigendom van de woning helemaal niet overgedragen worden, omdat de gelden geblokkeerd zijn en het hypotheekrecht niet gevestigd kan worden. En dit met alle gevolgen van dien. Dit kan de verkoper het recht geven om de koper in gebreke te stellen (immers, hij neemt de woning niet af terwijl dit wel contractueel is afgesproken) en een koper die niet afneemt riskeert de contractuele boete van 10% van de koopsom.
Juridische levering
In dit voorbeeld wordt de woning netjes op 1 september juridisch geleverd door verkoper Vincent aan koper Koos bij de notaris. Er worden handtekeningen onder de leveringsakte (=nieuwe eigendomsbewijs) gezet en de notaris laat deze akte inschrijven bij het kadaster waarna het eigendom overgaat. In de meeste gevallen wordt er afgesproken dat de volledige koopsom ook betaald wordt bij deze juridische levering, zo ook hier.
Huur
Het is 1 september en het eigendom van de woning is overgegaan van verkoper Vincent naar koper Koos. De sleutels zijn niet overgegaan want er is afgesproken dat Vincent nog in de woning mag blijven wonen voor een maand. Maar Vincent moet dan wel een vergoeding betalen van €1000,- voor die maand. Deze verbintenis zou je kunnen interpreteren als een sale & leaseback constructie wat vervolgens door de rechter weer geïnterpreteerd kan worden als: ‘HUUR’. Er is volgens het Nederlands wetboek namelijk sprake van huur als je iets in gebruik geeft aan een ander, voor een bepaalde periode en als er sprake is van een tegenpresentatie. Dat is hier precies het geval. Het is daarom absoluut aan te bevelen om een huurovereenkomst óf een gebruiksovereenkomst op te laten stellen en gezien de risico’s die er kleven aan het gebruik van de woning is het de aanbeveling om deze huurovereenkomst op te laten stellen door een vastgoedadvocaat.
Feitelijke levering
Het is 1 oktober om 09:00 in de ochtend en koper Koos en Verkoper Vincent hebben afgesproken om de sleutels eindelijk over te dragen. De woning hoort nu leeg en vrij van gebruiksrechten te worden overgedragen van Vincent aan Koos. Belangrijk is dat de woning tijdens deze officiële ‘levering’ zich in dezelfde staat moet bevinden als ten tijde van de koop (op 1 juli dat jaar).
Contractuele boeteregeling
Nu blijkt bij de ‘feitelijke levering’ dat verkoper Vincent de woning aardig verwaarloosd heeft. De keukenkastjes zijn beschadigd, er zitten brandplekken in de vloerbedekking, de oven werkt niet en er ligt een flinke plas regenwater in de serre. Ook woont er een student op zolder die weigert de woning te verlaten. Om o.a. deze regeling is het heel belangrijk dat je in de koopovereenkomst vastlegt dat als de feitelijke levering later is dan de juridische levering, de ‘contractuele boeteregeling’ nog steeds van kracht is. Deze regeling houdt kort gezegd in dat de verkoper een boete van 10% aan koper moet betalen op het moment dat hij de woning niet levert zoals afgesproken in de koopovereenkomst. In dit voorbeeld hebben Koos en Vincent gelukkig geregeld dat de contractuele boeteregeling ook van toepassing is bij deze latere feitelijke levering.
Koper Koos kan verkoper Vincent nu dus in gebreke stellen en van hem eisen dat de woning naar de staat wordt gebracht zoals hij was ten tijde van de koop (dus zonder al deze gebreken) en dat de woning leeg en vrij van huurders of gebruikers wordt opgeleverd. Doet de verkoper dit niet binnen 8 dagen, dan is volgens de koopovereenkomst de verkoper verplicht om koper een boete te betalen van 10% van de koopsom.
Bedrag in depot houden
Op het moment dat de verkoper van de woning niet op de juiste manier oplevert, maar de volledige koopsom is al aan hem uitbetaald, wordt het een duur en lastig traject om de schade die jij hebt te verhalen. Op het moment dat je daarom afspreekt bij de koop dat de verkoper nog een bepaalde periode de woning mag blijven gebruiken of huren, doe je er heel verstandig aan om een stok achter de deur te hebben. Dit kan je regelen door af te spreken in de koopovereenkomst dat bij de juridische levering maar bijvoorbeeld 80% van de koopsom door de notaris wordt uitbetaald en de overige 20% worden nabetaald als de feitelijke levering plaatsvindt. Je doet er dan ook verstandig aan om de huur of gebruiksvergoeding die is afgesproken die de verkoper betaalt aan de koper/nieuwe eigenaar, van dit depotbedrag wordt ingehouden óf ingehouden mag worden. Daarmee ben je als nieuwe eigenaar beter ingedekt voor als de verkoper die de woning blijft gebruiken de afgesproken gebruiksvergoeding niet betaalt.
Ga je dit zo afspreken, dan is het dringende advies om de koopovereenkomst waterdicht op te laten stellen door een goed aangeschreven notariskantoor. Natuurlijk maken wij als makelaars ook koopovereenkomsten, maar wij zijn geen juristen. Een goed notariskantoor heeft voldoende juridische kennis in huis om dergelijke afspraken op juridisch vlak beter op papier te zetten.
Ons advies
In de eerste plaats zeggen wij: echt, doe het liever niet. Er zitten echt veel haken en ogen aan een constructie waarbij de oude eigenaar nog een tijdje de woning blijft gebruiken/huren. Kies je er toch voor om het wel te doen, zorg dan dat:
-je alle afspraken transparant laat vastleggen in de koopovereenkomst
-je schriftelijke toestemming hebt van de geldverstrekker
-de oude eigenaar de woning verzekert houdt en ook jij een opstalverzekering afsluit waarbij je netjes doorgeeft dat de woning tijdelijk nog door een ander wordt bewoond
-niet de volledige koopsom wordt betaald bij de juridische levering. Zorg dat in de koopovereenkomst is geregeld dat bijvoorbeeld 20% van de koopsom in depot bij de notaris blijft, totdat de woning ook feitelijk correct is geleverd.
-je afspreekt, dat de vergoeding (huur) die de oude eigenaar gaat betalen, bij wanbetaling ingehouden mag worden op dit bedrag dat in depot bij de notaris staat
-de contractuele boeteregeling in de koopovereenkomst van toepassing is bij zowel de juridische- als de feitelijke levering.
-in de koopovereenkomst duidelijk staat geregeld dat de oude eigenaar een onderhoudsverplichting blijft houden
-er een goede huurovereenkomst wordt opgesteld voor bepaalde tijd waarin je met volledige zekerheid de oude eigenaar die gaat huren uit de woning kan krijgen.
-En ‘last but not least’: je al deze juridische documenten laat opstellen door een gespecialiseerde jurist. Dat kan een goed aangeschreven notariskantoor zijn, of een goed advocatenkantoor. Als wij dit soort zaken moeten doen, dan laten wij dit opstellen door Van de Sande Advocaten (aanrader!).
Disclaimer: Er zijn meerdere bronnen gebruikt om tot de inhoud van dit artikel te komen, maar de auteur kan niet instaan voor de volledige juistheid van de genoemde informatie. Het gebruik van de informatie uit dit artikel geschiedt daarom volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit.